Borçluların Bridging Kredilerinde Temerrüde Düşmesi: Riskler ve Yasal Gerçekler

Bu bridging loan industry continues to see high demand and is continuing to grow, but the risk of defaults remains high. 

Bir Senior Davalar Partner, I frequently see instances of default. Bridging loans rely on a strict exit strategy, such as selling a özellik veya yeniden finansman, which can be impacted by a slow market.  

Geçiş kredileri, genellikle gayrimenkul işlemleri için ortaya çıkan finansman açığını “kapatmak” üzere tasarlanmış, hızlı ve kısa vadeli finansman çözümleridir. Ancak, bu kredilerin özel niteliği nedeniyle, temerrüde düşme riskinin yüksek olduğu affedici olmayan ürünlerdir. 

1. Temerrüt Ne Anlama Gelir? 

In the bridging market, “default” is a broad term that extends far beyond failing to make a monthly payment. The circumstances that amount to a default will depend on the precise terms of each bridging loan facility but common examples of defaults on bridging loans include: 

• Süre Sonu: Geçici kredinin kararlaştırılan vade tarihine kadar kredi bakiyesinin tamamını geri ödememek (en yaygın neden). 

• Technical Breaches: Breaching specific loan conditions, such as starting refurbishments without consent or living in a property intended for rent. 

• Ön Koşulun Yerine Getirilmemesi: Not submitting required documentation, like planning permissions, within a set timeframe referred to in the bridging loan documentation. 

• Mali Koşullar: Geçici kredinin “yenilenmemesi” durumunda, aylık faiz ödemelerinde gecikme yaşanması. 

2. Ödeme Yetersizliğinin Anlık Sonuçları 

Bir köprü kredisinde temerrüt meydana geldiğinde, kredi verenler çıkarlarını korumak için hızlı bir şekilde harekete geçebilir ve bu durum borcun hızla artmasına yol açabilir. 

• Varsayılan Faiz Rates: Kredi verenler, ödeme gecikmesi durumunda genellikle hemen çok daha yüksek bir faiz oranı uygular. Bazı kredi verenler bu faizi bileşik olarak hesaplamayı tercih eder; bu da borcun katlanarak artmasına neden olabilir.  

• Kredinin Erken Ödenmesi: Kredi veren, ödenmemiş bakiyenin tamamının derhal geri ödenmesini talep edebilir. 

• Additional Fees: Bridging lenders may seek to add charges such as late payment penalties, “account review” fees, and substantial renewal fees to the balance. 

• Credit Damage: Ödeme gecikmeleri kredi bilgi kurumlarına bildirilir, kayıtlarda altı yıla kadar saklanır ve gelecekteki kredi alımlarını olumsuz etkileyebilir. 

3. Yaptırımlar: Tasfiye ve Mülkiyetin Geri Alınması 

If a resolution is not reached, the bridging lender will likely take steps to recover the debt through the security instruments and mechanisms provided for in the facility letter and accompanying security documents such as: 

• Appointment of Receivers: A Fixed Charge Receiver is typically appointed by a bridging lender, to recover debts owed by a borrower who has defaulted on a loan secured against property or land. The Fixed Charge Receiver’s role is to take control of and manage the charged property to protect the lender’s interest and recover as much of the outstanding debt as possible. 

Yasal Rehin hakkının Sabit Rehin Alıcısına muhtemelen vereceği tipik yetkiler şunlardır: 

• Mülkü satma yetkisi 

• Take possession of the property  

• Mülkün tüm geliştirme çalışmalarını tamamlayın 

• The power to lease and manage the property. 

It is common that legal charges will include a provision which allows a Receiver to do anything that an owner of the Property may do but this is not always the case. It is important to note that although the receiver is appointed by the lender, the Receiver is the agent of the borrower, not the lender.  

• Mülkiyet Davaları: Alacaklılar, yasal ipotekle teminat altına alınmış bir gayrimenkulü satmak üzere mahkemeye mülkiyet devri kararı için başvurabilirler.  

• Kişisel Guarantees: Bir gayrimenkulün veya gayrimenkullerin satışı borcu karşılamazsa, köprü kredisi veren kuruluşlar eksik kalan tutar için kişisel kefilleri sorumlu tutabilir. 

