Ticari bir kiracı kira ödemelerini durdurduğunda, ev sahibi olarak kararlı adımlar atmanızı gerektiren acil bir sorunla karşı karşıya kalırsınız. Kira borçları ne kadar uzun süre birikirse, bu borçların tahsil edilmesi o kadar karmaşık ve maliyetli hale gelir. İster kira sözleşmesini sürdürmek ister mülkü geri almak ve yeni bir kiracı bulmak isteyin, yasal haklarınızı ve başvurabileceğiniz hukuki yolları bilmek hayati önem taşır.
Bu kılavuz, ticari gayrimenkul sahiplerinin kira ödemesinin yapılmaması durumunda, ilk iletişimi kurmaktan resmi hukuki işlemlere kadar atmaları gereken bazı pratik adımları adım adım açıklamaktadır. Yaygın tuzaklardan kaçınarak (özellikle de hak kaybına yol açabilecek kasıtsız feragatlerden) hızlı bir şekilde harekete geçmek, sorunun hızlı bir şekilde çözülmesi ile uzun süreli mali zorluklar arasında fark yaratabilir.
Ticari kiracınız kira ödemelerini durdurursa derhal atmanız gereken adımlar
Karmaşık hukuki işlemlere girişmeden önce, hızlı ve sistemli bir şekilde hareket etmeniz gerekir. Kira ödemesinin yapılmaması genellikle bir veya daha fazla kira ödeme tarihinin kaçırılması anlamına gelir; İngiltere ve Galler’de ticari kiralar genellikle standart üç aylık ödeme günlerinde, yani 25 Mart, 24 Haziran, 29 Eylül ve 25 Aralık tarihlerinde ödenir.
Kiracınız ödeme tarihine kadar ödeme yapmadığında, gecikilen her gün önemlidir. Hemen uygulayabileceğiniz basit beş adımlık bir kontrol listesi:
- Kira sözleşmesini kontrol edin – Kira ödeme hükmünü, hak kaybı hükmünü, bildirim şartlarını ve kira sözleşmesi hükümlerinin ihlali ile masraf ve giderlerin tahsiliyle ilgili tüm hükümleri gözden geçirin;
- Gecikme faizini tam olarak hesaplayın – Borç tutarını, faiz hükümleri ve her bir tutarın vadesi geldiği tarihler dahil olmak üzere, tam olarak belgelendirin;
- Aynı gün kiracıyla iletişime geçin – Koşullara ve amacınıza bağlı olarak, bunun bir ihmal mi, geçici bir nakit akışı sorunu mu yoksa daha ciddi bir durum mu olduğunu belirlemek için telefon veya e-posta yoluyla ilk teması kurun;
- Yazılı kayıt tutun – Tüm iletişimleri, tarih, saat ve konuşulan veya kararlaştırılan hususları da dahil olmak üzere belgelendirin
- Mülkiyet hakkından feragat etmeye yol açabilecek eylemlerden kaçının – Hukuki danışmanlık almadan kısmi ödeme kabul etmeyin, gelecek dönemlere ait rutin kira faturaları veya hizmet bedeli faturaları düzenlemeyin ya da yeni şartlar üzerinde pazarlık yapmayın
Bu son nokta özellikle vurgulanmalıdır. Sözleşmeyi feshetme hakkı doğduktan sonra, ihlali öğrendikten sonra kiracıdan kısmi bir ödeme kabul etmeniz, söz konusu kira borçları nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkınızdan feragat etmenize yol açabilir. Benzer şekilde, kira sözleşmesinin devam ettiğini kabul eden herhangi bir eylem — örneğin bir sonraki çeyreğin kirasını veya hizmet bedelini talep etmek — yasal konumunuzu zayıflatabilir ve kira sözleşmesini feshetme hakkınızdan feragat etmenize neden olabilir.
Başlangıçtan itibaren, amacınızın bu kiracıyı tutmak ve kirayı tahsil etmek mi, yoksa mülkün mülkiyetini geri almak ve yeni bir kiracı bulmak mı olduğuna karar verin. Bu karar, hangi hukuki yollara başvuracağınızı ve bunları hangi sırayla izleyeceğinizi belirler.
