Madde 1: Kiracılar reform tasarısı: ‘Kusursuz’ 21. bölüm tahliyelerinin sonu ve yeni bir mülk edinme zemini

Hükümet, Kiracılar Reformu Tasarısı aracılığıyla “kusursuz” 21. madde bildirim prosedürünü kaldırma taahhüdünü teyit etmiştir.

Mülkiyetin geri alınması için mevcut prosedür

Şu anda, bir ev sahibinin, 1988 Konut Kanunu’nun mevcut 8. ve 21. madde uyarınca, garantili kısa süreli kira sözleşmeleriyle kiracılara kiralanmış olan mülkünün mülkiyetini geri alabilmesi için çeşitli yollar bulunmaktadır. Bir ev sahibinin Bölüm 8 bildirimini tebliğ etmek istemesi durumunda, mülkün geri alınması için geçerli gerekçelerden birinin mevcut olduğunu kanıtlaması gerekir.

1988 Konut Kanunu’nun 21. maddesi, özel ev sahiplerinin, sabit süreli kira sözleşmesi (AST) kapsamında kiralayan kiracılardan, kiracının kusurunu ispat etmek zorunda kalmaksızın, sabit sürenin sonunda mülklerini geri almalarına imkân tanır (bunun için özel ev sahiplerinin 21. madde uyarınca bildirimde bulunma şartlarını yerine getirmiş olmaları gerekir). Bu nedenle bu durum bazen tahliye için ‘kusursuz’ gerekçe olarak adlandırılır.

A21. maddenin öngördüğü tahliyelerin kaldırılması

Hükümet, Kiracılar Reformu Tasarısı aracılığıyla 21. madde uyarınca verilen ihbarların kaldırılacağını resmen doğruladı. Bu durum, mülklerini satmak isteyen ve bunun için boş teslimat gerektiren özel ev sahipleri için bir sorun teşkil edebilir. Örneğin, mevcut kiracı kira sözleşmesini ihlal etmemişse veya ev sahibi 8. madde kapsamında mülkü geri alma gerekçelerinden hiçbirini karşılayamıyorsa, 21. madde prosedürüne başvurma imkânı olmadan, ilk bakışta, 8. madde kapsamında mülkü geri alma gerekçesi bulunmuyorsa, ev sahibi mülkü boşaltılmış olarak teslim almakta zorluklarla karşılaşabilir. 

Mülklerini satmayı planlayan ev sahipleri için mülkiyetin geri alınması konusunda yeni bir zorunlu dayanak

Bununla birlikte, hükümet, 8. maddeye göre yürütülen tahliye prosedürüne yeni bir gerekçe ekleneceğini duyurdu; bu sayede ev sahipleri, mülkü satmayı planladıkları takdirde kiracılarını tahliye edebilecekler.

Hükümet, yeni 8. madde gerekçesinin ‘zorunlu’ bir gerekçe olacağını teyit etmiştir; bu, bir hakimin bu gerekçenin yerine getirildiğine ikna olması halinde, mülkiyetin devredilmesi gerektiği anlamına gelmektedir.

Ancak, bu yeni gerekçenin eklenmesine rağmen, 21. maddeye dayalı işlemin (ve muhtemelen hızlandırılmış tahliye işleminin) kaldırılması, ev sahiplerinin mülklerinin tahliyesini sağlamaları konusunda önemli gecikmelere yol açabilir.  

Ayrıca, hükümetin, tüm 8. madde bildirimleri için, depozitonun hükümet tarafından yetkilendirilmiş bir program kapsamında güvence altına alınmış olması ve öngörülen bilgilerin tebliğ edilmesi şartını getirmesi ihtimali de bulunmaktadır. Şu aşamada, 21. maddeye göre yapılan tahliye işlemlerinin tebliğine ilişkin diğer şartların (Enerji Performans Sertifikası, Gaz Güvenliği Sertifikası ve Kiralama Kılavuzu) 8. maddeye göre yapılan tahliye işlemlerine de uygulanıp uygulanmayacağı henüz net değildir. 

Satış niyetini kanıtlamak için gerekli deliller

Şu ana kadar, ev sahiplerinin gayrimenkulü satma niyetinde olduklarını kanıtlamak için hangi delillerin gerekli olacağı henüz belirsizdir. Kira Reformu Tasarısı zamanı geldiğinde bu konuyu ayrıntılı olarak ele alacaktır; ancak, gayrimenkulü satışa çıkarmak bu şartı yerine getirmek için yeterli olup olmayacağı belirsizdir. Buradaki sorun, görünüşe göre, boş teslimat hakkı verildikten sonra ev sahibinin gayrimenkulü piyasadan çekip yeni bir kira sözleşmesi yapabilmesidir.

Bununla birlikte, 21. madde prosedürüne ilişkin istişareye verilen hükümet yanıtında, bu yeni gerekçeye ilişkin ihbar süresinin iki ay olacağı ve yeni bir kira sözleşmesinin ilk 6 ayında ihbarda bulunulamayacağı açıkça belirtilmiştir. Yanıtta ayrıca, bir koruma önlemi olarak hükümetin “Bu gerekçenin kullanılmasından sonraki 3 ay boyunca, asıl ev sahibinin Mülkü pazarlamasını ve yeniden kiraya vermesini engellemek.”

Beyaz Kitapta ayrıca, yasal boşluklar bulmaya çalışan ev sahiplerinin... “hoş görülmeyecektir” ve hükümet, şu konudaki ihtiyacı değerlendiriyor: “Mevcut tedbirleri desteklemek amacıyla yeni veya daha ağır cezalar getirilmesi; buna, belediyelerin yeni kira sistemiyle ilgili ihlaller için İdari Ceza Bildirimleri düzenleme yetkisi de dahildir. Ayrıca, yerel belediyelerin yasadışı tahliyelerle mücadele etmelerine nasıl yardımcı olabileceğimizi de araştıracağız.”

Sonuç

Tahliyelerin geleceğinin oldukça önemli ölçüde değişeceği açık görünüyor. Görünüşe göre, 21. madde uyarısının kaldırılmasıyla birlikte, hızlandırılmış tahliye prosedürü de yürürlükten kaldırılacak. Tahliye talepleri nispeten basit olan özel ev sahipleri için bu durum, mülklerinin tahliyesinin gerçekleşmesinde gecikmelere yol açabilir.

Kira Reformu Tasarısı’nda önerilen tek değişiklik bu değil. Tasarı ayrıca, ev sahipleri sicilinin oluşturulmasını, ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlıkları çözmek üzere özel kiralamalar ombudsmanının görevlendirilmesini, ev sahipleri ve emlakçıların, potansiyel kiracıların sosyal yardım aldıkları gerekçesiyle kira başvurularını reddetmelerini yasadışı hale getirmeyi ve kiracıların haklarını korumak ve uygulamak için yerel yönetimlere daha fazla yetki verilmesini öngörmektedir.

RFB, önümüzdeki aylarda bu değişiklik önerileriyle ilgili yeni makaleler yayınlayacaktır. Hükümet, Kiracılar Reformu Tasarısı’nın 2023 Mayıs’ından önce oylamaya sunulacağını belirtmiştir; yeni kiralama piyasasına sorunsuz bir geçiş sağlamak için ev sahiplerinin, emlakçıların ve kiracıların bu tasarının yasalaşmasına hazırlıklı olmaları hayati önem taşımaktadır.

Ek Bilgi

• Haber Yazarı:David Burns | Marissa Lawrence