Poche istituzioni hanno avuto un impatto maggiore sul mercato immobiliare britannico nell’ultimo decennio rispetto alla cosiddetta “Banca di mamma e papà”.
Di fronte all’aumento dei prezzi degli immobili, ai requisiti sempre più stringenti in materia di acconto e alle difficoltà di accessibilità economica, molti acquirenti alla prima esperienza fanno affidamento sull’aiuto finanziario dei genitori e dei familiari più stretti per entrare nel mercato immobiliare.
In innumerevoli transazioni, i fondi vengono trasferiti con le migliori intenzioni. I genitori vogliono aiutare i propri figli ad acquistare una casa. I figli sono grati per il sostegno ricevuto. I rapporti sono solidi e nessuno prevede che possano sorgere conflitti in futuro.
Purtroppo, le controversie immobiliari spesso iniziano proprio dove finisce l’ottimismo.
Quando le relazioni finiscono, gli immobili vengono venduti o le dinamiche familiari cambiano, sorgono domande a cui nessuno aveva pensato all’inizio:
- Quei soldi erano un regalo?
- Era un prestito?
- L'intenzione era quella di creare una partecipazione azionaria?
- Dovrebbe essere rimborsato?
- E se fosse così, a chi?
Queste controversie stanno diventando sempre più frequenti e spesso sfociano in azioni legali ai sensi del Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (“TOLATA”). La normativa prevede un meccanismo per la risoluzione delle controversie relative ai diritti immobiliari, ma non può ricostruire conversazioni che non sono mai state adeguatamente documentate.
Di conseguenza, ciò che nasce come un semplice contributo familiare può finire per trasformarsi in una controversia complessa e costosa, che richiede una consulenza legale.
Il problema nasce dalle buone intenzioni
La maggior parte delle controversie relative ai beni familiari non nasce dall’intenzione di qualcuno di creare incertezza giuridica.
Ciò deriva dal fatto che le famiglie spesso danno la priorità alla fiducia piuttosto che alla documentazione.
I genitori possono versare 100.000 sterline a titolo di acconto senza dover richiedere alcun accordo scritto.
I figli ormai adulti potrebbero pensare che non sarà mai necessario restituire il prestito.
I partner che acquistano un immobile insieme potrebbero semplicemente essere grati che la transazione possa andare avanti.
In quel momento, la documentazione ufficiale potrebbe sembrare superflua.
Anni dopo, quella mancanza di documentazione diventa spesso il punto centrale della questione.
Il tribunale è quindi tenuto a determinare la natura del contributo a posteriori, spesso quando i rapporti si sono già deteriorati e i ricordi sono diventati inaffidabili.
Regalo, prestito o diritto di godimento?
Dal punto di vista contenzioso, i contributi dei familiari rientrano generalmente in tre categorie.
Regali
Lo scenario più semplice è quello in cui i fondi erano destinati a costituire una donazione a titolo gratuito.
In linea di principio, la questione dovrebbe essere chiara.
Il donatore versa il denaro senza acquisire alcun diritto sulla proprietà.
La difficoltà sorge quando il presunto dono non è mai stato documentato.
I genitori che inizialmente descrivono un contributo come un dono potrebbero in seguito sostenere di essersi aspettati un rimborso. Allo stesso modo, i beneficiari potrebbero ritenere che un contributo fosse un dono, nonostante le discussioni suggerissero il contrario.
In assenza di prove evidenti, possono sorgere controversie anche molti anni dopo.
Prestiti
In altri casi, i familiari intendono che il contributo venga restituito.
Ancora una volta, il problema raramente è l’accordo in sé.
Il problema è la mancanza di documentazione.
Gli istituti di credito commerciali documentano meticolosamente gli obblighi di rimborso. Le famiglie, invece, spesso si affidano a garanzie verbali.
Sorgono quindi alcune domande riguardo a:
- Date di rimborso;
- Interesse;
- Sicurezza;
- Eventi scatenanti;
- Diritti di esecuzione.
La mancanza di chiarezza crea un terreno fertile per i disaccordi.
Diritti di godimento
Le controversie più complesse sorgono spesso quando un investitore sostiene che i fondi fossero destinati a costituire una partecipazione azionaria.
Ad esempio, i genitori possono contribuire con una quota consistente del prezzo di acquisto, aspettandosi al contempo di conservare una quota del valore dell’immobile.
Il bene immobiliare può tuttavia essere intestato esclusivamente a nome del figlio e del partner.
Quando l’immobile viene successivamente venduto o il rapporto si conclude, sorgono controversie in merito alla proprietà e ai diritti.
Tali controversie richiedono spesso un’analisi approfondita delle intenzioni, dei contributi e dei comportamenti.
La fine di una relazione: la tempesta perfetta
Molte cause intentate presso il TOLATA nascono in seguito alla rottura di relazioni personali.
Una situazione piuttosto comune è quella in cui i genitori contribuiscono all’acquisto di un immobile in cui vivono il figlio e il suo partner.
Finché il rapporto rimane intatto, nessuno mette in discussione l'accordo.
Una volta che la relazione finisce, però, il contributo finanziario è spesso oggetto di un rinnovato scrutinio.
I genitori possono chiedere il rimborso.
L'ex socio potrebbe contestare la propria responsabilità.
