İşyeri ve Ticari Mülk Kiralamalarının Yenilenmesi - Ev Sahipleri ve Kiracılar için Rehber

This article explains the procedures involved when either a landlord or tenant wishes to renew a business lease altında Ev Sahibi ve Kiracı Yasası 1954 (LTA 1954). 

Ticari Kiracının Kira Sözleşmesi Dönem Sonunda Sona Erer mi Yoksa Otomatik Olarak Yenilenir mi? 

A tenancy protected by the LTA 1954 does not terminate automatically at the end of the contractual term. 

Subject to certain exceptions, a tenant occupying premises for business purposes has security of tenure. This means the tenancy will continue as long as the tenant remains in occupation until it is lawfully determined in accordance with the LTA 1954. 

A tenant that occupies premises for the purposes of its business with a fixed-term tenancy also has a statutory right to a new lease at the end of the contractual term, provided that LTA 1954 Bölüm II geçerlidir ve kira sözleşmesi, kira güvencesi hükümlerinden çıkarılmamıştır. 

Bir Ticari Kiracının Kira Sözleşmesinin LTA 1954 Kapsamı Dışında Tutulması Ne Anlama Gelir? 

Bölüm LTA 1954'ün 38A(1) maddesi “belirli bir süre için verilecek bir kiracılıkla ilgili olarak ev sahibi ve kiracı olacak kişilerin” aşağıdaki konularda anlaşmalarına izin verir LTA 1954'ün 24 ila 28. bölümleri (kiracılık güvencesi hükümleri) bu kiracılıkla ilgili olarak hariç tutulacaktır, ancak önerilen kiracılığın belirli bir yıl için olması ve doğru prosedürün izlenmesi gerektiği unutulmamalıdır. 

Taşeronlaşmanın etkisi şudur: 

• The tenant has no right to remain in the özellik after the lease expires. 

• Kiracı, ev sahibi yeni bir kira kontratı teklif etmediği sürece kira kontratının sonunda mülkü boşaltmalıdır. 

• Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda mülkü terk ettiğinde tazminat alma hakkına sahip değildir. 

• Kiracının, ev sahibinin yeni bir kira kontratı önermesi halinde, mahkemeden kira bedelini ya da şartlarını belirlemesini talep etme hakkı yoktur. 

Ticari Kira Sözleşmesini Yenileme Süreci Nedir? 

It is open to the landlord and tenant to voluntarily enter into negotiations in an attempt to reach agreement on the terms of a renewal lease. Whether an agreement can be reached will depend on the approach taken by the parties. If the parties agree all the terms of the new lease, they can grant the renewal lease without requiring a court order. The majority of the lease will usually be negotiated by the parties without resorting to the court.  

Kira sözleşmesinin sona ermesinden çok önce yenileme görüşmelerine başlamak en iyisidir. Bu, kira ve yenileme kiralamasının diğer koşulları üzerinde herhangi bir anlaşmazlığı müzakere etmek için yeterli zaman olmasını sağlayacaktır.   

Müzakereler genellikle şu durumlarda başlar 

• Ev sahibi bir Bölüm 25 bildirimi yeni bir kira kontratının verilmesine karşı olmadıklarını belirtmeleri veya 

• Kiracı bir Bölüm 26 talebi yeni bir kiracı arıyorum. 

Yeni kira sözleşmesinin önerilen şartları Bölüm 25 bildirimine veya Bölüm 26 talebine ekli çizelgede belirtilir. Gönüllü olarak bir anlaşmaya varılamazsa, aşağıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere belirli prosedürler ve son tarihler izlenmelidir. 

Ev Sahibi Ticari Kira Sözleşmesini Nasıl Yeniler? 

A landlord can initiate lease renewal by serving a Bölüm 25 bildirimi kiracı üzerinde. Bildirimin geçerli olabilmesi için 

• Öngörülen biçimde olmalıdır. 

• Yetkili ev sahibi tarafından tebliğ edilmelidir. 

• Kiracıya doğru şekilde hitap edilmelidir. 

• Yasal süre içinde geçerli bir şekilde tebliğ edilmelidir (belirtilen fesih tarihinden en fazla 12 ay ve en az altı ay önce). 

Bildirimdeki fesih tarihi, mevcut kiralamanın sözleşmeye dayalı sona erme tarihinden önce olamaz. 

Geçerli bir Bölüm 25 bildirimi tebliğ edildikten sonra ev sahibi tarafından tek taraflı olarak geri çekilemez veya değiştirilemez. 

Ev sahibinin yenilemeye itiraz etmek istemesi halinde, öngörülen farklı bir form kullanılmalıdır. 

Kiracı Ticari Kira Sözleşmesini Nasıl Yeniler? 

Bir kiracı, yenileme işlemini bir Bölüm 26 talebi ev sahibi üzerinde. Bu talep şu şekilde olmalıdır: 

• Öngörülen biçimde olmalıdır. 

• Yeni kira sözleşmesinin önerilen şartlarını ekteki çizelgede belirtiniz. 

Bölüm 26 talebinin tebliğ edilmesi kiracıyı yeni bir kira sözleşmesi yapmaya zorlamaz, ancak yenileme sürecini başlatır. Kiracı, sözleşme süresi sona ermeden önce veya kiracılık LTA 1954 kapsamında devam ediyorsa sona erdikten sonra bir talepte bulunabilir. 

Bölüm 26 talebi: 

• Ev sahibine, yeni kira sözleşmesinin şartları üzerinde anlaşmaya varılamazsa, taraflardan birinin karar için mahkemeye başvurabileceğini bildirir. 

• Ev sahibinin yeni bir kiracılık için mahkemeye başvurmak istemesi halinde, bunu kiracının talebinde belirtilen başlangıç tarihinden önce yapması gerektiğini belirtir (taraflar aksini kabul etmedikçe). 

• Ev sahibine, yenilemeye itirazın yalnızca aşağıda belirtilen gerekçelerden biri veya daha fazlasıyla yapılabileceğini bildirir LTA 1954 Bölüm 30(1). 

• Ev sahibinin yenilemeye karşı çıkması halinde iki ay içinde karşı bildirimde bulunmasını gerektirir. Bunun yapılmaması, ev sahibinin yeni bir kiracılık vermesi gerektiği anlamına gelir. 

• Yeni kira sözleşmesinin önerilen başlangıç tarihinden bir gün önce mevcut kira sözleşmesini sona erdirir. 

Kiracılığın Yenilenmesi İçin Mahkemeye Ne Zaman Başvuru Yapılmalıdır? 

Taraflar yeni kira sözleşmesinin şartları üzerinde anlaşamazlarsa, her iki taraf da aşağıdaki hükümler uyarınca yeni bir kiracılık emri verilmesi için mahkemeye başvurabilir LTA 1954 Bölüm 24(1). 

Kiracılar, haklarını korumak için yasal süre içinde başvuruda bulunmalıdır. Başvuru süreci, yenilemenin nasıl başlatıldığına bağlıdır: 

• Ev sahibi tarafından başlatılan yenileme - Bölüm 25 bildirimi tebliğ edildikten sonra taraflardan herhangi biri mahkemeye başvurabilir. 

• Kiracı tarafından başlatılan yenileme - Ev sahibi karşı bildirimde bulunana ya da Bölüm 26 talebinin yapılmasının üzerinden iki ay geçene kadar (hangisi daha erken ise) taraflardan hiçbiri başvuruda bulunamaz. 

Most lease renewals are negotiated without court involvement. However, if an agreement is reached, it should be recorded in writing. 

Ev sahibi ve kiracı, son başvuru tarihinden önce yapılması koşuluyla, mahkeme başvuru süresini uzatmak için yazılı olarak da anlaşabilirler. 

Son tarih yaklaşıyorsa ve bağlayıcı bir kira sözleşmesi veya kira sözleşmesi anlaşmasına varılmamışsa, kiracı yeni bir kira sözleşmesi için yasal hakkını korumak üzere mahkemeye başvurmalıdır. 

Taraflar Anlaşamazsa Mahkeme Kira Şartlarına Nasıl Karar Verir? 

If the parties fail to agree on renewal terms, the court will determine the lease’s provisions based on the evidence presented. The court’s decision will cover: 

• Kiralık 

• Kira süresi 

• Ev sahibinin yeniden geliştirme mola hükümleri 

• Kiracı ara verme hükümleri 

• İzin verilen kullanım 

• Pandemic rent suspension clauses 

• Service charges 

• Alienation and authorised guarantee agreements 

• Kefiller 

• Kira depozitoları 

İşyeri Kiralama ve Ticari Mülk Kiralama Avukatları - Bize Ulaşın 

If you have any queries regarding a business or ti̇cari̇ mülk lease renewal, please contact Ortak David Burns adresine e-posta göndererek D.Burns@rfblegal.co.uk veya telefonla 0207 467 5751.