The rules governing who owns and controls konut özellik içinde England and Wales are undergoing their biggest shake-up in a generation. For decades, buying a flat meant entering the complex world of leasehold, a system that often left buyers dealing with rising ground rents, expensive lease extensions, and disputes with freeholders.
A dual-track legal overhaul aims to permanently shift power away from traditional landlords and give it back to homeowners. This transition is being driven by two major pieces of legislation, 2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Kanunu ve 2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı.
2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu: Mevcut Durum ve Temyiz Mahkemesi Davası
The Leasehold and Serbest Mülk Reform Act 2024 became law in May 2024, but its implementation has faced a complex rollout. Freeholders immediately mounted significant legal resistance, arguing that the legislation’s radical structural changes amounted to an unlawful deprivation of property rights under Article 1 of the First Protocol (A1P1) to the European Convention on Human Rights (ECHR).
Yargı Denetimi ve Yaklaşan Temyiz Davası
In October 2025, the High Court delivered a comprehensive 167-page judgment dismissing the freeholders’ judicial review claims. The court ruled that the government acted within its discretionary powers to correct a systemic, anti-competitive imbalance in the housing market.
However, the legal battle is far from over. On 1 April 2026, the Court of İtiraz formally granted permission to appeal to five major institutional freeholder groups. This second round of high-stakes litigation is scheduled to be heard in late 2026 or early 2027.
Mülk sahiplerinin itirazı, doğrudan 2024 Yasası’nın üç temel unsuruna odaklanmaktadır:
- Evliliğin Değerinin Ortadan Kaldırılması: The 2024 Act eliminates “marriage value”, the hypothetical profit generated when a lease with fewer than 80 years remaining is extended. Under the old system, this value was split equally between the leaseholder and freeholder. Freeholders argue that removing this share constitutes an uncompensated confiscation of asset value.
- The Ground Rent Valuation Cap: Yasa, bir kiracının kira sözleşmesini uzatmak veya mülkiyet hakkını satın almak için ödemesi gereken primin hesaplanmasında, dikkate alınan arsa kirasının bir üst sınırla sınırlandırılmasını öngörerek, mülk sahibine ödenecek nihai tutarı azaltmaktadır.
- Hukuki Masrafların Yükümlülüğünün Değişimi: Historically, leaseholders were contractually bound to pay the freeholder’s professional, valuation, and legal fees during an enfranchisement or extension claim. The 2024 Act reverses this, dictating that each party must bear their own costs.
Yürürlükteki Hükümler: Şu An Hangi Hükümler Uygulanabilir?
Unless the Court of Appeal issues a formal injunction to stay the legislation, which is highly unlikely, the provisions of the 2024 Act that have already been triggered by commencement orders remain fully active law:
- The Day-One Right to Enfranchise: The historical “two-year rule” has been repealed. Leaseholders no longer need to own a residential leasehold property for 24 months before issuing a statutory claim for a Kira Uzatımı or a collective freehold purchase. They hold this statutory right from Day 1 of ownership.
- 50% Karma Kullanımlı Ticari Eşik: Buildings featuring mixed-use layouts (such as flats built over retail units or commercial offices) can now access collective enfranchisement and the Right to Manage (RTM) if the non-residential space makes up up to 50% of the building’s total internal area. This is a major increase from the previous, restrictive 25% statutory limit.
- Güvence Altındaki Kira Statüsünden Çıkarılma: Activated via a targeted patch in December 2025, long residential leases (granted for a term exceeding 21 years) are completely excluded from being classified as assured tenancies under the Housing Act 1988. This eliminates a historical risk where a freeholder could use fast-track summary possession courts to evict a leaseholder whose ground rent exceeded £250 per year (or £1,000 in London).
- The 990-Year Extension Standard: Once the valuation mechanisms are fully active, leaseholders will secure the legal right to extend their lease terms by a standard of 990 years at a peppercorn (£nil) ground rent, replacing the outdated 90-year statutory extension framework. Note, until the valuation mechanisms are active, the current extension period remains 90 years.
2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı
While the 2024 Act modifies the existing leasehold system, the government’s next phase aims to phase it out entirely. On 27 January 2026, the Ministry of Housing, Communities and Local Government (MHCLG) published the highly anticipated Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill.
The draft Bill quickly progressed to formal pre-legislative scrutiny, culminating in an exhaustive review report published by the Housing, Communities and Local Government Select Committee on 27 May 2026. Yürütme politikasının net çizgisi, Kral’ın Konuşması’na açıkça dahil edilmesiyle daha da sağlamlaştırıldı.
2026 tarihli yasa tasarısının temel unsurları şunlardır:
Ortak Mülkiyet Yasa Tasarısı ve Yeni Dairelerin İnşaat Yasağı
The headline measure of the Bill is an absolute ban on the creation or assignment of new leasehold flats. Instead, the legislation positions commonhold as the default legal tenure for all new multi-unit residential developments.
Under a commonhold structure, which mirrors international condominium frameworks, individual flat buyers own the absolute freehold of their specific unit. The shared common parts of the estate are owned and managed by a Commonhold Association, a corporate entity owned 100% collectively by the unit holders. There is no external reversionary landlord, no lease term countdown, and no ground rent.
Hükümet Enstitüsü’nde yaptığı açılış konuşmasında önemli bir politika güncellemesi açıklayan Konut Bakanı Matthew Pennycook, hükümetin yasa tasarısının tüm temel unsurlarını bu Parlamento döneminin sonuna kadar kabul etmeyi hedeflediğini, ancak yeni kira sözleşmeli dairelere yönelik mutlak yasağın muhtemelen 2029 yılına kadar yürürlüğe girmeyeceğini doğruladı. Bu süre, inşaat firmalarına ve kredi kuruluşlarına, inşaat projelerini ve finansal modellerini yeni duruma uyarlamak için zaman tanıyacaktır.
Mevcut Kira Sözleşmelerinde Arazi Kira Ücreti Üst Sınırları
Mevcut uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı kalmış milyonlarca kişinin karşılaştığı sorunları çözmek amacıyla, tasarıda yıllık 250 sterlinlik kapsamlı bir arsa kirası üst sınırı getirilmektedir.
Mevcut taslak hükümlerine göre, bu üst sınır mevcut konut kira sözleşmelerine derhal uygulanacaktır. En önemlisi, taslak metin otomatik bir süre sonu hükmü içermektedir; bu da, 40 yıllık bir sürenin ardından üst sınırın kalıcı olarak sembolik bir kira bedeline (0 £) düşeceği anlamına gelmektedir. Hükümetin mevcut yasama takvimi, ilk 250 sterlinlik üst sınırın 2027 yılının sonlarına doğru yürürlüğe girmesini öngörmektedir.
Ortak Mülkiyete Dönüşüm Eşiğinin Düşürülmesi
Historically, converting an existing leasehold block of flats into a commonhold structure required the 100% unanimous consent of every single leaseholder and chargeholder in the building, a threshold that made conversions practically impossible in most cases.
2026 tarihli yasa tasarısı, basit bir 50% çoğunluk oy eşiği getirerek bu engeli önemli ölçüde azaltmaktadır. Bir bloktaki şartları karşılayan kiracıların yarısından fazlası dönüşüm lehinde oy kullanırsa, kalan sakinleri ve mülk sahibini binayı ortak mülkiyet yapısına geçirme konusunda yasal olarak zorlayabilirler.
Kira Sözleşmesinin İptal Edilmesinin Tamamen Kaldırılması
Under current property law, a freeholder can initiate lease para cezası proceedings against a residential leaseholder for debts as low as £350, potentially seizing an asset worth hundreds of thousands of pounds over a minor service charge dispute.
The 2026 Bill completely abolishes the right of forfeiture for long residential leases. It replaces this power with a proportionate, court-backed debt collection and lease enforcement regime, protecting homeowners from losing their equity over disputed fees.
Özel Mülkiyet “Fleecehold” Yetkilerinin Kaldırılması
The draft Bill targets exploitative practices on privately managed freehold housing developments, often referred to as “fleecehold”. The legislation plans to completely repeal sections 121 and 122 of the Law of Property Act 1925. This change strips private estate management companies of their statutory rights to enter a homeowner’s property or grant an enforcement lease over a house due to unpaid or disputed estate rentcharges.
Sonuç: Umutlar, Gecikmeler ve Derin Belirsizlikle Çizilen Bir Ufuk
The dual progression of the Leasehold and Freehold Reform Act 2024 and the Draft Commonhold and Leasehold Reform Bill 2026 represents a historic attempt to completely reshape homeownership in England and Wales. On paper, these sweeping reforms promise a much fairer system, giving leaseholders day-one extension rights, reducing the amount payable for extending leases, shielding homeowners from aggressive property seizure, and drawing a clear roadmap toward a commonhold-first property market.
Bununla birlikte, bu yasama alanındaki dönüm noktalarını çevreleyen tüm iyimserlik ve umutlara rağmen, şu anki gerçeklik, süregelen gecikmeler, zorlu siyasi takvimler ve derin hukuki belirsizliklerle şekilleniyor.
Sonuç olarak, İngiltere ve Galler kira hakkı olmayan bir geleceğe doğru ilerliyor olabilir, ancak bu geçiş süreci bir sprintten ziyade bir maraton gibi ilerliyor. Westminster’daki idari mekanizmalar ve mahkemeler yavaş yavaş işlerken, gayrimenkul sektörünün her iki tarafındaki bireyler ve işletmeler için belirsizlik devam ediyor.
Gayrimenkul Davaları / Mülkiyet Hakkı Kazandırma Avukatı, Ben Lewis – Bize Ulaşın
Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For enquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
