Mein Überbrückungskreditgeber hat Zwangsverwalter bestellt: Kann ich das verhindern?

Einführung 

Die Erkenntnis, dass Ihr Überbrückungskreditgeber einen „Law of Property Act (LPA)“- oder „Fixed Charge“-Insolvenzverwalter bestellt hat, ist einer der kritischsten Momente in einem Immobilienentwicklungs- oder Investitionsprojekt. Überbrückungskredite sind als kurzfristige Optionen zur schnellen Liquiditätsbeschaffung konzipiert. Aufgrund ihrer hohen Zinssätze und starren Laufzeiten kommt es jedoch schnell zu einem Zahlungsausfall, sollte eine Ausstiegsstrategie scheitern. 

Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypothekenanbietern warten Überbrückungskreditgeber selten monatelang auf Verhandlungen. Sie machen routinemäßig von ihren vertraglichen Befugnissen Gebrauch, um Gerichte gänzlich zu umgehen, und bestellen unabhängige Zwangsverwalter, die die Kontrolle über die besicherte Immobilie übernehmen, diese verwalten und verkaufen. 

Wenn Sie als Kreditnehmer in dieser Situation sind, lautet Ihre erste Frage ganz einfach: Kann ich das verhindern? 

Die Leistungsfähigkeit des Empfängers verstehen 

Um die Bestellung eines Insolvenzverwalters erfolgreich anzufechten, müssen Sie zunächst die rechtlichen Grundlagen seiner Bestellung verstehen. Gemäß § 101 des Gesetzes über das Eigentumsrecht von 1925, … erhält ein Kreditgeber die gesetzliche Befugnis, einen Zwangsverwalter zu bestellen, sobald die Hypothekensumme fällig wird. Überbrückungskreditverträge erweitern diese gesetzlichen Befugnisse in der Regel durch ausdrückliche Vertragsklauseln. 

Das Paradoxon der Agentur 

Ein besonderer Aspekt eines LPA- oder Festzins-Treuhänders ist dessen rechtlicher Status. In fast allen Überbrückungskreditverträgen wird der Treuhänder vertraglich als Beauftragter des Kreditnehmers und nicht des Kreditgebers bezeichnet. Diese Struktur bietet dem Kreditgeber deutliche Vorteile: 

• Haftungsfreistellung: Da der Empfänger als Ihr Bevollmächtigter fungiert, gilt der Kreditgeber nicht als “Hypothekengläubiger in Besitz”, wodurch er vor Risiken im Zusammenhang mit einer unsachgemäßen Verwaltung der Immobilie geschützt ist. 

• Unmittelbarer Vorgesetzter: Der Insolvenzverwalter kann die Miete einziehen und die Immobilie vermarkten, ohne dass hierfür eine vorherige gerichtliche Genehmigung erforderlich ist. 

Anfechtung der Gültigkeit der Ernennung 

Der direkteste Weg, einen Zwangsverwalter zu stoppen, besteht darin, nachzuweisen, dass seine Bestellung von Anfang an rechtlich ungültig war. Da die Zwangsverwaltung ein einschneidendes Rechtsmittel ist, müssen Kreditgeber strenge rechtliche Verfahren einhalten. Jeder Verfahrensfehler kann die Bestellung ungültig machen, wodurch der Zwangsverwalter zu einem unbefugten Eindringling auf Ihrem Grundstück wird. 

Häufige Verfahrensfehler 

• Kein technischer Zahlungsausfall: Ein Kreditgeber darf keinen Insolvenzverwalter bestellen, es sei denn, es liegt gemäß den Bestimmungen des Kreditvertrags ein formeller “Verzugsfall” vor. Wenn der Kreditgeber geltend macht, Sie hätten eine Frist versäumt, Sie jedoch über einen schriftlichen Nachweis einer vertraglich vereinbarten Fristverlängerung verfügen, fehlt der Bestellung die rechtliche Grundlage. 

• Unzulässige Forderungen: Bei einigen Überbrückungskrediten ist der Kreditgeber verpflichtet, eine formelle Rückzahlungsaufforderung zu stellen, in der dem Kreditnehmer eine bestimmte Frist eingeräumt wird, bevor ein Zwangsverwalter bestellt wird. Hat der Kreditgeber diese Aufforderung nicht ordnungsgemäß zugestellt oder an eine falsche Adresse gesendet, kann die Bestellung angefochten werden. 

• Überstürzte Ausführung: Die gesetzliche Befugnis zur Ernennung gemäß dem LPA von 1925 entsteht erst, wenn der Hypothekenbetrag fällig geworden ist. und wird gemäß § 103 ausübbar (z. B. wenn die Zinsen zwei Monate im Rückstand sind oder eine Vertragsbedingung verletzt wurde). Handelt der Kreditgeber voreilig, ist die Bestellung ungültig. Der Kreditgeber wird in seinem Kreditvertrag wahrscheinlich Bestimmungen aufnehmen, in denen die Voraussetzungen festgelegt sind, unter denen er Zwangsverwalter bestellen kann.  

Einsatz gerichtlicher Verfügungen zur Verhinderung eines Verkaufs 

In Fällen, in denen Insolvenzverwalter Maßnahmen ergreifen, um Ihr Vermögen unter dem Marktwert zu veräußern, prüfen Kreditnehmer häufig, ob es möglich ist, beim High Court eine eilige einstweilige Verfügung zu beantragen. 

Die Abwägung der Interessen 

Um eine einstweilige Verfügung zu erwirken, muss Ihr Anwaltsteam das Gericht in mehreren Punkten gemäß den geltenden American Cyanamid Grundsätze: 

1. Zu klärende Frage: Sie müssen nachweisen, dass ein echter Rechtsstreit hinsichtlich der Forderung, des Zahlungsverzugs oder des Verhaltens des Kreditgebers bzw. des Gläubigers besteht. 

2. Die Entschädigungssummen sind unzureichend: Sie müssen nachweisen, dass eine spätere finanzielle Entschädigung den Verlust der Immobilie nicht ausgleichen kann (dies ist manchmal möglich, wenn es sich um einzigartige Immobilienobjekte oder Eigenheime handelt, wobei jedoch jeder Fall von den jeweiligen Umständen abhängt). 

3. Die Abwägung der Interessen: Das Gericht wägt den Schaden, den Sie durch einen sofortigen Verkauf erleiden würden, gegen das Risiko ab, das dem Kreditgeber durch eine Verzögerung des Verkaufs entstehen würde. 

Die finanzielle Hürde 

Kreditnehmer sollten beachten, dass Gerichte in der Regel zögern, einen Kreditgeber an der Durchsetzung seiner Sicherheiten zu hindern, es sei denn, der Kreditnehmer zahlt den strittigen Betrag bei Gericht ein. Eine einstweilige Verfügung kann jedoch auch ohne diese Voraussetzung erteilt werden, wenn Sie Betrug, einen offensichtlichen Rechenfehler des Kreditgebers oder das bösgläubige Handeln des Pfändungsgläubigers nachweisen können. 

Bereitstellung des Menon gegen Pask Rechtsbeistand für Hausbesitzer 

Wenn das Überbrückungsdarlehen mit Ihrer privaten Wohnimmobilie besichert ist oder wenn Sie als Eigentümer selbst in dieser Immobilie wohnen, sieht die Situation anders aus. 

In dem wegweisenden Fall Menon gegen Pask, hat der High Court klargestellt, wie Insolvenzverwalter mit Kreditnehmern umgehen müssen, die die Immobilie weiterhin bewohnen. 

Das Urteil und der Schutz gemäß § 36 

Das Gericht bestätigte, dass Zwangsverwalter zwar das gesetzliche Recht haben, in eigenem Namen Besitzansprüche gegen Kreditnehmer geltend zu machen, einzelne Privatkreditnehmer sich jedoch schützen können, indem sie § 36 des Gesetzes über die Rechtspflege von 1970. 

Gemäß § 36 hat ein Richter die Ermessensbefugnis, ein Räumungsverfahren zu vertagen oder einen Räumungsbefehl auszusetzen, wenn der Kreditnehmer nachweisen kann, dass er die Zahlungsrückstände innerhalb einer “angemessenen Frist” begleichen oder das Darlehen tilgen kann.” 

Um diese Verteidigung gegen einen „Bridging Receiver“ erfolgreich geltend zu machen, müssen Sie dem Richter konkrete, nachprüfbare Beweise vorlegen, wie zum Beispiel: 

• Ein formelles, verbindliches Rückkaufangebot eines regulierten Refinanzierungsanbieters. 

• Ein gültiger, unterzeichneter Vertrag über den Verkauf des Vermögenswerts zu einem Preis, der die Schulden vollständig abdeckt. 

Versteckte Gebühren und unfaire Geschäftsbeziehungen in Frage stellen 

Bei der Beilegung von Streitigkeiten geht es selten nur um die Hauptsumme; häufig sind sie auf die rasche Anhäufung von Verzugszinsen, Ausstiegsgebühren und Kreditgebühren zurückzuführen. Wenn diese Kosten eine Rückzahlung unmöglich machen, können Sie die zugrunde liegende Schuldenstruktur in Frage stellen. 

Ungleiche Beziehungen (Verbraucherkreditgesetz von 1974) 

Gemäß § 140A des Verbraucherkreditgesetzes von 1974 verfügen Gerichte über weitreichende Befugnisse, Kreditverträge neu zu gestalten, wenn sie feststellen, dass das Verhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ungerecht ist. Dieser Schutz kann auch für gewerbliche Überbrückungskredite gelten, wenn der Kreditnehmer eine natürliche Person oder eine Personengesellschaft ist. Zu den Faktoren, die ein ungerechtes Verhältnis begründen, gehören: 

• Ausbeuterische Kreditvergabe: Kreditgeber, die Kredite mit der ausdrücklichen Absicht vergeben, einen Zahlungsausfall herbeizuführen, um die Immobilie in ihren Besitz zu bringen (“Loan-to-Own”-Strategien). 

• Nicht offengelegte Provisionen: Versteckte Provisionen, die der Kreditgeber an den Vermittler zahlt, der Ihnen den Kredit vermittelt hat. 

• Mangelnde Transparenz: Eine überstürzte Vollstreckung, ohne dem Kreditnehmer Zeit zu geben, unabhängigen Rechtsbeistand einzuholen. 

Unzulässige Vertragsstrafenklauseln 

Nach dem Urteil des Obersten Gerichtshofs in Cavendish Square Holding BV gegen El Makdessi, ist eine Verzugsgebühr nicht durchsetzbar, wenn sie überzogen oder exorbitant ist oder es ihr an einer legitimen wirtschaftlichen Rechtfertigung mangelt. Werden die Verzugsgebühren gestrichen, kann der Verzug geheilt werden, wodurch die Zwangsverwaltung ungültig wird. 

Maßnahmen bei der Bestellung von Konkursverwaltern  

Insolvenzverwalter handeln schnell. Sobald sie bestellt sind, nehmen sie Kontakt zu Ihren Mietern, Versicherern und Immobilienmaklern auf, um die Kontrolle über die Erträge und die Verwaltung der Immobilie zu übernehmen. Wenn Sie untätig bleiben, steigt das Risiko, dass Sie Ihre Immobilie verlieren. 

Um die Empfänger zu stoppen, müssen Sie innerhalb der ersten Tage nach der Ernennung Maßnahmen ergreifen: 

1. Fordern Sie den vollständigen Kreditauszug an: Beauftragen Sie einen auf dieses Gebiet spezialisierten Anwalt, eine transparente Aufschlüsselung des Rückkaufbetrags anzufordern, um etwaige versteckte oder überhöhte Gebühren aufzudecken. 

2. Prüfung der Ernennungsunterlagen: Überprüfen Sie die genauen Daten, Unterschriften und die vom Kreditgeber bei der Bestellung des Insolvenzverwalters verwendeten Zustellungsarten. 

3. Sichern Sie sich Ihren finanziellen Ausstieg: Arbeiten Sie weiter an Ihren Refinanzierungsmöglichkeiten oder dem Verkauf von Vermögenswerten. Ein Richter wird einen Insolvenzverwalter mit weitaus größerer Wahrscheinlichkeit daran hindern, Maßnahmen zu ergreifen, wenn Sie einen realistischen, zeitlich begrenzten Plan zur Rückzahlung des Kreditgebers vorlegen können. 

Kontakt – David Burns, Senior-Partner im Bereich Prozessführung, und Ben Lewis, Rechtsanwalt 

David Burns, Senior-Partner im Bereich Prozessführung, und Rechtsanwalt (Associate), Ben Lewis verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Vertretung von Kreditnehmern in Fällen, in denen Kreditgeber Zwangsverwalter bestellt haben. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns. d.burns@rfblegal.co.uk oder rufen Sie direkt unter 0207 467 5751 an oder kontaktieren Sie Ben Lewis per E-Mail unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.