Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?

When a ticari tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy ve breach and recover payment. These include:

• Para Cezası
• Depozitodan para çekme
• Kefil veya eski kiracının takibi
• Borcun tahsil edilmesi için mahkeme işlemleri
• Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
• Statutory demand and İflas proceedings
• Payment agreement

Ticari Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Genel Hususlar

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Are there any other breaches of the lease that require remedy?
• Is this a one-off incident, or are there persistent delays in paying rent?
• Do you want the özellik back, or do you want to maintain the landlord-tenant relationship?
• How solvent is the tenant generally, and will the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• Her bir çözüm yolu, borçların ödenmesinin ne kadar süreceği ile dengelendiğinde ne kadar maliyet etkin?
• Borçları ödemesi gerekebilecek üçüncü bir taraf var mı?

Kira Sözleşmesinden Vazgeçmeli miyim?

Most modern commercial leases içerir a forfeiture clause that allows the landlord to terminate the lease or peaceably re-enter if the tenant breaches any obligations under the lease, or on the occurrence of certain events specified in the lease, such as non-payment of rent.

Düşünceler:

• Mülkü geri istiyor musunuz? Kira piyasası güçlüyse, ev sahibi daha yüksek bir kirayla hızlı bir şekilde yeni bir kiracı bulabileceğinden emin olabilir. Bu durumda, elden çıkarma ticari bir ev sahibi için cazip bir seçenek olabilir. Bununla birlikte, mülkün bir süre boş kalması muhtemelse veya piyasa artık benzer kiralama koşullarını desteklemiyorsa, ev sahibi mevcut kiracılığı yerinde tutmak ve bunun yerine alternatif çözüm yollarını takip etmek ve kiracının sözleşmelerinin gelecekteki performansını güvence altına almak isteyebilir.
• Kiracının kirayı ödemediği için hacizden kurtulma olasılığını da göz önünde bulundurmalısınız. Kiracının tüm borçları, faizleri ve masrafları ödemesi halinde hacizden kurtulması muhtemeldir.
• When dealing with a ti̇cari̇ ki̇ralama, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Kira sözleşmesini feshetmeniz halinde, kiracının fesihten kurtulmak için başvuruda bulunmaması halinde borcu nasıl tahsil edeceğinize ilişkin bir plan yapmanız da faydalı olacaktır.

Kira Sözleşmesinden Vazgeçme Hakkımdan Feragat Ettim mi?

If the right to forfeit has arisen and the landlord is considering re-entry, care must be taken to ensure that nothing is done to waive that right. 

Waiver of the right to forfeit will occur where the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. You should seek legal advice as soon as your tenant stops paying rent, to ensure you take the best approach for you. Non-payment of rent is a “once and for all” breach, which means that if the landlord waives the right to forfeit in respect of a rent payment, it cannot forfeit the lease for that breach. However, the landlord might be able to forfeit at a later date, should the tenant breach the lease again. 

Bazen kaybetme hakkını korumak isteyen bir ev sahibi için en iyi yaklaşım, kaybetme hakkından feragat edildiğine dair herhangi bir iddiadan kaçınmak için kiracı ile tüm iletişimi kesmek olabilir.  

Kira Depozitosunu Çekebilir miyim?

A commercial landlord may be able to draw down from a rent deposit to recover rent arrears or other sums due under the lease. This is a secure source of funds, and the timing of any draw down should be considered carefully.

Düşünceler:

• Kiracının uzun vadede ödeme gücü belirsizse ve borcu tahsil etmek için başka yöntemler varsa, ev sahibi bunları kullanmak ve kira depozitosunu gelecekteki borçlar için saklamak isteyebilir. 
• Öte yandan, kira borçları münferit bir olaysa ve kiracı kira depozitosunu tamamlayabiliyorsa, bu, borcun geri alınması için hızlı ve basit bir yöntemdir ve ev sahibi ile kiracı ilişkisinin devam etmesini sağlar. 
• Be mindful that a draw down on the rent deposit could waive the right to forfeit. The wording of the rent deposit deed should be considered and, if allowed, the landlord may first forfeit the lease and then draw down the rent deposit if the landlord wants to take the property back.

Bir Kefili veya Eski Kiracıyı Takip Edebilir miyim?

Ev sahibi, kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken kira borçlarını ve diğer meblağları, sözleşmeye dayalı bir garanti veya sözleşmenin mahremiyeti kuralları yoluyla herhangi bir kefilden veya eski kiracıdan geri alabilir.

Bir kira sözleşmesi kapsamında asıl kiracı olmayan bir kiracınız varsa, bu şimdi düşünmeniz gereken bir şeydir.

Bir kira kontratını devretmiş olan tüm kiracılar (veya kefilleri) kira ve kira kontratı kapsamındaki diğer yükümlülüklerden sorumlu olmaya devam etmeyecektir. Bu durum, kira sözleşmesinin 1 Ocak 1996 tarihinde veya sonrasında verilen ‘eski bir kira sözleşmesi’ mi yoksa ‘yeni bir kira sözleşmesi’ mi olduğuna ve yeni bir kira sözleşmesi ise Yetkili Garanti anlaşması yapılıp yapılmadığına bağlı olacaktır. İlk adım, mevcut kiracınız ve (varsa) kefilinin yanı sıra kimin hala sorumlu olabileceğini araştırmaktır.

Borcu olan eski bir kiracının (veya eski kefilin) ödenmemiş meblağını geri alabilmek için, ev sahibinin öncelikle 1995 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasası'nın (LTCA) 17. Bölümü uyarınca, borcun muaccel hale gelmesinden itibaren 6 ay içinde bu kişiye bir ihbarda bulunması gerekmektedir. Bu, ev sahipleri için nispeten kısa bir süredir.

Kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken tüm paralar bu prosedür kapsamındadır. 

Ev sahibinin 17. Bölüm Bildirimini 6 aylık süre içinde eski kiracıya (veya eski kefile) tebliğ etmemesi halinde, eski kiracı (veya eski kefil) artık borçtan sorumlu değildir.

Taraflardan biri Bölüm 17 bildirimini alır ve ardından ödemenin tamamını yaparsa, LTCA'nın 19. bölümü uyarınca ‘geçersiz kira sözleşmesi’ talep etme hakkına sahiptir - aslında ev sahibinin doğrudan kiracısı haline gelir.

Therefore, landlords should only consider serving a Section 17 notice on a party whom the landlord is happy to have as a potential tenant. It would be advisable for the landlord to consider the covenant strength of all parties before serving a Section 17 Notice.

Borcumu Geri Almak İçin Mahkeme İşlemleri Başlatmalı mıyım?

Ev sahibi, kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken kira veya diğer meblağları tahsil etmek için kiracı aleyhine mahkeme davası açabilir.

Düşünceler:

• In some instances, the tenant will have no defence, and summary judgment could potentially be obtained and the usual means of enforcing a judgment debt are then available, such as sending in bailiffs or attachment of earnings or insolvency proceedings. This may be useful if you wish to put pressure on the tenant to pay without losing the tenant.
• Kiracının davayı savunduğu durumlar gibi diğer durumlarda mahkeme süreci uzayabilir. Bir mahkeme duruşması birkaç ay için belirlenmeyebilir ve kiracı bu süre içinde borçlarını ödemek için herhangi bir itici güç hissetmeyebilir.
• Ev sahibi, kiracıya mali işlerini düzene koyması ve borçlarını ödemesi için zaman vermek istiyorsa, ev sahibi ve kiracı ilişkisini koruyarak, mahkeme işlemleri ödenmemiş kirayı almak için harekete geçmenin en uygun yolu olabilir.

Ticari Kira Borçlarının Geri Alınması (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to ti̇cari̇ mülk which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Bir ev sahibinin CRAR kapsamında kiracısından kirayı geri alma hakkı olduğu durumlarda, ev sahibinin alt kiracıdan da kirayı geri alma hakkı vardır.

Düşünceler:

• CRAR is only exercisable against arrears of principal rent. If any of the arrears relate to service charges, insurance rent, or other sums due under the lease, CRAR cannot be used to recover them.
• CRAR'ı kullanabilmek için ev sahibinin 7 gün önceden icra bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bu süre sona erdiğinde, Sertifikalı İcra Görevlileri mallara el koymak için mülke (açık veya kilitli olmayan bir kapıdan) girebilir.

Kiracıya Karşı Yasal Talepte mi Bulunmalıyım Yoksa İflas İşlemleri mi Başlatmalıyım?

Where the tenant has failed to pay rent or other sums due under the lease, the landlord may wish to consider commencing insolvency proceedings. Where there is no dispute as to the amount of the debt, the landlord could consider serving a statutory demand on the tenant. If this remains unpaid after 21 days, and it is £5,000 or more in relation to a tenant who is an individual (more than £750 for corporate tenants), then this may be deemed evidence of inability to pay a debt and therefore gives grounds to present a bankruptcy veya winding up petition. 

Çoğu zaman, sadece iflas davası tehdidinde bulunmak kiracıyı kira borçlarına öncelik vermeye ve hızlı bir şekilde ödeme yapmaya teşvik edebilir. Bununla birlikte, borçla ilgili herhangi bir anlaşmazlık varsa, kiracı yasal talebin iptal edilmesi için başvurabilir ve kiracı böyle bir başvuruda başarılı olursa, ev sahibi önemli masraflardan sorumlu olabilir.

Kiracı ile Ödeme Anlaşması Yapmalı mıyım?

Koşullara bağlı olarak, kiracının borçlarını taksitler halinde ödemesini gerektiren bir ödeme anlaşması düşünülebilir.

Düşünceler:

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• Ev sahibi, ödeme sözleşmesini kira sözleşmesine bağlamayı düşünmelidir, böylece sözleşmeye uyulmaması ev sahibine kira sözleşmesini feshetme hakkı verecektir. 
• Bir ödeme planına girmek, ev sahibi ve kiracı ilişkisini koruyacak ve kiracıya herhangi bir mali sorunu çözmesi için biraz zaman sağlayacak ve başarılı olursa, borçların tam olarak geri ödenmesini sağlayacaktır.
• Kiracı genel olarak ödeme gücüne sahipse ve borçlar münferit bir olaysa, bu ilerlemek için mantıklı bir yol olabilir. Bununla birlikte, paranın geri alınması için diğer yöntemlerin izlenmesini kaçınılmaz olarak geciktirebilir ve doğru bir şekilde hazırlanmadığı takdirde, bu borçları takip etme hakkını tehlikeye atabilir.

Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa - Bize Ulaşın: Ticari Mülkiyet Davaları Avukatları

For inquiries on this topic, please contact David Burns, RFB’s Senior Davalar Partner, at D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.