Köprü Kredisi Anlaşmazlıkları: Temerrüt, İcra ve Haksız Şartlar Nasıl Yönetilir?

Geçici krediler, genellikle gayrimenkul teminatlı, hızlı finansman sağlamak üzere tasarlanmış kısa vadeli kredilerdir. Bu krediler genellikle 6 ila 18 ay vadeli olup, standart ipotek kredilerine göre daha yüksek faiz oranlarına sahiptir ve çoğu zaman kredi açılış, geri ödeme ve temerrüt ücretlerini içerir. 

Doğru kullanıldığında, köprü kredileri değerli bir araç olabilir. Bu krediler, ev sahiplerinin açık artırmada mülk satın almasına yardımcı olabilir, müteahhitlerin durmuş projeleri yeniden başlatmasını sağlayabilir ve yatırımcılara nefes alma fırsatı sunabilir. 

Ancak, köprü kredilerini cazip kılan özellikler (hız, esneklik ve kısa vade) aynı zamanda bu kredileri riskli kılan unsurlardır. Bir çıkış stratejisi başarısız olursa veya son tarihler kaçırılırsa, anlaşmazlıklar hızla ortaya çıkar ve hem borçlular hem de kredi verenler kendilerini risk altında bulabilirler.  

Ronald Fletcher Baker’da, köprü kredileriyle ilgili uyuşmazlıkların sayısında artış gözlemliyoruz. Aşağıda, bu uyuşmazlıkların genellikle nasıl ortaya çıktığını, ilgili hukuki ilkeleri ve borçlular ile kredi verenlerin dikkate alması gereken pratik adımları açıklıyoruz.  

Geçici Kredi Anlaşmazlıklarında Sık Karşılaşılan Sorunlar 

Temerrüt ve İcra 

En sık karşılaşılan sorun temerrüdür, yani borçlunun kararlaştırılan tarihte geri ödeme yapamamasıdır. Bunun nedeni, bir satışın gerçekleşmemesi, uzun vadeli finansmanın reddedilmesi veya piyasa koşullarının değişmesi olabilir. Kredi verenler genellikle şu şekilde tepki gösterir: 

• Kalan bakiyenin tamamının derhal geri ödenmesini talep ederek; 
• Gecikme faizi tahsil edilmesi (genellikle standart faiz oranından çok daha yüksek); 
• Teminat altına alınmış gayrimenkulün kontrolünü ele almak ve satmak üzere Mülkiyet Kanunu (LPA) kapsamında bir tasfiye memuru atamak; ve/veya 
• Mülkiyet hakkı davasının açılması.  

Borçlular genellikle icra işleminin geçerli olup olmadığını ya da alacaklının bu kadar hızlı hareket ederek haksız davranıp davranmadığını sorgularlar.  

Yüksek Gecikme Faizi 

Köprü kredisi sözleşmeleri genellikle temerrüt durumunda daha yüksek faiz oranları içerir. Temerrüt faiz oranı bazen aylık birkaç puan olabilir. Borçlarının giderek arttığını gören borçlular, temerrüt faiz oranının yasal olarak uygulanamaz bir ceza niteliğinde olması durumunda bu faizin tahsil edilemeyeceğini ileri sürebilirler. 

İngiliz hukukuna göre, bir sözleşme hükmü, bir ceza hükmü niteliğindeyse, yani kredi verenin meşru ticari menfaatiyle orantısız bir zarara yol açıyorsa, geçersiz sayılabilir. Yüksek Mahkeme’nin Cavendish - Makdessi [2015]'te mahkemeler daha incelikli bir yaklaşım benimsemektedir.  

Bir sözleşmedeki hükmün cezai nitelikte olup olmadığı, ilgili hükmün yorumlanmasına bağlı olarak belirlenir ve bu, esasen (a) söz konusu hükmün meşru bir ticari menfaati gözetip korumaya yönelik olup olmadığına ve (b) buna rağmen belirlenen oranın aşırı, fahiş veya haksız olup olmadığına bağlıdır 

Haksız İlişki (1974 Tüketici Kredisi Kanunu) 

Bazı köprü kredileri, 1974 tarihli Tüketici Kredisi Kanunu kapsamında düzenlenmektedir. Borçlu bir şirket değil de bir birey ise ve kredinin tamamı ticari amaçlarla kullanılmıyorsa, bu durumun geçerli olma olasılığı daha yüksektir.  

Kredi veren ile borçlu arasındaki ilişki, Tüketici Kredi Yasası’nın (CCA) 140A(1)(a)-(c) maddelerinde belirtilen bir veya daha fazla gerekçeye dayalı olarak haksız ise, mahkeme bu ilişkinin artık haksız olmamasını sağlamak için gerekli tedbirleri alabilir. 

Bir ilişkinin haksız sayılmasının nedenleri şunlar olabilir: (a) sözleşmenin veya ilgili diğer sözleşmelerin şartları; (b) alacaklının sözleşme kapsamındaki haklarını kullanma şekli; veya (c) alacaklı tarafından ya da alacaklı adına yapılan veya yapılmayan diğer her türlü eylem. Bu faktörlere örnek olarak şunlar verilebilir: 

• Aşırı miktarda gizli ücretler. 
• Şartlar konusunda şeffaflık eksikliği. 
• Sıkı uygulama  

Mahkeme kabul ederse, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çok geniş yetkilerini kullanabilir: 

• Sözleşmenin şartlarının değiştirilmesi. 
• Borçlunun yükümlülüğünün azaltılması. 
• Güvenlik önlemlerinin kaldırılması veya değiştirilmesi.  

Kredi düzenlemelere tabi olmasa bile, itibar riski nedeniyle kredi verenlerin şartların nasıl sunulduğu ve uygulandığı konusunda dikkatli davranması gerekir.  

Tasfiye ve Düşük Fiyatlı Satış 

Borçlunun ödemede temerrüde düşmesi durumunda, kredi verenler genellikle LPA tasfiye memurunu atarlar. Tasfiye memurunun görevi, gayrimenkulün kontrolünü ele almak ve borcu tahsil etmek amacıyla onu satmaktır. 

Borçlular genellikle aşağıdaki gibi gerekçelerle tasfiye işlemine itiraz ederler: 

• Atama geçersizdi. 
• Alıcılar gayrimenkulü uygun şekilde pazarlayamadılar.  
• Mülk, piyasa değerinin altında bir fiyata satıldı.  

Tasfiye memurunun temel görevi, rehin ile teminat altına alınmış rehin verenin borçlarını ödemek amacıyla, kendisine devredilen varlıkları korumak ve (tasfiye memurunun buna yetkisi varsa) bunları nakde çevirmektir. 

Alıcılar iyi niyetle hareket etmeli ve makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etmek için makul adımlar atmalıdır; ancak, “mümkün olan en iyi” fiyatın garantörü olmadıklarını unutmamalıdırlar. Aşağıdaki gibi içtihatlar: Medforth - Blake ve Silven Properties - RBS Alıcıların makul bir şekilde hareket ettikleri sürece geniş bir takdir yetkisine sahip olduklarını teyit etmek.  

Bir alıcı pasif kalamaz; teminat altına alınmış borçları geri ödemek amacıyla varlıkları yönetmek ve nakde çevirmek için aktif olarak çalışmalıdır (Silven Properties). 

Görevlerini yerine getirirken, tasfiye memuru makul bir yetkinlikle hareket etmelidir (Medforth v Blake). Neyin makul olduğu, kısmen söz konusu tasfiye durumunun koşullarına bağlı olacaktır. Örneğin, uzmanlık gerektiren ve uzmanların sayısının az olduğu bir alandaki varlıklar için atanan makul yetkinliğe sahip bir tasfiye memuru, piyasanın uygun şekilde değerlendirilmesini sağlamak amacıyla varlıkların pazarlanması ve satışı konusunda uzman tavsiyesi ve yardımı alacaktır. 

Tasfiye memuru, tasfiye varlıklarını ne zaman satacağına serbestçe karar verebilse de, satış kararı aldıktan sonra satış anında mümkün olan en iyi fiyatı elde etmek için makul adımlar atmak zorundadır (Downsview Nominees Ltd). 

Alıcı, mülkün pazarlanması ve satışını bir danışmana devrederek varlıkların gerçek piyasa değerini belirleme yükümlülüğünü yerine getiremez. Dolayısıyla, bir danışman rehin verilen varlıkların değeri konusunda ihmalkar bir tavsiye verirse, danışman, alıcının rehin veren (American Express) nezdindeki yükümlülüğünü ihlal etmesine neden olma riskini üstlenir. 

Yanlış Beyan ve Aracı Kurumların Davranışları 

Kredinin satış şekli konusunda sık sık anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Borçlular, refinansmanın basit olacağı söylendiğini, ancak gerçekte öyle olmadığını, ya da ücret ve masrafların doğru bir şekilde açıklanmadığını, ya da faiz oranlarının belirsiz veya yanıltıcı olduğunu iddia edebilirler.  

Aracılar veya aracı kurumlar söz konusu olduğunda, yanlış beyanlardan kimin sorumlu olduğu konusunda sorular ortaya çıkabilir. Borçlular, kredi verenlerin yanı sıra aracılara karşı da hak talebinde bulunabilirler.  

Değerleme Sorunları 

Kredi aracı kurumları genellikle fon aktarmadan önce gayrimenkul değerlemelerine güvenirler. Bu değerlemeler aşırı iyimser ise, bunun sonucunda zararlar ortaya çıkabilir. Bu durumda anlaşmazlıklar yaşanabilir: 

• Kredi verenler, ihmal nedeniyle değerleme uzmanlarına karşı dava açabilirler. 
• Kredi alanlar, kredi sözleşmesini imzalarken abartılı bir değerlemeyi esas aldıklarını ileri sürebilirler. 

Bu tür uyuşmazlıklar genellikle uzman görüşü gerektirir ve kısa sürede karmaşık bir hal alabilir.  

Dikkate Alınması Gereken Hukuki İlkeler 

• Gecikme faiz oranları: Gecikme faizi hükmünün uygulanamaz bir ceza niteliğinde olup olmadığına ilişkin hukuk ilkeleri bağlamında, Yüksek Mahkeme, Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67 davasında üç aşamalı bir testi onaylamıştır: 

Bir tazminat bedeli hükmü, aşağıdaki koşulların sağlanması halinde uygulanamaz bir ceza niteliği taşımaz: (1) Sözleşmenin ihlaliyle tetiklenen ikincil bir yükümlülük olması (bu, temel bir şarttır); (2) madde, masum tarafın birincil yükümlülüğün ifasında sahip olduğu meşru menfaati desteklemektedir; (3) ve madde, zorbalık niteliğinde, aşırı veya haksız değildir.  

• Gecikme faizi, ödeme gecikmesi başladığı andan itibaren işlemeye başlar: Gecikme faizi işlemeye başladığında, borçlar hızla artabilir. 
• Alıcıların yükümlülükleri sınırlı olmakla birlikte gerçektir: İyi niyetle hareket etmeleri ve uygun piyasa değerini elde etmeleri gerekir, ancak ’mükemmel alıcıyı“ beklemek zorunda değildirler.  
• Haksız ilişki, etkili bir araçtır: Düzenlemeye tabi kredilerde, mahkemeler ilişkinin haksız olduğu durumlarda müdahale etme konusunda geniş yetkilerle donatılmıştır.  

Bu hükümlerin işleyişi, Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 davasında Lord Leggatt JSC’nin konuşmasının [12]-[29] numaralı paragraflarında son derece açıklayıcı bir şekilde özetlenmiştir. Özetle: 

(1) Mahkeme, sözleşmeden doğan ilişkinin (sözleşmenin kendisinin değil) haksız olup olmadığını tespit etmelidir.  

(2) Mesele, ilişki sona ermiş olsa bile (ki bu davada sona ermemiştir), kararın verildiği anda ilişkinin haksız olup olmadığıdır.  

(3) Odak noktası, ilişkinin yukarıdaki 148. paragrafta belirttiğim 140A. maddede sayılan üç husustan bir veya daha fazlası nedeniyle haksız olup olmadığı olmalıdır. Bunlar, haksızlığın son derece geniş kapsamlı olası nedenleridir ve mahkemenin, ilişkinin borçlu için haksız olup olmadığına karar verirken dikkate alabileceği hususlara ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur; tek şart, mahkemenin bunları ilgili bulmasıdır.  

(4) Mahkeme, ilişkinin tüm geçmişini dikkate almalıdır; bu değerlendirme, yalnızca kredi sözleşmesinin imzalanma tarihine kadar değil, aynı zamanda bu sözleşmenin veya ilgili herhangi bir sözleşmenin imzalanmasından önceki alacaklının ilgili her türlü eylemini veya ihmali de kapsamalıdır.  

(5) Mahkeme, haksız bir ilişkinin varlığının tespit edilmesi durumunda, varsa hangi kararın verileceğine ilişkin olarak çok geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Amaç, mahkemenin tespit ettiği haksızlığın nedenlerini ortadan kaldırmak ve bu haksızlığın borçluya verdiği maddi zararı telafi etmek, böylece ilişkinin bir bütün olarak artık haksız olarak değerlendirilmemesini sağlamaktır. 

Kredi Alanların Yapması Gerekenler 

• Erken harekete geçin: Geri ödeme zor görünüyorsa veya planlanan çıkışta sorunlar varsa, temerrüde düşmeden önce kredi verenle iletişime geçin. Sessizlik genellikle icra sürecini hızlandırır. 
• Kredi koşullarını inceleyin: Faiz, ücretler ve icra haklarına ilişkin hükümleri kontrol edin.  
• Kanıtları saklayın: Bir emlak komisyoncusu veya kredi veren tarafından verilen sözler varsa, bunları kayıt altına alın.  
• Danışın: Bazı krediler yasal düzenlemelere tabi olabilir ve bu da ek koruma imkânları sunabilir. Şartlara itiraz etmeden veya icra işlemlerine karşı çıkmadan önce hukuki danışmanlık almak hayati önem taşır.  
• Müzakereyi göz önünde bulundurun: Faizler artarken dava açmak yerine, revize edilmiş şartlar üzerinde anlaşmaya varmak daha gerçekçi bir seçenek olabilir.  

Kredi Verenlerin Yapması Gerekenler 

• Şeffaf olun: Tüm ücretleri, faiz oranlarını ve icra haklarını baştan net bir şekilde belirtin. 
• Kayıt tutun: Borçluya ne söylendiğine ve borçlunun hangi bilgileri sağladığına dair yazılı kayıtlar tutun.  
• Dikkatli bir şekilde uygulayın: çok hızlı ya da çok sert hareket etmek, borçlulara haksızlık iddiasında bulunma fırsatı verebilir.  
• Güvenilir alıcılarla çalışın: icra ve satış değerlerine yönelik sorunları en aza indirmek için. 
• Erken aşamada hukuki danışmanlık alın: özellikle birden fazla menkul kıymet, kişisel kefalet veya çapraz temerrüt durumlarının söz konusu olduğu durumlarda.  

Sıkça Sorulan Sorular 

Köprü kredileri her zaman düzenlemeye tabi midir? 

Hayır. Birçoğu düzenlemeye tabi değildir; özellikle de borçlu bir şirketse veya kredi ticari amaçlıysa. Ancak bazı tüketici kredileri, Finansal Davranış Otoritesi (FCA) yetkisi altında, esas olarak 2000 tarihli Finansal Hizmetler ve Piyasalar Yasası (Düzenlenmiş Faaliyetler) 2001 Kararnamesi ve Tüketici Kredisi Yasası uyarınca düzenlenmektedir.  

Gecikme faizi itiraz edilebilir mi? 

Evet, bazı durumlarda. Mahkemeler, belirli koşullarda cezai nitelikteki veya haksız olan hükümleri geçersiz kılabilir. 

Alıcıların satış yapması engellenebilir mi? 

Bazen. Borçlular, atamaları veya satışları itiraz etmek için mahkemeye başvurabilirler; ancak atamanın başarıyla itiraz edilip edilemeyeceği, her bir vakanın kendine özgü koşullarına bağlıdır.  

Alıcılar mümkün olan en yüksek satış fiyatını elde etmek zorunda mı? 

Hayır, ancak iyi niyetle hareket etmeleri ve uygun piyasa değerini elde etmek için makul önlemleri almaları gerekir. 

Borçlu, icra işlemlerini erteleyebilir mi? 

Bazı durumlarda, borçlular haksız şartlara veya icra işlemlerine itiraz etmek için mahkemeye başvurabilirler. Ancak köprü kredilerinde süreler kısıtlı olduğundan, acilen danışmanlık alınması gerekir.  

 Mülk, kira bedelinden daha düşük bir fiyata satılırsa ne olur? 

Borçlu, şartlar müzakere yoluyla veya mahkeme kararıyla değiştirilmedikçe, genellikle eksik kalan tutarın yanı sıra masraflar ve faizden de sorumludur. 

Sonuç 

Köprü kredileri gerçek bir ticari amaca hizmet eder, ancak affedici olmayan ürünlerdir. Borçlular için temerrüt, hızla büyük borç yüküne dönüşebilir. Kredi verenler için ise agresif tahsilat, dava risklerini beraberinde getirir.  

Bu alandaki ihtilaflar genellikle kredi sözleşmesinin ince ayrıntılarına, kredi verenin veya alacaklıların davranışlarına ve kredinin düzenlemelere tabi olup olmadığına bağlıdır. Her iki taraf da konumlarını korumak için net ve erken bir danışmanlığa ihtiyaç duyar.  

Ronald Fletcher Baker olarak, icra işlemleri ve haksız şartlarla ilgili davalar da dahil olmak üzere, köprü kredileriyle ilgili uyuşmazlıklarda hem borçluların hem de alacaklıların avukatlığını üstlendik. Köprü kredisiyle ilgili bir uyuşmazlıkla karşı karşıya iseniz, Gayrimenkul Davaları ekibimiz size yardımcı olmaya hazırdır. 

Mülkiyet Dava Konuları: Bize Ulaşın 

Ben Lewis, RFB’nin dava departmanında avukat olarak görev yapmaktadır ve David Burns ise dava departmanının kıdemli ortağıdır. 

Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis ile e-posta yoluyla iletişime geçin B.Lewis@rfblegal.co.uk ya da 0203 947 8892 numaralı telefondan veya David Burns'e D.Burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefondan.