Le norme che regolano la proprietà e il controllo degli immobili residenziali in Inghilterra e Galles stanno subendo la più grande rivoluzione degli ultimi trent'anni. Per decenni, acquistare un appartamento significava entrare nel complesso mondo del "leasehold", un sistema che spesso costringeva gli acquirenti a fare i conti con canoni fondiari in aumento, costose proroghe dei contratti di locazione e controversie con i proprietari fondiari.
Una riforma giuridica su due fronti mira a sottrarre definitivamente il potere ai proprietari tradizionali per restituirlo ai proprietari di casa. Questa transizione è guidata da due importanti provvedimenti legislativi, Legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà immobiliare e il progetto di legge del 2026 sulla riforma della proprietà comune e della locazione.
La legge del 2024 sulla riforma dei contratti di locazione e della proprietà immobiliare: situazione attuale e contenzioso dinanzi alla Corte d’appello
La legge del 2024 sulla riforma dei diritti di locazione e di proprietà (Leasehold and Freehold Reform Act 2024) è entrata in vigore nel maggio 2024, ma la sua attuazione ha incontrato notevoli difficoltà. I proprietari di immobili hanno immediatamente opposto una forte resistenza legale, sostenendo che i radicali cambiamenti strutturali previsti dalla normativa costituissero una privazione illegittima dei diritti di proprietà ai sensi dell’articolo 1 del Primo Protocollo (A1P1) alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo (CEDU).
Il ricorso giurisdizionale e l'imminente appello
Nell’ottobre 2025, l’Alta Corte ha emesso una sentenza esaustiva di 167 pagine con cui ha respinto i ricorsi in revisione giudiziaria presentati dai proprietari. La Corte ha stabilito che il governo ha agito nell’ambito dei propri poteri discrezionali per correggere uno squilibrio sistemico e anticoncorrenziale nel mercato immobiliare.
Tuttavia, la battaglia legale è ben lungi dall’essere conclusa. Il 1° aprile 2026, la Corte d’Appello ha formalmente concesso l’autorizzazione a presentare ricorso a cinque importanti gruppi istituzionali di proprietari fondiari. Questa seconda fase del contenzioso, dalla posta in gioco molto alta, dovrebbe essere discussa tra la fine del 2026 e l’inizio del 2027.
Il ricorso dei proprietari si concentra direttamente su tre pilastri fondamentali della legge del 2024:
- L'abolizione del valore del matrimonio: La legge del 2024 elimina il “valore di matrimonio”, ovvero l’ipotetico profitto generato quando viene prorogato un contratto di locazione con una durata residua inferiore a 80 anni. In base al vecchio sistema, tale valore veniva ripartito in parti uguali tra il locatario e il proprietario. I proprietari sostengono che l’eliminazione di questa quota costituisca una confisca senza indennizzo del valore patrimoniale.
- Il limite massimo di valutazione del canone fondiario: La legge stabilisce che, nel calcolo del premio che il locatario deve versare per prorogare il proprio contratto di locazione o acquistare la proprietà, l'affitto fondiario preso in considerazione sia soggetto a un limite massimo, riducendo così il pagamento finale a favore del proprietario.
- Il trasferimento delle spese legali: In passato, i locatari erano contrattualmente tenuti a pagare le spese professionali, di valutazione e legali del proprietario durante una richiesta di affrancamento o di proroga. La legge del 2024 ribalta questa situazione, stabilendo che ciascuna parte debba sostenere le proprie spese.
Disposizioni in vigore: quali sono attualmente applicabili?
A meno che la Corte d’Appello non emetta un’ingiunzione formale per sospendere l’applicazione della legge — cosa altamente improbabile — le disposizioni della Legge del 2024, già entrate in vigore in seguito ai decreti di entrata in vigore, rimangono pienamente in vigore:
- Il diritto di voto fin dal primo giorno: La storica “regola dei due anni” è stata abrogata. I titolari di un diritto di locazione non sono più tenuti a possedere un immobile residenziale in locazione per 24 mesi prima di presentare una richiesta legale di proroga del contratto di locazione o di acquisto collettivo della proprietà. Essi godono di tale diritto legale sin dal primo giorno di proprietà.
- La soglia per gli immobili commerciali a uso misto 50%: Gli edifici con configurazioni ad uso misto (come gli appartamenti costruiti sopra locali commerciali o uffici) possono ora avvalersi dell’affrancamento collettivo e del diritto di gestione (RTM) se lo spazio non residenziale rappresenta fino al 50% della superficie interna totale dell’edificio. Si tratta di un aumento significativo rispetto al precedente limite legale, più restrittivo, pari al 25%.
- Esclusione dallo status di locatario garantito: A partire da dicembre 2025, grazie a una modifica mirata, i contratti di locazione residenziale di lunga durata (con una durata superiore a 21 anni) saranno completamente esclusi dalla classificazione come “locazioni garantite” ai sensi dell’Housing Act 1988. Ciò elimina un rischio storico, ovvero che un proprietario potesse ricorrere a procedimenti giudiziari sommari accelerati per lo sgombero al fine di sfrattare un locatario il cui canone fondiario superasse le 250 sterline all’anno (o 1.000 sterline a Londra).
- Lo standard di proroga di 990 anni: Una volta che i meccanismi di rivalutazione saranno pienamente operativi, i locatari otterranno il diritto legale di prorogare la durata dei propri contratti di locazione per un periodo standard di 990 anni, con un canone fondiario simbolico (pari a zero sterline), in sostituzione dell’obsoleto quadro normativo che prevedeva una proroga obbligatoria di 90 anni. Si noti che, fino a quando i meccanismi di valutazione non saranno attivi, l’attuale periodo di proroga rimane di 90 anni.
Progetto di legge del 2026 sulla riforma della proprietà comune e della locazione
Sebbene la legge del 2024 modifichi l’attuale sistema di locazione, la fase successiva del governo mira a eliminarlo completamente. Il 27 gennaio 2026, il Ministero dell’edilizia abitativa, delle comunità e del governo locale (MHCLG) ha pubblicato l’attesissimo progetto di legge sulla riforma della proprietà comune e della locazione.
Il progetto di legge è passato rapidamente alla fase di esame prelegislativo formale, culminata in una relazione di analisi approfondita pubblicata dalla Commissione speciale per l’edilizia abitativa, le comunità e il governo locale il 27 maggio 2026. Il percorso chiaro della politica esecutiva è stato ulteriormente consolidato dalla sua esplicita inclusione nel discorso del Re.
I pilastri fondamentali del progetto di legge del 2026 comprendono:
Il mandato relativo alla proprietà comune e il divieto di costruire nuovi appartamenti
La misura principale del disegno di legge è il divieto assoluto di creare o cedere nuovi appartamenti in locazione. La normativa stabilisce invece che la “commonhold” sia la forma giuridica di proprietà predefinita per tutti i nuovi complessi residenziali composti da più unità abitative.
In una struttura di tipo “commonhold”, che rispecchia i modelli internazionali di condominio, i singoli acquirenti di appartamenti detengono la piena proprietà del proprio alloggio specifico. Le parti comuni del complesso sono di proprietà e gestite da un’Associazione di Commonhold, un’entità giuridica posseduta collettivamente dai proprietari degli alloggi. Non vi è alcun proprietario esterno a cui il bene possa tornare, né una durata determinata del contratto di locazione, né un canone fondiario.
In un importante aggiornamento politico presentato nel corso di un discorso programmatico tenuto presso l’Institute for Government, il ministro per l’edilizia abitativa Matthew Pennycook ha confermato che, sebbene l’obiettivo del governo sia quello di approvare tutti gli aspetti fondamentali del disegno di legge entro la fine dell’attuale legislatura, il divieto assoluto di costruire nuovi appartamenti in locazione a tempo determinato non sarà probabilmente introdotto prima del 2029. Questo lasso di tempo consentirà ai costruttori e agli istituti di credito di adeguare i propri progetti edilizi e i modelli finanziari.
Limiti massimi del canone fondiario per i contratti di locazione esistenti
Per affrontare i problemi che affliggono milioni di persone vincolate da contratti di locazione a lungo termine già in essere, il disegno di legge introduce un limite massimo generalizzato al canone fondiario pari a 250 sterline all’anno.
