A Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025: O que todos os senhorios precisam de saber

A Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 representa a reforma mais significativa do setor do arrendamento privado numa geração. Com as disposições fundamentais a entrarem em vigor a 1 de maio de 2026, o prazo para se preparar está a chegar ao fim. Este é o seu guia completo.

A Lei dos Direitos dos Arrendatários de 2025 recebeu a aprovação real a 27 de outubro de 2025 e representa a reforma mais significativa do setor do arrendamento privado numa geração. Uma vez que a maioria das disposições entrará em vigor a 1 de maio de 2026, os senhorios devem agir já. Aqui está tudo o que precisa de saber.

O que é esta lei?

Aprovada pelo atual governo trabalhista, a Lei dos Direitos dos Arrendatários redefine fundamentalmente a relação entre senhorios e arrendatários na Inglaterra. Abole o atual quadro do contrato de arrendamento garantido de curta duração (AST) e introduz um novo regime baseado na segurança dos arrendatários e em obrigações mais claras para os senhorios. A lei afeta todos os 2,3 milhões de senhorios privados na Inglaterra e os cerca de 11 milhões de inquilinos que estes alojam.

As principais disposições

Fim da Secção 21

• Os despejos sem justa causa são abolidos. Os senhorios têm de invocar um fundamento jurídico específico, escolhido a partir de um conjunto alargado de motivos previstos na Secção 8, para recuperar a posse do imóvel.

Apenas arrendamentos periódicos

• Todos os contratos de arrendamento garantidos passam a ser contratos periódicos renováveis — mensais ou semanais. Os contratos AST a prazo fixo são abolidos. Os inquilinos podem rescindir o contrato a qualquer momento, mediante um pré-aviso de dois meses.

Aumentos de renda

• A renda só pode ser aumentada uma vez por ano. Os senhorios têm de notificar por escrito com, pelo menos, dois meses de antecedência. Os inquilinos podem contestar aumentos excessivos junto do Tribunal de Primeira Instância.

Proibição de discriminação no arrendamento

• As proibições generalizadas que impedem os inquilinos de receberem subsídios ou de terem filhos são agora ilegais. As avaliações de acessibilidade financeira continuam a ser permitidas.

Animais de estimação permitidos

• Os inquilinos têm o direito de solicitar a admissão de um animal de estimação. Os senhorios devem analisar todos os pedidos de forma justa e podem exigir que os inquilinos tenham um seguro adequado para o animal de estimação.

Norma de Habitação Digna

• Pela primeira vez, será alargada ao setor privado de arrendamento uma norma formal relativa às «Habitações Dignas», abrangendo problemas de humidade, bolor, riscos de segurança e mau estado de conservação.

Limite de depósito e adiantamento

• Os senhorios não podem exigir o pagamento antecipado de mais de um mês de renda. As regras em vigor relativas ao limite máximo do depósito de segurança mantêm-se. São proibidas as «guerras de licitações» entre inquilinos relativamente ao arrendamento.

Base de dados PRS

• Todos os senhorios têm de registar-se, bem como os seus imóveis, numa nova base de dados nacional do Setor do Arrendamento Privado, cuja implementação terá início no final de 2026.

Provedor de Justiça para os Proprietários

• Um novo Provedor do Setor do Arrendamento Privado, com carácter juridicamente vinculativo, irá resolver os litígios entre inquilinos e senhorios sem necessidade de recurso aos tribunais.

Impacto nos senhorios

Para os senhorios que gerem carteiras imobiliárias bem administradas, a lei traz alterações processuais, em vez de perturbações fundamentais — mas as mudanças são substanciais e exigem uma preparação cuidadosa. O impacto mais imediato é a supressão da Secção 21 como mecanismo sumário para recuperar a posse. Doravante, todos os pedidos de recuperação da posse devem invocar um fundamento válido ao abrigo da Secção 8: estes incluem atrasos no pagamento da renda por parte do inquilino, comportamento antisocial, a intenção do senhorio de vender o imóvel ou o desejo do senhorio ou de um familiar próximo de se mudar para o imóvel.

No que diz respeito aos aumentos de renda, a regra de «um aumento por ano» obrigará os senhorios a adotarem uma abordagem mais estratégica na fixação dos preços — os ajustamentos pontuais a meio do contrato de arrendamento deixarão de ser legais. A possibilidade de recurso junto do tribunal significa que os níveis de renda devem ser justificáveis com base em dados reais do mercado.

A proibição de políticas generalizadas do tipo “sem DSS” ou “sem crianças” exige uma reformulação fundamental dos processos de seleção de candidatos. Embora as avaliações individuais da capacidade financeira continuem a ser legais, as exclusões generalizadas com base no recebimento de subsídios são agora ilegais e implicam sanções financeiras de natureza civil. Os senhorios devem também ter em conta que esta proibição foi uma das disposições que entrou em vigor já a 27 de dezembro de 2025.

