Ev Sahipliğinin Kurallarını Değiştirmek: Kiralama ve Mülkiyet Reformlarına İlişkin Bir Kılavuz

The rules governing who owns and controls konut property in England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. For decades, buying a flat meant entering the complex world of leasehold, a system that often left buyers dealing with rising ground rents, expensive lease extensions, and disputes with freeholders. 

İki yönlü bir yasal reform, gücü geleneksel ev sahiplerinden kalıcı olarak uzaklaştırmayı ve ev sahiplerine geri vermeyi amaçlamaktadır. Bu geçiş, iki önemli yasa tasarısı tarafından yönlendirilmektedir:, 2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Kanunu ve 2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı. 

2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu: Mevcut Durum ve Temyiz Mahkemesi Davası 

2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu, Mayıs 2024’te yürürlüğe girdi; ancak kanunun uygulanması, karmaşık bir süreçle karşı karşıya kaldı. Mülk sahipleri, yasanın getirdiği radikal yapısal değişikliklerin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) Birinci Protokolü’nün 1. Maddesi (A1P1) kapsamında mülkiyet haklarının hukuka aykırı bir şekilde elinden alınması anlamına geldiğini öne sürerek, derhal önemli bir hukuki direniş başlattılar. 

Yargı Denetimi ve Yaklaşan Temyiz Davası 

In October 2025, the High Court delivered a comprehensive 167-page judgment dismissing the freeholders’ yargı denetimi claims. The court ruled that the government acted within its discretionary powers to correct a systemic, anti-competitive imbalance in the housing market. 

Ancak, hukuki mücadele henüz sona ermiş değil. 1 Nisan 2026 tarihinde, Temyiz Mahkemesi beş büyük kurumsal mülk sahibi grubuna temyiz izni verdi. Bu ikinci turdaki, sonuçları büyük önem taşıyan dava duruşmalarının 2026 sonu veya 2027 başında görülmesi planlanıyor. 

Mülk sahiplerinin itirazı, doğrudan 2024 Yasası’nın üç temel unsuruna odaklanmaktadır: 

1. Evliliğin Değerinin Ortadan Kaldırılması: 2024 Yasası, kalan süresi 80 yıldan az olan bir kira sözleşmesinin uzatılmasıyla ortaya çıkan varsayımsal kâr olan “evlilik değeri”ni ortadan kaldırmaktadır. Eski sistemde bu değer, kiracı ile mülk sahibi arasında eşit olarak paylaştırılıyordu. Mülk sahipleri, bu payın kaldırılmasının varlık değerinin tazminatsız bir şekilde el konulması anlamına geldiğini savunuyor. 

2. Arsa Kirası Değerleme Üst Sınırı: Yasa, bir kiracının kira sözleşmesini uzatmak veya mülkiyet hakkını satın almak için ödemesi gereken primin hesaplanmasında, dikkate alınan arsa kirasının bir üst sınırla sınırlandırılmasını öngörerek, mülk sahibine ödenecek nihai tutarı azaltmaktadır. 

3. Hukuki Masrafların Yükümlülüğünün Değişimi: Historically, leaseholders were contractually bound to pay the freeholder’s professional, valuation, and legal fees during an enfranchisement or extension claim. The 2024 Act reverses this, dictating that each party must bear their own costs. 

Yürürlükteki Hükümler: Şu An Hangi Hükümler Uygulanabilir? 

Temyiz Mahkemesi’nin, yasanın yürürlüğünü durdurmak üzere resmi bir ihtiyati tedbir kararı vermediği sürece – ki bu pek olası değildir – yürürlüğe girme kararlarıyla halihazırda yürürlüğe girmiş olan 2024 Kanunu’nun hükümleri tam olarak geçerli olmaya devam eder: 

• İlk Günden İtibaren Oy Hakkı: The historical “two-year rule” has been repealed. Leaseholders no longer need to own a residential leasehold property for 24 months before issuing a statutory claim for a Kira Uzatımı or a collective freehold purchase. They hold this statutory right from Day 1 of ownership. 

• The 50% Mixed-Use Ticari Threshold: Karma kullanımlı planlara sahip binalar (örneğin, perakende satış birimleri veya ticari ofislerin üzerine inşa edilmiş daireler gibi), konut dışı alanın binanın toplam iç alanının 50%’sine kadarını oluşturması halinde artık toplu mülkiyet hakkı ve Yönetim Hakkı’ndan (RTM) yararlanabilir. Bu, önceki kısıtlayıcı 25% yasal sınırına kıyasla önemli bir artış anlamına gelmektedir. 

• Güvence Altındaki Kira Statüsünden Çıkarılma: 2025 yılının Aralık ayında hedefli bir yasa değişikliği ile yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, uzun süreli konut kira sözleşmeleri (21 yılı aşan süre için yapılanlar), 1988 Konut Kanunu kapsamında “güvence altına alınmış kira sözleşmeleri” olarak sınıflandırılmaktan tamamen hariç tutulmaktadır. Bu düzenleme, mülk sahibinin, yıllık arsa kirası 250 sterlin’i (Londra’da ise 1.000 sterlin’i) aşan kiracıyı, hızlandırılmış özet tahliye davaları yoluyla tahliye edebilmesi gibi tarihsel bir riski ortadan kaldırmaktadır. 

• 990 Yıllık Uzatma Standardı: Once the valuation mechanisms are fully active, leaseholders will secure the legal right to extend their lease terms by a standard of 990 years at a peppercorn (£nil) ground rent, replacing the outdated 90-year statutory extension framework. Note, until the valuation mechanisms are active, the current extension period remains 90 years.  

2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı 

2024 Yasası mevcut kira mülkiyeti sisteminde değişiklikler getirse de, hükümetin bir sonraki aşaması bu sistemi tamamen ortadan kaldırmayı hedeflemektedir. 27 Ocak 2026 tarihinde, Konut, Topluluklar ve Yerel Yönetim Bakanlığı (MHCLG), büyük bir merakla beklenen Ortak Mülkiyet ve Kira Mülkiyeti Reformu Tasarısı’nı yayınladı. 

Tasarı, kısa sürede resmi yasama öncesi inceleme aşamasına geçti ve bu süreç, 27 Mayıs 2026 tarihinde Konut, Topluluklar ve Yerel Yönetim Özel Komisyonu tarafından yayınlanan kapsamlı bir inceleme raporuyla sonuçlandı.. Yürütme politikasının net çizgisi, Kral’ın Konuşması’na açıkça dahil edilmesiyle daha da sağlamlaştırıldı. 

2026 tarihli yasa tasarısının temel unsurları şunlardır: 

Ortak Mülkiyet Yasa Tasarısı ve Yeni Dairelerin İnşaat Yasağı 

The headline measure of the Bill is an absolute ban on the creation or assignment of new leasehold flats. Instead, the legislation positions commonhold as the default legal tenure for all new multi-unit residential developments. 

Under a commonhold structure, which mirrors international condominium frameworks, individual flat buyers own the absolute freehold of their specific unit. The shared common parts of the estate are owned and managed by a Commonhold Association, a corporate entity owned 100% collectively by the unit holders. There is no external reversionary landlord, no lease term countdown, and no ground rent. 

Hükümet Enstitüsü’nde yaptığı açılış konuşmasında önemli bir politika güncellemesi açıklayan Konut Bakanı Matthew Pennycook, hükümetin yasa tasarısının tüm temel unsurlarını bu Parlamento döneminin sonuna kadar kabul etmeyi hedeflediğini, ancak yeni kira sözleşmeli dairelere yönelik mutlak yasağın muhtemelen 2029 yılına kadar yürürlüğe girmeyeceğini doğruladı. Bu süre, inşaat firmalarına ve kredi kuruluşlarına, inşaat projelerini ve finansal modellerini yeni duruma uyarlamak için zaman tanıyacaktır. 

Mevcut Kira Sözleşmelerinde Arazi Kira Ücreti Üst Sınırları 

Mevcut uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı kalmış milyonlarca kişinin karşılaştığı sorunları çözmek amacıyla, tasarıda yıllık 250 sterlinlik kapsamlı bir arsa kirası üst sınırı getirilmektedir. 

Mevcut taslak hükümlerine göre, bu üst sınır mevcut konut kira sözleşmelerine derhal uygulanacaktır. En önemlisi, taslak metin otomatik bir süre sonu hükmü içermektedir; bu da, 40 yıllık bir sürenin ardından üst sınırın kalıcı olarak sembolik bir kira bedeline (0 £) düşeceği anlamına gelmektedir. Hükümetin mevcut yasama takvimi, ilk 250 sterlinlik üst sınırın 2027 yılının sonlarına doğru yürürlüğe girmesini öngörmektedir. 

Ortak Mülkiyete Dönüşüm Eşiğinin Düşürülmesi 

Tarihsel olarak, mevcut bir kira sözleşmesi kapsamındaki apartman bloğunu ortak mülkiyet yapısına dönüştürmek için, binadaki her bir kiracı ve ipotek hakkı sahibinin oybirliğiyle onay vermesi gerekiyordu; bu eşik, çoğu durumda bu tür dönüşümleri pratikte imkânsız hale getiriyordu. 

2026 tarihli yasa tasarısı, basit bir 50% çoğunluk oy eşiği getirerek bu engeli önemli ölçüde azaltmaktadır. Bir bloktaki şartları karşılayan kiracıların yarısından fazlası dönüşüm lehinde oy kullanırsa, kalan sakinleri ve mülk sahibini binayı ortak mülkiyet yapısına geçirme konusunda yasal olarak zorlayabilirler. 

Kira Sözleşmesinin İptal Edilmesinin Tamamen Kaldırılması 

Mevcut gayrimenkul hukuku uyarınca, bir mülk sahibi, sadece 350 sterlin tutarındaki borçlar nedeniyle bir konut kiracısına karşı kira sözleşmesinin feshi davası açabilir ve bu sayede, önemsiz bir hizmet bedeli anlaşmazlığı nedeniyle yüzbinlerce sterlin değerinde bir varlığa el koyabilir. 

2026 Yasa Tasarısı, uzun süreli konut kira sözleşmelerine ilişkin mülkiyet hakkının elinden alınması uygulamasını tamamen ortadan kaldırmaktadır. Bu yetkiyi, orantılı ve mahkeme tarafından desteklenen bir borç tahsilatı ve kira sözleşmesi icra rejimiyle değiştirerek, ev sahiplerini ihtilaflı ücretler nedeniyle özkaynaklarını kaybetmekten korumaktadır. 

Özel Mülkiyet “Fleecehold” Yetkilerinin Kaldırılması 

Tasarı, genellikle “fleecehold” olarak anılan, özel sektör tarafından yönetilen mülkiyetli konut projelerindeki sömürücü uygulamaları hedef almaktadır. Yasa tasarısı, 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun 121. ve 122. maddelerini tamamen yürürlükten kaldırmayı öngörmektedir. Bu değişiklik, özel konut yönetimi şirketlerinin, ödenmemiş veya ihtilaflı konut kira bedelleri nedeniyle ev sahibinin mülküne girme veya bir ev üzerinde icra kiralama hakkı verme konusundaki yasal haklarını ortadan kaldırmaktadır. 

Sonuç: Umutlar, Gecikmeler ve Derin Belirsizlikle Çizilen Bir Ufuk 

2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Yasası ile 2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı’nın eşzamanlı ilerleyişi, İngiltere ve Galler’de konut sahipliğini tamamen yeniden şekillendirmek için tarihi bir girişimdir. Kağıt üzerinde bakıldığında, bu kapsamlı reformlar çok daha adil bir sistem vaat ediyor: kira sahiplerine ilk günden itibaren kira sözleşmesini uzatma hakkı tanıyor, kira sözleşmelerinin uzatılması için ödenmesi gereken tutarı azaltıyor, ev sahiplerini agresif mülk haczi uygulamalarından koruyor ve “ortak mülkiyet öncelikli” bir emlak piyasasına doğru net bir yol haritası çiziyor. 

Bununla birlikte, bu yasama alanındaki dönüm noktalarını çevreleyen tüm iyimserlik ve umutlara rağmen, şu anki gerçeklik, süregelen gecikmeler, zorlu siyasi takvimler ve derin hukuki belirsizliklerle şekilleniyor. 

Sonuç olarak, İngiltere ve Galler kira hakkı olmayan bir geleceğe doğru ilerliyor olabilir, ancak bu geçiş süreci bir sprintten ziyade bir maraton gibi ilerliyor. Westminster’daki idari mekanizmalar ve mahkemeler yavaş yavaş işlerken, gayrimenkul sektörünün her iki tarafındaki bireyler ve işletmeler için belirsizlik devam ediyor. 

Gayrimenkul Davaları / Mülkiyet Hakkı Kazandırma Avukatı, Ben Lewis – Bize Ulaşın  

Ben Lewis, RFB’nin dava bölümünde avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis’e e-posta yoluyla şu adresten ulaşın: B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.