Köprü kredilerde temerrüt: Bir köprü kredide temerrüde düşülmesinin ardından bir kayyum atanırsa ne olur?

Bu makalede, bir kredinin ödenmemesi üzerine bir alıcı atandığında ortaya çıkan bazı sık sorulan soruları ele alıyoruz.

LPA Alıcısı ile Sabit Yük Alıcısı Arasındaki Fark Nedir?

Genellikle ‘LPA Alıcısı’ ile ‘Sabit Ücret Alıcısı’nın aynı şey olduğu varsayılır ve bu terimler sıklıkla birbirinin yerine kullanılır. Herhangi bir alıcıyı ifade etmek için ‘LPA alıcısı’ ifadesinin – yanlış bir şekilde – kullanıldığı sıkça görülür. Bu ikisi arasında önemli farklar bulunmaktadır.   

The powers of an LPA Receiver are derived from the Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 (“LPA 1925”). Bu yetkiler son derece sınırlıdır ve LPA Tasfiye Memuru kira tahsil etme yetkisine sahip olmakla birlikte, satış yetkisi bulunmamaktadır. 

Given the limitations of LPA receivership, typically a secured lender will appoint a receiver that has the powers of an LPA receiver under the Law of Mülkiyet Act 1925 (LPA 1925), as well as the contractual powers given to them by the document creating the charge (101. maddenin (3) numaralı fıkrası), 1925 tarihli LPA). Bu tür bir alıcı, “Sabit Ücretli Alıcı” olarak bilinir. 

Sabit ücretli bir alacaklı, bir tasfiye memuru atayabilir mi?

Yes, a fixed charge holder (usually a secured lender) can appoint a receiver if the borrower defaults on their loan. This is typically done under the terms of the loan agreement. The receiver is appointed to take control of, manage, or sell the charged property to recover the outstanding debt. 

Sabit Ücretli Alıcı genellikle hangi yetkilere sahiptir?

Sabit Ücretli Alacak Tahsildarı (FCR), genellikle teminatlı bir kredi veren tarafından, gayrimenkul veya arsa teminatlı bir kredinin ödemelerini yerine getirmeyen borçlunun borçlarını tahsil etmek üzere atanır. Sabit Ücretli Alacak Tahsildarının (FCR) rolü, kredi verenin menfaatlerini korumak, aylık faizler de dahil olmak üzere ödenmemiş borcun mümkün olduğunca büyük bir kısmını tahsil etmek ve ilgili tüm masrafları hesaplamak amacıyla rehinli gayrimenkulün kontrolünü ele almak ve yönetmektir.

Bir Yasal Rehin’in Sabit Rehin Alıcısına vereceği tipik yetkiler şunlardır:

• Mülkü satma ya da başka bir şekilde elden çıkarma yetkisi
• Mülkün mülkiyetini devralın
• Mülkün tüm geliştirme çalışmalarını tamamlayın
• Varlıkları korumaya yönelik yetki; örneğin, bunları hasara karşı sigortalayarak veya onarımlarını sağlayarak.
• The power to lease and manage the property.

Genellikle bir yetki belgesinde, kayyımın mülk sahibinin yapabileceği her şeyi yapmasına izin veren bir “genel yetki” hükmü de yer alır; ancak bu her zaman böyle değildir.

Bir alacaklı ne zaman Sabit Yükümlülük Alacaklısı atayabilir?

Bir alacaklının bir rehin hakkı kapsamında bir tasfiye memuru atayabilmesi için, bu rehin hakkı kapsamında atama yapma yetkisi kullanılabilir durumda olmalıdır.

Typically, most charge documents disapply the restrictions of the LPA 1925 that prevent the appointment of a receiver until the mortgage money is due and the lender can exercise their right of sale. Most charge documents provide that the lender can appoint a receiver when the security becomes enforceable, which is usually on the occurrence of an event of default.

The events of default may be set out in the charge document or in a related Finans document, for example the facility agreement. Among other things, the events of default will usually include any failure by the borrower to pay any sum when due to the lender.

Bir alacaklının, bir rehin hakkı kapsamında bir rehin idarecisi atama yetkisi kullanılabilir hale geldiğinde, alacaklı Sabit Rehin İdarecisi atama işlemine geçebilir.

Sabit Ücretli Alacak Tahsildarının atanması genellikle aşağıdaki üç adımı içerir ve bu adımların sırayla tamamlanması gerekir:

1. Görevli tarafından atama belgesinin imzalanması.
2. Atama belgesinin, önerilen alıcıya/alıcılara veya, borçlu bir şirket ise, önerilen alıcıya/alıcılara ya da onlar adına hareket eden bir kişiye teslim edilmesi.
3. The acceptance of the appointment by the receiver(s) or, if the borrower is a company, by the receiver(s) or someone duly authorised on their behalf by the end of the next business day.

Atama belgesi, görevlendirme belgesinde öngörülen usul kurallarına uygun olmalıdır.

Kredi veren, bir şirketin varlıkları üzerinde Sabit Rehin Alıcısı atarsa, bu atamayı yedi gün içinde Şirketler Sicil Memuruna bildirmek zorundadır.

Sabit Ücretli Alıcının atanması geçersizse ne olur?

Atamayı yapan kredi kuruluşu, geçerli bir atama için gerekli şartlara uymazsa, alıcının atanması geçersiz sayılır. 

Eğer tasfiye memurunun ataması geçersizse ve tasfiye memuru borçlunun mülkünde bulunuyorsa, bu kişi izinsiz giriş yapan kişi sayılır. Tasfiye memuru, izinsiz giriş yapan kişi olarak mülkle ilgili gerçekleştirdiği her türlü işlemden dolayı borçluya karşı hesap vermekle yükümlüdür. Bu, borçlunun varlıklarına ilişkin mülkiyet hakkına haksız olarak müdahale etmesinden kaynaklanan haksız fiil sorumluluğunu da içerebilir. 

Alıcılar, borçlu adına aracı olarak hareket ediyorlar mı?

Evet – Sabit Rehinli Tasfiye Memurluğu’nun vekalet ilişkisini dikkate almak önemlidir. Sabit Rehinli Tasfiye Memuru, her durumda Borçlu’nun vekilidir; Kredi Veren’in değil. Dolayısıyla, bu memur, Borçlu’ya ve rehinle teminat altına alınan yükümlülüklerin herhangi bir kefiline karşı özen yükümlülüğü altındadır. 

Kredi veren değil, borçlu, alacaklı temsilcinin temsil yetkisi kapsamında gerçekleştirdiği her türlü eylemden sorumlu olacaktır. 

Bir alıcı kime karşı yükümlülükleri vardır ve bu yükümlülükler nelerdir?

The receiver owes their duties primarily to the appointing lender.  

Bununla birlikte, tasfiye memurunun, görev süresi boyunca borçluya karşı iyi niyetle hareket etme yükümlülüğü bulunmaktadır. 

Tasfiye memurunun temel görevi, ipotekle teminat altına alınmış borçlunun borçlarını geri ödemek amacıyla, kendisine devredilen varlıkları korumak ve (tasfiye memurunun buna yetkisi olması durumunda) bu varlıkları nakde çevirmektir. 

Bir tasfiye memuru pasif kalamaz; teminat altına alınmış borçların geri ödenmesi amacıyla varlıkları yönetmek ve nakde çevirmek için aktif olarak çalışmalıdır. Görevlerini yerine getirirken, tasfiye memuru makul bir yetkinlikle hareket etmelidir. Neyin makul olduğu, kısmen söz konusu tasfiye işleminin koşullarına bağlı olacaktır. 

Gayrimenkul satışları söz konusu olduğunda, tasfiye memurlarının satış anındaki koşullarda makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etme yükümlülüğü vardır. Sabit Yükümlülük Tasfiye Memurlarına yöneltilen başlıca eleştiriler, gayrimenkulü yeterince iyi bir şekilde pazarlamamış olmaları ve gayrimenkulü değerinin altında bir fiyata satmış olmalarıdır.  

There have been numerous Court cases and challenges of Receiver’s conduct over the years and the following cases provide a good insight as to how a LPA or Fixed Charge Receiver should deal with the sale of a property: 

Silven Properties Ltd ve diğerleri – Royal Bank of Scotland Plc ve diğerleri [2004]

In Silven Properties Ltd & Anor v Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004] it was determined that a Receiver is not under a duty to pursue applications for planning permission or to undertake renovations to properties with a view to increasing their value. So while Fixed Charge Receivers do have the power to improve properties, if they think that that is appropriate, they are not under an obligation to do so, i.e. they are entitled to sell the property as is, as long as they try to get the best price for it in its current state.

Bell v Long [2008] ve McDonagh - Bank of Scotland Plc Davası [2018]

In Bell v Long [2008] and McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018] it was determined that a Receiver was free to sell properties individually, or as a part of a portfolio of properties.  The issue is of course that greater realisations would be made when selling the properties individually, but there would be greater costs incurred, and it would take longer.  The Court made it clear that Receivers should obtain independent advice on the cost benefit analysis of selling a portfolio as opposed to selling the properties individually.  However if that advice was to sell the properties as a portfolio they were entitled to do so.

Glatt – Sinclair davası [2011]

In Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317 the Courts held that a Receiver should take advice on the marketing strategy and the property market in general and any factors that may affect the sales price significantly.

Gelirlerin dağıtımı

1925 tarihli LPA, varlıkların satış gelirlerinin dağıtımına ilişkin bir düzenleme öngörse de, alacaklı ile borçlu, rehin belgesinin hükümleri kapsamında farklı bir öncelik sırası üzerinde anlaşabilirler. 

The terms of a charge will typically içerir provisions about how the receiver should distribute the proceeds of the asset realisations that the receiver makes in the course of their appointment. 

It is usual for the charge to follow the broad scheme of section 109(8) of the LPA 1925, but with modifications, usually to the commercial benefit of the receiver and the lender. For example, a charge will often provide for the receiver to pay their remuneration and any disbursements or expenses incurred in the course of their appointment in priority to all other claims. 

LPA alıcısı, ipotek sözleşmesinde bu konuya ilişkin herhangi bir hüküm bulunmuyorsa gayrimenkulü satabilir mi?

Hayır. Bir tasfiye memuruna, rehin hakkı kapsamında bu yetki verilmedikçe satış yetkisi tanınmaz. Tasfiye memuruna satış yetkisi zımni olarak tanınmaz. 

For enquiries on this topic about defaults on loans and the appointment of Fixed Charge Receivers, please contact David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.