Geçici Kredi Verenim Bir Tasfiye Heyeti Atadı: Bunu Engelleyebilir miyim?

Giriş 

Geçici kredi veren kurumunuzun, Mülkiyet Kanunu (LPA) kapsamında bir alıcı ya da sabit teminat alıcısı atadığını öğrenmek, bir gayrimenkul geliştirme veya yatırım projesinde en kritik anlardan biridir. Geçiş kredileri, kısa vadeli ve hızlı likidite sağlayan seçenekler olarak tasarlanmıştır. Ancak, yüksek faiz oranları ve katı vade tarihleri nedeniyle, bir çıkış stratejisi başarısız olursa, temerrüde düşme durumu hızla ortaya çıkar. 

Geleneksel ipotek sağlayıcılarının aksine, köprü kredisi verenler müzakere için nadiren aylarca beklerler. Mahkemeleri tamamen devre dışı bırakmak için sözleşmesel yetkilerini rutin olarak kullanır ve teminat altına alınan gayrimenkulün kontrolünü ele almak, yönetmek ve satmak üzere bağımsız tasfiye memurları atarlar. 

Eğer bu durumla karşı karşıya kalan bir borçluysanız, aklınıza hemen gelen soru şudur: Onları durdurabilir miyim? 

Alıcının Gücünü Anlamak 

Bir alıcının atamasına başarılı bir şekilde itiraz edebilmek için, öncelikle bu atamanın ardındaki hukuki mekanizmayı anlamanız gerekir. Şu hüküm uyarınca 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun 101. maddesi, ipotek borcunun vadesi geldiği anda kredi veren, bir tasfiye memuru atama konusunda kanuni yetkiye sahip olur. Geçici kredi sözleşmeleri genellikle açık sözleşme hükümleri yoluyla bu kanuni yetkileri genişletir. 

Ajans Paradoksu 

Bir LPA’nın veya sabit teminatlı alacaklısının benzersiz bir özelliği, hukuki statüsüdür. Neredeyse tüm köprü kredisi sözleşmelerinde, alacaklı sözleşme gereği kredi verenin değil, borçlunun temsilcisi olarak belirlenir. Bu yapı, kredi verene belirgin avantajlar sağlar: 

• Sorumluluktan Muafiyet: Alıcı sizin temsilciniz olarak hareket ettiğinden, kredi veren “mülkü elinde bulunduran ipotek alacaklısı” olarak sınıflandırılmaz; bu da onu mülkün kötü yönetilmesinden kaynaklanan risklerden korur. 

• Doğrudan Yetkili: Alıcı, önceden mahkeme onayı almadan kirayı tahsil edebilir ve gayrimenkulü pazarlayabilir. 

Atamanın Geçerliliğine İtiraz Etmek 

Bir tasfiye memurunu durdurmanın en doğrudan yolu, onun atanmasının başından itibaren hukuken geçersiz olduğunu kanıtlamaktır. Tasfiye memurluğu sert bir hukuki tedbir olduğundan, kredi verenlerin katı yasal prosedürlere uyması gerekir. Herhangi bir usul hatası, bu atamayı geçersiz kılabilir ve bu durumda tasfiye memuru, mülkünüzde izinsiz bulunan bir kişi haline gelir. 

Yaygın Usul Hataları 

• Teknik Temerrüt Yok: Kredi sözleşmesinin hükümleri uyarınca resmi bir “Temerrüt Durumu” ortaya çıkmadıkça, kredi veren bir tasfiye memuru atayamaz. Kredi veren, bir son tarihi kaçırdığınızı iddia ederse, ancak sözleşmede kararlaştırılmış bir uzatma süresine dair belgeli kanıtınız varsa, bu atamanın hukuki dayanağı yoktur. 

• Hatalı Talepler: Bazı geçici kredi sözleşmeleri, kredi verenin, bir tasfiye memuru atamadan önce borçluya belirli bir bildirim süresi tanıyarak resmi bir geri ödeme talebinde bulunmasını şart koşar. Kredi verenin bu talebi usulüne uygun olarak tebliğ etmemesi veya yanlış adrese göndermesi durumunda, bu atamaya itiraz edilebilir. 

• Aceleye Getirilmiş İnfaz: 1925 tarihli LPA uyarınca atama yapma konusundaki yasal yetki, ancak ipotek borcunun vadesi geldiğinde ortaya çıkar ve 103. Madde uyarınca bu hak kullanılır hale gelir (örneğin, faizin iki aylık gecikmesi olması veya bir taahhüdün ihlal edilmesi gibi). Kredi verenin bu işlemi vaktinden önce gerçekleştirmesi halinde, atama geçersiz sayılır. Kredi veren, kredi sözleşmesinde muhtemelen, tasfiye memurunu atayabileceği esasları belirleyen hükümler yer alacaktır.  

Mahkeme Kararlarıyla Satışı Durdurma 

Alacaklıların varlığınızı piyasa değerinin altında satmak için adımlar attığı durumlarda, borçlular genellikle Yüksek Mahkeme’ye acil bir geçici tedbir kararı için başvuruda bulunmanın mümkün olup olmadığını araştırırlar. 

Karşılıklı Menfaat Dengesi 

Bir ihtiyati tedbir kararı alabilmek için, hukuk ekibinizin yerleşik hukuk çerçevesinde çeşitli açılardan mahkemeyi ikna etmesi gerekmektedir American Cyanamid ilkeler: 

1. Ciddi Bir Soru: Borç, ödeme gecikmesi veya alacaklı/alacak tahsildarının davranışına ilişkin gerçek bir hukuki ihtilafın var olduğunu kanıtlamanız gerekir. 

2. Tazminatlar Yetersizdir: Daha sonra maddi tazminat almanın, mülkün kaybını telafi etmeyeceğini kanıtlamanız gerekir (bu, benzersiz gayrimenkul varlıkları veya kişisel konutlarla ilgili olduğunda bazen mümkün olabilir; ancak her vaka kendi koşullarına göre değerlendirilir). 

3. Karşılıklı Menfaat Dengesi: Mahkeme, satışın derhal gerçekleştirilmesi durumunda maruz kalacağınız zararı, satışın ertelenmesi halinde kredi verenin maruz kalacağı riskle karşılaştırarak değerlendirir. 

Mali Engeller 

Borçluların şunu dikkate alması gerekir ki, borçlu ihtilaflı tutarı mahkemeye yatırmadıkça, mahkemeler genellikle alacaklının teminatını icra etmesini engelleme konusunda isteksiz davranır. Bununla birlikte, dolandırıcılık, alacaklının yaptığı açık bir hesaplama hatası veya alacaklının kötü niyetle hareket ettiğini kanıtlayabilirseniz, bu şart aranmaksızın ihtiyati tedbir kararı verilebilir. 

Şunun devreye alınması: Menon - Pask Davası Ev Sahipleri İçin Savunma 

Geçici kredi, kişisel konutunuzun teminatı olarak gösterilmişse ya da bu mülkte malik olarak ikamet ediyorsanız, durum değişir. 

Şu dönüm noktası niteliğindeki davada Menon - Pask Davası, Yüksek Mahkeme, tasfiye memurlarının mülkü işgal eden borçlularla nasıl ilgilenmeleri gerektiğini açıkladı. 

Karar ve 36. Madde Koruması 

Mahkeme, tasfiye memurlarının kendi adlarına borçlulara karşı mülkiyet hakkı taleplerinde bulunma konusunda yasal hakka sahip olduklarını teyit ederken, bireysel konut kredisi borçlularının kendilerini şu yollarla koruyabileceklerini belirtti: 1970 tarihli Adalet İdaresi Kanunu’nun 36. maddesi. 

36. madde uyarınca, borçlu “makul bir süre” içinde gecikmiş ödemeleri kapatabileceğini veya krediyi geri ödeyebileceğini kanıtlayabilirse, yargıç, mülkiyet devri davasını ertelemek veya tahliye kararını askıya almak konusunda takdir yetkisine sahiptir.” 

Bir köprü alıcısına karşı bu savunmayı başarılı bir şekilde ileri sürebilmek için, hakime aşağıdakiler gibi somut ve doğrulanabilir deliller sunmanız gerekir: 

• Denetime tabi bir yeniden finansman sağlayıcısından gelen resmi ve bağlayıcı bir geri alım teklifi. 

