Özel Kiralık Konut Sektöründe Yapısal Reform: 2025 Kiracı Hakları Kanunu Kapsamında Son Gelişmeler

Bir önceki makalemiz, özellikle şu olayın ardından ‘21. maddeye dayalı tahliyelerin’ kaldırılmasına odaklanmıştı: 2025 Kiracı Hakları Kanunu (“Yasa”) and the implications on possession. This article considers further reforms introduced by the Act and those which are due to be implemented in the future. These have, and will continue to, alter the framework in which landlords and tenants operate.  

Kısa Süreli Konut Kiralamaları 

Over the last 30 years, most short-term konut tenancies were structured as an Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Bunların belirli ve sabit bir süresi vardı (yenilenmeleri oldukça yaygındı).  

The provisions of the Act abolished ASTs from 1 May 2026. By default, tenants now have a Assured Periodic Tenancy (“APT”). Bu değişiklik geriye dönük olarak geçerlidir. Bu, 1 Mayıs 2026 tarihinden önce imzalanan AST’lerin otomatik olarak APT’ye dönüştürüleceği anlamına gelir. Bunun sonucu şudur:  

• Obtaining possession is dependent entirely on the ‘section 8’ grounds (from the Housing Act 1988 as amended by the Act); and, 

• Sabit bir sözleşme süresi bulunmamakta olup, kiracılar bildirimde bulunarak (genellikle 2 ay) tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme esnekliğine sahiptir.  

Kira Gözden Geçirme Hükümleri 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, çok sınırlı istisnalar dışında, ev sahipleri otomatik kira revizyon maddelerine yer veremeyecek ve kirayı yalnızca aşağıdaki düzenlemeye uygun olarak artırabileceklerdir: 1988 tarihli Konut Kanunu’nun 13. maddesi.   

Rejim, üç temel kısıtlamayı uygulamaktadır: 

• 13. madde uyarınca bildirimde bulunarak kira artışlarının herhangi bir 12 aylık dönemde bir kezle sınırlandırılması; 

• Herhangi bir kira artışında en az iki aylık önceden bildirim zorunluluğu; ve  

• Kira artışının, kira döneminin başlangıcına denk getirilmesi. 

Yasa ayrıca kiracıya, kira artışına karşı Birinci Derece Mahkemesi’nde itiraz etme hakkı tanır (“FTT”) çünkü bu tutarın açık piyasa değerinin üzerinde olduğu gerekçesiyle. Önemli bir nokta olarak, FTT artık, ev sahibinin önerdiği kira bedeli piyasa değerinin altında kabul edilse bile, bu bedelden daha yüksek bir kira bedeli belirleyememektedir.  

Bu durum, FTT’de görülen davaların sayısında artışa yol açacaktır; zira bu değişiklik, FTT’nin ev sahibi tarafından önerilenden daha yüksek bir kira tutarı belirleyeceği yönündeki önceki caydırıcı unsuru ortadan kaldırmaktadır.  

Given that where challenge is made by the tenant, the revised rent takes effect only from the date the FTT determines the rent, rather than the date specified in the section 13 notice, this further incentivises challenges from tenants who wish to extend the period they pay their rent (pre-increase).   

FTT’nin, halihazırda birikmiş iş yüküyle ilgili zorluklar yaşadığı göz önüne alındığında, bu artan talebi nasıl karşılayacağı henüz belli değil. 

Peşin Kira Ödemeleri 

Kira Başlangıcından Önce Yapılacak Ödemeler  

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, ev sahipleri ve temsilcileri, kira sözleşmesi imzalanmadan önce herhangi bir kira bedelini talep edemez, buna teşvik edemez veya kabul edemez; ya da bu bedelin ödenmesi teklifini kabul edemez.  

Kira Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Yapılacak Peşin Ödemeler 

From 1 May 2026, once a tenancy is entered into, the landlord can request a maximum of one month’s rent in advance. The maximum upfront rent is one month (no more asking for 3, 6 months in advance).   

