Ticari gayrimenkul sektörünün zorlu koşullarında, mal sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar neredeyse kaçınılmazdır. Tartışmalı durumlar genellikle kiracının kirayı ödememeyi haklı bulduğu durumlarda ortaya çıkar. İster mal sahibinin onarım yükümlülüğünü yerine getirmediği iddiası, ister huzurlu kullanım hakkının ihlali, ister ekonomik zorluklar nedeniyle olsun, bu makalede ele alacağımız soru şudur: Ticari bir kiracı yasal olarak kirayı ödemekten kaçınabilir mi?
Birleşik Krallık’taki hem ev sahipleri hem de kiracılar için kira ödemelerini düzenleyen yasal çerçeveyi anlamak hayati önem taşır. Bu makale, kira ödemesinin alıkonulmasının karmaşık yönlerini, kira sözleşmesindeki belirli şartların önemini ve bunun izin verilebileceği sınırlı durumları ele almaktadır.
Genel Kural: Kira Ödenmelidir
Temel ilke, kiracının kira ödeme yükümlülüğünün, kira sözleşmesi kapsamındaki ev sahibinin yükümlülüklerinden bağımsız olduğudur. Genellikle “bağımsız taahhüt kuralı” olarak adlandırılan bu ilke, ev sahibinin yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda bile — örneğin binanın yapısını bakımını yapmaması gibi — kiracının yine de kirayı tam ve zamanında ödemekle yasal olarak yükümlü olduğu anlamına gelir.
Bu kuralın ardındaki mantık, ev sahiplerine öngörülebilir bir gelir akışı sağlamaktır; bu durum, genellikle ipotek yükümlülüklerini yerine getirmek ve mülkün bakımını yapmak için hayati önem taşır. Genel olarak, kirayı ödememeyi tercih ederek hukuku kendi ellerine almaya karar veren kiracılar için bir risk söz konusudur, zira bu durum anlaşmazlığın hızla tırmanmasına yol açabilir.
Kira Sözleşmesinin Gücü
Kiracının kirayı ödemekten kaçınabileceği sorusunun cevabı, kira sözleşmesinin özel şartlarına bağlı olacaktır.
Genel olarak, sözleşme özgürlüğü ev sahipleri ile kiracıların kendi şartları üzerinde anlaşmalarına olanak tanır ve mahkeme, iki ticari kuruluş arasında yapılan bir anlaşmaya nadiren müdahale eder.
Önemli Nokta: Kira sözleşmesinde kiranın “herhangi bir kesinti veya mahsup yapılmaksızın” ödenmesi gerektiği belirtiliyorsa, kiracı, ev sahibinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğine bakılmaksızın, kira ödemesi konusunda çok az hareket alanına sahiptir.
“Mahsup Yasağı” Hükmünün Yükselişi
Birleşik Krallık’taki modern ticari kira sözleşmelerinin çoğunda, mal sahipleri “kesinti yok / mahsup yok” hükmünü dahil ederler. Bu, özellikle kira sözleşmesinin feshedilme riski açısından, her kiracının imzalamadan önce bilmesi gereken önemli bir hükümdür.
“Mahsup Yasağı” Hükmü Nedir?
“Mahsup”, bir kişinin kendisine ödenmesi gereken bir meblağı, başka bir tarafa olan borcundan düşmesine olanak tanıyan yasal bir haktır. Ticari bir bağlamda, bir kiracı, ev sahibinin yapmadığı onarımlar için kendisine 5.000 sterlin borçlu olduğunu düşünebilir ve bunu bir sonraki 5.000 sterlinlik kira ödemesinden “mahsup etmek” isteyebilir.
“Mahsup yapılmayacağı” hükmü bu hakkı açıkça ortadan kaldırır; bu durum, kira ödemelerini durduran kiracılarla uğraşan ev sahipleri için hayati öneme sahip olabilir. Standart kira sözleşmesi metinlerinde genellikle kiranın ödenmesi gerektiği belirtilir:
“Her türlü kesinti yapılmamış ve herhangi bir mahsup, karşı dava veya indirim olmaksızın.”
Bu hükmü sözleşmeye dahil ederek, ev sahibi, kiracının kendisine karşı ayrı bir talebi olup olmadığına bakılmaksızın kiranın ödenmesini garanti altına alır. Kiracı, ev sahibinin kendisine borcu olduğunu düşünüyorsa, önce kirayı ödemeli ve ardından zararını telafi etmek için ev sahibine ayrı bir dava açmalıdır. Kira parasını bir baskı aracı olarak kullanamaz.
Kira Ödemesi Ne Zaman Askıya Alınabilir?
Genel kural ve “mahsup yapılmayacağı” hükümleri varsayılan durum olsa da, kiracının kirayı alıkoymak veya kiradan kesinti yapmak için yasal dayanağı olabileceği birkaç istisna bulunmaktadır.
1. Adil Mahsup (Hariç Tutulmadığı Takdirde)
Kira sözleşmesinin değil “mahsup yasağı” hükmü içermemesi durumunda, kiracı “hakkaniyete uygun mahsup” ilkesine dayanabilir. Bu, bir tarafın, karşı talebin borçla o kadar yakından bağlantılı olması nedeniyle birinin ödenmesini diğerinden bağımsız olarak talep etmenin haksızlık olacağı durumlarda, bu talebi mahsup etmesine olanak tanır. Ancak, modern kira sözleşmeleri çok sağlam bir şekilde düzenlendiğinden, bu durum genellikle ortalama bir ticari kiracı için geçerli değildir.
2. Kira İndirimi Hükümleri
Birçok modern ticari kira sözleşmesi, “kira indirimi” veya “kira askıya alma” hükümleri içerir. Bu hükümler, kira ödemesinin hangi koşullarda otomatik olarak durdurulacağını belirtir. En yaygın örnek, yangın veya sel gibi “sigortalı bir risk” nedeniyle mülkün kullanılamaz hale gelmesidir. Bu durumlarda, kiracı isyankar bir tavırla kirayı “ödememekte” değildir; belirli bir durumun meydana gelmesiyle tetiklenen sözleşmeye dayalı bir hakkı kullanmaktadır.
3. Ev Sahibiyle Ön Anlaşma
Kiracı, ev sahibi ile resmi bir anlaşma yapmışsa kirayı yasal olarak ödemekten kaçınabilir. COVID-19 salgını sırasında birçok taraf, kira ödemelerinin ertelenmesi veya askıya alınması konusunda anlaşmaya varmıştır. Bu tür anlaşmaların, yasal olarak bağlayıcı olmasını sağlamak ve ev sahibinin daha sonra kira borcu talebinde bulunmasını önlemek için resmi bir “Ek Mektup” veya “Değişiklik Senedi” ile belgelendirilmesi gerekir.
Kirayı Ödememe Riski
Bir kiracı için, açık bir yasal dayanak olmaksızın (ya da “mahsup yasağı” hükmüne aykırı olarak) kirayı ödememek, son derece riskli bir stratejidir.
- Kira Sözleşmesinin Feshi: Çoğu kira sözleşmesi, kiranın belirli bir süre (genellikle 14–21 gün) boyunca ödenmemesi durumunda ev sahibinin sözleşmeyi feshetmesine ve mülke yeniden girmesine izin verir. Bazı durumlarda bu, mahkeme kararı olmaksızın gerçekleşebilir.
- Ticari Kira Borçlarının Tahsili (CRAR): Ev sahipleri, icra memurlarına mülke girip kiracının eşyalarına el koymalarını ve bu eşyaları borcu karşılamak üzere satmalarını talimat verebilirler.
- Yasal Talepler: Kira sözleşmesi kapsamında kiracı kira ödemelerini durdurmuş bir gerçek kişi ise, ev sahibi bir ödeme talebinde bulunabilir; bu talebin yerine getirilmemesi durumunda kiracının şirketinin tasfiyesine (iflasına) veya kişisel iflasına yol açabilir.
- Büyük İlgi: Çoğu kira sözleşmesinde, kira ödemesinin gecikmesi durumunda geçerli olan bir “gecikme faizi oranı” (genellikle baz faiz oranının 4% puan veya daha fazla üzerinde) yer alır.
Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Stratejik Hususlar
Kiracılar için:
Kirayı ödemeden hak kaybı riskine girmek yerine, ödemeyi düşünün “itiraz ederek veya haklarınızı saklı tutarak.” Bu, tutarın tamamını ödediğiniz, ancak ev sahibine yazılı olarak, sözleşmeyi ihlal etmeleri nedeniyle yasal yollara başvurarak bu parayı geri talep etme hakkınızı saklı tuttuğunuzu resmi olarak bildirdiğiniz anlamına gelir. Bu sayede, tazminat talebinizi sürdürürken ticari kira sözleşmeniz yürürlükte ve geçerli kalır.
Ev Sahipleri İçin:
Kira sözleşmelerinizde mutlaka bir avukat tarafından hazırlanmış sağlam bir “mahsup yasağı” maddesi bulunduğundan emin olun. Bu, kiracıların “kendi başlarına” kira kesintileri yapmasına karşı en önemli korumanızdır. Bir kiracı kirayı ödemekten kaçınırsa, konumunuzu korumak için derhal harekete geçin.
Sonuç
Kira sözleşmesinin şartları, kiracının kira ödeme yükümlülüklerini büyük olasılıkla belirleyecektir. Birleşik Krallık’ta, modern kira sözleşmelerine “mahsup yasağı” hükümlerinin eklenmesi, kiracının ev sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda kirayı yasal olarak ödemekten kaçınmasını oldukça zorlaştırmaktadır. Çatısı sızdıran veya asansörleri bozuk bir bina için kira ödemek haksızlık gibi gelse de, ödeme yapmamanın hukuki sonuçları, ayrı bir tazminat davası açmanın maliyetinden çok daha zararlı olabilir.
Ronald Fletcher Baker LLP'nin Kıdemli Dava Ortağı David Burns, ticari kira uyuşmazlıkları ve kira bedelinin ödenmemesi ile ilgili konularda engin bir deneyime sahiptir. İster kira sözleşmesinin şartlarını uygulamaya koymak istiyor olun, ister kira sözleşmesi şartlarına uyum konusunda danışmanlık almak istiyor olun, size yardımcı olacak deneyime sahibiz. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçin: D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
