Gayrimenkul Ortak Girişimleri - Temel Hususlar (Kılavuz)

Gayrimenkul Ortak Girişimleri nedir? 

A Mülkiyet Joint Venture is a business arrangement where two or more parties agree to collaborate for the purpose of creating value, typically through the acquisition, development, and/or management of a property. 

Joint ventures are a popular method of sharing risk and pooling knowledge and expertise, enabling investors to access properties that might otherwise be unattainable or unsuitable for a single party. 

Gayrimenkul Ortak Girişimleri Genellikle Nasıl Yapılandırılır? 

Property Joint Ventures can be structured in several ways depending on the agreement between the involved parties: 

Özel Amaçlı Araçlar (SPV'ler):

An SPV is a separate legal entity created for a limited purpose. They are usually used because they are free from any pre-existing obligations and debts and are separate from the parties that set them up.  

Sınırlı Sorumluluk Ortaklıkları (LLP'ler):

An LLP is a partnership where some or all partners have limited liabilities.  

Geleneksel Ortaklıklar:

Geleneksel bir ortaklıkta, tüm ortaklar kar ve zararı paylaşır ve her ortak işletmenin borçlarından şahsen sorumludur. 

Sözleşmeye Dayalı Anlaşmalar:

Bazen bir mülk ortak girişimi, her bir tarafın sorumluluklarını ve beklentilerini özetleyen sözleşmeye dayalı bir anlaşma yoluyla yapılandırılabilir. 

Gayrimenkul Ortak Girişimlerinin Faydaları 

Riskin Azaltılması ve Yayılması:

Property joint ventures often mean the risk associated with investment is shared between the JV parties, so the JV parties potentially reduce their losses in comparison to a situation where the project does not go to plan and they are the sole property investor. 

Artan Finansal Kaynaklar:

Finansal kaynakların diğer yatırımcılarla bir araya getirilmesi, aksi takdirde satın alınması mümkün olmayan mülklerin satın alınmasını sağlar. 

Çeşitli Beceri Setleri ve Uzmanlık:

Combining expertise and resources allows joint venture parties to undertake larger and more complex projects than individual investors could manage alone. 

Potansiyel Artan Yatırım Getirisi (ROI):

Gayrimenkul ortak girişimleri, daha büyük ve daha pahalı geliştirme fırsatlarına yatırım yapılmasını sağlayarak daha fazla finansal getiri sağlayabilir. 

Gayrimenkul Ortak Girişimlerinin Riskleri 

The relationship between joint venture partners can deteriorate into conflict. Below are some common causes of disputes: 

Çıkmaz Sokak 

50:50 ortak girişimlerde sık karşılaşılan bir sorun, tarafların anlaşmazlıkları çözemediği kilitlenmedir. Bu tür durumlarda, taraflardan hiçbiri çoğunluğa sahip değildir ve bu da genellikle ticari faaliyetlerin felce uğramasına yol açar. 

In a 50:50 joint venture, the parties ought to consider whether the joint venture agreement should içerir specific provisions to resolve such situations. If the company’s articles of association do not provide guidance, seeking court remedies may be necessary, though this can be costly and time-consuming, potentially leading to the breakup of the joint venture. 

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the relationship between the JV partners has deteriorated to such an extent that it has been necessary to apply to court for a winding up order on the just and equitable grounds.   

Davası Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA illustrates this issue. Two equal shareholders and directors could not agree on managing the company. There was no provision for breaking the deadlock and the Court of İtiraz held that there had been a total breakdown of relations between the two equal partners and that it was just and equitable to wind up the company. 

Mülkiyet Ortak Girişiminin Şartlarına İlişkin Anlaşmazlıklar 

Another common cause of disputes in property joint ventures relates to issues around the original terms of the joint venture agreement.   

Ronald Fletcher Baker LLP have acted on behalf of parties in several joint ventures where the parties did not have a written joint venture or shareholder agreement at the outset of the joint venture and a dispute has subsequently arisen about fundamental issues such as entitlement to profit, responsibility for certain aspects of the joint venture, decision-making authority and exit options.   

