Borçluların Bridging Kredilerinde Temerrüde Düşmesi: Riskler ve Yasal Gerçekler

Köprü kredisi sektörü yüksek talep görmeye devam ediyor ve büyümeye devam ediyor, ancak temerrüt riski hâlâ yüksek. 

Kıdemli dava ortağı olarak, sık sık temerrüt vakalarıyla karşılaşıyorum. Köprü kredileri, bir gayrimenkulün satışı veya yeniden finansman gibi sıkı bir çıkış stratejisine dayanır ve bu stratejiler, durgun bir piyasanın etkisine maruz kalabilir.  

Geçiş kredileri, genellikle gayrimenkul işlemleri için ortaya çıkan finansman açığını “kapatmak” üzere tasarlanmış, hızlı ve kısa vadeli finansman çözümleridir. Ancak, bu kredilerin özel niteliği nedeniyle, temerrüde düşme riskinin yüksek olduğu affedici olmayan ürünlerdir. 

1. Temerrüt Ne Anlama Gelir? 

Geçici kredi piyasasında, “temerrüt” terimi, aylık ödemenin yapılmaması durumunun çok ötesine uzanan geniş bir kavramdır. Temerrüt olarak kabul edilen durumlar, her bir geçici kredi sözleşmesinin kesin şartlarına bağlı olmakla birlikte, geçici kredilerde temerrüt durumlarının yaygın örnekleri arasında şunlar sayılabilir: 

• Süre Sonu: Geçici kredinin kararlaştırılan vade tarihine kadar kredi bakiyesinin tamamını geri ödememek (en yaygın neden). 

• Teknik İhlaller: Onay alınmadan tadilata başlamak veya kiraya verilmek üzere ayrılmış bir mülkte yaşamak gibi belirli kredi koşullarını ihlal etmek. 

• Ön Koşulun Yerine Getirilmemesi: Geçici kredi belgelerinde belirtilen süre içinde imar izinleri gibi gerekli belgelerin sunulmaması. 

• Mali Koşullar: Geçici kredinin “yenilenmemesi” durumunda, aylık faiz ödemelerinde gecikme yaşanması. 

2. Ödeme Yetersizliğinin Anlık Sonuçları 

Bir köprü kredisinde temerrüt meydana geldiğinde, kredi verenler çıkarlarını korumak için hızlı bir şekilde harekete geçebilir ve bu durum borcun hızla artmasına yol açabilir. 

• Vade Aşım Faiz Oranları: Kredi verenler, ödeme gecikmesi durumunda genellikle hemen çok daha yüksek bir faiz oranı uygular. Bazı kredi verenler bu faizi bileşik olarak hesaplamayı tercih eder; bu da borcun katlanarak artmasına neden olabilir.  

• Kredinin Erken Ödenmesi: Kredi veren, ödenmemiş bakiyenin tamamının derhal geri ödenmesini talep edebilir. 

• Ek Ücretler: Köprü kredisi verenler, bakiyeye gecikme cezaları, “hesap inceleme” ücretleri ve yüksek tutarlı yenileme ücretleri gibi masraflar eklemeye çalışabilirler. 

• Kredi Notu Düşüşü: Ödeme gecikmeleri kredi bilgi kurumlarına bildirilir, kayıtlarda altı yıla kadar saklanır ve gelecekteki kredi alımlarını olumsuz etkileyebilir. 

3. Yaptırımlar: Tasfiye ve Mülkiyetin Geri Alınması 

Bir çözüme ulaşılamaması durumunda, köprü finansman sağlayıcısı, kredi mektubunda ve buna eşlik eden teminat belgelerinde öngörülen teminat araçları ve mekanizmaları yoluyla borcu tahsil etmek için adımlar atacaktır. Bunlar arasında şunlar yer almaktadır: 

• Tasfiye Memurlarının Atanması: Sabit Rehin Alıcısı, genellikle bir köprü kredisi veren tarafından, gayrimenkul veya arsa teminatlı bir kredinin ödemelerini yerine getirmeyen borçlunun borçlarını tahsil etmek üzere atanır. Sabit Yükümlülük Alıcısının rolü, kredi verenin çıkarlarını korumak ve ödenmemiş borcun mümkün olduğunca büyük bir kısmını tahsil etmek amacıyla, rehinli gayrimenkulün kontrolünü ele almak ve yönetmektir. 

Yasal Rehin hakkının Sabit Rehin Alıcısına muhtemelen vereceği tipik yetkiler şunlardır: 

• Mülkü satma yetkisi 

• Mülkiyet hakkını devralın 

• Mülkün tüm geliştirme çalışmalarını tamamlayın 

• Mülkü kiraya verme ve yönetme yetkisi. 

Teminat senetlerinde genellikle, alacaklıya mülk sahibinin yapabileceği her şeyi yapma yetkisi tanıyan bir hüküm yer alır; ancak bu her zaman böyle değildir. Alacaklı tarafından atansa da, alacaklının borçlunun temsilcisi olduğu, alacaklının temsilcisi olmadığı hususuna dikkat etmek önemlidir.  

• Mülkiyet Davaları: Alacaklılar, yasal ipotekle teminat altına alınmış bir gayrimenkulü satmak üzere mahkemeye mülkiyet devri kararı için başvurabilirler.  

• Kişisel Kefaletler: Bir gayrimenkulün veya gayrimenkullerin satışı borcu karşılamazsa, köprü kredisi veren kuruluşlar eksik kalan tutar için kişisel kefilleri sorumlu tutabilir. 

4. Ödeme Gecikmesini Önlemek İçin Dikkate Alınması Gereken Faktörler 

Riski azaltmak amacıyla, köprü kredisi almayı düşünen borçlular, kredi sözleşmesi ile buna eşlik eden teminat belgeleri ve şahsi kefalet sözleşmelerini imzalamadan önce kapsamlı bir durum tespiti yapmalıdır.  

5. Köprü Kredilerine itiraz edilebilecek olası gerekçeler 

• Haksız İlişki (1974 Tüketici Kredisi Kanunu): 1974 tarihli Tüketici Kredisi Kanunu’nun 140A maddesi uyarınca, kredi veren ile kredi alan arasındaki ilişkinin “haksız” olması durumunda mahkeme kredi sözleşmesini yeniden değerlendirebilir. Bu, kredi verenin davranışını, ilişkinin geçmişini ve sözleşmeden önce veya sonra yapılan her türlü eylemi veya ihmali dikkate alan geniş kapsamlı bir değerlendirmedir. Haksızlık tespit edilmesi halinde, mahkeme faiz oranlarını düşürme veya şartları iptal etme konusunda geniş bir takdir yetkisine sahiptir. 

• Yasal Sınıflandırma Hatası: Borçlular, “düzenlemeye tabi ipotek sözleşmeleri” olması gerekirken “düzenlemeye tabi olmayan ticari krediler” olarak sunulan kredilere sıklıkla itiraz ederler. Borçlu veya yakın bir akrabası söz konusu gayrimenkulde ikamet ediyorsa, kredi genellikle FCA düzenlemelerine tabidir. Böyle bir kredinin düzenlenmemesi, belirli bir mahkeme kararı olmadan kredinin icra edilemez hale gelmesine neden olabilir. 

• Yanlış Beyan ve Davranış: Kredi veren veya temsilcileri, borçluyu krediye ikna etmek amacıyla – örneğin çıkış stratejisi veya ücretlerin niteliği hakkında yanlış vaatlerde bulunmak gibi – gerçeğe aykırı beyanlarda bulunmuşsa, borçlu haksız beyan nedeniyle tazminat talebinde bulunabilir. Şu durumdaHoussein ve diğerleri ile London Credit Ltd ve diğerleri arasındaki dava [2025] EWHC 2749 (Ch), Başlangıçta, kredi kuruluşu temsilcilerinin fotoğrafları kullanarak bir mülkün boş olduğunu yanlış bir şekilde iddia ettikleri öne sürülmüştü. 

• Kurtarma Sermayesi Üzerindeki Engelleme: Borçlunun, kredisini geri ödeyerek mülkünü geri alma konusunda adil bir hakkı vardır. Geri ödemeyi “makul olmayan bir şekilde zorlaştıran” veya bu hakkın önünde bir “engelleme” teşkil eden her türlü şart —örneğin, aşırı yüksek çıkış ücretleri veya aşırı ağır geri ödeme koşulları— potansiyel olarak uygulanamaz olduğu gerekçesiyle itiraz edilebilir. 

• Haksız Etki veya Zorlama: Borçlu, hukuka aykırı koşullar altında veya bağımsız hukuki danışmanlık almadan kredi almaya zorlanmışsa, sözleşme (veya buna ilişkin kişisel kefaletler) geçersiz sayılabilir. 

• Mesleki İhmal: Bazı durumlarda, ihtilaf ilgili uzmanlara atfedilebilir. Örneğin, bir avukat yüksek gecikme faizi veya “teknik” temerrüt riskleri konusunda uygun şekilde danışmanlık yapmamışsa, borçlu, zararlarını telafi etmek amacıyla mesleki ihmal gerekçesiyle tazminat talebinde bulunabilir. 

İtiraz Gerekçelerinin Özet Tablosu 

Gecikme Faizleri ve Cezalara İtiraz Etmek 

Gecikme Faiz Oranlarının Yürürlük Kazanması 

Yüksek bir gecikme faizi oranının (örneğin aylık ) uygulanabilirliği, ilgili hükmün bir “ceza maddesi” olup olmadığına bağlıdır. [...].Makdessi, bir hüküm, sözleşmeyi ihlal eden tarafa, herhangi birmeşru menfaat asıl yükümlülüğün yerine getirilmesinde masum tarafın 

Temyiz Mahkemesinin Konudaki GörüşüHussein: 
Temyiz Mahkemesi, kredi verenin“sözleşmenin ifasına ilişkin meşru menfaat” (yani, kredinin zamanında geri ödenmesi), sadece ihlalin telafisi değil. Mahkeme, temerrüt oranının ancak şu durumda bir ceza niteliği taşıdığına hükmetti:“abartılı, fahiş veya haksız” bu faize kıyasla. Önemli bir nokta olarak, Temyiz Mahkemesi, Yüksek Mahkemenin, kredi verenin 4% oranını belirli masraf kanıtlarıyla “gerekçelendirip gerekçelendirmediğine” fazla odaklanarak hata yaptığını tespit etti; bunun yerine, bu oranın “aşırı” olduğunu ispatlama yükümlülüğü borçluya aittir.” 

Bağlamın Önemi: 
Mahkeme, bir cezayı teşkil eden “kesin” bir kural ya da belirli bir yüzde oranının bulunmadığını vurguladı. Bir oranın “aşırı” olup olmadığı,ticari bağlam söz konusu kredinin. Yüksek riskli, kısa vadeli köprü finansmanı söz konusu olduğunda, temerrüt durumunda faiz oranının yükseltilmesi, sermayenin hızlı bir şekilde yeniden devreye sokulması konusunda kredi verenin menfaatini korumak amacıyla ticari açıdan haklı görülebilir. Mahkeme, 4% oranının “otomatik olarak” geçerli veya geçersiz olmadığını belirterek, bu kriteri doğru bir şekilde uygulamak üzere davayı Yüksek Mahkemeye geri gönderdi. 

Borçluların Dikkate Alması Gereken Faktörler: 
Bir temerrüt oranına itiraz edildiğinde, odak noktası, ilgili hükmün“ceza hukuku” niteliğinde—yani asıl amacı, kredi verenin meşru menfaatlerini korumaktan ziyade borçluyu cezalandırmaktır. Tartışmanın odaklandığı başlıca konular şunlardır: 

• İspat Yükü: Faiz oranının kredi verenin menfaatine “hiç orantılı olmadığını” ispatlama yükümlülüğü borçluya aittir. Kredi verenin, seçtiği belirli faiz oranı için mutlaka matematiksel bir gerekçe sunması gerekmez. 

• Yasal Sınıflandırma Hatası: Eğer bir kredi veren, bir krediyi yanlışlıkla “düzenlemeye tabi olmayan” olarak sınıflandırmışsa (örneğin, borçlu gayrimenkulde ikamet etmeyi amaçlarken “ticari amaçlı” beyanı imzalanmışsa), borçlu, 2000 tarihli Finansal Hizmetler ve Piyasalar Kanunu (FSMA) ve FCA El Kitabı, bu da ceza kuralından bağımsız olarak faiz koşullarını “haksız” hale getirebilir. 

• “Birincil Yükümlülük” Tuzağı: Daha yüksek oran, bir “ihlal dışı” durumun gerçekleşmesi halinde devreye girecek şekilde düzenlenmişse, kredi verenler bunun birincil bir yükümlülük (ceza değil) olduğunu ileri sürebilir. Ancak mahkemeler,içerik, biçimden önemlidir bunun aslında geç ödeme cezası olup olmadığını görmek için. 

Bir uyuşmazlık durumunda köprü kredilerinin icra edilebilirliğine itiraz edilirken, “ceza kuralı”nın ötesinde çeşitli hukuki ve düzenleyici argümanlar göz önünde bulundurulabilir; ancak mümkün olduğunca erken bir aşamada hukuki danışmanlık almak önemlidir.  

Köprü kredisi uyuşmazlıklarında uzman avukatlar – Bize Ulaşın  

Ronald Fletcher Baker LLP'nin Kıdemli Dava Ortağı David Burns, köprü kredilerindeki temerrütler ve uyuşmazlıklarla ilgili konularda engin bir deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçiniz: D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.