Giriş
Kira sözleşmesini feshetme yetkisi, bir ev sahibinin kullanabileceği en acımasız ancak gerekli çözüm yollarından biridir. İdeal bir dünyada ihlaller giderilir ve ilişki onarılır, ancak çoğu zaman durum böyle değildir ve elden çıkarma mevcut tek gerçekçi seçenektir. Bu durum çoğu zaman, ev sahibinin mülk devrinin değerindeki artışlar yoluyla talih kuşu kondurduğu, görünüşte adil olmayan sonuçlara yol açabilir. Kiracıların bu kaybı, kira sözleşmelerinin 1954 tarihli Ev Sahibi ve Kiracı Yasası uyarınca korunduğu veya uzun kira sözleşmelerinin söz konusu olduğu durumlarda daha yıkıcı bir şekilde hissedilmektedir.
Mahkemeler, Hyman v Rose [1912] AC 623 davasına kadar uzanan ve Lord Loreburn'ün 631'de Mahkemenin rolünü aşağıdaki şekilde tanımladığı, el koymadan kurtulma kararı verme konusundaki geniş takdir yetkisi aracılığıyla bu ilişkiyi dengelemeye çalışmaktadır:
“...Mahkeme tüm koşulları ve tarafların davranışlarını göz önünde bulundurmalıdır. Şimdi bana öyle geliyor ki, Yasa geniş bir takdir yetkisi tanıyacak kadar açık olduğunda, yani hiç şüphesiz, bir kişinin, orantılı ve onarılamaz bir şekilde zarar görmediği bir ihlalden yararlanarak, adil muamelede başkasına ait olanı kaybetmesini önlemek için, bu takdir yetkisini yönlendirmek için katı kurallar koymak tavsiye edilmez.”
Freifeld v West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
30 Temmuz 2015 tarihinde, merakla beklenen bu davada karar açıklandı. Bu dava, sözleşmelerini kasıtlı olarak ihlal eden kiracılara, yollarını düzeltmeleri ve özellikle de el koymanın ev sahibi için bir talih kuşu yaratacak olması nedeniyle, el koymadan muafiyet verilip verilmeyeceği ile ilgilidir.
Arka plan
Temyize giden Bay ve Bayan Freifield, yedi birimin uzun süreli kiracılarıydı. Kiracılar birimlerden birini “tartışmalı bir şekilde işletilen bir Çin restoranına (“Çin restoranı”)” kiraya vermişlerdir. Restoranın iddia edilen uygulamaları, “kötü atık yönetimi, sigara molaları ve Çin restoranının arkasındaki bir avlu alanında (davalının mülkiyetinde olmayan) yemek hazırlama ve gürültülü klima üniteleri” dahil olmak üzere arzulanan çok şey bıraktı.
Kira sözleşmesi aşağıdaki hükümleri içermektedir:
- Kiralanan binanın sadece bir kısmının devredilmemesi
- Ev Sahibinin izni olmaksızın (bu izin makul olmayan bir şekilde alınmayacaktır) kiralanan binanın tamamını veya bir kısmını kiraya vermemek”
Buna rağmen, Bay ve Bayan Freifield, ana ev sahibinin rızası olmadan birimlerden birinin gelecekteki alt kiralamasını yapmış ve bu nedenle yukarıdaki hükümleri ihlal etmişlerdir.
Ev sahibi, 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. bölümü (‘Bölüm 146 Bildirimi’) uyarınca bir bildirimde bulunmuştur. Bölüm 146 Bildirimi, kiracıya ihlalleri düzeltmesi için makul bir süre tanıyacak, aksi takdirde ev sahibi kira sözleşmesini feshedecektir.
Bay ve Bayan Freifield Bölüm 146 Bildirimine uymadılar ve ev sahibi daha sonra diğer davalarda karşı dava yoluyla kira kontratını kaybetmeye çalıştı.
Para Cezasından Kurtulma
Mart 2013'te Bayan ve Bayan Freifield, Mahkeme'nin uygun göreceği şart ve koşullarda el koyma kararının kaldırılmasını talep etmişlerdir,
Yargıç, Bay Freifield'in bu konuda onay alma yükümlülüğünün farkında olduğu çapraz sorgulama sırasında ortaya çıktığı için, gelecekteki alt kira sözleşmesinin verilmesinin kira sözleşmesindeki yabancılaştırma hükümlerinin kasıtlı bir ihlali olduğuna karar vermiştir.
Yargıç ayrıca Bay ve Bayan Freifield'ın kira sözleşmesi kapsamındaki diğer yükümlülüklerini düzgün bir şekilde yerine getiremediğini tespit etmiştir.
Yargıç bir dengeleme egzersiziyle karşı karşıya kalmıştır; Ev Sahibi, kira hakkının değerini göz önünde bulundurarak bir talih kuşu elde etmiştir, ancak Yargıç bunun belirleyici olamayacağını, aksi takdirde “değerli kira sözleşmelerine sahip kiracılar tarafından ihlallerin cezasız kalabileceği” anlamına geleceğini düşünmüştür. Yargıç, özel mülkiyet hakkının değerinin Bay ve Bayan Freifield'a kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini layıkıyla yerine getirmeleri için daha fazla neden vermesi gerektiğini ve bunun yapılmamasının, özellikle ihlalin kasıtlı olduğu durumlarda, gelecekteki ilişki açısından endişe yarattığını düşünmüştür. Yargıç, kiracının el koymadan kurtulmak için ağır bir yük altında olduğunu düşünmüştür. Sonuç olarak şu karara varmıştır “Freifeld'ler hacizden kurtulmanın zirvesine doğru baş döndürücü ama imkansız olmayan bir tırmanışla karşı karşıyadır”.