In base all’attuale bozza di testo, tale limite massimo si applicherà immediatamente ai contratti di locazione residenziali esistenti. È fondamentale sottolineare che la bozza contiene una clausola di scadenza automatica, il che significa che, dopo un periodo di 40 anni, il limite massimo scenderà definitivamente a un canone simbolico (0 sterline). Il calendario legislativo attuale del governo prevede l’entrata in vigore del limite iniziale di 250 sterline verso la fine del 2027.
Abbassamento della soglia per la conversione in proprietà comune
Storicamente, la conversione di un condominio in regime di locazione in una struttura di proprietà comune richiedeva il consenso unanime di ogni singolo locatario e titolare di diritto di pegno nell'edificio, una soglia che rendeva la conversione praticamente impossibile nella maggior parte dei casi.
Il progetto di legge del 2026 abbassa notevolmente questa soglia introducendo un semplice requisito di maggioranza 50%. Se più della metà dei locatari aventi diritto di un condominio vota a favore della conversione, questi possono obbligare legalmente i restanti residenti e il proprietario del fondo a trasformare l’edificio in una struttura di proprietà comune.
L'abolizione totale della decadenza dal contratto di locazione
Ai sensi dell'attuale normativa immobiliare, un proprietario può avviare un procedimento di revoca del contratto di locazione nei confronti di un locatario residenziale per debiti a partire da sole 350 sterline, arrivando potenzialmente a sequestrare un bene del valore di centinaia di migliaia di sterline a causa di una controversia di minore entità relativa alle spese condominiali.
Il disegno di legge del 2026 abolisce completamente il diritto di confisca nei contratti di locazione residenziale di lunga durata. Sostituisce tale potere con un regime proporzionato, avallato dal tribunale, di recupero crediti e di esecuzione dei contratti di locazione, tutelando i proprietari di immobili dal rischio di perdere il proprio patrimonio netto a causa di canoni contestati.
Abrogazione dei poteri relativi ai “fleecehold” nelle proprietà private
Il progetto di legge mira a contrastare le pratiche di sfruttamento nei complessi residenziali di proprietà privata, spesso definiti “fleecehold”. La normativa prevede l’abrogazione totale degli articoli 121 e 122 del Law of Property Act del 1925. Questa modifica priva le società di gestione immobiliare private dei diritti previsti dalla legge di accedere all’abitazione di un proprietario o di concedere un contratto di locazione esecutivo su un’abitazione a causa di canoni di locazione immobiliari non pagati o contestati.
Conclusione: un orizzonte caratterizzato da promesse, ritardi e profonda incertezza
Il doppio percorso di riforma avviato dal Leasehold and Freehold Reform Act 2024 e dal Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 rappresenta un tentativo storico di ridefinire completamente il concetto di proprietà immobiliare in Inghilterra e Galles. Sulla carta, queste riforme di ampia portata promettono un sistema molto più equo, garantendo ai locatari il diritto di proroga fin dal primo giorno, riducendo l’importo da versare per la proroga dei contratti di locazione, tutelando i proprietari di immobili da pignoramenti aggressivi e tracciando una chiara tabella di marcia verso un mercato immobiliare basato in via prioritaria sulla proprietà comune.
Eppure, nonostante tutto l’ottimismo e le speranze che circondano queste pietre miliari legislative, la realtà immediata è caratterizzata da ritardi persistenti, tempistiche politiche estenuanti e una profonda incertezza giuridica.
In definitiva, l’Inghilterra e il Galles potrebbero essere sulla strada verso un futuro senza contratti di locazione a tempo determinato, ma la transizione si sta rivelando una maratona piuttosto che uno sprint. Mentre gli ingranaggi di Westminster e dei tribunali girano lentamente, regna l’incertezza per i privati e le imprese da entrambe le parti del settore immobiliare.
Avvocato specializzato in contenziosi immobiliari e diritti di affitto, Ben Lewis – Contattaci
Ben Lewis è avvocato associato presso il dipartimento contenzioso di RFB. Per qualsiasi domanda su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0203 947 8892.
Ben Lewis
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