Giriş
The ability to forfeit a lease is one of the most draconian but necessary remedies available to a landlord. In an ideal world breaches will be remedied and the relationship mended, but often that is not the case with forfeiture being the only realistic available option. This can often lead to what on the face of it appears to be unfair outcomes with a landlord getting a windfall through increases in the value of the freehold reversion. This loss by tenants is more devastatingly felt where leases are protected by virtue of the Landlord and Tenant Act 1954 or when dealing with long leases.
The Courts seek to balance the relationship via their wide discretion for granting relief from forfeiture which was established as far back to the case of Hyman v Rose [1912] AC 623, where at 631 Lord Loreburn described the Court’s role as follows:
“…The Court is to consider all the circumstances and the conduct of the parties. Now it seems to me that when the Act is so express to provide a wide discretion, meaning, no doubt, to prevent one man from forfeiting what in fair dealing belongs to someone else, by taking advantage of a breach from which he is not commensurately and irreparably damaged, it is not advisable to lay down any rigid rules for guiding that discretion.”
Freifeld v West Kensington Court Ltd [2015] EWCA Civ 806
30 Temmuz 2015 tarihinde, merakla beklenen bu davada karar açıklandı. Bu dava, sözleşmelerini kasıtlı olarak ihlal eden kiracılara, yollarını düzeltmeleri ve özellikle de el koymanın ev sahibi için bir talih kuşu yaratacak olması nedeniyle, el koymadan muafiyet verilip verilmeyeceği ile ilgilidir.
Arka plan
Temyize giden Bay ve Bayan Freifield, yedi birimin uzun süreli kiracılarıydı. Kiracılar birimlerden birini “tartışmalı bir şekilde işletilen bir Çin restoranına (“Çin restoranı”)” kiraya vermişlerdir. Restoranın iddia edilen uygulamaları, “kötü atık yönetimi, sigara molaları ve Çin restoranının arkasındaki bir avlu alanında (davalının mülkiyetinde olmayan) yemek hazırlama ve gürültülü klima üniteleri” dahil olmak üzere arzulanan çok şey bıraktı.
Kira sözleşmesi aşağıdaki hükümleri içermektedir:
- Kiralanan binanın sadece bir kısmının devredilmemesi
- Ev Sahibinin izni olmaksızın (bu izin makul olmayan bir şekilde alınmayacaktır) kiralanan binanın tamamını veya bir kısmını kiraya vermemek”
Buna rağmen, Bay ve Bayan Freifield, ana ev sahibinin rızası olmadan birimlerden birinin gelecekteki alt kiralamasını yapmış ve bu nedenle yukarıdaki hükümleri ihlal etmişlerdir.
The landlord served a notice under section 146 of the Law of Property Act 1925 (‘Section 146 Notice’). A Section 146 Notice will provide a tenant a reasonable period of time to remedy any breaches, failing which the landlord will be in a position to forfeit the lease.
Bay ve Bayan Freifield Bölüm 146 Bildirimine uymadılar ve ev sahibi daha sonra diğer davalarda karşı dava yoluyla kira kontratını kaybetmeye çalıştı.
Para Cezasından Kurtulma
In March 2013 Mrs and Mrs Freifield sought relief from forfeiture on such terms and conditions as the Court thought fit,
Yargıç, Bay Freifield'in bu konuda onay alma yükümlülüğünün farkında olduğu çapraz sorgulama sırasında ortaya çıktığı için, gelecekteki alt kira sözleşmesinin verilmesinin kira sözleşmesindeki yabancılaştırma hükümlerinin kasıtlı bir ihlali olduğuna karar vermiştir.
Yargıç ayrıca Bay ve Bayan Freifield'ın kira sözleşmesi kapsamındaki diğer yükümlülüklerini düzgün bir şekilde yerine getiremediğini tespit etmiştir.
Yargıç bir dengeleme egzersiziyle karşı karşıya kalmıştır; Ev Sahibi, kira hakkının değerini göz önünde bulundurarak bir talih kuşu elde etmiştir, ancak Yargıç bunun belirleyici olamayacağını, aksi takdirde “değerli kira sözleşmelerine sahip kiracılar tarafından ihlallerin cezasız kalabileceği” anlamına geleceğini düşünmüştür. Yargıç, özel mülkiyet hakkının değerinin Bay ve Bayan Freifield'a kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini layıkıyla yerine getirmeleri için daha fazla neden vermesi gerektiğini ve bunun yapılmamasının, özellikle ihlalin kasıtlı olduğu durumlarda, gelecekteki ilişki açısından endişe yarattığını düşünmüştür. Yargıç, kiracının el koymadan kurtulmak için ağır bir yük altında olduğunu düşünmüştür. Sonuç olarak şu karara varmıştır “Freifeld'ler hacizden kurtulmanın zirvesine doğru baş döndürücü ama imkansız olmayan bir tırmanışla karşı karşıyadır”.
Bu nedenle yardım verilmemiştir.
Daha Fazla Başvuru
Kararın verildiği sıralarda, Bay ve Bayan Freifield, son anda, ihlale neden olan gelecekteki alt kira sözleşmesinden vazgeçerek kira kontratlarını kaybetmekten kurtulmaya çalışmışlardır
Bay ve Bayan Freifield tarafından, ihlalin giderilmiş olduğu gerekçesiyle, kira kontratlarını satmak için altı ay süre istemişler, aksi takdirde ev sahibinin 1 milyon ila 2 milyon sterlin arasında bir gelir elde edeceğini belirtmişlerdir.
It was conceded in broad terms that the value of the lease was between £1–2 million but that the Judge took the view that the property only had a hope value which diminished every month closer to trial. This application was refused.
İtiraz
At the appeal stage further evidence was introduced as to the appointment of professional managing agents.
The Court of Appeal ruled that pursuant to the authority of Southern Depot Co Ltd v British Railways Board [1990] 2 EGLR 39 relief can be granted even though the breach was deliberate. Further it was determined that special circumstances do not need to exist. The wilfulness of the breach is a relevant consideration but to state that relief should only be granted in exceptional cases would curtail the Court’s discretion. Reliance was placed on the case of Magnic Ltd v Mahmood Ul-Hassan [2015] EWCA Civ 224 in particular:
“[50] The starting point for the exercise of our discretion has to be to remind ourselves that the purpose of the reservation of a right of re-entry in the event of unpaid rent or a breach of covenant is to provide the landlord with some security for the performance of the tenant’s covenants. The risk of forfeiture is not intended to operate as an ilave penalty for breach. It is an ultimate sanction designed to protect the landlord’s reversion from continuing breaches of covenant which remain unremedied and to secure performance of the covenants: see Shiloh Spinners Ltd v Harding [1973] AC 691 at p 723, [1973] 1 All ER 90, [1973] 2 WLR 28. There may, of course, be breaches which are so serious and irremediable as to justify the refusal of relief: for example, an unlawful sub-letting. But in most cases relief will be granted on the breach being remedied and on terms as to costs.”
Temyiz Mahkemesi, önemli olarak, Yargıcın orantılılık testini kendi esasına göre belirlenecek bağımsız bir husus olarak uygulamadığını tespit etmiştir. Yargıç, başvurunun reddedilmesinde herhangi bir adaletsizlik olmadığı görüşünü benimserken hata yapmış ve kira sözleşmesinin değerine ilişkin değerlendirmesinde yanılmıştır. Bu nedenle, Bay ve Bayan Freifield'a, ana kira kontratının satılabilmesi için altı ay süreyle el koymadan muafiyet verilmiştir.
Briggs LJ, kiracıların bu davadan, sözleşmelerini göz ardı edebilecekleri ve el koymadan muaf tutulacakları sonucunu çıkarmamaları gerektiğini belirtmiştir. “Her durumda bir denge kurulması gerekecektir ve kiracıların sözleşmelerinin ifasını güvence altına almanın başka bir yolu bulunamazsa, önemli bir değerin bile ev sahibine aktarılması gereken durumlar olabilir.’
Yorum
The case demonstrates the difficult balancing exercise the Courts face when deciding whether to exercise their discretion and grant relief from forfeiture. Proportionality plays an ever increasing role particularly when the tenant’s breach is wilful and the landlord stands to make a windfall. Such cases provide the perfect recipe for costly litigation particularly when the parties lose sight of the fact that forfeiture is intended as an ultimate sanction to secure performance of it covenants. A detailed understanding of the Court’s role and putting into place the scheme which ultimately prevailed at the outset rather than at the end of the litigation would likely have resolved the Madde sooner and more cost effectively.
(Lütfen unutmayın: This article was originally published on our previous website and is provided for general information purposes only. While it reflects the legal position at the time of writing, the law may have changed since publication. For up-to-date advice tailored to your circumstances, please contact our team.)
