Özel Kiralık Konut Sektöründe Yapısal Reform: 2025 Kiracı Hakları Kanunu Kapsamında Son Gelişmeler

Bir önceki makalemiz, özellikle şu olayın ardından ‘21. maddeye dayalı tahliyelerin’ kaldırılmasına odaklanmıştı: 2025 Kiracı Hakları Kanunu (“Yasa”) ve bunun mülkiyet üzerindeki etkileri. Bu makale, Kanun ile getirilen ve gelecekte uygulanması planlanan reformları ele almaktadır. Bu reformlar, ev sahipleri ve kiracıların faaliyet gösterdiği çerçeveyi değiştirmiştir ve değiştirmeye devam edecektir.  

Kısa Süreli Konut Kiralamaları 

Son 30 yıl boyunca, kısa vadeli konut kiralamalarının çoğu “Assured Shorthold Tenancy” olarak düzenlenmiştir (“AST”). Bunların belirli ve sabit bir süresi vardı (yenilenmeleri oldukça yaygındı).  

Yasanın hükümleri uyarınca, AST’ler 1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmıştır. Artık kiracılar, varsayılan olarak Garantili Dönemsel Kira Sözleşmesi’ne (“APT”). Bu değişiklik geriye dönük olarak geçerlidir. Bu, 1 Mayıs 2026 tarihinden önce imzalanan AST’lerin otomatik olarak APT’ye dönüştürüleceği anlamına gelir. Bunun sonucu şudur:  

• Mülkiyetin devralınması, tamamen ‘8. madde’ gerekçelerine (bu Kanun ile değiştirilmiş haliyle 1988 Konut Kanunu’ndan) bağlıdır; ve, 

• Sabit bir sözleşme süresi bulunmamakta olup, kiracılar bildirimde bulunarak (genellikle 2 ay) tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetme esnekliğine sahiptir.  

Kira Gözden Geçirme Hükümleri 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, çok sınırlı istisnalar dışında, ev sahipleri otomatik kira revizyon maddelerine yer veremeyecek ve kirayı yalnızca aşağıdaki düzenlemeye uygun olarak artırabileceklerdir: 1988 tarihli Konut Kanunu’nun 13. maddesi.   

Rejim, üç temel kısıtlamayı uygulamaktadır: 

• 13. madde uyarınca bildirimde bulunarak kira artışlarının herhangi bir 12 aylık dönemde bir kezle sınırlandırılması; 

• Herhangi bir kira artışında en az iki aylık önceden bildirim zorunluluğu; ve  

• Kira artışının, kira döneminin başlangıcına denk getirilmesi. 

Yasa ayrıca kiracıya, kira artışına karşı Birinci Derece Mahkemesi’nde itiraz etme hakkı tanır (“FTT”) çünkü bu tutarın açık piyasa değerinin üzerinde olduğu gerekçesiyle. Önemli bir nokta olarak, FTT artık, ev sahibinin önerdiği kira bedeli piyasa değerinin altında kabul edilse bile, bu bedelden daha yüksek bir kira bedeli belirleyememektedir.  

Bu durum, FTT’de görülen davaların sayısında artışa yol açacaktır; zira bu değişiklik, FTT’nin ev sahibi tarafından önerilenden daha yüksek bir kira tutarı belirleyeceği yönündeki önceki caydırıcı unsuru ortadan kaldırmaktadır.  

Kiracı tarafından itirazda bulunulması durumunda, revize edilen kira bedeli, 13. madde bildiriminde belirtilen tarihten ziyade, FTT'nin kira bedelini belirlediği tarihten itibaren yürürlüğe girdiğinden, bu durum, kira bedelini (artış öncesi) ödeme süresini uzatmak isteyen kiracıların itirazda bulunmasını daha da teşvik etmektedir.   

FTT’nin, halihazırda birikmiş iş yüküyle ilgili zorluklar yaşadığı göz önüne alındığında, bu artan talebi nasıl karşılayacağı henüz belli değil. 

Peşin Kira Ödemeleri 

Kira Başlangıcından Önce Yapılacak Ödemeler  

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, ev sahipleri ve temsilcileri, kira sözleşmesi imzalanmadan önce herhangi bir kira bedelini talep edemez, buna teşvik edemez veya kabul edemez; ya da bu bedelin ödenmesi teklifini kabul edemez.  

Kira Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Yapılacak Peşin Ödemeler 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra ev sahibi en fazla bir aylık kira bedelini peşin olarak talep edebilir. Peşin ödenecek kira bedelinin üst sınırı bir aydır (artık 3 veya 6 aylık kira bedelinin peşin olarak talep edilmesi mümkün değildir).   

Ev sahipleri peşin olarak bir aylık kiradan fazlasını talep edemez veya zorunlu tutamaz; ancak kiracılar, sözleşmenin imzalanmasından sonra yasal olarak kendi iradeleriyle peşin kira ödemesini tercih edebilirler.  

Kiralama İhale Savaşlarının Yasaklanması 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, ev sahipleri ve emlakçılar, APT kapsamında kiralanmak üzere pazarlanan gayrimenkullerde ilan edilen kira tutarının belirtilmesini sağlamalıdır. Bu tutar belirlendikten sonra, ev sahipleri ilan edilen tutarın üzerindeki teklifleri talep edemez veya kabul edemez.  

Bu nedenle, kiracılar artık bir kiralık mülkü kapmak için daha fazla para teklif edemezler. Daha yüksek kira ödemek isteyen kiracıların ilgisini çekmek amacıyla, mülklerin daha yüksek kira bedeliyle ilan edildiğini, ancak daha düşük bir fiyata kiralanacağını görebiliriz. 

Öğrencilere Özel Olarak Tasarlanmış Kiralık Daireler  

Ev sahipleri, özel olarak inşa edilmiş öğrenci konaklama tesisleri için verilen kira sözleşmelerinin (“PBSA”), 1 Mayıs 2026 tarihinden sonra APT olarak değerlendirilmez. Bu önemli bir istisnadır. Bunlar, bunun yerine, belirli bir sürenin sonunda sona erebilen genel hukuk kiralama sözleşmeleridir. Bununla birlikte, özel bir PBSA, ancak hükümet tarafından onaylanmış bir konut yönetimi uygulama kurallarına tam olarak kayıtlı ve bu kurallara uygun olması durumunda muafiyetten yararlanabilir. Buna ANUK/Unipol Standartlar Kodu da dahildir.  

1 Mayıs 2026 tarihinden önce yürürlükte olan mevcut PBSA kira sözleşmeleri APT’lere dönüştürülmüştür. Bu sözleşmeleri feshetmek için değiştirilmiş tahliye gerekçeleri (4A maddesi) bulunmaktadır.   

PBSA Dışı Kiralamalar  

1 Mayıs 2026 tarihinden önce veya sonra kurulmuş olsun, PBSA kapsamı dışındaki öğrenci kiralamaları, APT olarak kabul edilir ve her yıl 1 Haziran ile 30 Eylül arasındaki dönemde, Çoklu İşgal Altındaki Evlerin (Houses in Multiple Occupation) ev sahiplerine mülkiyet hakkını geri kazanmaları için hedefli bir yol sunan yeni Mülkiyet Hakkı Geri Alma Gerekçesi 4A'ya tabidir. Bu dönem, akademik yılın sonu/başlangıcı ile çakışmaktadır.   

Kiracılara Sağlanan (Yazılı) Bilgilerdeki Değişiklikler 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, bir APT sözleşmesi imzalanmadan önce kiracılara, Kanunun temel unsurlarını ve ev sahibinin yükümlülüklerine ilişkin açıklamaları içeren zorunlu bilgiler sunulmalıdır.   

Kiralama ayrımcılığının yasaklanması 

1 Mayıs 2026 tarihinden itibaren, bu Kanun, çocuğu olan veya sosyal yardım alan kiracılara yönelik doğrudan veya dolaylı ayrımcılığı yasaklamaktadır.  

Değişikliklerin Bir Sonraki Aşaması  

Awaab Yasası  

Yasa, Awaab Yasası’nın özel sektör kiralamalarına uygulanmasını öngörmektedir.  Awaab Yasası, ev sahiplerinin bildirilen sağlık ve güvenlik tehlikelerini (özellikle nem ve küf) belirlenen süreler içinde gidermek için önlem almasını zorunlu kılacaktır. Bunun için ikincil mevzuatın çıkarılması gerektiğinden, yasanın en erken 2027/2028 yılında yürürlüğe gireceği tahmin edilmektedir.   

Yeni Ev Sahibi Veritabanı  

2026 yılının sonlarından itibaren yeni bir veritabanının devreye alınması planlanmaktadır. Veritabanının 2 aşamada devreye alınması öngörülmektedir. İlk aşamada, ev sahiplerinin bölge bazında bilgilerini kaydetmeleri istenecek ve ardından kamuoyuna erişim imkânı sağlanacaktır.  

Kamuya açık bilgilerin en azından ev sahibinin kimlik bilgileri, gayrimenkul türü, yatak odası sayısı, gaz ve elektrik güvenliği ile ilgili bilgiler ve enerji performansı bilgilerini içermesi öngörülmektedir.  

Sonuçlar 

Sektörün giderek daha “kiracı dostu” hale geldiği konusunda genel bir fikir birliği bulunmaktadır. Önemli bir nokta olarak, kiracılar artık kiraya itiraz etmek için daha fazla teşvike sahiptir; zira kira artışının ödenmesi gereken ilgili tarih, FTT’nin karar verdiği tarihtir. FTT’nin kararlarının bazen birkaç ay sürmesi nedeniyle, kiracı bu süre zarfında daha düşük kira ödemenin avantajından da yararlanmaktadır. Davaların sayısındaki artış, halihazırda yoğun olan FTT’nin iş yükünü daha da artırabilir. 

Ronald Fletcher Baker olarak, bu bölgede faaliyet gösteren ve sektördeki değişikliklere uyum sağlamaya çalışan hem ev sahiplerine hem de kiracılara danışmanlık hizmeti sunmak için gerekli donanıma sahibiz. Herhangi bir sorunuz varsa veya danışmanlık ihtiyacınız varsa lütfen aşağıdaki iletişim bilgilerini kullanarak bize ulaşın:  B.Frost@rfblegal.co.uk ve V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .