Özel konut sahibi olarak karşılaşabileceğiniz en masraflı ve zaman alıcı sorunlardan biri, kiracının binadaki bakım eksikliklerine ilişkin talebidir. Önemli miktarda kira borcu olan kiracılarla uğraşan ev sahiplerinin, mülkün geri alınmasına yönelik girişimlerde bulunurken bakım eksikliklerine dayalı bir karşı talebe de maruz kalması sık rastlanan bir durumdur. 1988 Konut Kanunu'nun 8. maddesi.
Bu makalede, bakım ve onarım taleplerinin temel unsurlarını ele alıyor ve özel konut sahiplerinin bakım ve onarım yükümlülüklerini yerine getirirken bu tür taleplerden kaynaklanan riski en aza indirmelerine yardımcı olacak pratik öneriler sunuyoruz.
Hasar Talebinin Unsurları
Bir bakımsızlık iddiasının kabul edilebilmesi için kiracının aşağıdakileri kanıtlaması gerekir:
- Ev sahibi ile kiracı arasında bir sözleşme vardır (genellikle yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesi).
- Sözleşme, ev sahibinin mülkü iyi durumda ve bakımlı tutmasını gerektiren bir madde içermektedir. Böyle bir madde bulunmasa bile, ev sahipleri yasal olarak mülkü bakımlı tutma yükümlülüğü altındadır. Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1985.
- Ev sahibi, mülkü iyi bir bakım ve durumda tutmamıştır.
- Ev sahibi, binadaki bakımsızlık durumundan haberdar edildi ya da bu durumdan haberdardı.
- Bunun sonucunda kiracı zarara uğramıştır.
Ev Sahibinin Yükümlülükleri
Ev sahipleri, yasal olarak bir gayrimenkulün aşağıdaki hususlarının bakımını yapmakla yükümlüdür (kiralama sözleşmelerinde bazen ev sahipleri ile kiracılar arasında kararlaştırılan ek yükümlülükler de belirtilebilir):
- Nem ve küf sorunları
- Binanın yapısı ve dış cephesi
- Su boruları ve tesisatları (küvetler, lavabolar, drenaj sistemleri ve tuvaletler dahil)
- Gaz boruları ve elektrik kabloları
- Çatılar, pencereler, oluklar ve drenajlar
- Isıtma ve sıcak su sistemleri
Ev sahipleri ayrıca, konutun insan yerleşimine uygun olmasını sağlamalıdır. Buna, yoğuşma, rutubet, yetersiz havalandırma veya verimsiz ısıtmaya yol açabilecek yapısal tasarım kusurlarının giderilmesi de dahildir.
Konumunuzu Korumak
Envanter ve Durum Raporu
Yeni bir kiracıyı kabul ederken, ev sahiplerinin, kiracının taşınma tarihine mümkün olduğunca yakın bir zamanda, üçüncü bir tarafa tam bir fotoğraflı envanter ve durum raporu hazırlatmasını şiddetle tavsiye ederiz.
Bu belge, kiralama başlangıcında mülkün durumuna ilişkin bir kanıt niteliğindedir. Envanter ve durum raporu kiracıya sunulmalı ve kiracı, içeriği kabul ettiğini teyit etmek üzere belgeyi imzalamalıdır. Kiracılar, daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önlemek amacıyla belgeyi dikkatle incelemeleri ve başlangıçta herhangi bir uyuşmazlığı belirtmeleri konusunda teşvik edilmelidir.
Düzenli Denetimler
Ev sahipleri, gerekli onarımları takip etmek ve mülkün durumunu izlemek için düzenli olarak mülk denetimleri yapmalıdır. Her denetim sırasında aşağıdakileri yapmanız tavsiye edilir:
- Tüm odaların fotoğraflarını çekin.
- Bir denetim raporu hazırlayın.
- Raporun bir kopyasını kiracıya verin.
Onarım sorunlarının derhal ele alınması hayati önem taşır. Gecikmeler genellikle sorunların zamanla daha da kötüleşmesine yol açar ve bu da onarım maliyetlerinin önemli ölçüde artmasına ve daha kapsamlı onarım çalışmalarına neden olur.
Yazışmaların Kanıtlarını Saklamak
Kiracılarla yapılan tüm yazışmaların ayrıntılı bir şekilde kayıt altına alınması, en iyi uygulamalardan biridir ve ev sahiplerine önemli ölçüde zaman ve masraf tasarrufu sağlayabilir.