• Borcu tamamen karşılayacak bir fiyattan varlığın satışı için yürürlükte olan, imzalanmış bir sözleşme. 

Gizli Ücretlere ve Adaletsiz İlişkilere Karşı Mücadele 

Kredi anlaşmazlıkları nadiren sadece anapara tutarına odaklanır; genellikle gecikme faizi, çıkış ücretleri ve kredi masraflarının hızla birikmesi sonucu ortaya çıkar. Bu maliyetler geri ödemeyi imkansız hale getiriyorsa, temel borç yapısını sorgulayabilirsiniz. 

Adaletsiz İlişkiler (1974 Tüketici Kredisi Kanunu) 

1974 tarihli Tüketici Kredisi Kanunu’nun 140A maddesi uyarınca, mahkemeler, kredi veren ile kredi alan arasındaki ilişkinin haksız olduğunu tespit ettikleri takdirde, kredi sözleşmelerini yeniden düzenleme konusunda geniş yetkilerle donatılmıştır. Bu koruma, kredi alanın bir birey veya ortaklık olması durumunda ticari köprü kredilerine de uygulanabilir. Haksız bir ilişkiyi tetikleyen faktörler şunlardır: 

• Sömürücü Kredi Uygulamaları: Mülk varlıklarına el koymak amacıyla borçluyu temerrüde düşürmeyi açıkça amaçlayarak kredi veren kredi kuruluşları (“kredi verip mülkü ele geçirme” stratejileri). 

• Açıklanmayan Komisyonlar: Kredi verenin, sizi krediye yönlendiren komisyoncuya ödediği gizli ücretler. 

• Şeffaflık Eksikliği: Borçluya bağımsız hukuki danışmanlık alması için zaman tanınmadan aceleyle icra işlemi başlatılması. 

Yasadışı Ceza Hükümleri 

Yargıtay’ın şu davadaki kararının ardından Cavendish Square Holding BV - El Makdessi Davası, bir temerrüt bedeli, aşırı, fahiş veya meşru bir ticari gerekçeye dayanmıyorsa, icra edilemez. Temerrüt bedelleri ortadan kaldırılırsa, temerrüt giderilebilir ve bu durumda tasfiye işlemi geçersiz hale gelir. 

Alıcılar atandığında atılması gereken adımlar  

Tasfiye memurları hızlı hareket eder. Atandıkları anda, varlığın gelirini ve yönetimini ele geçirmek üzere kiracılarınız, sigorta şirketleriniz ve emlakçılarınızla iletişime geçeceklerdir. Harekete geçmemek, mülkünüzü kaybetme riskini artırır. 

Alıcıları durdurmak için, atamanın ilk birkaç günü içinde harekete geçmelisiniz: 

1. Kredi Hesabının Tamamını Talep Edin: Gizli veya şişirilmiş masrafları tespit etmek üzere, geri ödeme tutarının şeffaf bir dökümünü talep etmesi için uzman bir avukata talimat verin. 

2. Atama Belgelerini İncelemek: Kredi verenin, alacaklıyı atarken kullandığı kesin tarihleri, imzaları ve teslimat yöntemlerini kontrol edin. 

3. Finansal Çıkışınızı Güvenceye Alın: Yeniden finansman seçenekleriniz veya varlık satışlarınız üzerinde çalışmaya devam edin. Kredi veren kuruluşa borcunuzu ödemek için gerçekçi ve belirli bir süreye bağlı bir plan sunabilirseniz, bir yargıcın tasfiye memurunun faaliyetlerini durdurma olasılığı çok daha yüksektir. 

Bize Ulaşın – Kıdemli Dava Ortağı David Burns ve Avukat Ben Lewis 

Dava İşleri Kıdemli Ortağı David Burns ve Avukat Yardımcısı, Ben Lewis, kredi verenlerin tasfiye memuru atadığı durumlarda borçlular adına hareket etme konusunda geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçiniz. d.burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numarayı doğrudan arayabilir veya Ben Lewis’e e-posta yoluyla ulaşabilirsiniz: B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.