In the ti̇cari̇ mülk sector, the “corporate veil” is often thinner than directors realise. While a limited company provides a shield for many business activities, landlords often require a Kişisel Teminat (PG) from company directors / suitable guarantors as a condition of the lease. This document provides a very powerful tool for landlords, linking the director’s personal wealth—including their home and savings—directly to compliance with all the terms of the lease.
As a Senior Davalar Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, I see firsthand how these guarantees transform a corporate setback into a personal crisis. When rent arrears mount, the director is not just a witness; they are often the landlord’s primary target for recovery.
Yasal Gerçeklik:
A common misconception among directors is that a landlord must “exhaust” the company’s assets before turning to the guarantor. In reality, most commercial PGs are drafted so that the guarantor guarantees to the Landlord, as principal or primary obligor, that the Tenant will pay all the rents and observe the covenants of the lease.
- Acil Sorumluluk: If the rent is unpaid in accordance with the terms of the ti̇cari̇ ki̇ralama, most modern commercial leases will include provisions that if the tenant fails to pay any of the rents or observe or perform any of those tenant covenants the Guarantor shall pay or observe and perform them.
- Müşterek ve Müteselsil Sorumluluk: Bu nedenle ev sahibi genellikle şirketi, yöneticiyi / kefili veya her ikisini aynı anda dava etmeyi seçebilir.
- Kiranın ötesinde: The risk extends beyond the quarterly rent. If the landlord decides not to forfeit the lease then the rent arrears could continue accruing. In addition to rent, other potential liability can include service charges, insurance, and the “silent killer” of commercial leases: Harabiyetler. A director could potentially be personally liable for six-figure repair bill at the end of the term of the commercial lease.
Teminat veren şirket yöneticileri için riskler
Genellikle, ayrı tüzel kişilik doktrini bireysel yöneticileri korur. Ancak, bir şirket yöneticisi tarafından sağlanan PG, bu garantör için potansiyel olarak önemli bir sorumluluk yaratan ikincil bir sözleşme yükümlülüğüdür.
If, for example, the company enters liquidation, the lease may be disclaimed, but the garantörün sorumluluğu canlı kalabilir.
Aslında, ev sahibinin yöneticiye karşı iddiası genellikle daha fazla Şirket başarısız olduğunda, yönetici borcu karşılayabilecek tek çözücü varlık haline geldiğinden agresiftir.
Kişisel Teminata Stratejik Alternatifler
Landlords require security, but a Personal Guarantee is not the only way to provide it. If you are negotiating a lease or a renewal, there are alternatives that keep personal assets off the table:
1. Geliştirilmiş Kira Depozitoları
Instead of a PG, it is possible to offer a larger deposit. While a standard deposit is 3 months, offering 6 or 12 months can often satisfy a landlord’s risk appetite.
- Faydası: Bu, şirketin bilançosunda “kullanılamaz para ”dır, ancak kişisel garantiyle ilişkili olarak yöneticinin kişisel mülküne yönelik riski önler.
- Mekanizma: Emin olun Rent Deposit Deed clearly outlines when the money is returned and prevents the landlord from drawing down for minor, disputed breaches.
2. Kurumsal Garantiler
Kiracı şirket daha geniş bir grubun parçasıysa, bir Ana Şirket Garantisi (PCG) güçlü bir alternatiftir.
- Faydası: The liability stays within the corporate world. The landlord gets security from a larger entity with a proven balance sheet, but the individual directors remain protected.
3. Banka Garantileri veya Tahviller
A bank guarantee is a commitment from a financial institution to pay the landlord if the tenant defaults.
- Gerçek: Banka genellikle şirketin teminatı “nakde çevirmesini” veya kurumsal teminat sağlamasını isteyecektir. Kurulumu daha karmaşıktır ancak ev sahibine kişisel imza olmaksızın altın standartta bir güvence sağlar.
4. Peşin Kira Ödemeleri
Yüksek riskli müzakerelerde, ilk 6-12 aylık kiranın peşin ödenmesi bazen ev sahibini PG gerekliliğinden feragat etmeye ikna edebilir. Bu, likiditeyi gösterir ve kiralamanın kritik ilk aşamalarında ani borç riskini ortadan kaldırır.
Ev Sahibinin İcra Avantajı
For landlords, the PG is the ultimate leverage. Unlike suing a company—which might simply go into administration—pursuing a director personally opens up aggressive enforcement routes:
1. Kişisel Varlıklara Doğrudan Erişim
Kiracı şirket iflas eder veya kirayı ödeyemezse, ev sahibi doğrudan kefilin kişisel varlıklarını takip edebilir. Hiçbir varlığı olmadan tasfiyeye girebilen bir şirketin aksine, kefil -genellikle bir şirket yöneticisi- kişisel olarak sorumludur, yani kişisel birikimleri, yatırımları ve evi açığa çıkabilir.
Statutory Demands: Ev sahibi potansiyel olarak borçlar için bir talepte bulunabilir. Ödemenin 21 gün içinde yapılmaması, ev sahibinin aşağıdaki taleplerde bulunmasına olanak tanır director’s personal bankruptcy.
2. Birincil Sorumluluk (Genellikle)
Many commercial leases are drafted to make the guarantor’s liability “primary” rather than “secondary”. This means the landlord does not have to exhaust all legal remedies against the defaulting tenant company first; they can immediately demand payment from the guarantor.
3. Mevduatın Ötesinde Genişletilmiş Güvenlik
Depozito tahsil edilen miktarla (tipik olarak 3-6 aylık kira) sınırlıyken, kişisel teminat genellikle sınırsızdır ve tüm kira dönemi boyunca kiracının tüm yükümlülüklerini kapsar. Buna şunlar dahildir:
- Ödenmemiş kira ve hizmet bedelleri.
- Dönem sonundaki dilapidasyonlar (onarımlar ve hasarlar).
- Legal costs incurred by the landlord in enforcing the lease.
4. İflas Sonrası Devam Eden Sorumluluk
If a tenant company goes into liquidation, the lease is often disclaimed. A personal guarantee frequently includes a provision allowing the landlord to compel the guarantor to take on a new lease for the remainder of the term, preventing a loss of rental income on the vacant özellik.
5. Artan Kaldıraç ve Etkin Uygulama
- Daha Kolay Dava Açma: Bir şahsa karşı hak talebinde bulunmak, iflas etmiş bir şirketin tasfiye memurlarıyla uğraşmaktan genellikle daha kolaydır.
- Daha Güçlü Yasal Konum: Kefil, ev sahibinin kiracıya karşı talebinin uygulanamaz olduğu kabul edilse bile, kefaletin bir senet olarak uygun şekilde yerine getirilmesi koşuluyla sorumlu olmaya devam eder.
6. Müşterek ve Müteselsil Sorumluluk
Birden fazla yöneticinin veya bireyin kefil olması durumunda, “müşterek ve müteselsil” madde, ev sahibinin borçlu olunan tutarın tamamı için bunlardan birini, bazılarını veya hepsini takip etmesine olanak tanır
Eski Kiracılar
- Section 17 Notices: altında Ev Sahibi ve Kiracı (Sözleşmeler) Yasası 1995, ev sahipleri, aşağıdaki durumlarda “Bölüm 17 Bildirimi” göndermek zorundadır ALTI AY eski bir kiracıdan veya kefilinden talep etmek için vadesi gelen borçlar. Yöneticiler her zaman tarihleri kontrol etmelidir; ev sahibi harekete geçmekte yavaş davranırsa, yönetici daha eski borçlar için tam bir savunmaya sahip olabilir.
Önemli Hususlar
- Sorumluluğun Sınırlandırılması: Garantörler, “her şeyi kapsayan” bir garanti yerine, sorumluluklarını belirli bir tutarla veya sınırlı bir süreyle sınırlandırmak için pazarlık yapabilirler.
- Serbest Bırakma Hükümleri: Garantiler, garantörün belirli bir süre sonra veya kiracının belirli finansal kilometre taşlarına ulaşması halinde serbest bırakıldığı “erken tahliye” maddeleri içerebilir.
- Varyasyon Riskleri: Ev sahibi, kefile danışmadan kira sözleşmesinde değişiklik yaparsa (örneğin, kirayı veya binayı değiştirirse), kefil sorumluluğunun ortadan kalktığını iddia edebilir.
Ev Sahipleri ve Kiracılar için Son Düşünceler
İçin Ev Sahipleri, Kişisel Teminat sadece arkasındaki kişi kadar iyidir. İşin başarısız olması durumunda kirayı karşılayacak araçlara sahip olduklarından emin olmak için önerilen bir kefil üzerinde “varlık kontrolleri” yapılması önerilir.
İçin Kiracılar ve Yöneticiler, PG mutlak son çare olmalıdır. Bundan kaçınılamıyorsa, mevcut kiracıyla sınırlı olduğundan ve sonunda işletmeyi sattığınızda gelecekteki “Yetkili Garanti Anlaşmalarını” (AGA'lar) kapsamadığından emin olun.
David Burns, Senior Litigation Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial lease disputes and enforcement of guarantees. Whether you are seeking to enforce a guarantee or shield your personal assets, early legal intervention is the only way to manage the risk. For enquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk or by phone at 0207 467 5751
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