Il bambino potrebbe trovarsi coinvolto in una lite familiare.
Ciò che è iniziato come un aiuto finanziario può trasformarsi rapidamente in una controversia legale che coinvolge più parti, con interessi contrastanti e versioni dei fatti discordanti.
Perché le prove sono importanti
Come in molte controversie immobiliari, l’esito di queste cause dipende dalle prove.
I tribunali terranno conto di quanto segue:
- Documentazione relativa ai bonifici bancari;
- E-mail e SMS;
- Corrispondenza con i professionisti del settore immobiliare;
- Documentazione relativa al mutuo;
- Testimonianza;
- Il comportamento delle parti.
La difficoltà sta nel fatto che gli accordi familiari sono spesso informali.
È possibile che discussioni importanti abbiano avuto luogo anni prima attorno al tavolo della cucina piuttosto che nello studio di un avvocato.
I giudici sono quindi spesso chiamati a ricostruire le intenzioni sulla base di prove incomplete.
Raramente è una questione semplice.
Il costo dell'incertezza
Uno degli aspetti più frustranti delle controversie patrimoniali familiari è che il valore oggetto della controversia può essere notevolmente eroso dalle spese processuali.
Le parti si irrigidiscono.
Le posizioni si irrigidiscono.
Le emozioni influenzano il processo decisionale.
Nel frattempo, le spese legali continuano ad aumentare.
Questo non riguarda solo le cause relative a TOLATA. Sia i tribunali che gli operatori del settore riconoscono da tempo che le controversie immobiliari nazionali possono diventare sproporzionatamente onerose se le parti non riescono a collaborare in modo costruttivo sin dalle prime fasi.
Per questo motivo, una consulenza strategica tempestiva è spesso di inestimabile valore.
Una valutazione realistica dei punti di forza, dei punti deboli e delle difficoltà probatorie può spesso aiutare le parti a risolvere le controversie prima che le spese diventino la questione principale.
L'importanza di una documentazione tempestiva
La soluzione più efficace rimane la prevenzione.
Qualora i membri della famiglia contribuiscano con somme significative all’acquisto di un immobile, tale situazione dovrebbe essere documentata chiaramente sin dall’inizio.
La documentazione non deve necessariamente essere complicata.
Ciò che conta è la chiarezza.
Le parti dovrebbero prendere in considerazione quanto segue:
- A prescindere dal fatto che il contributo sia un dono o un prestito;
- Se è previsto il rimborso;
- Se si intenda conferire una partecipazione azionaria;
- Cosa dovrebbe succedere in caso di vendita dell'immobile;
- Cosa dovrebbe succedere se una relazione finisse.
Affrontare tali questioni prima del completamento può consentire di risparmiare molto tempo, denaro e ridurre l’incertezza in futuro.
Un settore del contenzioso in espansione
Con il perdurare delle difficoltà economiche e la crescente diffusione degli acquisti sostenuti dalla famiglia, è probabile che aumentino le controversie relative ai contributi di terzi.
Per gli avvocati specializzati in contenziosi immobiliari, queste cause pongono sfide particolari.
A differenza delle controversie commerciali tradizionali, spesso comportano una combinazione di aspetti giuridici, finanziari ed emotivi.
Le questioni giuridiche possono essere complesse, ma la controversia alla base è solitamente di natura molto umana.
Una delle parti ritiene di essere stata trattata ingiustamente.
Un altro ritiene di difendere ciò che gli spetta di diritto.
Spetta al tribunale stabilire quale fosse l'intenzione, spesso molti anni dopo il verificarsi dei fatti in questione.
Conclusione
La “Banca di mamma e papà” è diventata una delle fonti più importanti di finanziamento immobiliare nella Gran Bretagna contemporanea.
Per molte famiglie, tale sostegno rende possibile l'acquisto di una casa, cosa che altrimenti sarebbe impossibile.
Tuttavia, un sostegno finanziario privo di una documentazione chiara comporta dei rischi.
Il punto non è se i membri della famiglia debbano aiutarsi a vicenda. Anzi, è proprio il contrario.
La questione è se le conseguenze giuridiche di tale assistenza siano state debitamente valutate.
Dal punto di vista contenzioso, le parole più costose nel diritto immobiliare sono spesso:
“Non avremmo mai pensato di doverlo mettere per iscritto.”
Che un versamento sia inteso come donazione, prestito o investimento, chiarire la questione fin dall’inizio è quasi sempre meno costoso che affrontare un contenzioso alla fine.
In un’epoca in cui gli accordi informali sono sempre più spesso alla base di importanti transazioni immobiliari, mettere per iscritto le proprie intenzioni non è più solo una pratica prudente. Spesso fa la differenza tra la certezza e una contestata rivendicazione ai sensi della legge TOLATA anni dopo.
Saba Ahmed, associata presso lo studio legale Ronald Fletcher Baker LLP, fornisce consulenza ai clienti su un’ampia gamma di controversie immobiliari, comprese le controversie in materia di proprietà e le richieste di risarcimento ai sensi della legge TOLATA. Se avete bisogno di consulenza in merito a tali questioni, potete contattare Saba Ahmed via e-mail all’indirizzo saba.ahmed@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 020 3961 3118.
Saba Ahmed
Avvocato associato
