Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?

When a ticari tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy the breach and recover payment. These include:

• Para Cezası
• Depozitodan para çekme
• Kefil veya eski kiracının takibi
• Borcun tahsil edilmesi için mahkeme işlemleri
• Ticari Kira Borçlarının Geri Alınması (CRAR)
• Statutory demand and İflas proceedings
• Ödeme anlaşması

Ticari Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Genel Hususlar

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Kira sözleşmesinde düzeltilmesi gereken başka ihlaller var mı?
• Bu tek seferlik bir olay mı yoksa kira ödemelerinde sürekli gecikmeler mi yaşanıyor?
• Mülkü geri mi istiyorsunuz, yoksa ev sahibi-kiracı ilişkisini sürdürmek mi istiyorsunuz?
• How solvent is the tenant generally, and will the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• Her bir çözüm yolu, borçların ödenmesinin ne kadar süreceği ile dengelendiğinde ne kadar maliyet etkin?
• Borçları ödemesi gerekebilecek üçüncü bir taraf var mı?

Kira Sözleşmesinden Vazgeçmeli miyim?

Modern ticari kira sözleşmelerinin çoğunda, kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini ihlal etmesi veya kiranın ödenmemesi gibi kira sözleşmesinde belirtilen belirli olayların meydana gelmesi halinde ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesine veya barışçıl bir şekilde yeniden girmesine olanak tanıyan bir hak düşürücü madde bulunur.

Düşünceler:

• Mülkü geri istiyor musunuz? Kira piyasası güçlüyse, ev sahibi daha yüksek bir kirayla hızlı bir şekilde yeni bir kiracı bulabileceğinden emin olabilir. Bu durumda, elden çıkarma ticari bir ev sahibi için cazip bir seçenek olabilir. Bununla birlikte, mülkün bir süre boş kalması muhtemelse veya piyasa artık benzer kiralama koşullarını desteklemiyorsa, ev sahibi mevcut kiracılığı yerinde tutmak ve bunun yerine alternatif çözüm yollarını takip etmek ve kiracının sözleşmelerinin gelecekteki performansını güvence altına almak isteyebilir.
• Kiracının kirayı ödemediği için hacizden kurtulma olasılığını da göz önünde bulundurmalısınız. Kiracının tüm borçları, faizleri ve masrafları ödemesi halinde hacizden kurtulması muhtemeldir.
• When dealing with a ti̇cari̇ ki̇ralama, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Kira sözleşmesini feshetmeniz halinde, kiracının fesihten kurtulmak için başvuruda bulunmaması halinde borcu nasıl tahsil edeceğinize ilişkin bir plan yapmanız da faydalı olacaktır.

Kira Sözleşmesinden Vazgeçme Hakkımdan Feragat Ettim mi?

Kaybetme hakkı doğmuşsa ve ev sahibi yeniden girmeyi düşünüyorsa, bu haktan feragat etmek için hiçbir şey yapılmadığından emin olmak için dikkatli olunmalıdır. 

Ev sahibinin, kiracının ihlalinden haberdar olarak, kira sözleşmesinin varlığını sürdürdüğünü kabul eden açık bir eylemde bulunması ve bu eylemi kiracıya bildirmesi halinde, hak düşürücü süreden feragat edilmiş olur. Kiracınız kira ödemeyi bırakır bırakmaz, sizin için en iyi yaklaşımı benimsediğinizden emin olmak için yasal tavsiye almalısınız. Kiranın ödenmemesi “bir defaya mahsus” bir ihlaldir, yani ev sahibi bir kira ödemesi ile ilgili olarak hak kaybına uğrama hakkından feragat ederse, bu ihlal nedeniyle kira sözleşmesini feshedemez. Ancak, kiracının kira sözleşmesini tekrar ihlal etmesi halinde, ev sahibi daha sonraki bir tarihte kira sözleşmesini feshedebilir. 

Bazen kaybetme hakkını korumak isteyen bir ev sahibi için en iyi yaklaşım, kaybetme hakkından feragat edildiğine dair herhangi bir iddiadan kaçınmak için kiracı ile tüm iletişimi kesmek olabilir.  

Kira Depozitosunu Çekebilir miyim?

Ticari bir ev sahibi, ödenmemiş kira borçlarını veya kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken diğer meblağları tahsil etmek için kira depozitosundan para çekebilir. Bu güvenli bir fon kaynağıdır ve herhangi bir kesintinin zamanlaması dikkatle değerlendirilmelidir.

Düşünceler:

• Kiracının uzun vadede ödeme gücü belirsizse ve borcu tahsil etmek için başka yöntemler varsa, ev sahibi bunları kullanmak ve kira depozitosunu gelecekteki borçlar için saklamak isteyebilir. 
• Öte yandan, kira borçları münferit bir olaysa ve kiracı kira depozitosunu tamamlayabiliyorsa, bu, borcun geri alınması için hızlı ve basit bir yöntemdir ve ev sahibi ile kiracı ilişkisinin devam etmesini sağlar. 
• Kira depozitosundan yapılacak bir kesintinin elden çıkarma hakkından feragat anlamına gelebileceğini unutmayın. Kira depozitosu senedindeki ifadeler dikkate alınmalı ve izin veriliyorsa, ev sahibi önce kira sözleşmesini feshedebilir ve ardından mülkü geri almak isterse kira depozitosunu çekebilir.

Bir Kefili veya Eski Kiracıyı Takip Edebilir miyim?

Ev sahibi, kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken kira borçlarını ve diğer meblağları, sözleşmeye dayalı bir garanti veya sözleşmenin mahremiyeti kuralları yoluyla herhangi bir kefilden veya eski kiracıdan geri alabilir.

Bir kira sözleşmesi kapsamında asıl kiracı olmayan bir kiracınız varsa, bu şimdi düşünmeniz gereken bir şeydir.

Bir kira kontratını devretmiş olan tüm kiracılar (veya kefilleri) kira ve kira kontratı kapsamındaki diğer yükümlülüklerden sorumlu olmaya devam etmeyecektir. Bu durum, kira sözleşmesinin 1 Ocak 1996 tarihinde veya sonrasında verilen ‘eski bir kira sözleşmesi’ mi yoksa ‘yeni bir kira sözleşmesi’ mi olduğuna ve yeni bir kira sözleşmesi ise Yetkili Garanti anlaşması yapılıp yapılmadığına bağlı olacaktır. İlk adım, mevcut kiracınız ve (varsa) kefilinin yanı sıra kimin hala sorumlu olabileceğini araştırmaktır.

Borcu olan eski bir kiracının (veya eski kefilin) ödenmemiş meblağını geri alabilmek için, ev sahibinin öncelikle 1995 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasası'nın (LTCA) 17. Bölümü uyarınca, borcun muaccel hale gelmesinden itibaren 6 ay içinde bu kişiye bir ihbarda bulunması gerekmektedir. Bu, ev sahipleri için nispeten kısa bir süredir.

Kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken tüm paralar bu prosedür kapsamındadır. 

Ev sahibinin 17. Bölüm Bildirimini 6 aylık süre içinde eski kiracıya (veya eski kefile) tebliğ etmemesi halinde, eski kiracı (veya eski kefil) artık borçtan sorumlu değildir.

Taraflardan biri Bölüm 17 bildirimini alır ve ardından ödemenin tamamını yaparsa, LTCA'nın 19. bölümü uyarınca ‘geçersiz kira sözleşmesi’ talep etme hakkına sahiptir - aslında ev sahibinin doğrudan kiracısı haline gelir.

Bu nedenle, ev sahipleri yalnızca ev sahibinin potansiyel kiracı olarak görmekten memnun olduğu bir tarafa Bölüm 17 bildirimi göndermeyi düşünmelidir. Ev sahibinin Bölüm 17 Bildirimini tebliğ etmeden önce tüm tarafların sözleşme gücünü göz önünde bulundurması tavsiye edilir.

Borcumu Geri Almak İçin Mahkeme İşlemleri Başlatmalı mıyım?

Ev sahibi, kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken kira veya diğer meblağları tahsil etmek için kiracı aleyhine mahkeme davası açabilir.

Düşünceler:

• Bazı durumlarda, kiracının hiçbir savunması olmayacaktır ve seri hüküm potansiyel olarak alınabilir ve icra memurlarının gönderilmesi veya kazançların haczi veya iflas işlemleri gibi bir yargı borcunu uygulamak için olağan araçlar kullanılabilir. Kiracıyı kaybetmeden ödeme yapması için kiracıya baskı yapmak istiyorsanız bu yararlı olabilir.
• Kiracının davayı savunduğu durumlar gibi diğer durumlarda mahkeme süreci uzayabilir. Bir mahkeme duruşması birkaç ay için belirlenmeyebilir ve kiracı bu süre içinde borçlarını ödemek için herhangi bir itici güç hissetmeyebilir.
• Ev sahibi, kiracıya mali işlerini düzene koyması ve borçlarını ödemesi için zaman vermek istiyorsa, ev sahibi ve kiracı ilişkisini koruyarak, mahkeme işlemleri ödenmemiş kirayı almak için harekete geçmenin en uygun yolu olabilir.

Ticari Kira Borçlarının Geri Alınması (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to ti̇cari̇ mülk which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Bir ev sahibinin CRAR kapsamında kiracısından kirayı geri alma hakkı olduğu durumlarda, ev sahibinin alt kiracıdan da kirayı geri alma hakkı vardır.

Düşünceler:

• CRAR sadece anapara kira borçlarına karşı kullanılabilir. Gecikmiş borçlardan herhangi biri hizmet ücretleri, sigorta kirası veya kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken diğer meblağlarla ilgiliyse, CRAR bunları tahsil etmek için kullanılamaz.
• CRAR'ı kullanabilmek için ev sahibinin 7 gün önceden icra bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bu süre sona erdiğinde, Sertifikalı İcra Görevlileri mallara el koymak için mülke (açık veya kilitli olmayan bir kapıdan) girebilir.

Kiracıya Karşı Yasal Talepte mi Bulunmalıyım Yoksa İflas İşlemleri mi Başlatmalıyım?

Kiracının kira sözleşmesi kapsamında ödenmesi gereken kira veya diğer meblağları ödememesi durumunda, ev sahibi iflas işlemlerini başlatmayı düşünebilir. Borcun miktarı konusunda herhangi bir anlaşmazlık yoksa, ev sahibi kiracıya yasal bir talepte bulunmayı düşünebilir. Bu talep 21 gün geçmesine rağmen ödenmemişse ve bireysel kiracılar için 5.000 £ veya daha fazla ise (kurumsal kiracılar için 750 £'dan fazla), bu durum borcun ödenemediğinin kanıtı olarak kabul edilebilir ve dolayısıyla iflas veya tasfiye dilekçesi sunulması için gerekçe teşkil edebilir. 

Çoğu zaman, sadece iflas davası tehdidinde bulunmak kiracıyı kira borçlarına öncelik vermeye ve hızlı bir şekilde ödeme yapmaya teşvik edebilir. Bununla birlikte, borçla ilgili herhangi bir anlaşmazlık varsa, kiracı yasal talebin iptal edilmesi için başvurabilir ve kiracı böyle bir başvuruda başarılı olursa, ev sahibi önemli masraflardan sorumlu olabilir.

Kiracı ile Ödeme Anlaşması Yapmalı mıyım?

Koşullara bağlı olarak, kiracının borçlarını taksitler halinde ödemesini gerektiren bir ödeme anlaşması düşünülebilir.

Düşünceler:

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• Ev sahibi, ödeme sözleşmesini kira sözleşmesine bağlamayı düşünmelidir, böylece sözleşmeye uyulmaması ev sahibine kira sözleşmesini feshetme hakkı verecektir. 
• Bir ödeme planına girmek, ev sahibi ve kiracı ilişkisini koruyacak ve kiracıya herhangi bir mali sorunu çözmesi için biraz zaman sağlayacak ve başarılı olursa, borçların tam olarak geri ödenmesini sağlayacaktır.
• Kiracı genel olarak ödeme gücüne sahipse ve borçlar münferit bir olaysa, bu ilerlemek için mantıklı bir yol olabilir. Bununla birlikte, paranın geri alınması için diğer yöntemlerin izlenmesini kaçınılmaz olarak geciktirebilir ve doğru bir şekilde hazırlanmadığı takdirde, bu borçları takip etme hakkını tehlikeye atabilir.

Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa - Bize Ulaşın: Ticari Mülkiyet Davaları Avukatları

Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen iletişime geçin David Burns, RFB'nin Kıdemli Dava Ortağı, şu adresten D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.