Kiracı Hakları Yasası 2025: Her Ev Sahibinin Bilmesi Gerekenler

2025 Kiracı Hakları Kanunu, son bir nesil içindeki özel kiralık konut sektörüne yönelik en önemli reformdur. Temel hükümlerin 1 Mayıs 2026’da yürürlüğe girecek olması nedeniyle, hazırlık için kalan süre giderek azalmaktadır. İşte size kapsamlı bir rehber.

2025 Kiracı Hakları Kanunu, 27 Ekim 2025 tarihinde Kraliyet Onayı aldı ve son bir nesil içindeki özel kiralık konut sektörüne yönelik en önemli reformu temsil ediyor. Hükümlerin çoğunun 1 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe girecek olması nedeniyle, ev sahiplerinin şimdiden harekete geçmesi gerekiyor. İşte bilmeniz gereken her şey.

Yasa Nedir?

Mevcut İşçi Partisi hükümeti döneminde kabul edilen Kiracı Hakları Yasası, İngiltere’de ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkiyi temelden yeniden şekillendiriyor. Yasa, mevcut ’garantili kısa süreli kira sözleşmesi” (AST) çerçevesini ortadan kaldırarak, kiracılar için güvence ve ev sahipleri için daha net yükümlülükler üzerine kurulu yeni bir düzen getiriyor. Yasa, İngiltere'deki 2,3 milyon özel ev sahibini ve bu ev sahiplerinin barındırdığı yaklaşık 11 milyon kiracıyı etkilemektedir.

Önemli Hükümler

21. Bölümün Sonu

• Haksız tahliyeler kaldırılmıştır. Ev sahipleri, mülkiyet hakkını geri kazanmak için genişletilmiş Bölüm 8 hükümleri arasında yer alan belirli bir hukuki gerekçeye atıfta bulunmak zorundadır.

Yalnızca Süreli Kira Sözleşmeleri

• Tüm garantili kira sözleşmeleri, aylık veya haftalık olmak üzere yenilenebilir dönemsel sözleşmelere dönüştürülür. Belirli süreli AST’ler kaldırılır. Kiracılar, iki ay önceden bildirimde bulunarak istedikleri zaman taşınabilirler.

Kira Artışları

• Kira bedeli yılda yalnızca bir kez artırılabilir. Ev sahipleri, en az iki ay önceden yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Kiracılar, aşırı kira artışlarına karşı Birinci Derece Mahkemesi nezdinde itirazda bulunabilirler.

Kiralama Ayrımcılığı Yapılmamalıdır

• Kiracıların sosyal yardım alması veya çocuk sahibi olması nedeniyle uygulanan genel yasaklar artık hukuka aykırıdır. Ödeme gücü değerlendirmeleri ise hâlâ yapılabilir.

Evcil Hayvanlara İzin Verilir

• Kiracılar evcil hayvan sahibi olmak için talepte bulunma hakkına sahiptir. Ev sahipleri tüm talepleri adil bir şekilde değerlendirmek zorundadır ve kiracılardan uygun bir evcil hayvan sigortası yaptırmalarını isteyebilir.

İyi Konut Standardı

• Resmi bir "İyi Yaşam Koşulları Standardı" ilk kez özel kiralık konut sektörüne de uygulanacak ve bu standart nem, küf, güvenlik riskleri ve bakımsızlık konularını kapsayacak.

Para Yatırma ve Avans Sınırı

• Ev sahipleri, bir aylık kiradan fazlasını peşin olarak talep edemez. Mevcut depozito üst sınırı kuralları geçerliliğini korumaktadır. Kiracılar arasında kira için rekabet edilmesi yasaktır.

PRS Veritabanı

• Tüm ev sahipleri, 2026 yılının sonlarından itibaren devreye girecek olan yeni ulusal Özel Kiralık Konut Sektörü veri tabanına kendilerini ve mülklerini kaydettirmek zorundadır.

Kira Ombudsmanı

• Yasal olarak bağlayıcı yeni bir Özel Kiralık Konut Sektörü Ombudsmanı, kiracılar ile ev sahipleri arasındaki uyuşmazlıkları mahkeme sürecine gerek kalmaksızın çözüme kavuşturacak.