Ev sahiplerinin bildirilen bir sorunla ilgili herhangi bir kaydı bulunmazken, kiracılar bunu telefonla bildirdiklerini iddia ettiklerinde sıkça bir anlaşmazlık ortaya çıkar. Bu riski azaltmak için ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Kiracılarla yapılan tüm telefon görüşmelerinin ayrıntılı kayıtlarını tutun.
- Bildirilen tüm sorunların, bildirildikleri tarih de dahil olmak üzere bir kaydını tutun.
- Onarımların tamamlandığı tarihi kaydedin.
Bu önemli bir husustur; zira onarım yükümlülüklerinizin kapsamına giren bir sorun size bildirildiğinde, söz konusu sorunu gidermeniz gereken süre o andan itibaren işlemeye başlar.
Bir arızanın varlığı tek başına, onarım yükümlülüklerinizi ihlal ettiğiniz anlamına gelmez. Arızayı giderme yükümlülüğünüz, arızadan haberdar olduğunuz tarihten itibaren başlar. Ardından, herhangi bir sorunu gidermek için ‘makul bir süre'ye sahip olursunuz (makul süre, sorunun ciddiyetine göre değişir). ’Makul süre‘ geçmesine rağmen ev sahibi hasarı gidermezse, ev sahibi onarım yükümlülüklerini ihlal etmiş sayılır.
Kiracının binadaki bakım ve onarım eksikliklerini bildirmiş olmasına rağmen, sizin ve müteahhitlerinizin gerekli incelemeleri yapmak ve onarımları gerçekleştirmek için mülke giriş izni almakta zorluk yaşadığınız durumlarda da yazışmaların kayıtlarını tutmak hayati önem taşır. Bu konuyu aşağıda daha ayrıntılı olarak ele alacağız; ancak yazılı giriş taleplerinin kaydını tutmak son derece yararlıdır.
İkinci bir görüş almak
Ronald Fletcher Baker LLP'de, bir sorunun sorumluluğu konusunda ev sahibi ile kiracı arasında anlaşmazlık yaşanan karmaşık bakım ve onarım uyuşmazlıklarında sıklıkla avukatlık hizmeti veriyoruz.
Genellikle, ev sahiplerinin kiracıların bildirdiği sorunları gidermek ve onarımları tamamlamak için düzenli olarak çalıştıkları müteahhitleri görevlendirdiğini görüyoruz. Daha sonra, gerekli işlerin kapsamını belirlemek ve bu onarımların sorumluluğunun ev sahibine ait olup olmadığını tespit etmek için müteahhitlerinin sağladığı bilgilere güveniyorlar.
Kiracının bildirilen sorunlara katkıda bulunabileceğinden şüphe duyduğunuz veya müteahhitiniz tarafından bu yönde bilgilendirildiğiniz durumlarda, konuyla ilgili ikinci bir görüş almanız tavsiye edilir. Bunun, konut bakımsızlığı vakalarında uzmanlaşmış bir bilirkişi tarafından yapılması faydalı olacaktır. Bilirkişi, taraflar arasında kararlaştırılan bir tarihte mülkü ziyaret etmeli, tam bir inceleme yapmalı ve bulgularını rapor etmelidir. Bu, ev sahibine kiracının sorunlara katkıda bulunup bulunmadığını net bir şekilde gösterir ve kiracıya, onarım çalışmalarının ardından benzer sorunların tekrarlanmasını önlemek için bazı davranışlarını değiştirme fırsatı verir.
Kiracının, burası kendi evi olduğu için kasıtlı olarak bakım eksikliğine yol açması nadirdir ve genellikle kiracılar bakım eksikliğinden muzdarip bir evde yaşamak istemezler. Bazen kiracılar, örneğin kışın ısıtma ve nem alma cihazı olmadan çamaşırlarını iç mekanda kurutmanın nem ve yoğuşma sorunlarına yol açtığını fark etmezler. Ev sahibi ile kiracı arasında makul bir konuşma, taraflar arasındaki sorunları genellikle hızlı bir şekilde çözebilir ve uzun süren ve genellikle gergin anlaşmazlıkları önleyebilir; en önemlisi de, mülkün nem, yoğuşma veya küf olmadan iyi bir bakım ve durumda kalmasını sağlar.
