Note: This article examines the remedies available to landlords when a ticari tenant breaches a lease. It does not cover remedies for non-payment of rent, as this is detailed in the article “Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?”.
When a tenant breaches the terms of its ti̇cari̇ ki̇ralama, the landlord has several potential remedies available, depending on the nature of the breach, the terms of the lease, and the landlord’s ultimate aims, including:
- Para Cezası
- Onarım sözleşmelerinin ihlali için kendi kendine yardım
- Mahkeme beyanı / Özel ifa
- Hasarlar
- Emirnameler
Para Cezası
Forfeiture, or re-entry, is the landlord’s right to terminate the lease when the tenant breaches any of its covenants in the lease or upon the occurrence of certain events specified in the lease, such as iflas.
The landlord of a ti̇cari̇ mülk should consider whether it is in their commercial interests to take the property back. If the landlord believes that a new tenancy could be granted on similar or superior terms, they may wish to repossess the property. However, if the property is likely to remain vacant for some time, or the market no longer supports similar letting terms, the landlord may prefer to keep the existing tenancy in place and pursue alternative remedies that could compensate for the breach and secure future performance of the tenant’s covenants.
Ev sahibinin el koyma hakkına ilişkin bir dizi sınırlama vardır ve mülkü geri almak için herhangi bir adım atmadan önce yasal tavsiye almak önemlidir. El koyma işlemini yanlış yaparsanız, bu yasa dışı bir el koyma anlamına gelir ve kiracıdan tazminat talebinde bulunabilirsiniz.
Kira sözleşmesinin feshi düşünüldüğünde ve kira sözleşmesinin şartları uyarınca fesih hakkı doğduğunda, ev sahibi bu haktan feragat edecek herhangi bir şey yapmadığından emin olmalıdır.
Ev sahibinin, kiracının ihlalinden haberdar olarak, kira sözleşmesinin varlığını sürdürdüğünü kabul eden açık bir eylemde bulunması ve bu eylemi kiracıya bildirmesi halinde, kaybetme hakkından feragat edilmiş olur.
Ev sahipleri, haklarından feragat etme haklarını korumak için genellikle kiracıyla tüm iletişimlerini keser ve haklarından feragat ettikleri iddiasından kaçınmak için kirayı durdururlar. Örneğin, kira talep etmek veya kabul etmek bu haktan feragat etmek anlamına gelecektir.
Modern ticari kiralamaların çoğu, kiracılara binanın kullanımı, sigorta, onarım, tadilat, kira, ödenmesi gereken diğer meblağlar, devir veya alt kiralama hakkı, iflas, planlama, yasa dışı veya ahlaka aykırı kullanım ve ruhsat yasalarına bağlılıkla ilgili taahhütler getirmektedir.
“Bir defaya mahsus ihlallere” örnek olarak kira ödememe, mülkü onarma sözleşmesinin ihlali, yabancılaştırma hükümlerinin ihlali ve iflas olayları verilebilir. Sürekli ihlallere örnek olarak mülkü onarma sözleşmesinin ihlalleri, kullanıcı sözleşmesinin ihlalleri ve sigorta sözleşmesinin ihlalleri verilebilir. Eğer ev sahibi ‘bir kereye mahsus’ bir ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat ederse, bu ihlalden dolayı kira sözleşmesini feshetme hakkını kaybeder. Eğer ev sahibi ‘sürekli ihlal’ nedeniyle hak kaybına uğrama hakkından feragat ederse, ihlal her gün yeniden ortaya çıkar ve ev sahibinin daha önce haktan feragat etmiş olsa bile hak kaybına uğramasına izin verir.
Bölüm 146 Bildiriminin Tebliği
Kiracının kira sözleşmesindeki bir taahhüdü ihlal etmesi durumunda, kiranın ödenmemesi hariç olmak üzere, ev sahibi kiracıya 146. Bölüm uyarınca bir bildirimde bulunmadan önce ihlalin giderilebilir olup olmadığını belirlemelidir. Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 (Bölüm 146 Bildirimi).
If the breach is remediable, the Section 146 Notice must require the tenant to remedy the breach within a reasonable time. If the tenant is not given a reasonable period to remedy the breach and the landlord takes steps to forfeit the lease, this will likely invalidate the Section 146 notice and could expose the landlord to a claim for unlawful/wrongful forfeiture.
Kiranın ödenmemesiyle ilgili ihlaller için, el koyma öncesinde Bölüm 146 Bildirimi sunulmasına gerek yoktur. Kiracının kira ödemediği durumlarda ticari ev sahibinin çözüm yolları hakkında daha fazla ayrıntı için lütfen makalemize bakın “Ticari Kiracınız Kira Ödemiyorsa Ne Yapmalısınız?”.
Onarım Taahhüdünün İhlali için Ek Gereklilikler
Bölüm 1 Leasehold Property (Repairs) Act 1938 (LPRA 1938) LPRA 1938'in geçerli olduğu durumlarda ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme yetkisini sınırlar. LPRA 1938, kira sözleşmesinin en az yedi yıllık bir süre için yapılmış olması ve en az üç yıllık süresinin kalmış olması halinde geçerlidir. Ev sahibinin Bölüm 146 bildirimi, kiracının LPRA 1938 kapsamındaki haklarına atıfta bulunmalıdır. Kiracı LPRA 1938'den yararlanma talebinde bulunursa, ev sahibi mahkemenin izni olmadan kira sözleşmesini iptal etmek veya onarım sözleşmesinin ihlali nedeniyle tazminat talep etmek için adım atamaz.
Kiracının onarım taahhütlerini ihlal ettiği durumlarda, ev sahibi Bölüm 146 bildirimine ihlalleri özetleyen bir harap olma çizelgesi ekleyebilir.
Bazı durumlarda, ev sahibi kira sözleşmesini ihlal eden bir kiracıya, ev sahibinin kira sözleşmesini feshetme niyeti olmasa bile, ihbar kiracıyı ihlalleri düzeltmeye sevk edebileceğinden, Bölüm 146 İhbarını tebliğ etmeye karar verebilir.
El koyma sonrası
Ev sahibinin ticari kira sözleşmesini feshettiği durumlarda, ev sahibi için başka hususlar da vardır:
Para Cezasından Kurtulma
Kiracı veya diğer taraflar (alt kiracı veya ipotek sahibi gibi) hacizden kurtulmak için başvuruda bulunabilir. Ev sahibi mülk üzerinde üçüncü bir tarafa yeni bir kira kontratı vermek isterse, kiracının (veya başka bir tarafın) böyle bir başvuruda bulunma niyetinde olup olmadığını mümkün olan en kısa sürede bilmek isteyecektir. Ev sahibi, kiracının veya başka bir tarafın hacizden kurtulmak için yapacağı başvuruyu beklerken mülkün boş kalmasını önlemek isteyecektir.
Ev sahibi, yardım başvurusunda bulunma hakkına sahip olanlara yeni bir kira kontratı verileceğini bildirerek ve yardım başvurusunda bulunmayı düşünüyorlarsa derhal başvurmalarını talep ederek bildirimde bulunmaya karar verebilir.
Mülkte Bırakılan Kiracı Demirbaşları ve Donanımları
Kiracının demirbaşları ile ilgili olarak genel görüş, kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmaması halinde, kira sözleşmesinin barışçıl bir şekilde yeniden girilmesi ile kaybedilmesi durumunda, kiracının demirbaşları çıkarma hakkının kaybolduğu yönündedir.
Menkul mallar söz konusu olduğunda, ev sahibinin muhtemelen gönülsüz bir kefil olması ve üçüncü tarafa 1977 tarihli Haksız Fiil (Mallara Müdahale) Yasası uyarınca bildirimde bulunarak bunları tahsil etme fırsatı vermesi gerekecektir.
Tapu Sicilindeki Kayıtların Kaldırılması
Kira kontratının Tapu Sicilinde kayıtlı olması halinde, ev sahibinin kira kontratını kapatmak ve kira kontratıyla ilgili kayıtları üst tapulardan kaldırmak için gerekli adımları atması gerekebilir.
El Koyma Sonrası İşletme Oranları Yükümlülüğü
Bir ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesi durumunda, ev sahibi bir kez daha zilyetlik hakkına sahip kişi olarak oranları ödemekten sorumlu olacaktır (mevcut olabilecek herhangi bir indirime tabi olarak).
Onarım Sözleşmelerinin İhlali için Kendi Kendine Yardım
Ticari bir kira sözleşmesinin süresi boyunca kiracının onarım taahhütlerini ihlal etmesi durumunda ev sahibinin alabileceği tazminat miktarına ilişkin yasal sınırlamalar bulunmaktadır. Bazı durumlarda, kira sözleşmesi bunu öngörüyorsa ev sahipleri mülke girebilir ve işleri kendileri yapabilir (“Jervis v Harris” maddesi olarak bilinir).
Bu, ev sahipleri için yararlı bir araç olabilir, çünkü işlerin maliyetini kiracıdan tazminat olarak değil, borç olarak geri alma hakkına sahiptirler. Ancak, ev sahibi ihlalin kapsamını ve gerçekleştirdiği işleri dikkatle değerlendirmelidir. Ev sahibi tarafından yapılan işler, ihlalle ilgili belirli bir bakımsızlığın ötesine geçerse, ev sahibi bu işler için mülke girme hakkına sahip olmadığı için izinsiz girişten sorumlu olabilir.
