Köprü Kredilerindeki Ödeme Gecikmeleri ve Düzenleyici Hususlar (FSMA ve CCA) 

Geçiş kredileri, Birleşik Krallık finans sektöründe kendine özgü bir yere sahiptir: Bu krediler, genellikle gayrimenkul işlemlerinde geçici bir finansman açığını “kapatmak” üzere tasarlanmış, kısa vadeli, yüksek faizli ve teminat temelli kredi ürünleridir. Hızlı ve esnek olmaları, bu kredileri müzayede alımları, zincir kırılmaları, yenileme projeleri ve yatırım amaçlı satın alımlar için cazip kılmaktadır. Ancak, bu kredileri kullanışlı kılan özellikler aynı zamanda yüksek riskli olmalarına da neden olur. Borçlular ödeme yapamadığında, icra işlemleri genellikle hızlıdır ve teminat (genellikle gayrimenkul) etrafında son derece yapılandırılmıştır.

Birleşik Krallık’ta köprü kredilerindeki temerrütleri anlamanın en büyük zorluklarından biri, bu kredilerin tek bir düzenleme çerçevesine tam olarak uymamasıdır. Yapısına ve amacına bağlı olarak, bir köprü kredisi şu düzenlemelere tabi olabilir: FSMA 2000, şu mevzuat kapsamında düzenlenmiştir: 1974 Tüketici Kredisi Kanunu (CCA), ya da tamamen denetimsiz.

Hız öncelikli hedef olduğu için, köprü krediler genellikle geleneksel ipotek kredilerinden daha pahalıdır ve net, uygulanabilir bir çıkış stratejisi gerektirir.

Çıkış stratejisi —borçlunun krediyi geri ödemeyi planladığı yöntem— her türlü köprü kredisinin odak noktasıdır. Yaygın çıkış stratejileri arasında teminat olarak gösterilen gayrimenkulün satışı veya köprü kredisinin uzun vadeli bir ipotek kredisiyle yeniden finanse edilmesi yer alır. Bu strateji başarısız olursa veya gecikirse, borçlu temerrüde düşer. Köprü finansmanının affedici olmayan, kısa vadeli doğası göz önüne alındığında, temerrütler hızla artabilir. Borçlular artan finansal baskı ile karşı karşıya kalırken, kredi verenler teminatlarını uygulamak için katı yasal ve düzenleyici bir ortamda yolunu bulmak zorundadır.

Geçiş Kredisi Ödeme Gecikmelerinin Anlaşılması

Temerrüdün düzenleyici sonuçlarını tam olarak kavrayabilmek için, öncelikle köprü finansmanı bağlamında temerrüdün neyi kapsadığını anlamak gerekir. Aylık ödemenin yapılmaması bariz bir tetikleyici olsa da, “temerrüt” ödeme yapılmaması durumunun çok ötesine uzanan geniş bir terimdir. Temerrüdü oluşturan kesin koşullar, kredi sözleşmesi ve teminat belgelerinde belirtilmiştir.

Yaygın temerrüt durumları şunlardır:

• Süre Sonu: Geçici kredinin kararlaştırılan vade tarihine kadar toplam kredi bakiyesinin geri ödenmemesi, temerrüdün en yaygın nedenidir.
• Teknik İhlaller: Kredi verenin önceden onayı alınmadan yapısal yenileme çalışmaları yapmak veya gayrimenkulün kullanım amacında ya da işgal durumunda izinsiz değişiklikler yapmak gibi belirli kredi şartlarını ihlal etmek.
• İflas Durumları: Borçlunun iflas, tasfiye veya Bireysel Gönüllü Anlaşma (IVA) sürecine girmesi.
• Çapraz temerrütler: Borçlunun sahip olduğu başka bir kredi veya mali yükümlülüğün ödenmemesi ve bunun borçlunun mali durumunu olumsuz etkilemesi.
• Yanlış beyan: Başvuru sürecinde borçlunun yanlış veya yanıltıcı bilgi verdiğinin ortaya çıkması.

Anlık Sonuçlar

Bir temerrüt durumu ortaya çıktığında, kredi verenler ticari çıkarlarını korumak için genellikle hızlı hareket ederler ve bu da çoğu zaman borçlunun borcunun hızla artmasına neden olur.

• Vade Geçikme Faiz Oranları: Ödeme gecikmesi durumunda, kredi verenler genellikle çok daha yüksek bir faiz oranı uygular. Kredi verenler bazen bu faizi bileşik olarak hesaplar ve bu da borcun kısa sürede katlanarak artmasına neden olur.
• Varsayılan Ücretler: Kredi verenler genellikle kredinin tahsilatıyla ilgili idari masraflar, hukuki masraflar ve icra memurunun ücretlerini tahsil ederler.
• Yaptırım Önlemi: Kredi veren, gayrimenkulün mülkiyetini devralmak, mahkeme işlemleri başlatmak ya da borcu tahsil etmek amacıyla varlığın kontrolünü ele geçirip satması için bir Sabit Yükümlülük Tasfiye Memuru atayabilir.

Yasal Çerçeve: FSMA ve CCA

Birleşik Krallık’taki köprü finansmanı sektörü, tek ve genel bir düzenleme çerçevesine tabi değildir. Bunun yerine, düzenleme iki ana rejime ayrılmıştır: Finansal Davranış Otoritesi (FCA) tarafından denetlenen kredilerFCA) FSMA kapsamında ve CCA tarafından düzenlenen krediler. Bir kredinin düzenleyici statüsü, özellikle temerrüt durumunda borçlunun yararlandığı yasal korumanın düzeyini belirler.

Düzenlemeye Tabi Köprü Kredileri (FSMA)

altında 2000 tarihli Finansal Hizmetler ve Piyasalar Kanunu (Düzenlemeye Tabi Faaliyetler Yönetmeliği) 2001 (‘RAO’), bir köprü kredisi belirli kriterleri karşılıyorsa “düzenlemeye tabi ipotek sözleşmesi” olarak kabul edilir. Genel olarak bu durum, kredinin bir bireye veya bir mütevelliye verildiği ve teminat olarak gösterilen gayrimenkulün halihazırda borçlu veya birinci derece bir aile üyesi tarafından kullanıldığı ya da kullanılmasının planlandığı durumlarda geçerlidir.

FCA, tüketicilerin kapsamlı bir şekilde korunmasını sağlamak amacıyla bu düzenlemeye tabi köprü kredilerini denetlemektedir. Temel düzenleme gereklilikleri şunlardır:

• Uygun Fiyatlılık Değerlendirmeleri: Kredi verenler, krediyi vermeden önce kapsamlı bir gelir doğrulaması ve ödeme gücü değerlendirmesi yapmakla yasal olarak yükümlüdür.
• FCA İşletmeler İçin İlkeler: Kredi verenler, müşterilere adil davranmalı ve onların çıkarlarını gerektiği gibi gözetmelidir.
• İpotek ve Konut Finansmanı: İşletme Kuralları El Kitabı (MCOB): Kredi verenler, bilgilendirme, sözleşme öncesi örnek hesaplamalar ve gecikmiş ödemelerin ele alınmasına ilişkin katı kurallara uymak zorundadır.

Düzenlemeye tabi bir köprü kredisinde temerrüt meydana geldiğinde, kredi veren kurum, FCA’nın ödemelerin ertelenmesi ve mali zorluk yaşayan müşterilere adil davranılmasına ilişkin katı kurallara uymak zorundadır. Haciz işlemi ancak son çare olarak uygulanabilir ve kredi veren kurumlar, alternatif geri ödeme düzenlemeleri bulmak için borçlularla proaktif bir şekilde işbirliği yapmalıdır.

Tüketici Kredisi Kanunu (CCA) Kapsamındaki Krediler

1974 Tüketici Kredisi Kanunu (CCA), genel hatlarıyla, düzenlemeye tabi ipotek sözleşmesi tanımının dışında kalan, daha küçük ölçekli, teminatsız veya ikinci derece teminatlı geçici kredilere uygulanır; bu durum genellikle kredinin tamamen veya ağırlıklı olarak ticari amaçlarla kullanılmaması halinde geçerlidir. CCA, borçlulara yasal haklar sağlar; bu haklar arasında, kredi verenlerin krediyi tahsil ederken veya temerrüt ücretleri uygularken uymaları gereken belirli prosedürler de yer alır.

Tarihsel olarak, tüzel kişiliklere (örneğin, Limited Şirketler veya Özel Amaçlı Araçlar) verilen köprü kredileri büyük ölçüde düzenlemeye tabi değildi. Ancak bu sınır giderek bulanıklaşmaktadır; bazı kredi verenler, krediyi düzenlemeye tabi olmayan bir kategori olarak sınıflandırmak ve CCA veya FSMA kısıtlamalarından kaçınmak amacıyla borçlulardan şirket kurmalarını talep etmeye çalışmaktadır. Bununla birlikte, kredi özünde tüketici kredisi olarak değerlendirilirse, mahkemeler şirket perdesinin ötesine bakabilir ve CCA'nın düzenleyici korumaları yine de geçerli olabilir.

Kredi Verenler İçin Yasal Hususlar: Genel Yasak

Birleşik Krallık’ta faaliyet gösteren tüm kredi kuruluşları için hayati önem taşıyan bir düzenleme hususu, 2000 tarihli FSMA'nın 19. maddesi. Bu yasak, yetkili veya muaf bir kişi olmadıkça hiç kimsenin Birleşik Krallık’ta “düzenlemeye tabi faaliyet” yürütemeyeceğini belirtmektedir.

Düzenlemeye tabi bir ipotek sözleşmesi yapmak, düzenlemeye tabi bir faaliyettir. Yetkisiz bir kredi verenin, FSMA kapsamında düzenlemeye tabi olması gereken bir kredi vermesi durumunda, sonuçları ağır olur:

• Yürürlükten kaldırılabilirlik: Altında 2000 tarihli FSMA’nın 26A. maddesi, kredi sözleşmesi, borçlu karşısında tamamen uygulanamaz hale gelebilir. Kredi veren, anapara veya faizi geri alma hakkını kaybedebilir.
• Geri Ödeme Talimatları: Mahkeme, kredi verenin borçluya tazminat ödemesine hükmedebilir; bu durumda, daha önce ödenmiş olan tüm faiz ve anapara ödemelerinin iadesi talep edilebilir.
• Cezaî Sorumluluk: Genel Yasağın ihlali, sınırsız para cezası veya hapis cezası ile cezalandırılabilen bir suçtur.

İşletmeler ve Tüketiciler İçin Muafiyet

Sıkça tartışma konusu olan bir husus, köprü kredisinin “ticari amaçlarla” alınıp alınmadığıdır; bu durum genellikle kredinin CCA düzenlemelerinden muaf tutulmasına yol açar. Düzenlenmiş Faaliyetler Kararnamesi’nin 60C(5) maddesi borçlu bu yönde bir beyanda bulunursa, kredinin ticari amaçlı olduğu varsayılır.

Ancak, şu şartlar altında 60C. maddenin 6. fıkrası, eğer kredi veren, kredinin tamamen veya ağırlıklı olarak ticari amaçlarla kullanılmadığını biliyorduysa ya da bu konuda makul bir şüpheye sahipse, bu beyan geçersiz sayılabilir. Temerrüt durumunda, borçlular genellikle kredinin aslında tüketici amaçlı olduğunu (örneğin, kişisel borcun finanse edilmesi veya konut satın alınması) ve kredi verenin uygun düzenleyici kontrolleri yapmadığını öne sürerek, ticari amaç beyanlarının geçerliliğine itiraz ederler.

Gecikme Faizi, Ücretler ve Haksız İlişkiler (CCA)

Geçici kredilerde temerrüt durumlarının en çok dava konusu olan hususlardan biri, temerrüt faizi ve ceza ücretlerinin uygulanmasıdır. Geçici kredilerin kısa vadeli olması ve yüksek riskler taşıması nedeniyle, kredi verenler genellikle sözleşmelerine yüksek temerrüt oranları ve ücretleri dahil ederler. Ancak borçlular, bu oranların hukuken uygulanabilir olup olmadığını sorgulamaktadır.

Ceza Kanunu

[...]'dan alınan dönüm noktası niteliğindeki test uyarınca Makdessi, bir hüküm, sözleşmeyi ihlal eden tarafa, herhangi bir meşru menfaat asıl yükümlülüğün ifasında masum tarafın. 

Köprü kredisi piyasasında, kredi verenler genellikle yüksek temerrüt faiz oranlarını (örneğin, aylık (3%) ile (4%) arası), sermayenin tahsili gecikmiş kredide bağlanma riskini telafi ettiklerini öne sürerek gerekçelendirirler.

Mahkemeler, cezai nitelikte sayılacak “kesin” bir yüzde oranı belirlememiştir; bunun yerine, söz konusu oranın ticari bağlamda “aşırı” veya “vicdansız” olup olmadığına bağlıdır. Faiz artışları haklı gerekçelere dayanabilirken, orantısız bir zarara yol açan aşırı oranlar, uygulanamaz bir ceza olarak değerlendirilebilir.

• Borçluların Dikkate Alması Gereken Faktörler:
  Bir köprü kredisi veya temerrüt oranına itiraz edilirken, odak noktası, karşılık ayrılmasının “ceza hukuku” niteliğinde herhangi bir şeyle hiç orantılı olmayan meşru menfaat masum tarafın aleyhine —yani asıl amacı, borç verenin meşru menfaatini korumaktan ziyade borçluyu cezalandırmaktır. Dikkate alınması gereken bazı hususlar şunlardır:
  • İspat Yükü: Faiz oranının kredi verenin menfaatine “hiç orantılı olmadığını” ispatlama yükümlülüğü borçluya aittir. Kredi verenin, seçtiği belirli faiz oranı için mutlaka matematiksel bir gerekçe sunması gerekmez.
  • Yasal Sınıflandırma Hatası: Eğer bir kredi veren, bir krediyi yanlışlıkla “düzenlemeye tabi olmayan” olarak sınıflandırmışsa (örneğin, borçlu gayrimenkulde ikamet etmeyi amaçlarken “ticari amaçlı” beyanı imzalanmışsa), borçlu, 2000 Yılı Finansal Hizmetler ve Piyasalar Kanunu (FSMA) ve FCA El Kitabı, bu da ceza kuralından bağımsız olarak faiz koşullarını “haksız” hale getirebilir.
  • “Birincil Yükümlülük” Tuzağı: Daha yüksek oran, bir “ihlal dışı” durumun gerçekleşmesi halinde devreye girecek şekilde düzenlenmişse, kredi verenler bunun birincil bir yükümlülük olduğunu (ceza niteliğinde olmadığını) ileri sürebilir. Ancak mahkemeler, içerik, biçimden önemlidir bunun geç ödeme için fiilen bir ceza olup olmadığını görmek için. 
• Kurtarma Sermayesi Üzerindeki Engelleme: Borçlunun, kredisini geri ödeyerek mülkünü geri alma konusunda adil bir hakkı vardır. Geri ödemeyi “makul olmayan bir şekilde zorlaştıran” veya bu hakkın önünde bir “engelleme” teşkil eden her türlü şart —örneğin, aşırı yüksek çıkış ücretleri veya aşırı ağır geri ödeme koşulları gibi— potansiyel olarak uygulanamaz olduğu gerekçesiyle itiraz edilebilir.
• Haksız Etki veya Zorlama: Borçlu, hukuka aykırı koşullar altında veya bağımsız hukuki danışmanlık almadan kredi almaya zorlanmışsa, sözleşme (veya buna ilişkin kişisel kefaletler) geçersiz sayılabilir.
• Mesleki İhmal: Bazı durumlarda, ihtilaf ilgili uzmanlara atfedilebilir. Örneğin, bir avukat yüksek gecikme faizi veya “teknik” temerrüt riskleri konusunda uygun şekilde danışmanlık yapmamışsa, borçlu, zararlarını telafi etmek amacıyla mesleki ihmal gerekçesiyle tazminat talebinde bulunabilir.

Bir uyuşmazlık durumunda köprü kredilerin icra edilebilirliğine itiraz edilirken, “ceza kuralı”nın ötesinde çeşitli hukuki ve düzenleyici argümanlar göz önünde bulundurulabilir; ancak mümkün olduğunca erken bir aşamada hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Tüketici Kredisi Kanunu Kapsamında Haksız İlişkiler

Altında 1974 tarihli CCA'nın 140A maddesi, mahkemeler aşırı toplam kredi maliyetleri, kredi verenin suistimali veya baskıcı icra gibi faktörler nedeniyle haksız görülen sözleşmeleri inceleyebilir. Haksız bir durum tespit edilirse, 140B maddesi mahkemelere sözleşmeyi yeniden düzenleme, faiz oranlarını düşürme veya yapılan ödemelerin iadesini emretme yetkisi vermektedir.

Ronald Fletcher Baker LLP'nin Kıdemli Dava Ortağı David Burns, köprü kredilerindeki temerrütler ve uyuşmazlıklarla ilgili konularda geniş deneyime sahiptir./ Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile D.Burns@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 0207 467 5751 numaralı telefondan iletişime geçin.