Bu 2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu (LFRA 2024) yasası, İngiltere ve Galler’deki kira mülkiyetini dönüştürme vaadiyle yürürlüğe girdi. On yıllardır bu sistem, karmaşıklığı, dengesizliği ve maliyeti nedeniyle eleştiriliyordu. Parlamento, evlilik değerini ortadan kaldırarak, arazi kirasının işlenmesine bir sınır getirerek ve maliyet yüklerini azaltarak, kira sözleşmelerinin uzatılmasını ve mülkiyet hakkının kazanılmasını daha uygun maliyetli ve erişilebilir hale getirmeyi amaçladı.
Oysa, sadece bir yıl sonra, yasanın en önemli reformları Yüksek Mahkeme’de ciddi bir engelle karşı karşıya kaldı. Temmuz 2025’te, altı büyük arazi sahibi ve hayır kurumu, hukuki inceleme davası açtı. Davanın sonucu, kira reformunun temel unsurlarının yürürlüğe girecekleri anda aynen kalacak mı, yoksa kısıtlanacak mı olduğunu belirleyecek.
Kira Sözleşmesi Reformu Neden Gerekiyordu?
Kira hakkı konusu uzun süredir tartışmalı bir konudur. Kira hakkı sahipleri evlerini belirli bir süre boyunca sahiplenirler, ancak arsa kirası ve hizmet bedellerini ödeme yükümlülüğü devam eder; ayrıca kira sözleşmelerini uzatmak veya mülkiyet hakkını satın almak istediklerinde karmaşık kurallarla uğraşmak zorundadırlar. Eleştirenler, bu sistemin özellikle primlerin çok yüksek olabileceği yüksek değerli kentsel alanlarda ev sahiplerini orantısız bir şekilde kayırdığını savunuyorlardı.
En çok tartışılan unsurlardan biri, kira süresi 80 yılın altına düştüğünde ödenmesi gereken ve mülkiyet değeri ile kira değeri arasındaki “bağlantıyı” yansıtan ek bir tutar olan “evlilik değeri” idi. Kiracılar, bunun ev sahipleri için haksız bir kazanç olduğunu savundu. Buna karşılık, mülk sahipleri ise bunu gerçek bir mali menfaatin tanınması olarak gördü.
Grenfell trajedisinin, kiracıların korunmasına ilişkin eksiklikleri ortaya çıkarması ve artan hizmet bedellerine ilişkin kamuoyundaki farkındalığın artmasıyla birlikte reform çağrıları daha da güçlendi. Parlamento komisyonları defalarca kapsamlı bir reform yapılması için çağrıda bulundu ve bu çabalar 2024 Yasası’nın kabul edilmesiyle sonuçlandı.
2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Yasasının Önemli Hükümleri
Yasa, üç yapısal sorunu ele almayı amaçlamıştır: değerleme, vade süresi ve maliyetler.
1. Değerleme
- Evlilik değerinin ortadan kaldırılması;
- Primlerin hesaplanmasında arsa kirası, üst sınırlı bir şekilde (mülkiyet hakkı ile boş teslim değerinin %0,11'i) dikkate alınacaktır;
- İkinci derece mevzuatla belirlenecek yeni belirleme oranları, kiracılar için değerlemeleri daha öngörülebilir ve daha uygun maliyetli hale getirmeyi amaçlamaktadır.
2. Kira Süresi
- Daireler ve evler için kullanım süresi 990 yıla uzatıldı.
3. Maliyetler
- Çok sınırlı istisnalar dışında, mülkiyet hakkı kazanımı ve kira süresi uzatımı taleplerinde her bir tarafın kendi dava dışı masraflarını üstlendiği genel kural;
- Kira sözleşmesi sahiplerinden ev sahiplerinin masraflarının tahsil edilmesini sınırlamak amacıyla Yönetim Hakkı'nda yapılan değişiklikler.