Bu nedenle yardım verilmemiştir.
Daha Fazla Başvuru
Kararın verildiği sıralarda, Bay ve Bayan Freifield, son anda, ihlale neden olan gelecekteki alt kira sözleşmesinden vazgeçerek kira kontratlarını kaybetmekten kurtulmaya çalışmışlardır
Bay ve Bayan Freifield tarafından, ihlalin giderilmiş olduğu gerekçesiyle, kira kontratlarını satmak için altı ay süre istemişler, aksi takdirde ev sahibinin 1 milyon ila 2 milyon sterlin arasında bir gelir elde edeceğini belirtmişlerdir.
Kira bedelinin 1-2 milyon sterlin arasında olduğu genel hatlarıyla kabul edilmiş, ancak Yargıç, mülkün sadece bir umut değeri olduğu ve bu değerin duruşmaya yaklaştıkça her ay azaldığı görüşünü benimsemiştir. Bu başvuru reddedilmiştir.
İtiraz
Temyiz aşamasında, profesyonel yönetim acentelerinin atanmasına ilişkin ilave kanıtlar sunulmuştur.
Temyiz Mahkemesi, Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 kararı uyarınca, ihlalin kasıtlı olmasına rağmen yardım sağlanabileceğine hükmetmiştir. Ayrıca, özel koşulların mevcut olmasının gerekmediği belirlenmiştir. İhlalin kasıtlı olması önemli bir husustur, ancak yardımın sadece istisnai durumlarda verilmesi gerektiğini belirtmek Mahkemenin takdir yetkisini kısıtlayacaktır. Özellikle Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 davasına dayanılmıştır:
“[50] Takdir yetkimizi kullanırken başlangıç noktamız, kiranın ödenmemesi veya sözleşmenin ihlali durumunda yeniden giriş hakkının saklı tutulmasının amacının, ev sahibine kiracının taahhütlerini yerine getirmesi için bir miktar güvence sağlamak olduğunu kendimize hatırlatmak olmalıdır. Elden çıkarma riskinin, ihlal için ek bir ceza olarak işlemesi amaçlanmamıştır. Bu, ev sahibinin geri dönüşünü düzeltilmeden devam eden sözleşme ihlallerinden korumak ve sözleşmelerin yerine getirilmesini sağlamak için tasarlanmış nihai bir yaptırımdır: bkz. Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. Elbette, yardımın reddedilmesini haklı çıkaracak kadar ciddi ve telafi edilemez ihlaller olabilir: örneğin, hukuka aykırı bir alt kiralama. Ancak çoğu durumda, ihlalin giderilmesi ve masrafların karşılanması koşuluyla tahliye kararı verilecektir.”
Temyiz Mahkemesi, önemli olarak, Yargıcın orantılılık testini kendi esasına göre belirlenecek bağımsız bir husus olarak uygulamadığını tespit etmiştir. Yargıç, başvurunun reddedilmesinde herhangi bir adaletsizlik olmadığı görüşünü benimserken hata yapmış ve kira sözleşmesinin değerine ilişkin değerlendirmesinde yanılmıştır. Bu nedenle, Bay ve Bayan Freifield'a, ana kira kontratının satılabilmesi için altı ay süreyle el koymadan muafiyet verilmiştir.
Briggs LJ, kiracıların bu davadan, sözleşmelerini göz ardı edebilecekleri ve el koymadan muaf tutulacakları sonucunu çıkarmamaları gerektiğini belirtmiştir. “Her durumda bir denge kurulması gerekecektir ve kiracıların sözleşmelerinin ifasını güvence altına almanın başka bir yolu bulunamazsa, önemli bir değerin bile ev sahibine aktarılması gereken durumlar olabilir.’
Yorum
Bu dava, mahkemelerin takdir yetkilerini kullanıp kullanmayacaklarına ve el koymadan muafiyet verip vermeyeceklerine karar verirken karşılaştıkları zor dengeleme egzersizini göstermektedir. Orantılılık, özellikle kiracının ihlalinin kasıtlı olduğu ve ev sahibinin talih kuşu konduğu durumlarda giderek artan bir rol oynamaktadır. Bu tür davalar, özellikle de taraflar hak kaybının sözleşmelerin ifasını güvence altına almak için nihai bir yaptırım olarak tasarlandığı gerçeğini gözden kaçırdıklarında, maliyetli davalar için mükemmel bir reçete sunmaktadır. Mahkemenin rolünün detaylı bir şekilde anlaşılması ve davanın sonunda değil de en başında geçerli olan planın uygulamaya konulması, muhtemelen meseleyi daha erken ve daha uygun maliyetli bir şekilde çözebilirdi.
(Lütfen unutmayın: Bu makale ilk olarak önceki web sitemizde yayınlanmıştır ve sadece genel bilgilendirme amaçlıdır. Yazıldığı tarihteki yasal durumu yansıtmakla birlikte, yasa yayınlandığından bu yana değişmiş olabilir. Durumunuza uygun güncel tavsiyeler için lütfen ekibimizle iletişime geçin).