İlk adımlar – kiracıyla iletişim kurmak ve sorunu anlamak
Amacınıza bağlı olarak, erken ve planlı bir iletişim, kira borçlarını pahalı ve zaman alıcı davalara başvurmadan çözüme kavuşturabilir. Resmi hukuki yollara başvurmadan önce, kiracının kira ödemesini neden durdurduğunu anlamak, doğru yaklaşımı seçmenize yardımcı olur.
Kiracıyla doğrudan iletişime geçin ve ödemenin yapılmamasının nedenini sorun. Sıkça verilen açıklamalar şunlardır:
- Mevsimsel dalgalanmalar veya tek seferlik bir harcama nedeniyle ortaya çıkan geçici nakit akışı sorunları
- Potansiyel iflasa işaret eden uzun vadeli mali zorluklar
- Hizmet ücretleri veya diğer kira yükümlülüklerine ilişkin bir ihtilaf
- Ev sahibinin onarım veya bakım işlerini yerine getirmediği yönündeki iddialar
Kiracıların, ev sahibinin onarım yükümlülüklerini ihlal ettiğini iddia etseler bile, genel olarak birçok modern ticari kira sözleşmesi kapsamında kirayı tek taraflı olarak ödememe hakkına sahip olmadıklarını anlamak önemlidir. Bu tür iddialar olası bir ihtilafta dikkate alınabilir olsa da, ödeme yapılmamasını otomatik olarak haklı çıkarmaz.
Kiracı maddi sıkıntılar yaşadığını iddia ederse, aşağıdakiler gibi destekleyici belgeler talep etmeyi düşünün:
- Son dönem yönetim hesapları
- Nakit akışı tahminleri
- Finansman başvuruları veya yatırımcı görüşmelerine dair kanıtlar
Bu bilgiler, sorunun gerçekten geçici olup olmadığını ya da yapısal bir ödeme güçsüzlüğünü yansıtıp yansıtmadığını değerlendirmenize yardımcı olur. Ödeme gecikmelerinin yalnızca bir veya iki çeyreği kapsadığı, kiracının sağlam bir ödeme geçmişine sahip olduğu ve ilgili işletmenin sürdürülebilir göründüğü durumlarda, kısa vadeli bir ödeme planı üzerinde görüşmek faydalı olabilir.
Önemli uyarı: Kısmi ödemeleri kabul etmek veya özenle hazırlanmış yazılı bir sözleşme olmaksızın ödeme tarihlerinde değişiklik yapmayı kabul etmek, bu gecikmeler nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkınızdan feragat etmenize yol açabilir. Ayrıca bu durum, kira sözleşmesi şartlarında kalıcı bir değişiklik anlamına da gelebilir.
Herhangi bir gayri resmi görüşmenin ardından, aşağıdaki hususları içeren ve “hak kaybına yol açmayacak” nitelikte bir mektup veya e-posta gönderilebilir:
- Tartışılan konuları özetler
- Hiçbir yasal haktan feragat edilmediğini açıkça belirtir
- Her türlü geçici düzenlemenin resmi belgelere tabi olduğunu teyit eder
Kiracıyla iletişime geçmeden önce hukuki danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.
Kiracıyla bir anlaşmaya varılamazsa ne olur?
Eğer diyalog sonuç vermezse, kiracı ödemelerini yapmamaya devam ederse veya borçlar birikirse —örneğin, iki veya daha fazla çeyreklik dönem boyunca ödeme yapılmazsa—resmi yasal yollara başvurmaya karar verebilirsiniz.
Ticari gayrimenkul sahiplerinin, her bir vakanın koşullarına bağlı olarak, aşağıdakiler dahil olmak üzere çeşitli olası hukuki seçenekleri bulunmaktadır:
- Kira sözleşmesinin feshi – Kira sözleşmesinin feshi ve mülke yeniden giriş
- Kira depozitosundan para çekmek – Kira teminat senedi kapsamında tutulan teminatın, ödenmemiş kira borçlarını karşılamak için kullanılması
- Kefil veya eski kiracının takibi – Kira yükümlülüklerini garanti eden üçüncü taraflardan tazminat talep etmek
- Mahkeme işlemleri – Karar alınması ve ödemenin tahsil edilmesi amacıyla alacak davası açılması
- Ticari Kira Borçlarının Geri Alınması (CRAR) – İcra memurlarına kiracının eşyalarını haczetme ve satma talimatı verilmesi
- Yasal ödeme talebi ve iflas işlemleri – İflas veya tasfiye talebine yol açabilecek resmi taleplerin sunulması
Bu seçenekler birbirini dışlamaz. Bazen bunları sırayla uygulayabilirsiniz; örneğin, kira sözleşmesinden feragat edip ardından ödenmemiş kira bedeli için kefile başvurabilirsiniz. Ancak, konumunuzu zayıflatmamak için zamanlama ve feragat konularının dikkatli bir şekilde ele alınması gerekir.
