Geçici Kredi Verenim Bir Tasfiye Heyeti Atadı: Bunu Engelleyebilir miyim?

Giriş 

Discovering that your bridging lender has appointed a Law of Mülkiyet Act (LPA) or fixed charge receiver is one of the most critical moments in a mülk geli̇şti̇rme or investment project. Bridging loans are designed as short-term, fast-liquidity options. However, their high interest rates and rigid maturity dates mean that if an exit strategy fails, default happens quickly. 

Geleneksel ipotek sağlayıcılarının aksine, köprü kredisi verenler müzakere için nadiren aylarca beklerler. Mahkemeleri tamamen devre dışı bırakmak için sözleşmesel yetkilerini rutin olarak kullanır ve teminat altına alınan gayrimenkulün kontrolünü ele almak, yönetmek ve satmak üzere bağımsız tasfiye memurları atarlar. 

If you are a borrower facing this situation, your immediate question is simple: Can I stop them? 

Alıcının Gücünü Anlamak 

To successfully challenge a receiver, you must first understand the legal mechanism behind their appointment. Under 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun 101. maddesi, a lender gains the statutory power to appoint a receiver the moment the mortgage money becomes due. Bridging loan agreements usually expand these statutory powers through express contractual clauses. 

Ajans Paradoksu 

A unique aspect of an LPA or fixed charge receiver is their legal status. In almost all bridging deeds, the receiver is contractually designated as the agent of the borrower, not the lender. This structure provides distinct advantages to the lender: 

• Sorumluluktan Muafiyet: Alıcı sizin temsilciniz olarak hareket ettiğinden, kredi veren “mülkü elinde bulunduran ipotek alacaklısı” olarak sınıflandırılmaz; bu da onu mülkün kötü yönetilmesinden kaynaklanan risklerden korur. 

• Doğrudan Yetkili: Alıcı, önceden mahkeme onayı almadan kirayı tahsil edebilir ve gayrimenkulü pazarlayabilir. 

Atamanın Geçerliliğine İtiraz Etmek 

The most direct way to stop a receiver is to prove that their appointment was legally invalid from the outset. Because receivership is a harsh remedy, lenders must follow strict legal procedures. Any procedural flaw can make the appointment void, rendering the receiver a trespasser on your property. 

Yaygın Usul Hataları 

• Teknik Temerrüt Yok: A lender cannot appoint a receiver unless a formal “Event of Default” has occurred under the terms of the loan agreement. If the lender claims you missed a deadline, but you have documentary proof of a contractually agreed extension, the appointment lacks a legal foundation. 

• Hatalı Talepler: Bazı geçici kredi sözleşmeleri, kredi verenin, bir tasfiye memuru atamadan önce borçluya belirli bir bildirim süresi tanıyarak resmi bir geri ödeme talebinde bulunmasını şart koşar. Kredi verenin bu talebi usulüne uygun olarak tebliğ etmemesi veya yanlış adrese göndermesi durumunda, bu atamaya itiraz edilebilir. 

• Aceleye Getirilmiş İnfaz: 1925 tarihli LPA uyarınca atama yapma konusundaki yasal yetki, ancak ipotek borcunun vadesi geldiğinde ortaya çıkar ve becomes exercisable under Section 103 (e.g., interest is in arrears for two months, or a covenant has been breached). If the lender acts prematurely, the appointment is invalid. The lender will likely include provisions in their facility letter which sets the basis upon which they can appoint receivers.  

Mahkeme Kararlarıyla Satışı Durdurma 

In circumstances where receivers are taking steps to sell your asset below market value, borrowers will often look into whether it is possible to apply to the High Court for an urgent interim injunction. 

Karşılıklı Menfaat Dengesi 

To secure an injunction, your legal team must satisfy the court on several fronts under the established American Cyanamid ilkeler: 

1. Ciddi Bir Soru: Borç, ödeme gecikmesi veya alacaklı/alacak tahsildarının davranışına ilişkin gerçek bir hukuki ihtilafın var olduğunu kanıtlamanız gerekir. 

2. Tazminatlar Yetersizdir: Daha sonra maddi tazminat almanın, mülkün kaybını telafi etmeyeceğini kanıtlamanız gerekir (bu, benzersiz gayrimenkul varlıkları veya kişisel konutlarla ilgili olduğunda bazen mümkün olabilir; ancak her vaka kendi koşullarına göre değerlendirilir). 

3. Karşılıklı Menfaat Dengesi: Mahkeme, satışın derhal gerçekleştirilmesi durumunda maruz kalacağınız zararı, satışın ertelenmesi halinde kredi verenin maruz kalacağı riskle karşılaştırarak değerlendirir. 

Mali Engeller 

Borrowers must note that courts are generally reluctant to stop a lender from enforcing their security unless the borrower pays the disputed sum into court. However, an injunction can be granted without this requirement if you can demonstrate fraud, a clear calculation error by the lender, or that the receiver is acting in bad faith. 

Şunun devreye alınması: Menon - Pask Davası Defence for Homeowners 

If the bridging loan is secured against your personal konut home, or if you live inside the property as an owner-occupier, the landscape changes. 

Şu dönüm noktası niteliğindeki davada Menon - Pask Davası, Yüksek Mahkeme, tasfiye memurlarının mülkü işgal eden borçlularla nasıl ilgilenmeleri gerektiğini açıkladı. 

Karar ve 36. Madde Koruması 

The court confirmed that while receivers have the legal right to bring possession claims against borrowers in their own names, individual residential borrowers can protect themselves using 1970 tarihli Adalet İdaresi Kanunu’nun 36. maddesi. 

Under Section 36, a judge has the discretionary power to adjourn possession proceedings, or suspend an eviction order, if the borrower can show they can clear the arrears or redeem the loan within a “reasonable period.” 

To successfully invoke this defence against a bridging receiver, you must present concrete, verifiable evidence to the judge, such as: 

• Denetime tabi bir yeniden finansman sağlayıcısından gelen resmi ve bağlayıcı bir geri alım teklifi. 

• Borcu tamamen karşılayacak bir fiyattan varlığın satışı için yürürlükte olan, imzalanmış bir sözleşme. 

Gizli Ücretlere ve Adaletsiz İlişkilere Karşı Mücadele 

Bridging disputes rarely centre on the principal sum alone, they are frequently driven by the rapid accumulation of default interest, exit fees, and facility charges. If these costs make repayment impossible, you can attack the underlying debt structure. 

Adaletsiz İlişkiler (1974 Tüketici Kredisi Kanunu) 

Under Section 140A of the Consumer Credit Act 1974, courts have broad powers to rewrite loan agreements if they find the relationship between the lender and borrower is unfair. This protection can apply to ticari bridging loans if the borrower is an individual or partnership. Factors that trigger an unfair relationship include: 

• Sömürücü Kredi Uygulamaları: Lenders lending with the explicit intention of forcing a default to seize the property asset (“loan-to-own” strategies). 

• Açıklanmayan Komisyonlar: Secret fees paid by the lender to the broker who introduced you to the loan. 

• Lack of Şeffaflık: Borçluya bağımsız hukuki danışmanlık alması için zaman tanınmadan aceleyle icra işlemi başlatılması. 

Yasadışı Ceza Hükümleri 

Yargıtay’ın şu davadaki kararının ardından Cavendish Square Holding BV - El Makdessi Davası, bir temerrüt bedeli, aşırı, fahiş veya meşru bir ticari gerekçeye dayanmıyorsa, icra edilemez. Temerrüt bedelleri ortadan kaldırılırsa, temerrüt giderilebilir ve bu durumda tasfiye işlemi geçersiz hale gelir. 

Alıcılar atandığında atılması gereken adımlar  

Receivers move quickly. The moment they are appointed, they will contact your tenants, insurers, and estate agents to seize control of the asset’s income and management. Doing nothing increases the risk of the loss of your property. 

Alıcıları durdurmak için, atamanın ilk birkaç günü içinde harekete geçmelisiniz: 

1. Kredi Hesabının Tamamını Talep Edin: Gizli veya şişirilmiş masrafları tespit etmek üzere, geri ödeme tutarının şeffaf bir dökümünü talep etmesi için uzman bir avukata talimat verin. 

2. Audit the Appointment Documents: Kredi verenin, alacaklıyı atarken kullandığı kesin tarihleri, imzaları ve teslimat yöntemlerini kontrol edin. 

3. Finansal Çıkışınızı Güvenceye Alın: Keep working on your yeniden finansman options or asset sales. A judge is much more likely to halt a receiver if you can present a realistic, time-limited plan to pay off the lender. 

Bize Ulaşın – Kıdemli Dava Ortağı David Burns ve Avukat Ben Lewis 

Senior Davalar Partner David Burns and Avukat Yardımcısı, Ben Lewis have extensive experience acting on behalf of borrowers where lenders have appointed receivers.  For enquiries on this topic, please contact David Burns via e-posta d.burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numarayı doğrudan arayabilir veya Ben Lewis’e e-posta yoluyla ulaşabilirsiniz: B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.