Aşağıdakiler kapsamında tebliğ edilen bir bildirim 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümü is a crucial legal instrument for landlords. It is a formal notice issued to a tenant, notifying them of a breach of the lease and requesting them to remedy the breach within a specified period.
Çoğu durumda, bir ev sahibinin sözleşmenin ihlali nedeniyle bir mülke yeniden girme hakkı, kiracıya geçerli bir Bölüm 146 Bildirimi tebliğ edilmedikçe ve tebliğ edilene kadar barışçıl yeniden giriş veya yasal işlemlerle uygulanamaz.
Section 146 of the Law of Property Act 1925 sets out the restrictions on a ticari landlord’s right to re-enter for breach of a covenant. This article explores some of the key requirements that commercial landlords must meet before pursuing the forfeiture of a lease.
Yeniden giriş
A landlord can forfeit a ti̇cari̇ ki̇ralama either by peaceable re-entry to the property or by issuing forfeiture proceedings against the tenant. Forfeiture represents a final and positive act that the landlord cannot retract, by which the landlord demonstrates its intention to forfeit the lease.
Forfeiture veya yeniden giriş, ev sahibinin aşağıdaki durumlarda kira sözleşmesini belirleme hakkıdır:
- Kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerinden herhangi birini ihlal ettiği durumlarda.
- On the occurrence of specific events outlined in the lease, such as the tenant’s iflas.
Forfeiture by peaceable re-entry will terminate the lease, subject to any claim for relief by the tenant or any third party with an interest in the tenancy.
Ev sahibinin, kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi nedeniyle mülke yeniden girme hakkına sahip olması için, yeniden girme ve kira sözleşmesini kaybetme hakkının kira sözleşmesinde açıkça saklı tutulması gerekir. Kira sözleşmesindeki bir koşulun ihlal edilmesi halinde, ev sahibinin yine de mülke yeniden girme hakkı olabilir.
Ticari ev sahiplerinin, ticari bir kira sözleşmesinin feshinin, 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümü tarafından getirilenler de dahil olmak üzere çeşitli usul kısıtlamalarına tabi olduğunu bilmeleri önemlidir. Yeniden girme hakkı doğduğunda, ev sahibi bu hakkın kullanılmasını düzenleyen yasal ve genel hukuk kurallarına uymalıdır.
Bölüm 146 Bildirimi Ne Zaman Gereklidir?
Birçok durumda, ev sahibinin sözleşmenin ihlali nedeniyle el koyma hakkı, kiracıya geçerli bir Bölüm 146 bildirimi tebliğ edilmedikçe ve tebliğ edilmedikçe, barışçıl yeniden giriş veya yasal işlemler yoluyla uygulanamaz.
Örneğin, geçerli bir Bölüm 146 Bildiriminin tebliğ edilmesi, kiracının onarım yükümlülüğünün ihlali nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi için bir ön koşuldur. Ancak, ev sahibinin kiranın ödenmemesi nedeniyle kira sözleşmesini feshetmek istediği durumlarda Bölüm 146 Bildirimi gerekli değildir.
Ticari bir kiralamanın ev sahibinin, geçerli bir Bölüm 146 Bildiriminin tebliğ edilmesinin elden çıkarma için bir ön koşul olduğu durumları anlaması ve böyle bir durumda ev sahibinin Bölüm 146 bildiriminin geçerli ve düzgün bir şekilde tebliğ edildiğinden emin olması önemlidir.
İhlalin Belirlenmesi
1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. Bölümü, bildirimin aşağıdaki şartları taşımasını gerektirmektedir:
- Sözleşme ihlalini açıkça tanımlayın.
- İhlal edilen kira süresini tam olarak belirtin.
Bildirimin muğlak veya belirsiz olması halinde, geçersiz ve uygulanamaz olduğu kabul edilebilir.
Bölüm 146 bildiriminin yasal gerekliliklere uygun olmasını sağlamanın önemi şu raporda vurgulanmıştır Akici v LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. Akici davasında Temyiz Mahkemesi, kiracının işlediği ihlali belirtmediği için ev sahibi tarafından tebliğ edilen 146. bölüm bildiriminin geçerli olmadığına karar vermiştir. Bu davada kiracı, ev sahibinin 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu'nun 146. bölümünün teknik gerekliliklerine uymaması nedeniyle ‘şanslı bir kaçış’ yaşamıştır.
Ticari ev sahiplerinin, kira sözleşmesi ihlallerinin açıkça belirtilmesini sağlamak için bildirim taslağını hazırlarken dikkatli olmaları önemlidir.
Kiracıya İhlali Gidermek İçin Makul Bir Fırsat Verilmesi
Bölüm 146 Bildiriminin amacı, kiracıya ihlali düzeltme ve el koymadan kurtulmak için başvuruda bulunma fırsatı vermektir.
Ev sahibi, kiracıya ihlali düzeltmesi için makul bir süre vermelidir. Ev sahibi yeterli süre tanımazsa, bildirim geçersiz sayılabilir. Örneğin, ev sahipleri genellikle düzeltme için makul olmayan kısa bir zaman dilimi belirleme hatasına düşerler, bu da kira sözleşmesinin hukuka aykırı bir şekilde kaybedilmesine yol açabilir.
Bu nedenle, kiracıya ihlali düzeltmesi için verilen sürenin gerçekçi ve makul olmasını sağlamak önemlidir. Makul bir sürenin ne olduğu her vakanın kendine özgü koşullarına bağlı olacaktır.
Bildirimin İlgili Tüm Taraflara Gönderilmesi
Ev sahipleri, Bölüm 146 bildirimini yalnızca bir kiracıya veya kira sözleşmesinde listelenen bir tarafa tebliğ etme, kefiller veya ortak kiracılar gibi diğer sorumlu kişi veya kuruluşları göz ardı etme tuzağına da düşebilir. Kira kontratında birden fazla kiracının veya ortak imzacı olan diğer kişilerin bulunduğu durumlarda, bildirim tüm taraflara tebliğ edilmelidir, aksi takdirde etkisiz hale gelebilir.
Buna göre, ev sahipleri, bildirimin ortak kiracılar, kefiller ve hatta (varsa) ipotek sahipleri de dahil olmak üzere kira sözleşmesine dahil olan tüm ilgili taraflara tebliğ edilmesini sağlamalıdır.
Buna ek olarak, Bölüm 146 bildiriminin etkili ve geçerli bir şekilde tebliğ edilmesini sağlamak çok önemlidir ve ev sahibinin kira sözleşmesindeki tebliğ hükümlerini dikkatlice kontrol etmesi gerekir. Bildirim doğru şekilde tebliğ edilmezse, yasal olarak geçerli olmayabilir. Yaygın hatalar arasında Bölüm 146 bildiriminin posta veya şahsen teslimat yerine e-posta gibi yanlış bir yöntemle tebliğ edilmesi veya bildirimin yanlış adrese tebliğ edilmesi yer almaktadır.
Bölüm 146'nın Yanlış Bağlamda Kullanılması
Ev sahipleri, gerekli olmadığında Bölüm 146 Bildirimi göndermekten kaçınmalıdır. Bölüm 146, özellikle kira sözleşmesindeki bir sözleşme veya koşulun ihlali için geçerlidir; ev sahipleri ile kiracılar arasındaki tüm anlaşmazlıkları kapsamaz.
Örneğin, 146. Bölüm Bildirimi şunlar için kullanılmamalıdır:
- Kiracının davranışlarıyla ilgili kişisel şikayetler.
- Kira şartlarının ihlalini teşkil etmeyen maddi hasarlarla ilgili şikayetler.
Bir Bölüm 146 Bildiriminin uygun olup olmadığı konusunda herhangi bir şüphe varsa, ev sahipleri yasal tavsiye almalıdır.
El Koymanın Uygunsuz Kullanımı
Bir Bölüm 146 bildirimi tebliğ edildikten sonra, bildirimde belirtilen ihlalin giderilmemesi durumunda, ev sahipleri kira sözleşmesinin feshi yoluna gitmeye karar verebilirler.
Ev sahipleri, geçerli bir Bölüm 146 bildiriminin yapılmaması veya ihlalin giderilmesi için yeterli sürenin sağlanmaması gibi usul gerekliliklerine tam olarak uymadıkları takdirde, el koyma işlemlerinin hukuka aykırı kabul edilme riskinin farkında olmalıdır.
Ev sahipleri, kira sözleşmesini yasal olarak feshetmelerini engelleyebilecek herhangi bir durum olup olmadığını göz önünde bulundurmalıdır (örneğin, ev sahibinin kaybetme hakkından feragat etmesi gibi). Sizi makalemize yönlendiriyoruz “Ticari Kiracınız Kira Sözleşmesini İhlal Ederse Ne Yapmalısınız?” bu konuyu daha ayrıntılı olarak tartışmaktadır.
Bazı durumlarda, kiracılar, özellikle ihlalin giderildiği ve kiracının el koymadan kaynaklanan masrafları veya giderleri ödediği durumlarda, yasadışı el koyma için tazminat veya el koymadan kurtulma başvurusunda bulunabilirler.
Sonuç
Bölüm 146 Bildirimi, kira ihlalleriyle uğraşan ev sahipleri için güçlü bir araçtır, ancak hem kira şartlarına hem de 1925 Mülkiyet Yasası'nın 146. Bölümü kapsamındaki yasal gerekliliklere uygunluğu sağlamak için dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır.
Potansiyel tuzaklardan kaçınmak için ev sahipleri şunları yapmalıdır:
- Yasal gereklilikleri anlayın.
- Kiracılara ihlalleri düzeltmeleri için makul bir fırsat verin.
- Prosedürel yükümlülüklere sıkı sıkıya bağlı kalın.
Bölüm 146 Bildirim Avukatları - Bize Ulaşın
Bu konuyla ilgili herhangi bir sorunuz varsa, lütfen İş Ortağı ile iletişime geçin David Burns e-posta ile d.burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 0207 467 5751.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