Mahkeme Beyanı / Özel Edim
Kiracının kira sözleşmesini ihlal edip etmediği, hangi eylemin gerekli olduğu veya ev sahibinin kendi kendine yardım yoluyla ne yapabileceği konusunda bir anlaşmazlık varsa, ev sahibi mahkemeden bir beyan isteyebilir. Bu aynı zamanda, kiracının taahhütlerine uymasını talep eden belirli bir performans için bir mahkeme başvurusu veya kiracının ihlalleri için ev sahibini tazmin etmek için bir tazminat talebi ile birleştirilebilir.
Belirli edim, tazminatın yeterli bir çare olmaması halinde mahkemenin verebileceği hakkaniyete uygun bir çaredir. Yalnızca uygulanacak yükümlülüğün özel ifaya elverişli olacak kadar kesin olması halinde kullanılabilir. Genel olarak, sözleşmenin belirli bir süre boyunca ifa veya sürekli gözetim gerektirmesi ve sözleşmedeki yükümlülüklerin açıkça tanımlanmamış olması halinde özel ifaya hükmedilmeyecektir.
Hasarlar
Kiracının kira sözleşmesini ihlal ettiği durumlarda ev sahibi için bir başka potansiyel çözüm de tazminat talebinde bulunmaktır. Başlangıç noktası, ev sahibinin, kiracı yükümlülüklerine uymuş olsaydı içinde bulunacağı konuma geri getirilme hakkına sahip olmasıdır. Kiracının ihlali nedeniyle uğranılan zararın tazmin edilebilmesi için, ev sahibinin zararını kanıtlaması ve bu zarara kiracının ihlalinin neden olduğunu ortaya koyması gerekir. İhlal ile kayıp arasındaki bağlantı çok uzaksa, talep muhtemelen başarısız olacaktır.
Tazminat talebinde bulunmak pahalı ve uzun süreli olabilir ve kiracının ihlalinin niteliğine ve diğer koşullara bağlı olarak, tazminat tek başına yeterli bir çözüm olmayabilir.
Ev sahibi, sözleşmenin ihlali nedeniyle kiracıdan tazminat talep etme hakkından halihazırda feragat etmiş olsa bile, bu tazminatı geri alabilir.
Emirnameler
İhtiyati tedbir, bir tarafın belirli eylemleri yapmasını (zorunlu) veya yapmaktan kaçınmasını (yasaklayıcı) gerektiren bir mahkeme kararıdır. Sözleşmenin ihlali durumunda, emir kiracının belirli bir eylemden kaçınmasını (alt kiralamayı durdurmak gibi) veya kira veya devir şartlarına uymak için bazı olumlu adımlar atmasını (onarım yapmak gibi) gerektirebilir. Belirli edimlerde olduğu gibi, ihtiyati tedbir de hakkaniyete dayanır ve hakkaniyete göre verilir veya reddedilir.
Uygun durumlarda, örneğin izinsiz çalışmaların durdurulması gibi acil bir çözümün gerekli olduğu hallerde, ev sahibi ilk aşamada ihtiyati tedbir kararı için başvurabilir ve bunu daha sonraki bir aşamada nihai tedbir kararı izleyebilir.
İlk aşama, genellikle son duruşmaya kadar belirli bir süre için tasarlanmış geçici bir tedbir olan ‘ihtiyati’ tedbir kararıdır. Karar, başvurunun acil niteliği göz önüne alındığında, evrak ve kanıtların sınırlı bir incelemesi ile verilir ve karar verme eşiği daha düşüktür. Mahkeme, yargılanması gereken ciddi bir mesele olup olmadığını, tazminatların yeterli bir çözüm olup olmayacağını ve uygunluk dengesinin nerede yattığını (örneğin, ihtiyati tedbirin verilmesi halinde ortaya çıkacak rahatsızlıkla verilmemesi halinde ortaya çıkacak rahatsızlık) dikkate almalıdır.
Usually, the party applying for an injunction gives a cross-undertaking in damages, by which they agree to pay damages to the other party if the other party suffers loss as a result of the interim injunction being granted, should it transpire at the final hearing that the interim order should not have been made. Final injunctions are then granted following the final hearing and are generally designed to last indefinitely.
Ticari Ev Sahibi Avukatları - Bize Ulaşın
David Burns, Ronald Fletcher Baker LLP'de Kıdemli Dava Ortağı olan Burns, kira sözleşmelerinin şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili sorunları ele alma konusunda geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçin D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 07762318409.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