Ev Sahipleri Üzerindeki Etkisi

İyi yönetilen gayrimenkul portföylerine sahip ev sahipleri için, bu yasa köklü bir dönüşümden ziyade usulî değişiklikler getiriyor; ancak bu değişiklikler önemli boyutta ve titiz bir hazırlık gerektiriyor. En acil etki, mülkiyetin geri alınması için kullanılan hızlı bir mekanizma olan 21. Maddenin ortadan kalkmasıdır. Bundan sonra, tüm mülkiyet taleplerinde Madde 8 uyarınca geçerli bir gerekçe gösterilmesi zorunludur: bunlar arasında kiracının kira borcu, antisosyal davranış, ev sahibinin mülkü satma niyeti veya ev sahibinin ya da yakın bir aile üyesinin eve taşınmak istemesi sayılabilir.

Kira artışları konusunda, “yılda bir artış” kuralı, ev sahiplerinin fiyatlandırma konusunda daha stratejik bir yaklaşım benimsemelerini gerektirecek; kira süresi ortasında yapılan geçici ayarlamalar artık yasal olmayacak. Mahkemeye itiraz imkânının bulunması, kira seviyelerinin gerçek piyasa verilerine dayanılarak gerekçelendirilebilmesi gerektiği anlamına geliyor.

“DSS almayanlar kabul edilmez” veya “çocuklu aileler kabul edilmez” gibi genel geçer politikaların yasaklanması, başvuru sahiplerinin değerlendirme süreçlerinin temelden yeniden gözden geçirilmesini gerektirmektedir. Bireysel ödeme gücü değerlendirmeleri yasal olmaya devam etse de, sosyal yardım alımına dayalı genel geçer dışlamalar artık yasadışıdır ve bu durum medeni hukuk kapsamında para cezalarına tabidir. Ev sahipleri ayrıca, bu yasağın 27 Aralık 2025 gibi erken bir tarihte yürürlüğe giren hükümlerden biri olduğunu da bilmelidir.

İleriye bakıldığında, Yakında özel sektöre de genişletilecek olan “İnsanca Yaşam Alanları Standardı” ve nem ve küf gibi tehlikelerin giderilmesi için zorunlu süreler getiren “Awaab Yasası”nın yürürlüğe girmesi, ev sahiplerine ek mülk bakım yükümlülükleri getirecektir. Yerel belediyelere de önemli ölçüde güçlendirilmiş soruşturma ve yaptırım yetkileri verilmiştir; bu yetkiler arasında ilk ihlallerde 7.000 sterline kadar, ciddi veya ısrarlı uyumsuzluklarda ise 40.000 sterline kadar çıkan para cezaları da bulunmaktadır.

Ev sahipleri ne yapmalıdır?

Tüm kira sözleşmelerini gözden geçirin

• Mevcut AST sözleşmelerinin derhal yenilenmesi gerekmemektedir; ancak 1 Mayıs 2026 tarihinden sonra yeni süreli AST sözleşmeleri yapılamayacaktır. Tüm sözleşmeler, bu tarihten önce süreli kira şartlarını yansıtacak şekilde güncellenmelidir.
• 1 Mayıs 2026 tarihinden önce yapılmalıdır

Değiştirilen 8. Madde’deki gerekçeleri anlamak

• Mülkiyet hakkı gerekçelerinin tam ve güncellenmiş listesini ve her birine uygulanan ihbar sürelerini iyice öğrenin. Satış veya malik tarafından kullanılması durumunda, artık dört aylık ihbar süresi zorunludur. Belirli gerekçelerle ilgili hukuki danışmanlık alınması şiddetle tavsiye edilir.
• 1 Mayıs 2026 tarihinden önce yapılmalıdır

Resmi bir kira gözden geçirme prosedürü uygulamak

• Yıllık zamlar, öngörülen form kullanılarak en az iki ay önceden yazılı olarak bildirilmelidir. Hemen tutarlı ve belgelenmiş bir süreç oluşturun.
• 1 Mayıs 2026 tarihinden önce yapılmalıdır

