Kirasını Ödemeyen Ticari Kiracıyı Tahliye Edebilir misiniz?

Evicting a ticari tenant in the UK for non-payment of rent is a powerful tool which is, depending on the specific circumstances of the case, potentially available to a landlord when the tenant has failed to pay rent.  

For both landlords and tenants in the UK, understanding the legal framework governing forfeiture of the lease is crucial. This article explores the complexities involved in evicting a commercial tenant, the importance of specific lease terms, and the circumstances where it is possible to evict a commercial tenant.  

1. El Koyma Hakkı 

Para Cezası allows a landlord to terminate a lease and re-enter the özellik due to a tenant’s breach. For non-payment of rent, this is generally the fastest route to eviction for a landlord of a ti̇cari̇ mülk. 

İlk olarak, kira sözleşmesinin açık bir elden çıkarma hükmü içerip içermediğini kontrol etmek faydalı olacaktır.  

El Koyma Maddesi 

• Açık Hüküm: The lease must içerir an express ” forfeiture clause / proviso for re-entry.” Without this clause, it is difficult to forfeit the lease for rent arrears unless the breach is so severe it is considered “repudiatory.” 

• Ödemesiz Dönemler: Most leases specify a period (typically 14 or 21 days) that rent must remain unpaid before the right to forfeit arises. 

Bölüm 146'dan Muafiyet 

• Unlike other breaches (such as unauthorised alterations / repairs / breach of user clauses ), kiranın ödenmemesi 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu uyarınca Bölüm 146 Bildirimi yapılmasını gerektirmez. 

• Ev sahibi, aşağıda ele alınan belirli durumlarda, ek süre sona erdiğinde doğrudan kira sözleşmesini feshetme yoluna gidebilir. 

2. Mülkiyetin Geri Alınması Yöntemleri 

There are two distinct ways to exercise the right to forfeit a ti̇cari̇ ki̇ralama: Peaceable Re-entry and Court Proceedings. 

Barışçıl Yeniden Giriş (Kendi Kendine Yardım) 

• Eylem: The landlord (usually via a certificated bailiff) physically enters the premises and changes the locks. 

• Zamanlama: This commonly occurs in early hours of morning when the premises are unoccupied to avoid issues around breaching the Criminal Law Act 1977, which prohibits the use or threat of violence to secure entry. 

• Etki: Kira sözleşmesi, kilitler değiştirildiği anda sona erer. 

Zilyetlik İşlemleri (Mahkeme Yolu) 

• Süreç: Ev sahibi, Bölge Mahkemesinde veya Yüksek Mahkemede mülkiyet davası açar. 

• Gereklilik: This is often the preferred route if there is any risk of physical confrontation or if the property is mixed-use (containing a konut element). 

• Fesih: Mahkeme kiracıya zilyetlik talebini tebliğ ettiğinde kira sözleşmesi resmen feshedilmiş sayılır. 

3. Feragat Doktrini 

A significant  risk to a landlord where a tenant has failed to pay rent is “waiving” the right to forfeit. This occurs if the landlord, with knowledge of the breach, performs an act that acknowledges the continued existence of the lease after the right to forfeit has arisen. Examples of waiver could include: 

• Kira Talepleri: Gelecekteki kira için bir fatura göndermek bir feragattir. 

• Kira Kabulü: Accepting even a partial payment of arrears or future rent is a waiver. 

• İletişim: Ev sahibinin veya temsilcisinin kira sözleşmesini devam ediyormuş gibi gösteren herhangi bir eylemi (örneğin, onarımları görüşmek veya onay vermek) herhangi bir hak kaybını hukuka aykırı hale getirebilir  

• Lapse: Bir feragat gerçekleştiğinde, ev sahibi, feragat eden kişinin sonraki tekrar hükmen mağlubiyet girişiminde bulunabilmeleri için kira süresinin kaçırılmış olması gerekir. 

4. Para Cezasından Kurtulma 

Even after a landlord has successfully re-entered or issued proceedings, the tenant has a statutory right to apply for “Relief from Forfeiture.” 