En iyi seçenek birkaç faktöre bağlıdır:
- Kiracının görünürdeki ödeme gücü
- Yerel kiralık konut piyasasının gücü
- Gecikmiş ödemelerin tutarı ve süresi
- Ev sahibi olarak ticari hedefleriniz
Kira sözleşmesini feshetmek için mülkiyetin devri davası açmalı mıyım?
Kira sözleşmesinin feshi, kiracının yükümlülüklerini ciddi şekilde ihlal etmesi durumunda ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme ve mülke yeniden girme hakkıdır. Bu hukuk yolu, kira sözleşmesinde “yeniden giriş maddesi” olarak da adlandırılan bir fesih maddesi bulunması halinde kullanılabilir.”
İngiltere ve Galler’deki ticari kira sözleşmelerinin çoğunda bu tür bir madde yer alır; bu madde genellikle kiranın belirli bir süre boyunca ödenmemesi durumunda, genellikle vade tarihinden 14 veya 21 gün sonra devreye girer. Madde genellikle bunun “resmi bir talep olup olmadığına bakılmaksızın” geçerli olduğunu belirtir ve böylece resmi bir talep yapılmasına gerek kalmaz.
Mülkiyetin elinden alınmasına ilişkin iki yöntem bulunmaktadır:
- Barışçıl geri dönüş – Bina boş ve ıssızken, zor kullanmadan veya asayişi bozmadan kilitleri değiştirmek
- Mahkeme tarafından yürütülen mülkiyet davaları – Mahkemeler aracılığıyla mülkiyetin devri talebinde bulunmak ve bunun sonucunda mülkiyetin devri için mahkeme kararı alınmasını sağlamak
Devam etmeden önce şu ticari faktörleri göz önünde bulundurun:
- Bu tür konutlara bölgede yoğun talep var mı?
- Piyasa kirasını ödeyen yeni bir kiracı bulmak gerçekçi olarak ne kadar sürer?
- Mevcut kiracınızdan gelecekte alacağınız kira gelirini kaybetmeyi göze alabilir misiniz?
Mülkiyetin kaybedilmesinden kurtulma riski: Kiracılar, sözleşmenin feshedilmesinden kurtulmak için mahkemeye başvurabilirler. Tüm kira borçlarını, faizleri ve ev sahibinin makul masraflarını ödedikleri takdirde, mahkeme büyük olasılıkla bu talebi kabul edecek ve kira sözleşmesini yeniden yürürlüğe koyacaktır. Bu, özellikle kiracının gerekli paraya erişimi olduğu durumlarda, sözleşmenin feshedilmesinin nihai bir çözümden ziyade yalnızca geçici bir baskı unsuru olabileceği anlamına gelir.
Feragat, hayati önem taşıyan bir konudur. Sözleşmenin ihlali hakkında bilgi sahibi olduğunuz halde, kira sözleşmesinin devam ettiğini kabul eden sizin veya temsilcilerinizin herhangi bir eylemi, sözleşmeyi feshetme hakkınızdan feragat etmenize yol açabilir. En yaygın örnek, ihlalden sonra vadesi gelen kirayı talep etmek veya kabul etmektir.
Kira bedelinin ödenmemesi, “kesin” bir ihlal olarak değerlendirilir. Mart çeyreğine ait kira borcu için mülkü elinden alma hakkınızdan feragat etmeniz, gelecekteki ödenmemiş ödemeler nedeniyle mülkü elinden alma hakkınızı otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Ancak, bu feragat, konumunuzu ciddi şekilde zayıflatabilir ve sonraki adımları zorlaştırabilir.