If the parties to the joint venture are able to prepare comprehensive agreements at the outset, then this will assist in minimising the risk of disputes about the terms down the line and it should also help in resolving any disputes which do arise.   

Ortak girişimin şartlarıyla ilgili bir anlaşmazlık olması durumunda, taraflar arasında şartlarla ilgili bir anlaşmaya varılamazsa, ortak girişim şartlarının belirlenmesi için mahkemeye başvurmak gerekebilir.

Ortak Girişim Ortağının Yetersiz Performansı

Ortak girişim ortaklarından birinin projenin finansmanından veya bir geliştirme ya da yenileme çalışmasının yönetiminden sorumlu olduğu durumlarda, söz konusu tarafın hizmetlerini yeterince yerine getirememesi halinde sıklıkla anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.   

Ronald Fletcher Baker LLP, taraflardan birinin sorumluluklarını ortak girişim anlaşmasına uygun olarak yerine getirecek yetkinlik ve deneyime sahip olmadığı ortak girişim uyuşmazlıklarında görev almıştır. Bazı durumlarda, yeniden geliştirmenin karmaşıklığı ve ölçeği, bir ortak girişim tarafının üstesinden gelemeyeceği kadar zor olabilir.   

For example, in the event that a redevelopment is not managed in accordance with all planning, statutory ve düzenleyici requirements then this could expose the joint venture parties to a risk that remedial works are necessary which would cause ilave unplanned expense, delay the project and cause issues with any lenders who have provided Finans on the project.   

Ortak Girişim Ortağı Tarafından Gerçekleştirilen Kötü Niyetli Eylemler 

Ne yazık ki, ortak girişimlerde kötü niyet veya dolandırıcılık vakaları meydana gelebilir.  

Ronald Fletcher Baker LLP have acted in joint venture disputes where it is alleged that one of the JV parties deliberately siphoned out of the JV company / deliberately inflated refurbishment costs. We have successfully obtained high court injunctions on the part of the aggrieved parties in these scenarios.   

Joint venture property investments require careful planning and clear communication at every stage of the process. You need to make sure that your investment partner is someone you can trust and who will work with you to ensure that your partnership is fair and mutually beneficial. 

Bir Gayrimenkul Ortak Girişimine Başlamadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Temel Hususlar 

There are some important issues which joint venture parties ought to agree upon before the legal documents are prepared and the joint venture commences. Considering these matters at the outset should hopefully reduce the risk of avoidable disputes arising down the line. These would include: 

• Finansman: Proje nasıl finanse edilecek? 

• Yasal Yapı: Ortak girişim bir SPV, LLP, geleneksel ortaklık veya basit bir sözleşme anlaşması mı olacak? 

• Mülkiyet Hisseleri: Hisseler eşit olarak mı (50:50) yoksa çoğunluk/azınlık düzeninde mi sahip olunacak? 

• Proje Yönetimi ve Karar Alma: How will the project be managed, and how will decisions be made? 

• Vergi Sorunları: Vergi ile ilgili herhangi bir husus var mı? 

• Çıkış Stratejisi: Girişimden çıkış stratejisi nedir ve girişimin kârlı olmaması durumunda kayıplar nasıl sınırlandırılabilir? 

• Erken Çıkış veya Yeni Ortaklar: Bir taraf erken çıkmak isterse veya yeni bir taraf katılmak isterse ne olur? 

• Karar Verme Yetkisi: Kararlar nasıl alınacak? Ortak girişim ortakları, projenin yönetimini ve karar alma sürecini nasıl yapılandırmak istediklerine başlangıçta karar verebilirler. Taraflar, projenin belirli yönleri için sorumluluğu bir tarafa devretmeye karar verebilir (kendi uzmanlık ve beceri setlerine bağlı olarak). 

• Vergilendirme: Tüm tarafların vergi yükümlülükleri konusunda net olması gerekir, özellikle de ortak girişim anlaşması kapsamında hepinizin farklı sorumlulukları olacaksa. 

Ortak Girişim Sözleşmesi Avukatları: Bize Ulaşın 

David Burns, RFB’s Senior Davalar Partner, has extensive experience in handling disputes related to joint ventures. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.