Bu makalede, bir kredinin ödenmemesi üzerine bir alıcı atandığında ortaya çıkan bazı sık sorulan soruları ele alıyoruz.
LPA Alıcısı ile Sabit Yük Alıcısı Arasındaki Fark Nedir?
Genellikle ‘LPA Alıcısı’ ile ‘Sabit Ücret Alıcısı’nın aynı şey olduğu varsayılır ve bu terimler sıklıkla birbirinin yerine kullanılır. Herhangi bir alıcıyı ifade etmek için ‘LPA alıcısı’ ifadesinin – yanlış bir şekilde – kullanıldığı sıkça görülür. Bu ikisi arasında önemli farklar bulunmaktadır.
Bir LPA Alıcısının yetkileri, aşağıdakilerden kaynaklanmaktadır: Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 (“LPA 1925”). Bu yetkiler son derece sınırlıdır ve LPA Tasfiye Memuru kira tahsil etme yetkisine sahip olmakla birlikte, satış yetkisi bulunmamaktadır.
LPA tasfiye memurluğunun sınırlamaları göz önüne alındığında, teminatlı bir alacaklı genellikle, 1925 Mülkiyet Kanunu (LPA 1925) kapsamında bir LPA tasfiye memurunun yetkilerine sahip olmasının yanı sıra, rehin hakkını tesis eden belgeyle kendisine verilen sözleşmesel yetkilere de sahip bir tasfiye memurunu atayacaktır (101. maddenin (3) numaralı fıkrası), 1925 tarihli LPA). Bu tür bir alıcı, “Sabit Ücretli Alıcı” olarak bilinir.
Sabit ücretli bir alacaklı, bir tasfiye memuru atayabilir mi?
Evet, rehin hakkı sahibi (genellikle teminatlı kredi veren), borçlunun kredi ödemelerini yerine getirmemesi durumunda bir tasfiye memuru atayabilir. Bu işlem genellikle kredi sözleşmesinin hükümleri çerçevesinde gerçekleştirilir. Tasfiye memuru, ödenmemiş borcu tahsil etmek amacıyla rehinli malın kontrolünü ele almak, onu yönetmek veya satmak üzere atanır.
Sabit Ücretli Alıcı genellikle hangi yetkilere sahiptir?
Sabit Ücretli Alacak Tahsildarı (FCR), genellikle teminatlı bir kredi veren tarafından, gayrimenkul veya arsa teminatlı bir kredinin ödemelerini yerine getirmeyen borçlunun borçlarını tahsil etmek üzere atanır. Sabit Ücretli Alacak Tahsildarının (FCR) rolü, kredi verenin menfaatlerini korumak, aylık faizler de dahil olmak üzere ödenmemiş borcun mümkün olduğunca büyük bir kısmını tahsil etmek ve ilgili tüm masrafları hesaplamak amacıyla rehinli gayrimenkulün kontrolünü ele almak ve yönetmektir.
Bir Yasal Rehin’in Sabit Rehin Alıcısına vereceği tipik yetkiler şunlardır:
- Mülkü satma ya da başka bir şekilde elden çıkarma yetkisi
- Mülkün mülkiyetini devralın
- Mülkün tüm geliştirme çalışmalarını tamamlayın
- Varlıkları korumaya yönelik yetki; örneğin, bunları hasara karşı sigortalayarak veya onarımlarını sağlayarak.
- Mülkü kiraya verme ve yönetme yetkisi.
Genellikle bir yetki belgesinde, kayyımın mülk sahibinin yapabileceği her şeyi yapmasına izin veren bir “genel yetki” hükmü de yer alır; ancak bu her zaman böyle değildir.
Bir alacaklı ne zaman Sabit Yükümlülük Alacaklısı atayabilir?
Bir alacaklının bir rehin hakkı kapsamında bir tasfiye memuru atayabilmesi için, bu rehin hakkı kapsamında atama yapma yetkisi kullanılabilir durumda olmalıdır.
Genellikle, ipotek belgelerinin çoğunda, ipotek tutarının vadesi gelene ve kredi verenin satış hakkını kullanabilene kadar bir tasfiye memurunun atanmasını engelleyen 1925 tarihli LPA’nın kısıtlamaları geçersiz kılınmaktadır. Çoğu ipotek belgesinde, teminatın icra edilebilir hale geldiği anda – ki bu genellikle bir temerrüt durumunun ortaya çıkmasıyla gerçekleşir – kredi verenin bir tasfiye memuru atayabileceği belirtilmektedir.
Temerrüt halleri, rehin belgesinde veya ilgili bir finansman belgesinde (örneğin, kredi sözleşmesi) belirtilebilir. Temerrüt halleri arasında, diğer hususların yanı sıra, genellikle borçlunun kredi verene vadesi geldiğinde herhangi bir tutarı ödememesi yer alır.
Bir alacaklının, bir rehin hakkı kapsamında bir rehin idarecisi atama yetkisi kullanılabilir hale geldiğinde, alacaklı Sabit Rehin İdarecisi atama işlemine geçebilir.
Sabit Ücretli Alacak Tahsildarının atanması genellikle aşağıdaki üç adımı içerir ve bu adımların sırayla tamamlanması gerekir:
- Görevli tarafından atama belgesinin imzalanması.
- Atama belgesinin, önerilen alıcıya/alıcılara veya, borçlu bir şirket ise, önerilen alıcıya/alıcılara ya da onlar adına hareket eden bir kişiye teslim edilmesi.
- Atama, tasfiye memuru(ları) tarafından veya borçlu bir şirket ise, tasfiye memuru(ları) ya da onlar adına usulüne uygun olarak yetkilendirilmiş bir kişi tarafından, bir sonraki iş günü sonuna kadar kabul edilmelidir.
Atama belgesi, görevlendirme belgesinde öngörülen usul kurallarına uygun olmalıdır.
Kredi veren, bir şirketin varlıkları üzerinde Sabit Rehin Alıcısı atarsa, bu atamayı yedi gün içinde Şirketler Sicil Memuruna bildirmek zorundadır.
Sabit Ücretli Alıcının atanması geçersizse ne olur?
Atamayı yapan kredi kuruluşu, geçerli bir atama için gerekli şartlara uymazsa, alıcının atanması geçersiz sayılır.
Eğer tasfiye memurunun ataması geçersizse ve tasfiye memuru borçlunun mülkünde bulunuyorsa, bu kişi izinsiz giriş yapan kişi sayılır. Tasfiye memuru, izinsiz giriş yapan kişi olarak mülkle ilgili gerçekleştirdiği her türlü işlemden dolayı borçluya karşı hesap vermekle yükümlüdür. Bu, borçlunun varlıklarına ilişkin mülkiyet hakkına haksız olarak müdahale etmesinden kaynaklanan haksız fiil sorumluluğunu da içerebilir.
Alıcılar, borçlu adına aracı olarak hareket ediyorlar mı?
Evet – Sabit Rehinli Tasfiye Memurluğu’nun vekalet ilişkisini dikkate almak önemlidir. Sabit Rehinli Tasfiye Memuru, her durumda Borçlu’nun vekilidir; Kredi Veren’in değil. Dolayısıyla, bu memur, Borçlu’ya ve rehinle teminat altına alınan yükümlülüklerin herhangi bir kefiline karşı özen yükümlülüğü altındadır.
Kredi veren değil, borçlu, alacaklı temsilcinin temsil yetkisi kapsamında gerçekleştirdiği her türlü eylemden sorumlu olacaktır.
Bir alıcı kime karşı yükümlülükleri vardır ve bu yükümlülükler nelerdir?
Alıcı, öncelikle kendisini atayan kredi veren kurumun karşısındaki yükümlülüklerini yerine getirmekle yükümlüdür.
Bununla birlikte, tasfiye memurunun, görev süresi boyunca borçluya karşı iyi niyetle hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır.
Tasfiye memurunun temel görevi, ipotekle teminat altına alınmış borçlunun borçlarını geri ödemek amacıyla, kendisine devredilen varlıkları korumak ve (tasfiye memurunun buna yetkisi olması durumunda) bu varlıkları nakde çevirmektir.
Bir tasfiye memuru pasif kalamaz; teminat altına alınmış borçların geri ödenmesi amacıyla varlıkları yönetmek ve nakde çevirmek için aktif olarak çalışmalıdır. Görevlerini yerine getirirken, tasfiye memuru makul bir yetkinlikle hareket etmelidir. Neyin makul olduğu, kısmen söz konusu tasfiye işleminin koşullarına bağlı olacaktır.
Gayrimenkul satışları söz konusu olduğunda, tasfiye memurlarının satış anındaki koşullarda makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etme yükümlülüğü vardır. Sabit Yükümlülük Tasfiye Memurlarına yöneltilen başlıca eleştiriler, gayrimenkulü yeterince iyi bir şekilde pazarlamamış olmaları ve gayrimenkulü değerinin altında bir fiyata satmış olmalarıdır.
Yıllar boyunca, Alacaklı’nın davranışlarına ilişkin çok sayıda dava ve itiraz açılmıştır; aşağıdaki davalar, bir LPA veya Sabit Teminat Alacaklısının bir gayrimenkulün satışını nasıl ele alması gerektiği konusunda iyi bir fikir vermektedir:
Silven Properties Ltd ve diğerleri – Royal Bank of Scotland Plc ve diğerleri [2004]
Silven Properties Ltd & Anor v Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004] davasında, bir tasfiye memurunun, imar izni başvurularını takip etme veya gayrimenkullerin değerini artırmak amacıyla tadilat çalışmaları yapma yükümlülüğü bulunmadığı tespit edilmiştir. Dolayısıyla, Sabit Ücretli Tasfiye Memurları, uygun gördükleri takdirde gayrimenkulleri iyileştirme yetkisine sahip olsalar da, bunu yapmakla yükümlü değildirler; yani, gayrimenkulü mevcut haliyle en iyi fiyata satmaya çalıştıkları sürece, gayrimenkulü olduğu gibi satma hakkına sahiptirler.
Bell v Long [2008] ve McDonagh - Bank of Scotland Plc Davası [2018]
Bell v Long [2008] ve McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018] davalarında, tasfiye memurunun gayrimenkulleri tek tek ya da bir gayrimenkul portföyünün parçası olarak satma konusunda serbest olduğu tespit edilmiştir. Sorun elbette, gayrimenkullerin tek tek satılması durumunda daha yüksek bir satış geliri elde edilecek olması, ancak bunun daha fazla maliyet gerektirecek ve daha uzun süre alacağıdır. Mahkeme, tasfiye memurlarının gayrimenkulleri tek tek satmak yerine bir portföy halinde satmanın maliyet-fayda analizi konusunda bağımsız danışmanlık almaları gerektiğini açıkça belirtmiştir. Ancak, bu danışmanlık gayrimenkullerin bir portföy halinde satılmasını öneriyorsa, tasfiye memurları bunu yapma hakkına sahiptir.
Glatt – Sinclair davası [2011]
Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317 davasında mahkemeler, tasfiye memurunun pazarlama stratejisi, genel olarak emlak piyasası ve satış fiyatını önemli ölçüde etkileyebilecek her türlü faktör hakkında danışmanlık alması gerektiğine hükmetmiştir.
Gelirlerin dağıtımı
1925 tarihli LPA, varlıkların satış gelirlerinin dağıtımına ilişkin bir düzenleme öngörse de, alacaklı ile borçlu, rehin belgesinin hükümleri kapsamında farklı bir öncelik sırası üzerinde anlaşabilirler.
Bir teminat sözleşmesinin hükümleri, genellikle, teminat alıcısının görev süresi boyunca gerçekleştirdiği varlık satışlarından elde edilen gelirleri nasıl dağıtması gerektiğine ilişkin hükümler içerir.
Bu tür bir görevlendirme belgesinin, 1925 tarihli LPA’nın 109(8) maddesinin genel çerçevesini takip etmesi olağandır; ancak bu çerçeveye, genellikle alıcı ve kredi verenin ticari çıkarlarına yönelik değişiklikler eklenir. Örneğin, bir rehin sözleşmesi genellikle alıcının, atandığı süre boyunca ortaya çıkan ücretini ve her türlü masraf veya harcamayı diğer tüm alacaklara öncelikli olarak ödemesini öngörür.
LPA alıcısı, ipotek sözleşmesinde bu konuya ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa gayrimenkulü satabilir mi?
Hayır. Bir tasfiye memuruna, rehin hakkı kapsamında bu yetki verilmedikçe satış yetkisi tanınmaz. Tasfiye memuruna satış yetkisi zımni olarak tanınmaz.
Kredilerdeki temerrütler ve Sabit Yükümlülük Alacaklıları’nın atanmasıyla ilgili bu konudaki sorularınız için lütfen David Burns ile şu numaradan iletişime geçiniz: D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