While landlords cannot ask for or require more than one month’s rent upfront, tenants can legally choose to offer advance rent voluntarily after the agreement is signed.  

Kiralama İhale Savaşlarının Yasaklanması 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, ev sahipleri ve emlakçılar, APT kapsamında kiralanmak üzere pazarlanan gayrimenkullerde ilan edilen kira tutarının belirtilmesini sağlamalıdır. Bu tutar belirlendikten sonra, ev sahipleri ilan edilen tutarın üzerindeki teklifleri talep edemez veya kabul edemez.  

Therefore, tenants can no longer offer more money in order to try and secure a özellik let. We may begin to see that properties are advertised with a higher rent with it in mind to let at lower price to allow tenants who are willing to pay higher rents to come forward. 

Öğrencilere Özel Olarak Tasarlanmış Kiralık Daireler  

Ev sahipleri, özel olarak inşa edilmiş öğrenci konaklama tesisleri için verilen kira sözleşmelerinin (“PBSA”), after 1 May 2026 are not treated as an APT. This is an important exemption. They are instead common law tenancies which can expire after a fixed term. Nonetheless, a private PBSA only qualifies for the exemption if they are fully registered with and compliant with a government-approved housing management code of practice. This includes the ANUK/Unipol Code of Standards.  

1 Mayıs 2026 tarihinden önce yürürlükte olan mevcut PBSA kira sözleşmeleri APT’lere dönüştürülmüştür. Bu sözleşmeleri feshetmek için değiştirilmiş tahliye gerekçeleri (4A maddesi) bulunmaktadır.   

PBSA Dışı Kiralamalar  

1 Mayıs 2026 tarihinden önce veya sonra kurulmuş olsun, PBSA kapsamı dışındaki öğrenci kiralamaları, APT olarak kabul edilir ve her yıl 1 Haziran ile 30 Eylül arasındaki dönemde, Çoklu İşgal Altındaki Evlerin (Houses in Multiple Occupation) ev sahiplerine mülkiyet hakkını geri kazanmaları için hedefli bir yol sunan yeni Mülkiyet Hakkı Geri Alma Gerekçesi 4A'ya tabidir. Bu dönem, akademik yılın sonu/başlangıcı ile çakışmaktadır.   

Kiracılara Sağlanan (Yazılı) Bilgilerdeki Değişiklikler 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, bir APT sözleşmesi imzalanmadan önce kiracılara, Kanunun temel unsurlarını ve ev sahibinin yükümlülüklerine ilişkin açıklamaları içeren zorunlu bilgiler sunulmalıdır.   

Kiralama ayrımcılığının yasaklanması 

From 1 May 2026, the Act prohibits direct or indirect discrimination against renters who have children or who receive benefits.  

Değişikliklerin Bir Sonraki Aşaması  

Awaab Yasası  

The Act provides for Awaab’s law to apply to private sector tenancies.  Awaab’s Law will require landlords to take action to fix reported health and safety hazards (particularly damp and mould) within set limits. The earliest estimates for implementation 2027/2028, as this requires secondary legislation.   

Yeni Ev Sahibi Veritabanı  

A new database is intended to be launched from late 2026 onwards. It is planned to be launched in 2 stages. The first requiring landlords to register their details on an area by area basis and then the public will be given access.  

It is envisaged that, at minimum, the public information would include the Landlord’s details, property type, number of bedrooms, information on gas and electrical safety, and energy performance.  

Sonuçlar 

There is the general consensus that the sector is increasingly becoming more “tenant friendly”. Significantly, tenants now have greater incentives to challenge rent, especially as the relevant date that any higher rent is payable is the date the FTT makes a decision. With decisions from the FTT sometimes taking several months, a tenant also has the benefit of the lower rent during that period. The increase in cases may also stretch an already busy FTT. 

Here at Ronald Fletcher Baker, we are well place to advise both landlords and tenants operating in this area and navigating the changes to the landscape. Should you have any queries, or require advice please contact:  B.Frost@rfblegal.co.uk ve V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .