Empfänger von Sicherungsrechten und Besitz in Streitigkeiten über Überbrückungskredite

Einführung 

Der Einsatz von Überbrückungskrediten hat erheblich zugenommen und bietet Immobilienentwicklern, Investoren und Hausbesitzern schnellen Zugang zu Liquidität. Da Überbrückungskredite jedoch kurze Laufzeiten und hohe Zinssätze aufweisen, ist auch die Ausfallquote hoch. Wenn ein Kreditnehmer den Kredit nicht fristgerecht zurückzahlen kann, umgehen die Kreditgeber in der Regel langwierige gerichtliche Verfahren und bestellen unverzüglich einen „Fixed Charge“- oder „Law of Property Act (LPA)“-Insolvenzverwalter, um die besicherte Immobilie zu beschlagnahmen und zu veräußern. 

In der Vergangenheit bremste ein praktisches Paradoxon diesen Vollstreckungsweg im Falle von selbstgenutztem Wohneigentum. Gemäß den üblichen Hypothekenbedingungen werden Zwangsverwalter rechtlich als Beauftragte des Kreditnehmers ausgewiesen, um den Kreditgeber vor einer Haftung zu schützen. Dies warf eine schwierige rechtliche Frage auf: Wie kann ein Beauftragter seinen eigenen Auftraggeber auf Herausgabe der Immobilie verklagen? 

Der wegweisende Fall vor dem High Court von Menon gegen Pask 2019 EWHC 2611 (Ch) hat dieses seit langem bestehende Dilemma gelöst. 

Die Funktionsweise der Zwangsverwaltung bei Überbrückungsfinanzierungen 

Um die Bedeutung des Urteils in der Rechtssache „Menon gegen Pask“ zu verstehen, ist es hilfreich, sich vor Augen zu führen, warum Kreditgeber bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten den Einsatz von Insolvenzverwaltern bevorzugen. 

Wenn ein Kreditnehmer mit der Rückzahlung eines Überbrückungskredits in Verzug gerät, ist es das Hauptziel des Kreditgebers, sein Kapital so schnell wie möglich zurückzuerhalten. Der Verkauf einer Immobilie, in der noch Mieter oder der Eigentümer wohnen, mindert deren Marktwert und verzögert die Transaktion.  

Kreditgeber verlassen sich auf die Gesetz über das Eigentumsrecht 1925 und in den Hypothekenbedingungen ausdrücklich die Bestellung von Zwangsverwaltern vorsehen. Dieser Ansatz bietet deutliche Vorteile: 

• Haftungsfreistellung: Da der Empfänger als Bevollmächtigter des Kreditnehmers fungiert, wird vermieden, dass der Kreditgeber als “Hypothekengläubiger in Besitz” behandelt wird, wodurch er vor direkten Haftungsrisiken und Rechnungslegungspflichten geschützt ist. 

• Geschwindigkeit: Die Konkursverwalter können zügig handeln, um die Immobilie zu verwalten, zu vermieten oder für den Verkauf vorzubereiten.  

• Fachgerechte Ausführung: Insolvenzverwalter sind in der Regel Immobilienfachleute, deren alleiniges Ziel darin besteht, die Rückgewinnung der Vermögenswerte zu maximieren. 

Das System funktioniert reibungslos bei Gewerbeimmobilien oder vermieteten Objekten. Wenn sich jedoch der Kreditnehmer oder Bauträger weigert, die Immobilie zu räumen, sehen sich die Zwangsverwalter mit unmittelbaren rechtlichen Hindernissen konfrontiert. 

Die Fakten und das “Agentur-Paradoxon” in Menon gegen Pask 

Unter Menon gegen Pask, Herr und Frau Menon hatten ihr Wohnhaus in West-London als Sicherheit für einen Geschäftskredit verpfändet. Als der Kredit in Verzug geriet, bestellte der Kreditgeber gemeinsame Zwangsverwalter, um die Kontrolle über die Immobilie zu übernehmen. 

Da die Menons im Haus blieben, leiteten die Insolvenzverwalter vor dem County Court ein Räumungsverfahren ein. Entsprechend den damals üblichen Branchenpraktiken wurde die Klage ursprünglich wie folgt eingereicht: 

“Menon und Menon, vertreten durch Pask und Goode als gemeinsame Konkursverwalter für die festen Kosten … gegen Menon und Menon.” 

Das bedeutete, dass die Kreditnehmer über ihre Rechtsvertreter technisch gesehen sich selbst auf Herausgabe verklagten. Die Menons verteidigten sich gegen die Klage mit zwei Hauptargumenten: 

1. Die Principal-Agent-Bar: Ein Bevollmächtigter kann seinen eigenen Vollmachtgeber nicht auf Herausgabe einer Immobilie verklagen, die sich im Eigentum des Vollmachtgebers befindet. 

2. Fehlen von eigenem Grundbesitz: Die Empfänger haben kein rechtliches Eigentumsrecht an dem Grundstück, was bedeutet, dass sie gegenüber dem Besitzer, der das Grundstück nutzt, kein vorrangiges Besitzrecht haben. 

Das Bezirksgericht wies diese Einwände zurück, woraufhin die Kreditnehmer beim Obergericht Berufung einlegten. 

Das Urteil des High Court: Wirtschaftliche Wirksamkeit und Klagebefugnis 

Richter Mann wies die Berufung der Kreditnehmer zurück und legte damit klare Regeln für die moderne Zwangsvollstreckung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens fest. Der High Court klärte den Rechtsstreit anhand von zwei zentralen Rechtskonzepten: 

In ihrem eigenen Namen verklagt 

Das Gericht befand, dass die Einreichung einer Klage, bei der der Kreditnehmer faktisch gegen sich selbst klagt, verfahrensrechtlich unzulässig ist. Stattdessen sind die Insolvenzverwalter berechtigt, in eigenem Namen ein Räumungsverfahren gegen einen Kreditnehmer einzuleiten. Diese Trennung löst den verfahrensrechtlichen Konflikt und gewährleistet gleichzeitig die Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Pflichten des Insolvenzverwalters. 

Der Wirksamkeitstest für das Kerngeschäft 

Das Gericht blickte über die strengen Vorschriften für die Vertretung hinaus und prüfte den wirtschaftlichen Zweck der zugrunde liegenden Hypothekenurkunde. Richter Mann erklärte, dass das Recht eines Zwangsverwalters auf Inbesitznahme aus folgenden Gründen entsteht: 

• Die Hypothek räumt dem Pfandgläubiger ausdrücklich das Recht ein, die Immobilie zu verwalten, zu bewirtschaften und zu veräußern. 

• Eine Immobilie kann nur dann effektiv verwaltet oder zum vollen Wert verkauft werden, wenn der Zwangsverwalter die leerstehende Immobilie in seinen Besitz nehmen kann. 

• Würde man dem Gläubiger das Recht verweigern, einen im Haus wohnenden Kreditnehmer zu zwangsräumen, würde dies die Sicherungsvereinbarung unwirksam machen und im Widerspruch zur grundlegenden wirtschaftlichen Effizienz stehen. 

Das Urteil bestätigte, dass ein Zwangsverwalter keinen formellen Vermögensbestand benötigt, um Besitzansprüche geltend zu machen. Er benötigt lediglich ein vertraglich abgestütztes, gegenüber dem Kreditnehmer vorrangiges Besitzrecht, das in dem Moment wirksam wird, in dem die zugrunde liegende Sicherheit durchsetzbar wird. 

Der Lichtblick für Kreditnehmer: Ermessensspielraum gemäß § 36 

Während Menon gegen Pask Neben verbesserten Möglichkeiten für Kreditgeber führte es auch einen wichtigen Schutz für private Wohnungsbaukreditnehmer ein. 

Das Gericht prüfte, ob sich ein Kreditnehmer auf Abschnitt 36 des Gesetzes über die Justizverwaltung von 1970 um ein von einem Insolvenzverwalter eingeleitetes Zwangsvollstreckungsverfahren zu verzögern oder auszusetzen. In der Vergangenheit galt dieser Schutz nur für Klagen, die direkt von einem Hypothekengläubiger (der Kreditgeber). 

Richter Mann entschied, dass § 36 sehr wohl auf Besitzklagen von Insolvenzverwaltern Anwendung findet. Das Gericht stellte fest, dass ein Insolvenzverwalter als Instrument zur Durchsetzung der Eigentumsrechte des Kreditgebers fungiert. 

Daher kann ein privater Immobilienkreditnehmer beim Gericht beantragen, einen Räumungsbefehl zu vertagen, auszusetzen oder zu stunden, wenn er einen realistischen Plan vorlegen kann, wie er den Kredit innerhalb einer angemessenen Frist zurückzahlen oder die Zahlungsrückstände begleichen will. 

Praktische Strategien zur Beilegung von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten 

Strategien für Kreditgeber und Kreditnehmer 

• Entwurf für ausdrückliche Besitzklauseln: Stellen Sie sicher, dass in Darlehensverträgen und rechtlichen Belastungsurkunden ausdrücklich festgelegt ist, dass der Empfänger ein direktes Recht hat, den leeren Besitz vom Hypothekenschuldner zu übernehmen. 

• Anträge korrekt einreichen: Vermeiden Sie den Fehler, den Kreditnehmer als Kläger zu benennen, der “im Namen” des Insolvenzverwalters handelt. Stellen Sie sicher, dass die Insolvenzverwalter den Rechtsstreit unter Angabe ihrer eigenen Namen einleiten. 

• Vorbereitung auf die Argumente zu § 36: Wenn Sie es mit Wohnimmobilien oder einzelnen Kreditnehmern zu tun haben, sollten Sie darauf vorbereitet sein, unrealistische Rückzahlungspläne oder nicht realisierbare Refinanzierungsfristen, die von der Gegenseite vorgebracht werden, anzufechten. 

Strategien für Kreditnehmer und Bürgen 

• Unternehmensbezogene Ausnahmen ermitteln: Handelt es sich bei dem Kreditnehmer um eine juristische Person oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, steht der Schutz gemäß § 36 nicht zur Verfügung. Der Schwerpunkt muss dann darauf liegen, die Rechtmäßigkeit der Bestellung des Insolvenzverwalters oder die Richtigkeit der Inverzugsetzung anzufechten. 

• Realistische Nachweise für Ausstieg und Rückzahlung vorlegen: Um eine Stundung gemäß § 36 erfolgreich zu erwirken, müssen Kreditnehmer konkrete Nachweise vorlegen, wie beispielsweise ein formelles Rückkaufangebot eines alternativen Anbieters oder einen gültigen, bestätigten Kaufvertrag. 

• Prüfung der mit dem Darlehen verbundenen Gebühren: Prüfen Sie, ob die vom Überbrückungskreditgeber berechneten Verzugszinsen und Verwaltungsgebühren eine unzulässige Vertragsstrafe darstellen oder ein unausgewogenes Verhältnis im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes von 1974 begründen. 

Zusammenfassung 

Die Entscheidung in Menon gegen Pask schafft im Bereich der Überbrückungsfinanzierung ein Gleichgewicht zwischen wirtschaftlichem Nutzen und Verbraucherschutz. Durch die Auflösung des „Agency-Paradoxons“ wird bestätigt, dass Insolvenzverwalter die im Objekt wohnenden Kreditnehmer direkt auf Herausgabe verklagen können, um die zugrunde liegende Sicherheit zu verwerten. 

Gleichzeitig stellt die Ausweitung des Schutzes gemäß § 36 auf diese Klagen sicher, dass einzelne Kreditnehmer weiterhin über ein rechtliches Mittel verfügen, um ihre Immobilien zu retten, sofern sie einen tragfähigen finanziellen Ausweg vorweisen können. Die Bewältigung dieser Streitigkeiten erfordert eine klare Dokumentation, ordnungsgemäße Verfahrensunterlagen und Kenntnisse im Bereich der Hypothekenrechtsstreitigkeiten. 

Anwalt für Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten, Ben Lewis – Kontaktieren Sie uns 

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Prozessabteilung von RFB. Bei Fragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an Ben Lewis unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.