Um cenário de pesadelo que muitos senhorios receiam é o de invasores que entram nas suas instalações comerciais, se instalam e se recusam a desocupar sem uma ordem judicial.
Muitos ocupantes sabem muitas vezes o que estão a fazer e conhecem os seus direitos. Os senhorios podem constatar que os invasores afixaram uma espécie de aviso na porta que dizESTE É UM EDIFÍCIO NÃO RESIDENCIAL - A Secção 144 da LAPSO NÃO se aplica' - e teriam razão.
Quais são as opções dos senhorios?
O primeiro porto de escala para a maioria dos senhorios é, naturalmente, chamar a polícia. No entanto, a maioria constata que a polícia não se envolverá a não ser que tenha sido obtida em tribunal a chamada "ordem de posse provisória" ("IPO"). Uma IPO contém um aviso penal que permite à polícia expulsar os invasores se estes não desocuparem a propriedade no prazo de 24 horas após a ordem ter sido emitida e notificada aos invasores. Os invasores podem, por conseguinte, ser detidos e sujeitos a sanções penais, tais como multas ou mesmo prisão, se não desocuparem a propriedade.
Assim, um senhorio pode iniciar um processo de posse contra os invasores da forma "normal" ou, se estes preencherem os critérios, solicitar um IPO. Se procurar um IPO, deve atuar rapidamente, uma vez que o pedido deve ser feito no prazo de 28 dias após o conhecimento da ocupação.
O teste jurídico
Um IPO só pode ser concedido se:
(1) o requerente está apenas a pedir a posse. Um requerente não pode solicitar um IPO se houver um pedido de outra solução (por exemplo, indemnização); e
(2) o requerente tem um direito imediato à posse e teve esse direito durante todo o período de ocupação ilegal; e
(3) os arguidos entraram nas instalações como invasores.
Um equívoco comum é que o teste legal para os proprietários de propriedades comerciais obterem um IPO é o mesmo que obter uma ordem de posse normal contra invasores - afinal, um invasor é um invasor e, para obter um IPO, os indivíduos em questão têm de ter entrado na propriedade como invasores (como acima).
No entanto, não é esse o caso. Para obter uma ordem de posse normal contra invasores (que não implica as mesmas sanções penais em caso de incumprimento), o senhorio só precisa de ter um direito de posse (não um direito imediato). Não é este o caso para obter um IPO.
Direito imediato à posse e potenciais problemas
Um direito imediato à posse significa que se pode reivindicar um direito total à posse e que não há interesses legais que se sobreponham no seu caminho.
Lacunas no registo
Um problema bastante previsível que um senhorio pode enfrentar é o facto de comprar uma propriedade e proceder imediatamente a obras de desmantelamento e remodelação antes de a voltar a arrendar. Os imóveis comerciais vagos sujeitos a obras de remodelação, que se assemelham a estaleiros de construção e não estão totalmente protegidos, são alvos privilegiados dos invasores.
O problema que um senhorio pode enfrentar é que pode demorar muitos, muitos meses até que o HMLR conclua o pedido de registo da propriedade do senhorio. Durante este período, conhecido como intervalo de registo, o senhorio é o proprietário efetivo da propriedade e não tem um direito imediato à posse, até que o registo esteja concluído (e o intervalo de registo termine), altura em que se torna o proprietário legal registado.
Neste caso, é provável que o tribunal queira ver o registo concluído, por isso é fundamental que os Requerentes acelerem qualquer pedido de registo e estejam prontos para apresentar cópias actualizadas do HMLR pelo menos no dia da audiência. Se não o fizerem, arriscam-se a que o juiz considere que o proprietário registado é a única parte com direito à posse imediata e a ação pode falhar.
Alugueres
O que muitas vezes precede a posse vaga é a entrega de um contrato de arrendamento. Tal como acontece com as lacunas no registo, o HMLR pode levar muitos meses a concluir um pedido para retirar o arrendamento do registo. Neste caso, o tribunal pode considerar que o senhorio não tem o direito à posse imediata e que, de facto, é o arrendatário que tem esse direito. Mais uma vez, é vital que o senhorio acelere qualquer pedido para retirar o arrendamento do registo ou arrisca-se a que o juiz tome esta posição.
Conclusão
Os IPOs são ferramentas brilhantes para remover rapidamente os invasores, no entanto, os senhorios têm de agir rapidamente e garantir que cumprem os requisitos processuais. O aviso penal dos IPOs significa que os juízes podem, muitas vezes, adotar uma abordagem ainda mais cautelosa do que a das reivindicações de posse normais, pelo que os senhorios têm de se certificar de que tudo está em ordem e de que estão convencidos do seu direito imediato à posse.
Para além disso, o IPO é apenas (por assim dizer) uma ordem provisória, e a ordem de posse não se torna definitiva até à data de devolução. Como parte do formulário de requerimento e do depoimento das testemunhas, os senhorios assumem uma série de compromissos - outra diferença distinta da via normal de posse - entre os quais se inclui o compromisso de não voltar a arrendar ou danificar a propriedade até que o pedido de posse seja decidido. Por conseguinte, os senhorios devem certificar-se de que não estão a violar nenhum dos compromissos que assumiram neste período intercalar e é aconselhável que acompanhem o processo até à decisão final para evitar dúvidas, mesmo no caso de os invasores desocuparem após o IPO.
Para mais informações, ou se for um senhorio que se encontra numa situação em que ocupantes se instalaram na sua propriedade, contacte a equipa: Harry Medway em h.medway@rfblegal.co.uk, Rudi Ramdarshan em r.ramdarshan@rfblegal.co.uk, Ben Frost em b.frost@rfblegal.co.uk ou Victoria Huxley em v.huxley@rfblegal.co.uk.
Escrito por Harry Medway.
Harry Medway
Solicitador associado