4. Diğer Reformlar
- Yönetim Hakkı'na hak kazanma koşullarının basitleştirilmesi;
- Mülk yönetim ücretlerinin şeffaflığına ilişkin hükümler;
- Yasal hakların kullanılması için geçerli olan iki yıllık mülkiyet şartının kaldırılması.
İki yıllık mülkiyet kuralının kaldırılması (Ocak 2025'ten itibaren yürürlükte) gibi bazı önlemler halihazırda yürürlüğe girmiştir. 990 yıllık süre ve yeni değerleme oranları da dahil olmak üzere diğer önlemler ise ikincil mevzuatın çıkarılmasını beklemektedir.
Yargı Denetimi
2025 yılının Temmuz ayında, Bölge Mahkemesi (Yargıç Holgate ve Yargıç Foxton), altı davacı – The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity ve The Portal Trust – tarafından açılan dört günlük bir yargı denetimi davasını görüştü. Bu davacılar, toplamda yaklaşık 390.000 kira hakkı üzerinde kontrol veya yönetim yetkisine sahiptir. Davacıların itirazı, doğrudan değerleme reformlarına yöneliktir.
Mülk Sahiplerinin İddiaları
Davacılar şu iddiada bulunuyorlar:
- Evlilik değeri, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1. Protokolü’nün 1. maddesi ile korunan bir mülkiyet hakkıdır. Bunun kaldırılması, hukuka aykırı bir mülkiyet mahrumiyeti anlamına gelir.
- Arsa kira bedeli üst sınırı, varlıklarının gerçek ekonomik değerini haksız bir şekilde ellerinden almaktadır.
- Yeni masraf düzenlemesi, meşru masraflarını geri almalarını engelliyor ve bu da yine mülkiyet haklarına müdahale ediyor.
- Genel olarak bakıldığında, reformlar orantısızdır; kamu yararı ile özel haklar arasında adil bir denge kurmayı başaramazken, yüz milyonlarca sterlin tutarında zarara yol açmaktadır.
Hükümetin Savunması
Dışişleri Bakanı, bu reformları on yıllardır süren dengesizliği gidermek amacıyla tasarlanmış meşru bir sosyal politika önlemi olarak savunuyor. Bakanlık, Parlamentonun konut piyasasında satın alınabilirlik ve adalet sağlamak için yasama yetkisine sahip olduğunu savunuyor. Hükümet ayrıca, evlilik değerinin AİHS bağlamında başlı başına bir “mülkiyet” olmadığını, aksine reform yapılabilen yasal bir kavram olduğunu da vurguluyor.
Duruşmada neler oldu?
Mahkeme kaynaklarından gelen haberlere göre, hakimler evlilik değerinin bir mülkiyet hakkı olarak kabul edilmesi fikrine şüpheyle yaklaştılar. Ayrıca, mülk sahiplerinin iddia ettiği maddi kayıpların, her ne kadar önemli olsa da, reformdan doğacak kamu yararını gölgede bırakıp bırakmadığını da sorguladılar. Karar ertelendi; kararın 2025 yılının ilerleyen aylarında açıklanması bekleniyor.
Özellikle, kira sözleşmesi sahiplerinden oluşan kampanya gruplarının davaya müdahil olma talepleri yılın başlarında reddedilmişti. Eleştirenler, bu durumun, aslında bu düzenlemeden yararlanması beklenen kira sözleşmesi sahiplerinin yargılama sürecinde doğrudan söz sahibi olamamasına yol açtığını savunuyor.
Reform Ertelendi
LAFRA'nın bazı hükümleri halihazırda yürürlüğe girmiştir. Kiracılar artık kira sözleşmesinin uzatılması için iki yıl beklemek zorunda değildir ve Yönetim Hakkı'ndan yararlanma şartları genişletilmiştir.
Ancak, diğer önemli reformlar hâlâ askıya alınmış durumda. Planlanan 990 yıllık kira süresi uzatmaları ve emlak yönetim ücretlerine getirilecek ek düzenlemeler, ikincil mevzuata bağlıdır. Yargı denetimi süreci devam ederken bu tedbirler şimdilik ertelenmiştir.