4. Ödeme Gecikmesini Önlemek İçin Dikkate Alınması Gereken Faktörler 

To mitigate risk, borrowers considering entering into bridging loans should conduct thorough due diligence before entering into a facility agreement and accompanying security documents and personal guarantees.  

Faktör	Açıklama
Çıkış Stratejisi	Geri ödeme için gerçekçi ve uygulanabilir bir plan (örneğin, gayrimenkul satışı veya yeniden finansman).
Yedek Plan	Birincil stratejinin başarısız olması durumunda uygulanacak yedek bir çıkış stratejisi; örneğin acil satış veya alternatif varlık elden çıkarma.
Kredi-Değer Oranı (LTV)	LTV oranını düşük tutmak, gayrimenkul değerindeki dalgalanmalara karşı bir tampon görevi görür.
Kredi Vadesi	Sürenin yeterli olduğundan emin olun; proje sürelerini hafife almak, başarısızlığın başlıca nedenlerinden biridir.
Faiz Yapısı	Nakit akışınızı yönetmek için aylık taksitli ödeme veya “birikmiş” faiz seçeneklerinden birini tercih edin.

5. Köprü Kredilerine itiraz edilebilecek olası gerekçeler 

• Haksız İlişki (1974 Tüketici Kredisi Kanunu): 1974 tarihli Tüketici Kredisi Kanunu’nun 140A maddesi uyarınca, kredi veren ile kredi alan arasındaki ilişkinin “haksız” olması durumunda mahkeme kredi sözleşmesini yeniden değerlendirebilir. Bu, kredi verenin davranışını, ilişkinin geçmişini ve sözleşmeden önce veya sonra yapılan her türlü eylemi veya ihmali dikkate alan geniş kapsamlı bir değerlendirmedir. Haksızlık tespit edilmesi halinde, mahkeme faiz oranlarını düşürme veya şartları iptal etme konusunda geniş bir takdir yetkisine sahiptir. 

• Düzenleyici Misclassification: Borrowers often challenge loans that were presented as “unregulated business loans” when they should have been “regulated mortgage contracts”. If a borrower or their close relative resides in the property, the loan typically falls under FCA regulation. Failure to regulate such a loan can potentially make it unenforceable without a specific court order. 

• Yanlış Beyan ve Davranış: If a lender or their agents made untrue statements to induce the borrower into the loan—such as false promises about the exit strategy or the nature of fees—the borrower may have a claim for misrepresentation. In the case of Houssein ve diğerleri ile London Credit Ltd ve diğerleri arasındaki dava [2025] EWHC 2749 (Ch), Başlangıçta, kredi kuruluşu temsilcilerinin fotoğrafları kullanarak bir mülkün boş olduğunu yanlış bir şekilde iddia ettikleri öne sürülmüştü. 

• Kurtarma Sermayesi Üzerindeki Engelleme: A borrower has an equitable right to repay their loan and get their property back. Any term that makes redemption “unreasonably difficult” or acts as a “clog” on this right—such as exorbitant exit fees or overly onerous redemption conditions—can potentially be challenged as unenforceable. 

• Haksız Etki veya Zorlama: Borçlu, hukuka aykırı koşullar altında veya bağımsız hukuki danışmanlık almadan kredi almaya zorlanmışsa, sözleşme (veya buna ilişkin kişisel kefaletler) geçersiz sayılabilir. 

• Professional Negligence: Bazı durumlarda, ihtilaf ilgili uzmanlara atfedilebilir. Örneğin, bir avukat yüksek gecikme faizi veya “teknik” temerrüt riskleri konusunda uygun şekilde danışmanlık yapmamışsa, borçlu, zararlarını telafi etmek amacıyla mesleki ihmal gerekçesiyle tazminat talebinde bulunabilir. 

İtiraz Gerekçelerinin Özet Tablosu 

İtiraz Sebepleri	Temel Yasal Dayanak	Ana Odak Alanı
Adaletsiz İlişki	Tüketici Kredisi Kanunu, Madde 140A	Kredi verenin davranış ve şartlarının genel adaleti.
Yanlış sınıflandırma	FSMA (Regulated Activities Order)	Whether a business loan was actually a regulated home mortgage.
Penalty Clauses	Genel Hukuk (Makdessi (deneme)	Gecikme faizi, meşru faize kıyasla “aşırı, fahiş veya haksız” mıdır?.
Kurtuluş Üzerine Tıkanıklık	Adil İlkeler	Borçlunun borcunu geri ödemesini haksız bir şekilde engelleyen veya zorlaştıran şartlar.
Yanlış beyan	1967 Yılı Yanlış Beyan Kanunu	Sözleşmeden önce kredi verenler veya aracılar tarafından yapılan yanlış beyanlar.

Gecikme Faizleri ve Cezalara İtiraz Etmek 

Gecikme Faiz Oranlarının Yürürlük Kazanması 

Yüksek bir gecikme faizi oranının (örneğin aylık ) uygulanabilirliği, ilgili hükmün bir “ceza maddesi” olup olmadığına bağlıdır. [...].Makdessi, bir hüküm, sözleşmeyi ihlal eden tarafa, herhangi birmeşru menfaat of the innocent party in the enforcement of the primary obligation.  

Temyiz Mahkemesinin Konudaki GörüşüHussein: 
The Court of İtiraz clarified that a lender has a “sözleşmenin ifasına ilişkin meşru menfaat” (i.e., the timely repayment of the loan), not just in being compensated for a breach. The court held that a default rate is only a penalty if it is “abartılı, fahiş veya haksız” in comparison to that interest. Crucially, the Court of Appeal found the High Court had erred by focusing too much on whether the lender had “justified” the 4% rate with evidence of specific costs; instead, the burden is on the borrower to prove the rate is “extravagant.” 

Bu Importance . Context: 
Mahkeme, bir cezayı teşkil eden “kesin” bir kural ya da belirli bir yüzde oranının bulunmadığını vurguladı. Bir oranın “aşırı” olup olmadığı,ticari context of the specific loan. For high-risk, short-term bridging Finans, an uplift in interest upon default may be commercially justifiable to protect the lender’s interest in the prompt recycling of capital. The Court remitted the case back to the High Court to apply this test properly, noting that the 4% rate was not “automatically” valid or void. 

Borçluların Dikkate Alması Gereken Faktörler: 
Bir temerrüt oranına itiraz edildiğinde, odak noktası, ilgili hükmün“ceza hukuku” niteliğinde—yani asıl amacı, kredi verenin meşru menfaatlerini korumaktan ziyade borçluyu cezalandırmaktır. Tartışmanın odaklandığı başlıca konular şunlardır: 

• İspat Yükü: Faiz oranının kredi verenin menfaatine “hiç orantılı olmadığını” ispatlama yükümlülüğü borçluya aittir. Kredi verenin, seçtiği belirli faiz oranı için mutlaka matematiksel bir gerekçe sunması gerekmez. 

• Yasal Sınıflandırma Hatası: If a lender incorrectly categorised a loan as “unregulated” (e.g., a “business purpose” declaration was signed when the borrower intended to reside in the property), the borrower may have much stronger protections altında 2000 tarihli Finansal Hizmetler ve Piyasalar Kanunu (FSMA) ve FCA El Kitabı, bu da ceza kuralından bağımsız olarak faiz koşullarını “haksız” hale getirebilir. 

• “Birincil Yükümlülük” Tuzağı: Daha yüksek oran, bir “ihlal dışı” durumun gerçekleşmesi halinde devreye girecek şekilde düzenlenmişse, kredi verenler bunun birincil bir yükümlülük (ceza değil) olduğunu ileri sürebilir. Ancak mahkemeler,içerik, biçimden önemlidir bunun aslında geç ödeme cezası olup olmadığını görmek için. 

Bir uyuşmazlık durumunda köprü kredilerinin icra edilebilirliğine itiraz edilirken, “ceza kuralı”nın ötesinde çeşitli hukuki ve düzenleyici argümanlar göz önünde bulundurulabilir; ancak mümkün olduğunca erken bir aşamada hukuki danışmanlık almak önemlidir.  

Köprü kredisi uyuşmazlıklarında uzman avukatlar – Bize Ulaşın  

David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to bridging loan defaults and disputes. For sorular on this topic, please get in touch with David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.