Kira sözleşmesinden vazgeçmeye karar verdiğinizde şunları yapmalısınız:
- Rutin kira ödeme taleplerini durdurun
- Mevcut işgal koşulları üzerinde pazarlık yapmaktan kaçının
- Kira sözleşmesini onayladığı şeklinde yorumlanabilecek herhangi bir iletişimden önce hukuki danışmanlık alın
Ticari kira sözleşmesinin feshedilmesi durumunda dikkate alınması gereken hususlar
İcra memurlarına barışçıl bir şekilde mülke yeniden giriş yapmaları talimatını vermeden önce şu hazırlık adımlarını atın:
- Mülkiyetin kaybedilmesi hükmünün tam metnini teyit edin
- Kira sözleşmesinde konut amaçlı bölümlerin yer almadığından emin olun
- Sözleşmede belirtilen faizi de dahil ederek, gecikme tutarını en yakın güne yuvarlayarak hesaplayın
- Mülkiyet hakkından feragat edilip edilmediğini kontrol edin
Tekrar girerken:
- Ticari müsadere konusunda deneyimli, yetkili icra memurları veya avukatlardan yararlanınız
- Tesislerde kalan kiracı eşyalarının bir envanterini hazırlayın
- Mülkün durumunu tarih ve saat bilgisi içeren fotoğraflarla belgelendirin
Topu geri kazandıktan sonra:
- Kiracının eşyalarını makul bir şekilde muhafaza edin ve saklayın; kiracıya bunları teslim alması için fırsat tanıyın
- İşletme vergisi yükümlülüğünü ve sigorta gerekliliklerini göz önünde bulundurun
- Amacınız binayı yeniden kiralamaksa, derhal pazarlama çalışmalarına başlayın
Gecikmiş kira borçlarını karşılamak için kira depozitosundan para çekebilir miyim?
Birçok ticari kira sözleşmesi, kira teminat senedi ile desteklenir; bu senet uyarınca kiracı, kira ve kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken diğer tutarların teminatı olarak, genellikle üç ila altı aylık kira bedeli artı KDV tutarında bir meblağı kiraya verene öder ve bu meblağ kiraya veren tarafından tutulur.
Kira depozitosu mevcutsa, tapudaki özel ifadelere bağlı olarak, ödenmemiş kira bedelini, faizi ve bazen de hizmet bedellerini veya sigorta primlerini karşılamak için bu depozitodan para çekebilirsiniz.
Ne zaman nakit çekmek ticari açıdan mantıklıdır:
- Bu gecikme, tek bir çeyrekteki ödeme eksikliğinden kaynaklanmaktadır
- Kiracının genel olarak iyi bir ödeme geçmişi var
- Kiracının belirli bir süre içinde (genellikle 30-60 gün) depozitoyu yeniden yatıracağına dair gerçekçi bir beklenti vardır
Bunun yerine depozitoyu ne zaman elinizde tutabilirsiniz:
- Kiracının uzun vadeli ödeme gücü şüpheli
- Daha fazla ödeme gecikmesi bekliyorsunuz ve gelecekteki gecikmeler için teminat istiyorsunuz
- Mülkiyetin devredilmesini, CRAR'ı veya kefillerden talepte bulunmayı düşünüyorsunuz
Feragat riski: Depozitoyu gecikmiş ödemeleri kapatmak için kullanmak, ilgili belgelere ve zamanlamaya bağlı olarak kira sözleşmesini teyit etmek olarak değerlendirilebilir. Bu durum, söz konusu ödeme gecikmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkınızdan feragat etmenize yol açabilir. Dolayısıyla, sözleşmeyi feshetme ihtimali varsa, bu olasılığı göz önünde bulundurmalı ve depozitodan para çekmeden önce bu kararı vermelisiniz.
Örnek zaman çizelgesi:
| Tarih | Etkinlik |
| 24 Haziran 2026 | Üç aylık kira bedeli |
| 15 Temmuz 2026 | 21 gün geçti, gecikme teyit edildi |
| 2026 yılının Temmuz ortası | Ev sahibi karar verir: önce ceza ödemesi mi, yoksa depozitodan kesinti mi |
| 2026 yılının Temmuz ayı sonu | Eğer hak kaybı söz konusuysa: yeniden giriş işlemine devam edin; değilse: stokları azaltın ve kiracıdan stokları yenilemesini isteyin |
Gecikmiş kiralar için kefile veya eski kiracıya dava açabilir miyim?
Birçok ticari kira sözleşmesinde, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kirayı ödemeyi ve kiracının yükümlülüklerini yerine getirmeyi taahhüt eden bir şahıs veya kurumsal kefil yer alır. Kira sözleşmesinin yapısı izin verdiği durumlarda, mevcut kiracının ötesinde başka taraflara da hak talebinde bulunabilirsiniz.
“Eski” ve “yeni” kira sözleşmeleri arasındaki ayrım temel öneme sahiptir:
- Eski kira sözleşmeleri (1 Ocak 1996 tarihinden önce verilmiş olanlar): Kira sözleşmesinin devredilmesinden sonra bile asıl kiracı, sözleşmenin tüm süresi boyunca yükümlülüğünü sürdürebilir
- Yeni kira sözleşmeleri (1 Ocak 1996 tarihinde veya sonrasında verilen): Bir kiracı kira sözleşmesini devrettiğinde, Yetkili Kefalet Sözleşmesi (AGA) imzalamamışsa, genellikle gelecekteki yükümlülüklerinden muaf tutulur
Bir AGA kapsamında, eski kiracı, yeni devralanın kiracı olarak kaldığı süre boyunca bu kişinin yükümlülüklerini yerine getirmesini garanti eder; ancak bu süre, devralanın kiracı olarak kaldığı süreyi aşmaz.
Kira borcu nedeniyle kime dava açabilirsiniz?
- Mevcut kiracı
- Kira sözleşmesinde veya ek tapuda adı geçen herhangi bir kefil
- Eski kira sözleşmelerinde, ilk kiracı
- Bir AGA'nın mevcut olduğu durumlarda, teminat veren eski kiracı
17. Madde’deki bildirim şartı hayati önem taşımaktadır. Eski bir kiracıdan veya kefilinden sabit bir masrafı (ana kira bedeli, hizmet bedeli veya sigorta bedeli gibi) tahsil etmek için, tutarın vadesi geldiği tarihten itibaren altı ay içinde yazılı bir 17. Madde bildirimi tebliğ etmeniz gerekir. Bu süreyi kaçırırsanız, söz konusu taraftan o tutarı talep etme hakkınızı tamamen kaybedebilirsiniz.
Örnek: 25. Mart 2026 tarihinde 25.000 sterlin tutarındaki üç aylık kira bedelinin vadesi dolmuşsa, eski kiracıya veya kefile karşı hak talebinizi koruyabilmek için 24 Eylül 2026 tarihine kadar 17. Madde uyarınca bildirimde bulunmanız gerekir.
Bir başka husus: Geçerli bir 17. Madde bildiriminin ardından borcun tamamını ödeyen taraf, 1995 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı (Taahhütler) Kanunu’nun 19. Maddesi uyarınca “öncelikli kira sözleşmesi” talep etme hakkına sahip olabilir. Bu, söz konusu tarafı kira süresinin geri kalanı boyunca fiilen doğrudan kiracınız haline getirebilir. Potansiyel olarak sorun yaratabilecek bir kefilin veya eski kiracının bu konuma gelmesini isteyip istemediğinizi dikkatlice değerlendirin.
Harekete geçmeden önce sözleşmenin geçerliliğini değerlendirmek
Bir kefile 17. Madde uyarısı veya resmi talep göndermeden önce, söz konusu tarafın gerçekten ödeme yapıp yapamayacağını değerlendirin:
- Şirket garantörleri için Companies House kayıtlarını kontrol edin
- Son dönem hesaplarını inceleyerek mali sıkıntı belirtileri olup olmadığını kontrol edin
- Kredi kuruluşlarının raporlarını göz önünde bulundurun
Zaten iflas etmiş veya yeniden yapılandırma sürecinde olan bir kefile karşı yasal işlem başlatmak için masraf yapmaya pek bir anlam yoktur. Kaynaklarınızı, gerçekten ödeme gücü olan taraflara yöneltin.
Kira borçlarını tahsil etmek için dava açmalı mıyım?