Kira Sözleşmesi Sahibi Olarak Ev Sahipleri
Bazı durumlarda, ev sahipleri kira sözleşmesi kapsamında kiracı konumundadır ve belirli onarımlardan sorumlu olmayabilirler. Buna sıkça rastlanan bir örnek, çatıdan su sızıntısı yaşayan en üst kattaki bir dairenin kiracısıdır; bu durumda çatıya ilişkin sorumluluk mülk sahibine aittir.
Kiracı böyle bir sorunu bildirirse, ev sahibi derhal mülk sahibine haber vermeli, fotoğraflı kanıt sunmalı ve kira sözleşmesindeki ilgili maddelere atıfta bulunmalıdır. Mülk sahibi gerekli önlemleri almazsa, ev sahibi onarımların yapılmasını sağlamak için hukuki yollara başvurmak zorunda kalabilir.
Bu tür durumlarda, mülk sahibi ile yapılan tüm yazışmaların kayıtlarının saklanması büyük önem taşır.
Erişim Sorunları
Daha önce de belirtildiği gibi, kiracılarla yapılan tüm yazışmaların kaydını tutmak büyük önem taşır. Bildirilen bakım eksikliklerini incelemek veya onarmak amacıyla tesise girmek isteyen ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Tüm erişim taleplerinin kira sözleşmesine uygun olduğundan emin olun. Sözleşmede en az 24 saat önceden yazılı bildirim yapılması gerekiyorsa, bunun yerine getirildiğinden emin olun.
- Kiracının iş programını göz önünde bulundurarak, denetim veya onarımlar için ona çeşitli tarih ve saat seçenekleri sunun.
- İlk talebinize yanıt alamazsanız, tekrar talepte bulunun. Bu sefer, sizin veya yüklenicilerinizin mülke ne zaman gideceğine karar verin. [x] tarih ve saatinde [x] işinin tamamlanabilmesi için mülke giriş izni gerektiğini açıkça belirtin.
- Erişim reddedilirse, ziyaretin başarısız olduğu durumun kayıt altına alınması gerekir. Yükleniciler, erişimin reddedilme tarihini, saatini ve nedenini belirten yazılı bir rapor sunmalıdır. Bu rapor, kiracının dosyasında saklanmalıdır.
- Sorun devam ederse, bunu dostane bir şekilde çözmeye çalışın. Ancak kiracı giriş izni vermeyi reddetmeye devam ederse, giriş için ihtiyati tedbir kararı almak üzere hukuki işlem başlatılması gerekebilir.
Ancak, tüm bu adımları uygulamanıza rağmen kiracı yanıt vermiyorsa ya da erişim için kararlaştırılan tarihlerin son anda iptal edilmesi ya da mülke vardığınızda erişimin reddedilmesi gibi durumlar söz konusuysa, bu durum onarım yükümlülüğünüzün ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Elbette bu, kiracının binadaki bakımsızlık nedeniyle dava açması durumunda dikkate alınması gereken hafifletici bir unsurdur; ancak, bir mülkteki bakımsızlık veya hasarı gidermek için onarım çalışmaları yapması gereken ve kiracısı tarafından binaya giriş izni verilmeyen bir ev sahibi, bu çalışmaların yapılabilmesi için kiracıdan binaya giriş izni vermesini talep eden bir ihtiyati tedbir kararı alabilir.
Onarım Yükümlülüklerine Uymamanın Sonuçları
Onarımları yapmak masraflı olsa da, bunu yapmamak çok daha pahalıya mal olabilir. Bakım ve onarım yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle açılan davayı kaybeden bir ev sahibi, aşağıdakilerden sorumlu tutulabilir:
- Onarım işlerinin maliyeti (gecikmeler nedeniyle daha yüksek olabilir).
- Kiracının uğradığı zararlar için tazminat.
- Kiracının avukatlık masrafları.
Ayrıca, kiracı kira ödemesini durdurmuşsa ve ev sahibi mülkün iadesini talep ediyorsa, mülkün bakımsızlığı gerekçesiyle yapılan karşı dava süreci geciktirebilir; bu gecikme genellikle bir yıldan fazla sürebilir.
Mülkün durumu, yapılan denetimler ve kiracılarla yapılan tüm yazışmaların net bir şekilde kayıt altına alınması, ev sahiplerini bu tür taleplerden korumaya yardımcı olabilir.
Bakım ve onarım sorunu mu yaşıyorsunuz? Bize ulaşın
Kiracınızla ilgili bir bakım eksikliği veya anlaşmazlık sorunu yaşarsanız, lütfen Marissa Lawrence ve David Burns at 0302 917 1707 veya e-posta m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Kıdemli Ortak Avukat
