Ticari Kiracı Kirayı Kesebilir mi?

In the challenging landscape of ti̇cari̇ mülk, disputes between landlords and tenants are almost inevitable. Contentious issues often arise when a tenant feels justified in withholding rent. Whether due to a landlord’s alleged failure to repair, a breach of quiet enjoyment, or economic hardship, the question we look at in this article is: can a ticari tenant legally withhold rent? 

For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing rent payments is crucial. This article explores the complexities of rent withholding, the importance of specific lease terms, and the limited circumstances where it might be permissible. 

Genel Kural: Kira Ödenmelidir 

The starting point is that a tenant’s obligation to pay rent is independent of the landlord’s obligations under the lease. This principle, often referred to as the “independent covenant rule,” means that even if a landlord is in breach of their duties—such as failing to maintain the structure of the building—the tenant is still legally required to pay rent in full and on time. 

The rationale behind this rule is to provide landlords with a predictable income stream, which is often essential for meeting mortgage obligations and maintaining the özellik. In general terms there is a risk for tenants who decide to take the law into their own hands by withholding rent, as this can quickly lead to an escalation of the dispute. 

Kira Sözleşmesinin Gücü 

With regards to the question of whether a tenant can withhold rent will depend on the specific terms of the lease. 

Genel olarak, sözleşme özgürlüğü ev sahipleri ile kiracıların kendi şartları üzerinde anlaşmalarına olanak tanır ve mahkeme, iki ticari kuruluş arasında yapılan bir anlaşmaya nadiren müdahale eder. 

Önemli Nokta: If the lease says rent must be paid “without deduction or set off,” the tenant has very little room to manoeuvre with respect to the payment of rent, regardless of the landlord’s performance. 

“Mahsup Yasağı” Hükmünün Yükselişi 

In the majority of modern commercial leases in the UK, landlords include a “no deduction / no set-off” clause. This is an important provision that every tenant should be aware of before signing, particularly regarding the risk of forfeiting the lease. 

“Mahsup Yasağı” Hükmü Nedir? 

A “set-off” is a legal right that allows a person to deduct a sum of money owed to them from a sum they owe to another party. In a commercial context, a tenant might feel they are owed £5,000 for repairs the landlord failed to carry out and seek to “set this off” against their next £5,000 rent payment. 

A “no set-off” clause explicitly removes this right, which can be critical for landlords dealing with tenants who have stopped paying rent. Standard lease wording often states that rent must be paid: 

“Her türlü kesinti yapılmamış ve herhangi bir mahsup, karşı dava veya indirim olmaksızın.” 

Bu hükmü sözleşmeye dahil ederek, ev sahibi, kiracının kendisine karşı ayrı bir talebi olup olmadığına bakılmaksızın kiranın ödenmesini garanti altına alır. Kiracı, ev sahibinin kendisine borcu olduğunu düşünüyorsa, önce kirayı ödemeli ve ardından zararını telafi etmek için ev sahibine ayrı bir dava açmalıdır. Kira parasını bir baskı aracı olarak kullanamaz. 

Kira Ödemesi Ne Zaman Askıya Alınabilir? 

Genel kural ve “mahsup yapılmayacağı” hükümleri varsayılan durum olsa da, kiracının kirayı alıkoymak veya kiradan kesinti yapmak için yasal dayanağı olabileceği birkaç istisna bulunmaktadır. 

1. Adil Mahsup (Hariç Tutulmadığı Takdirde) 

Kira sözleşmesinin değil “mahsup yasağı” hükmü içermemesi durumunda, kiracı “hakkaniyete uygun mahsup” ilkesine dayanabilir. Bu, bir tarafın, karşı talebin borçla o kadar yakından bağlantılı olması nedeniyle birinin ödenmesini diğerinden bağımsız olarak talep etmenin haksızlık olacağı durumlarda, bu talebi mahsup etmesine olanak tanır. Ancak, modern kira sözleşmeleri çok sağlam bir şekilde düzenlendiğinden, bu durum genellikle ortalama bir ticari kiracı için geçerli değildir. 

2. Kira İndirimi Hükümleri 

Birçok modern ticari kira sözleşmesi, “kira indirimi” veya “kira askıya alma” hükümleri içerir. Bu hükümler, kira ödemesinin hangi koşullarda otomatik olarak durdurulacağını belirtir. En yaygın örnek, yangın veya sel gibi “sigortalı bir risk” nedeniyle mülkün kullanılamaz hale gelmesidir. Bu durumlarda, kiracı isyankar bir tavırla kirayı “ödememekte” değildir; belirli bir durumun meydana gelmesiyle tetiklenen sözleşmeye dayalı bir hakkı kullanmaktadır. 

3. Ev Sahibiyle Ön Anlaşma 

A tenant can legally withhold rent if they have a formal agreement with the landlord. During the COVID-19 pandemic, many parties negotiated rent deferrals or holidays. Any such agreement should be documented in a formal “Side Letter” or “Deed of Variation” to ensure it is legally binding and prevents the landlord from later claiming arrears. 

Kirayı Ödememe Riski 

Bir kiracı için, açık bir yasal dayanak olmaksızın (ya da “mahsup yasağı” hükmüne aykırı olarak) kirayı ödememek, son derece riskli bir stratejidir. 

• Para Cezası of the Lease: Çoğu kira sözleşmesi, kiranın belirli bir süre (genellikle 14–21 gün) boyunca ödenmemesi durumunda ev sahibinin sözleşmeyi feshetmesine ve mülke yeniden girmesine izin verir. Bazı durumlarda bu, mahkeme kararı olmaksızın gerçekleşebilir. 

• Ticari Rent Arrears Recovery (CRAR): Landlords can instruct enforcement agents to enter the premises and seize the tenant’s goods to be sold to cover the debt. 

• Statutory Demands: A landlord can issue a demand that, if unpaid, can lead to the winding up (iflas) of the tenant’s company or personal bankruptcy if the tenant under the lease is an individual who has stopped paying rent. 

• Büyük İlgi: Çoğu kira sözleşmesinde, kira ödemesinin gecikmesi durumunda geçerli olan bir “gecikme faizi oranı” (genellikle baz faiz oranının 4% puan veya daha fazla üzerinde) yer alır. 

Kiracılar ve Ev Sahipleri İçin Stratejik Hususlar 

Kiracılar için: 

Kirayı ödemeden hak kaybı riskine girmek yerine, ödemeyi düşünün “itiraz ederek veya haklarınızı saklı tutarak.” This means you pay the full amount but formally notify the landlord in writing that you reserve the right to claim those funds back through legal action due to their separate breach of contract. This keeps your ti̇cari̇ ki̇ralama ongoing and operational while you pursue your claim. 

Ev Sahipleri İçin: 

Kira sözleşmelerinizde mutlaka bir avukat tarafından hazırlanmış sağlam bir “mahsup yasağı” maddesi bulunduğundan emin olun. Bu, kiracıların “kendi başlarına” kira kesintileri yapmasına karşı en önemli korumanızdır. Bir kiracı kirayı ödemekten kaçınırsa, konumunuzu korumak için derhal harekete geçin. 

Sonuç 

The terms of the lease will likely set out the tenant’s rent payment obligations. In the UK, the inclusion of “no set-off” clauses in modern leases makes it very difficult for a tenant to legally withhold rent as a response to landlord failures. While it may feel unfair to pay for a building that has a leaking roof or broken lifts, the legal consequences of non-payment are potentially far more damaging than the cost of a separate legal claim for damages. 

David Burns, Senior Davalar Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For sorular on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.