Mahkeme Takdiri 

• Borçların Ödenmesi: If the tenant pays all outstanding rent, interest, and the landlord’s legal costs, the court will almost always grant relief. 

• Statüko: Rahatlatma, kira sözleşmesini, elden çıkarma hiç olmamış gibi geri getirir. 

• Zaman Sınırları: Barışçıl yeniden giriş için, kiracının genellikle tahliye başvurusunda bulunmak için altı ayı vardır (ancak bazı durumlarda kiracılar 6 aydan daha uzun bir süre geçtikten sonra tahliye alabilmişlerdir.  

• Mahkeme İşlemleri için: If the landlord succeeds in court, the tenant should usually apply for relief before the possession order is executed. Once the landlord takes possession under a court warrant, the tenant’s right to seek relief is significantly curtailed. 

5. Prosedürel İnceleme 

Ticari kira sözleşmesinin feshinin / tahliyenin hukuka uygun olmasını sağlamak için aşağıdaki teknik hususlara uyulmalıdır: 

Not: Forfeiture is an “all or nothing” remedy. By terminating the lease, you lose the right to future rent and may become liable for business rates while the unit is vacant. 

Teknik Hususlar ve Karma Kullanımlı Mülkler 

“Kira ”nın Tanımı” 

Landlords must ensure that the debt they are forfeiting for is legally classified as “rent.” While basic rent is obvious, other charges like service charges, insurance premiums, and utilities must be “reserved as rent” in the lease. If they are not, the landlord must serve a Section 146 Notice before forfeiting for those specific debts. 

Karma Kullanım Tehlikesi 

The Protection from Eviction Act 1977 applies if any part of the premises is “occupied as a dwelling.” If a commercial tenant lives in a flat above their shop under the same lease, a landlord yapamaz barışçıl yeniden girişi kullanabilir. Bunu yapmak cezai bir suçtur. Bu durumlarda mahkeme kararı tek yasal yoldur. 

Menkuller ve Terk Edilmiş Mallar 

Bir ev sahibi mülkünü kaybettiğinde, kiracının stokları ve ekipmanları içeride kalır. Ev sahibi “gönülsüz kefil” haline gelir. Kiracıya, satılmadan veya elden çıkarılmadan önce mallarını alması için makul bir fırsat vererek 1977 tarihli Haksız Fiil (Mallara Müdahale) Yasasına uymalıdır. Bunun yapılmaması, malların dönüştürülmesi için ikincil bir yasal talebe yol açabilir. 

Ev Sahipleri için Özet Kontrol Listesi 

Gecikmiş kira borçları için yasal olarak uygun bir tahliye sağlamak için, bir ev sahibi şunları yapmalıdır: 

1. Kira Sözleşmesini Doğrulayın: Bir vazgeçme hükmünün varlığını teyit edin ve ödemesiz sürenin tam olarak ne zaman sona ereceğini hesaplayın. 

2. Hesapları denetleyin: Gecikmiş borçların kesinlikle kira olarak tanımlandığından ve kaybetme hakkı doğduktan sonra hiçbir ödemenin kabul edilmediğinden emin olun. 

3. Doluluğu kontrol edin: Tesisin tamamen ticari olduğunu ve tesiste kimsenin yaşamadığını teyit edin. 

4. Feragati kontrol et: Kira sözleşmesini feshetme hakkından feragat anlamına gelebilecek herhangi bir adım atılmadığını teyit edin. 

5. Talimatları yayınlayın: Engage certificated bailiffs for peaceable re-entry or legal counsel for court proceedings. 

6. Siteyi Güvenli Hale Getirin: Kilitleri değiştirin, sayaç okumalarını yapın ve geride bırakılan malların envanterini fotoğraflayın. 

El koyma güçlü ancak klinik bir araçtır. Mahkemeler bunu “acımasız” bir çare olarak gördüğünden, el koymanın yasal olduğundan emin olmak önemlidir. Herhangi bir sapma, ev sahibinin kiracıya tazminat ödemesi ile sonuçlanabilir. 

David Burns, Senior Davalar Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and non payment of rent. Whether you are seeking to enforce the terms of a lease or obtain advice about issues around complying with the terms of a lease we have the experience to assist. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751.