Birçok kiracı için belirsizlik son derece ciddi boyutlarda. The Times'ın Temmuz 2025'te aktardığı yakın tarihli bir Opinium anketi, kiracıların neredeyse üçte ikisinin evlerini satmakta zorlandığını, yaklaşık dörtte üçünün ise geçtiğimiz yıl hizmet bedellerinde artış gördüğünü ortaya koydu. Reform konusundaki belirsizlik, hane halklarını mali ve pratik zorluklarla karşı karşıya bıraktı.
Şimdi ne olacak?
Ertelenen karar, LFRA 2024’ün en önemli hükümlerinin aynen yürürlükte kalıp kalmayacağını belirleyecektir. Üç genel sonuç söz konusu olabilir:
1. Reformlar tamamen onaylandı
- Kira sözleşmesi sahipleri, daha düşük maliyetlerle daha uygun fiyatlı ve daha uzun süreli kira uzatımlarından yararlanır.
- Mülk sahipleri, mülkün değerindeki artışı kaybetmekte ve daha düşük arsa kirası uygulamasına maruz kalmaktadır.
2. Mülk sahipleri için kısmi başarı
- Mahkeme, bazı itirazları (örneğin masrafların geri kazanılmasına ilişkin olanları) kabul ederken, diğerlerinin geçerliliğini koruyabilir.
3. Görev tam olarak başarıyla tamamlandı
- Parlamento, ilgili yasayı yeniden gözden geçirmek zorunda kalabilir; bu da reformu daha da geciktirerek kiracıları belirsizlik içinde bırakabilir.
2025 Yılında Pratik Etkileri
- Mülk sahipleri için: Varlık değerlemesine ilişkin belirsizlik devam ediyor. Sonuca bağlı olarak, hak kazanma portföylerinin değerleri yeniden belirlenebilir.
- Kiracılar için: Müzakereler ve satışlar hâlâ zorlu seyrediyor; alıcılar durum netleşene kadar temkinli davranıyor.
- Kredi verenler için: Kısa vadeli kira sözleşmeleri için finansman imkânı öngörülebilir değerleme sonuçlarına bağlı olduğundan, ipotek sağlayıcıları durumu yakından takip ediyor.
- Konut piyasası açısından: Reformların gecikmesi güveni sarsmakta ve bu durum konut hareketliliğine ve satın alınabilirliğe de olumsuz yansımaktadır.
Sonuç
2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Yasası’nın yargı denetimi, gayrimenkul hukuku açısından bir dönüm noktasıdır. Hükümet açısından bu, Parlamentonun adalet gerekçesiyle uzun süredir vaat edilen kiracılık sistemindeki kapsamlı reformu gerçekleştirebilecek mi sorusunun bir sınamasıdır. Mülk sahipleri için ise bu, milyarlarca sterlinlik varlık değerini korumak için verilen bir mücadeledir. Kiracılar için ise bu, adil şartlarda kira sözleşmesini uzatabilme veya mülkiyet hakkı kazanabilme ile, uzun süredir modası geçmiş ve dengesiz olduğu eleştirilen bir sistemde sıkışıp kalma arasındaki farkı belirleyecektir.
Sektör bu yılın ilerleyen aylarında verilecek kararı beklerken, hem ev sahipleri hem de kiracılar belirsiz geçecek birkaç aya hazırlıklı olmalıdır. Tek kesin olan şey, bu kararın önümüzdeki on yıllar boyunca kira sözleşmelerinin geleceğini yeniden şekillendireceğidir.
Kira Sözleşmelerinin Uzatılması ve Mülkiyet Hakkı Kazanımı: Bize Ulaşın
Ben Lewis, RFB’nin dava ve oy hakkı kazanımı bölümünde avukat olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis’e e-posta yoluyla ulaşın: B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
