Kira sözleşmesi kapsamında kiralanan mülklerin mal sahipleri ve yönetim şirketlerinin sıkça karşılaştığı bir sorun, kiracıların hizmet bedellerinin makul olup olmadığını sorgulamasıdır.
Belirli bir hizmet bedeli kaleminin ödenmesi gerekip gerekmediğinin belirlenmesinde ilk adım, söz konusu kalemin kira sözleşmesindeki hizmet bedeli hükümleri kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesidir.
Eğer öyleyse, o zaman Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985 şu hükmü içerir:
“Ev sahibi, hizmet bedeline yalnızca makul bir şekilde ortaya çıkan masrafları ve bu masrafların ilgili olduğu işlerin veya hizmetlerin makul bir standartta gerçekleştirilmiş olması koşuluyla dahil edebilir.”
Hizmet bedelleri için yapılacak herhangi bir peşin ödemenin tutarı makul olmalıdır.
Bu makuliyet testlerini geçemeyen hiçbir masraf, hizmet bedeline dahil edilemez. Kiracılar, bir hizmet bedelinin ilgili madde uyarınca ödenip ödenmeyeceğine ilişkin bir karar alınması için başvuruda bulunma hakkına sahiptir. 1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu’nun (LTA 1985) 27A maddesi.
Hizmet Ücretleri ‘Makul’ mu?
1985 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Kanunu, hizmet bedellerinin makul olup olmadığının değerlendirilmesine yönelik bir kriter belirlemektedir. Bu kriterin iki temel unsuru şunlardır:
a) Ev sahibi, masrafların makul bir şekilde yapılmış olması ve işlerin veya hizmetlerin makul bir standartta yerine getirilmiş olması koşuluyla, bu masrafları hizmet bedeline dahil edebilir.
b) Hizmet bedellerine ilişkin her türlü peşin ödeme makul olmalıdır.
Bu kriterlere uymayan hiçbir masraf, hizmet bedeline dahil edilemez.
a) Makul Şekilde Yapılan Harcamalar ve Makul Bir Standartta Gerçekleştirilen İşler veya Hizmetler
İçinde Forcelux Ltd. - Sweetman ve Parker Davası [2001] 2 EGLR 173 (LT), Arazi Mahkemesi, masrafların makul bir şekilde yapılmış olup olmadığının belirlenmesinin iki aşamalı bir değerlendirmeyi gerektirdiğine hükmetti: ilk olarak, ev sahibinin karar verme sürecinin makul olup olmadığı; ikinci olarak ise, talep edilen tutarın piyasa verileri ışığında makul olup olmadığı.
İçinde Waller - Hounslow LBC Davası, Temyiz Mahkemesi, onarımlar ve iyileştirmeler için aynı hukuki kriterlerin geçerli olduğunu, ancak ev sahibinin iyileştirmeler bağlamında dikkate alması gereken faktörlerin onarımlara kıyasla daha kapsamlı olabileceğini açıklığa kavuşturmuştur. Makul olabilecek birden fazla sonuç varsa, bu seçenekler arasından seçim yapmak ev sahibine aittir.
b) Peşin Ödemeler Makul Olmalıdır
Konut kira sözleşmelerinde, yıl boyunca belirli aralıklarla hizmet bedeli olarak ön ödeme yapılması şartı konulması yaygın bir uygulamadır. Böyle bir durumda, ara ödemenin, aşağıda belirtildiği üzere makul bir tutarda olması gerekir: 1985 tarihli LTA’nın 19. maddesinin (2) numaralı fıkrası.
Davası Avon Ground Rents Ltd – Cowley [2019] EWCA Civ 1827 Ön ödemelerin makul olup olmadığının belirlenmesinde katı bir kural bulunmadığı; bunun davanın somut koşullarına bağlı olduğu tespit edilmiştir. Bu durumda, NHBC’den neredeyse eşdeğer bir ödeme beklenirken ve herhangi bir gecikme öngörülmemekteyken, konut kiracılarının onarım çalışmalarının tam maliyetini peşin olarak ödemelerinin makul olmadığına karar verilmiştir.
Makuliyet Tespiti Başvuruları
Kira sözleşmesi sahipleri Mahkeme’ye karar talebinde bulunduklarında, sıkça öne sürdükleri hususlar şunlardır:
- Gerçekleştirilen işin kalitesi.
- Yüklenicilerin ev sahibi veya yönetim acentesiyle bağlantılı olduğu durumlarda ortaya çıkabilecek olası çıkar çatışmaları.
- Çalışmaların sıklığı.
- Bakım geçmişi.
- Mülkün büyüklüğü.
- Tüm kiracılar için sağladığı fayda.
Emlakçılar ve ev sahiplerinin, bir itiraz durumunda karar alma süreçlerinin makul olduğunu ve ortaya çıkan masrafların haklı olduğunu kanıtlamak için doğru kayıtlar tutmaları büyük önem taşımaktadır.
Kendinizi Korumak İçin Atmanız Gereken Adımlar
Bir kiracı Mahkemeye başvurursa, ücretlerin makul olduğunu kanıtlama yükümlülüğü ev sahibine aittir (kiracının ise bu ücretlerin makul olmadığını kanıtlaması gerekmez).
Makul hizmet ücretleri uyguladığınızdan emin olmak ve gerektiğinde bunu kanıtlayabilmek için bazı pratik yöntemler şunlardır:
- Piyasadaki farklı tedarikçilerden birden fazla teklif alın.
- Kararlarınızı açıklamaya hazır olun. Harcama piyasa normlarına uygun olduğu sürece, makul davranmak için en ucuz seçeneği tercih etmek gerekmez.
- İster yüklenici atamaları ister işlerin zamanlamasıyla ilgili olsun, alınan kararların ayrıntılı kayıtlarını tutun.
- Kira sözleşmesi sahiplerinin hizmetler hakkında geri bildirimde bulunmalarını kolaylaştırın ve ortaya koydukları sorunları araştırın.
- Parasının karşılığını aldığınızdan emin olmak için sözleşmeleri ve hizmet sağlayıcıları düzenli olarak gözden geçirin.
- Hizmet standartlarınıza sadık kalın. Net bir zaman çizelgesi olmadan veya ihale süreci başlamadan tamamlanma tarihleri konusunda taahhütte bulunmayın.
- Kiracılarınızla açık bir iletişim kurun ve onları karar alma sürecine dahil edin. Bu, Mahkeme nezdinde anlaşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir ve kiracılarla olumlu ilişkiler kurulmasını sağlayabilir.
Hizmet bedelinin tahsil edilmesi konusunda yardıma ihtiyacınız varsa veya bir kiracı Mahkeme’ye başvuruda bulunmuşsa, lütfen bizimle iletişime geçin Mülkiyet Davaları Ekibi at 0203 917 1707 veya e-posta yoluyla m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