Ticari kiracınızdan borcunu tahsil etmek için, kira sözleşmesini derhal feshetmeden mahkeme yoluna başvurabilirsiniz. Bu yaklaşım, ödenmemiş kirayı hukuki yollardan tahsil etmeye çalışırken kira sözleşmesinin yürürlükte kalmasını sağlar.
Mahkeme işlemlerinin avantajları:
- Kiracının geçerli bir savunması yoksa, muhtemelen özet yargılama talep edebilir ve nispeten kısa sürede İlçe Mahkemesi Kararı (CCJ) veya Yüksek Mahkeme kararı alabilirsiniz
- Karar, kiracının mal varlığı veya banka hesapları üzerinden icra edilebilir
- Yargılama ve icra tehdidi genellikle ödemeyi teşvik eder
- Ticari gayrimenkul avukatları tarafından gönderilen ve ödenmemiş borçları, faizleri ve masrafları açıkça belirten dava öncesi mektup, genellikle tam bir dava açılmadan uzlaşmaya yol açar
Dikkate alınması gereken dezavantajlar:
- Kiracı talebe itiraz ederse, dava süreci uzun ve masraflı olabilir
- İflasın eşiğinde olan bir kiracının, icra yoluyla tahsil edilebilecek herhangi bir mal varlığı olmayabilir
- Tartışmalı talepler, karşı talepleri de içerebilir (örneğin, ev sahibinin onarım yükümlülüğünü yerine getirmediğinin iddia edilmesi gibi)
Pratik ipucu: 600 sterlinin üzerinde bir mahkeme kararı alırsanız, bu kararı Yüksek Mahkeme’ye devrederek Yüksek Mahkeme İcra Memurları tarafından icra ettirebilirsiniz; bu memurlar genellikle İlçe Mahkemesi icra memurlarından daha hızlı ve etkilidir.
Feragat uyarısı: Gecikmiş kira bedelleri için dava açmak, kira sözleşmesinin devam etmesiyle bağdaşabilir; ancak dikkatli olun. Sözleşmeyi feshetmeyi planlıyorsanız, kira sözleşmesini hâlâ yürürlükteymiş gibi ele alan adımlar atmayın; zira bu, feshetme hakkınızdan feragat etmenize yol açabilir.
Kararın verilmesinden sonra uygulanabilecek yaptırımlar
Mahkeme kararı aldıktan sonra, çeşitli icra yöntemleri mevcuttur:
- İcra memurları – Kiracıya ait mallara el konulması için emlakçılara talimat verilmesi
- Üçüncü Taraf Borç Kararı – Kiracının banka hesaplarındaki tutarların dondurulması
- Haciz Kararı – Borcun kiracının sahip olduğu gayrimenkul üzerinde teminat altına alınması
Seçim, kiracının sahip olduğu varlıkların ne olduğuna ve bunların nerede bulunduğuna bağlıdır. Bilgiler sınırlıysa, kiracıyı mahkemeye gelmeye ve varlıklarının ve gelirinin ayrıntılarını açıklamaya zorlayan bir Bilgi Edinme Kararı talep edebilirsiniz.
Ticari Kira Borçlarının Tahsil Edilmesi (CRAR) sistemini nasıl kullanabilirim?
Ticari Kira Borçlarının Tahsili (genel olarak CRAR olarak bilinir), 2007 tarihli Mahkemeler, Yargı ve İcra Kanunu kapsamında yer alan ve ticari mülk sahiplerinin mahkemeye başvurmadan kira borçlarını tahsil etmelerine olanak tanıyan yasal bir prosedürdür.
CRAR, ana kira bedelini tahsil etmek amacıyla kiracının eşyalarına el konulması ve bunların satılması için yetkili icra memurlarına talimat vermenize olanak tanır.
Temel gereklilikler ve kısıtlamalar:
- Tesis, yazılı bir kira sözleşmesi kapsamında tamamen ticari amaçla kiralanmalıdır
- CRAR, ana kira bedelini, KDV'yi ve faizi tahsil edebilir
- Kira sözleşmesinde açıkça kira bedeli olarak belirtilmedikçe, hizmet bedelleri veya sigorta primleri tahsil edilemez
CRAR zaman çizelgesi:
| Adım | Zamanlama |
| Kira borcu vadesi geçmiş olmalı | En az 7 gün |
| İcra tebligatı tebliğ edildi | En az 7 iş günü süre tanır (Pazar günleri ve resmi tatiller hariç) |
| İcra memurları hazır bulunur | İhtarname süresinin dolmasından sonra |
| Giriş yöntemi | Yalnızca açık veya kilitli olmayan kapılardan (ilk ziyarette zorla girilmez) |
| Alınan önlem | Malların kontrolünü ele alın, Kontrollü Mallar Anlaşması'nı imzalayın veya satış için malları kaldırın |
CRAR, bazen alt kiracılara karşı, kira borçları tamamen ödenene kadar kirayı doğrudan size ödemelerini talep eden bir bildirimde bulunarak uygulanabilir.
Avantajları:
- Mahkeme davası açmaya gerek yok
- Belirlenmiş zaman çizelgeleri içeren net bir yasal çerçeve
- Kiracının tesislerinde değerli stok veya ekipman bulundurduğu durumlarda güçlü bir avantaj
Sınırlamalar:
- Tesisin bir kısmı konut olarak kullanılıyorsa bu hizmet sunulmamaktadır
- Kiracının haczedilebilir mal varlığı çok azsa veya hiç yoksa bu yöntem etkisiz kalır
- Kira sözleşmesi sona ermez — kira ilişkisi devam eder
Yasal ödeme talebinde bulunmalı ve iflas işlemlerini düşünmeli miyim?
Yasal ödeme talebi, üzerinde ihtilaf bulunmayan bir borcun ödenmesi için yapılan resmi bir yazılı taleptir. Borç tutarı konusunda başından itibaren gerçek bir ihtilaf bulunmuyorsa, yasal ödeme talebinin tebliği, ödemeyi teşvik etmek için etkili bir araç olabilir; ya da ödeme yapılmaması durumunda iflas işlemlerinin başlatılması için gerekçe oluşturabilir.
İngiltere ve Galler’deki mevcut eşik değerler:
| Borçlu türü | Asgari borç | Ödeme yapılmamasının sonuçları |
| Bireysel | £5,000 | İflas başvurusunu destekleyebilir |
| Şirket | £750 | Tasfiye talebini destekleyebilir |
Süreç:
- Kiracıya yasal ödeme talebini tebliğ edin
- Kiracının borcun tamamını ödemesi veya tatmin edici bir anlaşmaya varması için 21 günü vardır
- Ödeme yapmamaları ve borcu geçerli gerekçelerle itiraz etmemeleri, vadesi geldiğinde borçlarını ödeyememe durumunun bir göstergesi olabilir
- Ardından iflas dilekçesi veya tasfiye dilekçesi verebilirsiniz
Çoğu zaman, sadece bu tehdit bile yeterlidir. Ödeme gücü olmasına rağmen diğer alacaklılara öncelik veren birçok kiracı, iflas tehlikesiyle karşı karşıya kaldıklarında hızla gerekli parayı bulacaktır.
Uyarı: Borç tutarı konusunda gerçek bir ihtilaf varsa —örneğin, hizmet bedeli hesaplamaları veya mülkün kullanılamaz hale gelip gelmediği konusunda ciddi bir anlaşmazlık varsa— kiracı, yasal ödeme talebinin iptal edilmesi için başvuruda bulunabilir. Başvuru kabul edilirse, kiracının avukatlık masraflarını ödemeniz istenebilir ve bu masraflar oldukça yüksek olabilir.
Yasal ihtarnameler ve iflas işlemleri, kira uyuşmazlıklarının ayrıntılı esası değil, ödeme gücünü değerlendirir. Bunlar, temel alacağın gerçekten tartışmalı olduğu durumlarda, salt ticari bir borç tahsilatı kısayolu olarak kullanılmamalıdır.
Ticari kiracımla taksitli ödeme planı üzerinde anlaşmalı mıyım?
Kiracının genel olarak ödeme gücü varsa ve kira gecikmeleri geçici bir iş durgunluğu veya beklenmedik bir masraf gibi kısa vadeli zorluklardan kaynaklanıyorsa, özenle hazırlanmış bir ödeme planı, zaman içinde borcun tahsil edilmesini sağlarken kiracı-ev sahibi ilişkisini de koruyabilir.
Bir ödeme planı genellikle şunları içermelidir:
- Belirli bir süre (genellikle 6-12 ay) içinde geçmişe dönük borçların kapatılmasına yönelik bir takvim
- Her taksit için kesin tarihler ve belirli tutarlar
- Gecikmiş kira taksitlerine ek olarak, devam eden kira bedelinin de tam ve zamanında ödenmesi gerektiğinin teyidi
- Belirlenmiş bir oranda gecikme faizi
Taslak hazırlamada dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Gecikmiş kira ödemeleri ile gelecekteki kira yükümlülükleri arasında net bir ayrım yapın
- Ev sahibinin, gelecekteki ihlaller durumunda kira sözleşmesini feshetme hakkını koruyun
- Sağlam standart hükümler ekleyin; örneğin, bir taksit ödenmezse, ev sahibi sözleşmeyi derhal feshedebilir veya kalan borçların vadesini öne alabilir
Anlaşma, resmi bir ek mektup veya değişiklik sözleşmesi olarak belgelendirilmeli ve açıkça belirtilmedikçe mevcut ev sahibi haklarından feragat etmediğini açıkça belirtmelidir.
Ödeme planının avantajları:
- Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi sürdürür
- Mülkün kiralanmasını ve gelir getirmesini sağlar
- Dava veya yeniden kiralama sürecinin getirdiği maliyet, gecikme ve belirsizliği ortadan kaldırır
- İş hacminde geçici bir düşüş yaşayan bir kiracının toparlanmasını sağlar
Sınırlamalar:
- Kiracının işinin yapısal olarak sürdürülebilir olmaması durumunda, bir ödeme planı sorunu sadece erteleyebilir
- Kiracı ödeme planına uymazsa, birikmiş borçlar artmaya devam edebilir
- Ev sahipleri, planın gerçekçi olduğundan emin olmak için anlaşmaya varmadan önce mali bilgileri edinmelidir
Sonuç – Ticari kiracının kira ödemesini kesmesi durumunda doğru çözümün seçilmesi
Ticari bir kiracı kira ödemelerini durdurduğunda, iki genel strateji arasında hızlı bir şekilde karar vermeniz gerekir: ödeme anlaşmaları, kira depozitosundan çekim, CRAR veya mahkeme davaları gibi yapılandırılmış çözümler yoluyla kira ilişkisini sürdürmek; ya da kira ilişkisini feshetmek ve ödemeyi tahsil etmek için kefil aleyhine dava açmak.
Her duruma uyan tek bir çözüm yoktur. Kararınızı verirken şunları göz önünde bulundurmalısınız:
- Kiracının görünürdeki ödeme gücü ve ödeme istekliliği
- Yerel kiralama piyasasının gücü ve yeni bir kiracıdan daha yüksek kira elde etme olasılığı
- Ödenmemiş kira tutarı ve süresi
- Genel portföy stratejiniz ve risk iştahınız
Bu karmaşık süreç boyunca, mülkiyet hakkınızdan istemeden feragat etmemek hayati önem taşır. Kira bedelini kabul etmek, gayri resmi anlaşmalar yapmak veya kira sözleşmesini teyit eden adımlar atmak, hukuki konumunuzu zayıflatabilir.
Söz konusu mali riskler ve hukuki karmaşıklık göz önüne alındığında, ev sahipleri somut adımlar atmadan önce – özellikle kira bedelinden mahrum bırakma, depozitoyu kullanma, 17. Madde uyarıları tebliğ etme veya yasal ödeme talebinde bulunma gibi işlemlerden önce – hukuki danışmanlık almalıdır. Deneyimli ticari gayrimenkul avukatlarından erken aşamada alınacak uzman rehberlik, konumunuzu koruyabilir ve durumunuza en uygun sonucu elde etmenize yardımcı olabilir.
Ticari bir kiracının kira borcu sorunu ile karşı karşıya iseniz ve kira sözleşmenize, borç ödeme planınıza ve hedeflerinize özel danışmanlık ihtiyacınız varsa, Kıdemli Dava Ortağı David Burns ile iletişime geçin: D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefonu arayarak seçeneklerinizi görüşebilirsiniz.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