Başvuru sahiplerinin değerlendirilmesine ilişkin kuralları güncellemek

• Yardım alan kişiler veya çocuklu ailelere yönelik reklam ve referans kriterlerindeki genel yasaklar kaldırılmalıdır. Bu hüküm halihazırda yürürlüktedir.
• 27 Aralık 2025 tarihinden itibaren yürürlükte

Evcil hayvan talebi prosedürü oluşturun

•  Kiracıların evcil hayvan taleplerini değerlendirmek için, evcil hayvan hasar sigortası zorunluluğu konusundaki tutumunuzu da içeren, açık ve yazılı bir süreç hazırlayın. Genel bir reddi kabul edilmeyecektir.
• 1 Mayıs 2026 tarihinden önce yapılmalıdır

Tüm güvenlik uygunluk belgelerinin güncel olduğundan emin olun

• Gaz Güvenliği Sertifikaları, Enerji Performans Sertifikaları (EPC), Elektrik Tesisatı Durum Raporları ve diğer tüm gerekli sertifikalar, PRS Veritabanına kayıt yaptırılmadan önce güncel olmalıdır.
• Bu süreç şu anda devam ediyor

PRS Veritabanına kaydolun

• Tüm ev sahiplerinin kendilerini ve mülklerini kaydettirmeleri yasal olarak zorunlu hale gelecektir. Bölgesel uygulamaya geçiş 2026 yılının sonlarında başlayacak ve 2027'den itibaren ülke genelinde zorunlu kayıt uygulaması tam olarak yürürlüğe girecektir. Kayıt yaptırmamak, mülkün teslim alınmasına ilişkin temel gerekçelere erişimi kısıtlayacaktır.
• 2. Aşama — 2026 sonu

PRS Ev Sahibi Ombudsmanlığı'na katılın

• Üyelik, 2028 yılından itibaren zorunlu hale gelecektir. Ombudsman, kiracılar için herhangi bir masraf olmaksızın, hukuken bağlayıcı kararlar vererek kiracı şikayetlerini ele alacaktır. Şikayet prosedürünü belgelendirme çalışmalarına şimdiden başlayın.
• 2. Aşama — 2028'den itibaren

Mülkleri "İnsanca Yaşam Alanları Standardı"na göre değerlendirin

• Standart resmi olarak özel sektöre genişletilmeden önce, özellikle nem, küf ve HHSRS 1. kategori tehlikelerini ele alan bakım ve iyileştirme çalışmalarını planlayın.
• 3. Aşama — 2035

Uygulama Takvimi

27 Ekim 2025

Kraliyet Onayı

Kiracı Hakları Yasası yürürlüğe girdi. Ayrımcı kiralama kriterlerinin yasaklanması ve yerel yönetimlerin yaptırım yetkilerinin genişletilmesi gibi bazı hükümler 27 Aralık 2025 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi.

1 Mayıs 2026 — 1. Aşama

Temel Kira Reformları Yürürlüğe Girdi

21. madde yürürlükten kaldırılmıştır. Tüm kira sözleşmeleri süreli hale gelmiştir. Yeni kira artış kuralları, evcil hayvan bulundurma hakkı, peşin kira üst sınırları, açık artırma yasağı ve tamamen revize edilmiş 8. maddeye ilişkin tahliye gerekçeleri çerçevesi yürürlüğe girmiştir.

2026 sonu / 2027 — 2. Aşama

PRS Veritabanı ve Ombudsman

Ulusal PRS Veritabanı, 2026 yılının sonlarından itibaren bölgesel olarak uygulamaya konulacak ve 2027'den itibaren ülke çapında zorunlu kayıt sistemi tam olarak devreye girecektir. Ev Sahibi Ombudsmanı yöneticisi, 2028'den itibaren zorunlu üyelik uygulaması başlamadan önce, 2026 yılında atanacaktır.

2035 — 3. Aşama

İnsanca Yaşam Standartları ve Awaab Yasası

"İnsanca Yaşam Standartları" ve "Awaab Yasası", özel kiralık konut sektörüne resmi olarak genişletildi. Ev sahiplerinin, bu tarihten çok önce eksiklikleri gidermeleri teşvik edilmektedir.