Olhando para o futuro, a próxima extensão da Norma de Habitação Digna ao setor privado e a aplicação da Lei de Awaab — que impõe prazos obrigatórios para a resolução de riscos como humidade e bolor — irão impor obrigações adicionais de manutenção dos imóveis aos senhorios. Foi também concedido às autarquias locais um reforço significativo dos poderes de investigação e de aplicação da lei, incluindo sanções civis que podem ir até 7 000 libras por infrações iniciais, podendo ascender a 40 000 libras em caso de incumprimento grave ou persistente.

Que medidas devem os senhorios tomar?

Analisar todos os contratos de arrendamento

• Os contratos de arrendamento de curta duração (AST) já existentes não requerem uma reemissão imediata, mas não poderão ser celebrados novos contratos AST a prazo fixo após 1 de maio de 2026. Todos os contratos devem ser atualizados de forma a refletir condições de arrendamento por períodos periódicos antes dessa data.
• Deve ser feito antes de 1 de maio de 2026

Compreender os fundamentos revistos da Secção 8

• Familiarize-se com a lista completa e atualizada dos motivos de despejo e com os prazos de pré-aviso aplicáveis a cada um deles. Tanto para venda como para ocupação pelo proprietário, é agora exigido um pré-aviso de quatro meses. Recomenda-se vivamente que procure aconselhamento jurídico sobre motivos específicos.
• Deve ser feito antes de 1 de maio de 2026

Implementar um procedimento formal de revisão das rendas

• Os aumentos anuais devem ser comunicados através do formulário previsto para o efeito, com um pré-aviso por escrito de, pelo menos, dois meses. Estabeleça já um processo coerente e documentado.
• Deve ser feito antes de 1 de maio de 2026

Atualizar as políticas de seleção de candidatos

• Eliminar quaisquer proibições generalizadas aplicáveis aos beneficiários de prestações sociais ou às famílias com crianças no que diz respeito aos critérios de publicidade e de referência. Esta disposição já se encontra em vigor.
• Em vigor a partir de 27 de dezembro de 2025

Estabelecer um procedimento para pedidos relativos a animais de estimação

•  Elabore um processo claro e documentado para analisar os pedidos dos inquilinos relativos a animais de estimação, incluindo a sua posição quanto à exigência de um seguro contra danos causados por animais de estimação. Não serão permitidas recusas generalizadas.
• Deve ser feito antes de 1 de maio de 2026

Certifique-se de que todos os documentos relativos ao cumprimento das normas de segurança estão atualizados

• Os certificados de segurança de gás, os certificados de eficiência energética (EPC), os relatórios sobre o estado das instalações elétricas e todos os outros certificados exigidos devem estar em dia antes do registo na base de dados do PRS.
• Este processo está atualmente em curso

Registe-se na base de dados PRS

• Todos os senhorios serão legalmente obrigados a registar-se e a registar os seus imóveis. A implementação regional terá início no final de 2026, sendo o registo obrigatório a nível nacional aplicável a partir de 2027. A falta de registo limita o acesso aos principais fundamentos para a tomada de posse.
• Fase 2 — Final de 2026

Junte-se ao Provedor de Justiça dos Proprietários da PRS

• A adesão passará a ser obrigatória a partir de 2028. O Provedor de Justiça tratará das reclamações dos inquilinos, emitindo decisões juridicamente vinculativas, sem qualquer custo para os inquilinos. Comece já a preparar um procedimento documentado para a apresentação de reclamações.
• Fase 2 — A partir de 2028

Avaliar os imóveis à luz da Norma «Decent Homes»

• Planear trabalhos de manutenção e melhoria, abordando em particular a humidade, o bolor e os riscos da categoria 1 do HHSRS, antes de a norma ser formalmente alargada ao setor privado.
• Fase 3 — 2035

Cronograma de implementação

27 de outubro de 2025

Aprovação Real

A Lei dos Direitos dos Arrendatários entra em vigor. Algumas disposições — incluindo a proibição de critérios discriminatórios no arrendamento e o reforço dos poderes de fiscalização das autoridades locais — entraram em vigor a partir de 27 de dezembro de 2025.

1 de maio de 2026 — Fase 1

Principais reformas relativas aos arrendamentos já em vigor

A Secção 21 é revogada. Todos os contratos de arrendamento passam a ser periódicos. Entram em vigor novas regras relativas ao aumento das rendas, os direitos de pedido de admissão de animais de estimação, os limites máximos para o pagamento antecipado da renda, a proibição da «guerra de licitações» e o quadro completo e revisto dos motivos de despejo previstos na Secção 8.

Final de 2026 / 2027 — Fase 2

Base de dados PRS e Provedor de Justiça

A base de dados nacional do PRS inicia a sua implementação regional a partir do final de 2026, sendo o registo nacional obrigatório a partir de 2027. O administrador do Provedor de Justiça dos Senhorios é nomeado em 2026, antes da adesão obrigatória a partir de 2028.

2035 — Fase 3

Norma de Habitação Digna e a Lei de Awaab

A Norma de Habitação Digna e a Lei Awaab são formalmente alargadas ao setor do arrendamento privado. Os senhorios são encorajados a corrigir as deficiências com bastante antecedência em relação a esta data