Köprü Kredisi Veren Kurumların Tasfiye Memurluğu Atamaları: Soru-Cevap Kılavuzu

Kredi aracı kurumları, borçluların kredilerini ödeyememesi durumunda ödenmemiş borçları hızlı bir şekilde tahsil etmek amacıyla, genellikle yasal ve sözleşmesel yetkiler kapsamında tasfiye memurları atarlar. 

Bu makale, sabit ücretli ve Mülkiyet Kanunu (LPA) kapsamındaki tasfiye süreçlerini düzenleyen atama prosedürleri, anayasal çerçeveler ve kurtarma mekanizmalarıyla ilgili sıkça sorulan sorulardan bazılarını ele almaktadır. 

1. Yasal Temeller ve Anayasal Yetki 

S: Bir ara finansman sağlayıcısı, hangi yasal hükümler uyarınca bir tasfiye memuru atama yetkisini elde eder? 

A: Tasfiye memurlarını atama konusundaki yasal yetki, aşağıdakilerden kaynaklanmaktadır: 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun (LPA) 101. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (iii) bendi. Bu bölüm, tapu senediyle düzenlenmiş herhangi bir ipotek veya rehin üzerinde bir tasfiye memuru atama yetkisini öngörmektedir. 

Bununla birlikte, 1925 tarihli LPA kapsamındaki yasal yetkiler kısıtlayıcı nitelikte olduğundan, köprü kredisi verenler genellikle sözleşmelerindeki açık hükümler yoluyla bu hükümleri açıkça genişletme eğilimindedirler. tahvil veya yasal ipotek belgeleri. Bu durum, operasyonel yetkileri LPA’nın temel yasal çerçevesini çok aşan, sözleşmeye dayalı bir “sabit ücretli alıcı” yaratmaktadır. 

S: Bir tasfiye memurunu atama konusundaki yasal yetki ne zaman ortaya çıkar ve ne zaman kullanılabilir hale gelir? 

A: Altında 1925 tarihli LPA Kanunu’nun 103. maddesi, kanuni satış yetkisi —ve buna bağlı olarak, bir tasfiye memuru atama yetkisi— ipotek borcunun vadesi geldiği anda (genellikle sözleşmede belirtilen vade tarihi) ortaya çıkar. 

Ancak, bu ancak uygulanabilir Aşağıdaki yasal kriterlerden biri karşılandığında: 

• İpotek borcunun ödenmesini talep eden tebligat, ipotek borçlusuna tebliğ edilmiş ve tebligattan itibaren üç ay boyunca bu borcun bir kısmı veya tamamı ödenmemiştir. 

• İpotek kapsamında bazı faiz ödemeleri, vadesi dolduktan iki hafta sonra hâlâ ödenmemiş ve gecikmiş durumdadır. 

• İpotek senedinde veya 1925 tarihli LPA’da yer alan, ipotek tutarını veya faizini ödeme taahhüdü dışındaki bazı hükümlere aykırı bir durum söz konusudur. 

Önemli bir nokta olarak, neredeyse tüm modern köprü kredi sözleşmeleri, 103. Maddeyi sözleşme yoluyla değiştirir veya hariç tutar. Bu durum, sözleşmede tanımlanan bir Temerrüt Durumu meydana geldiği anda, yasal sürelerin dolmasını beklemeye gerek kalmaksızın, kredi verenin yetkilerinin derhal kullanılabilir hale gelmesini sağlar. 

2. Temsilcilik Statüsü ve Sorumluluk Muafiyeti İlkesi 

S: LPA kapsamında bir tasfiye sürecinde “vekalet varsayımı” ilişkisinin önemi nedir? 

A: Altında 1925 tarihli LPA Kanunu’nun 109. maddesinin (2) numaralı fıkrası, ipotek senedinde aksi açıkça belirtilmedikçe, ipotek alıcısı, ipotek verenin (borçlunun) temsilcisi olarak kabul edilir. 

Bu, önemli ticari sonuçları olan kasıtlı bir hukuki yapı oluşturur: 

• Kredi Veren Koruması: Alıcı, borçlunun temsilcisi olduğu için, ara finansman sağlayıcısı “mülkiyetinde bulunan ipotek alacaklısı”nın yükümlülüklerinden kaçınır. Mülkiyetinde bulunan ipotek alacaklısı, borçluya karşı katı bir hesap verme yükümlülüğüne sahiptir ve fiziki kötü yönetim veya israf durumunda potansiyel sorumlulukla karşı karşıya kalır. 

• Borçlunun Sorumluluğu: Borçlu, tasfiye süreci boyunca tasfiye memurunun eylemleri, ihmalleri, sözleşmeleri ve ihmallerinden tek başına sorumludur. 

• Temsilcilik Sözleşmesinin Feshi: Borçlu zorunlu tasfiyeye girerse, tasfiye memurunun şirketin temsilcisi olarak statüsü sona erer. Bununla birlikte, tasfiye memurunun teminat altına alınmış varlığı elinde bulundurma ve tasarruf etme yetkisi devam eder ve bu varlık konusunda fiilen asıl taraf olarak hareket eder. 

3. Atama Sürecinin İşleyişi 

S: Bir kredi verenin, bir tasfiye memurunu geçerli bir şekilde atayabilmesi ve atamanın geçersiz olduğu iddiasıyla karşılaşmamak için hangi somut hukuki adımları atması gerekir? 

A: Çünkü geçersiz bir atama, dava konusu olabilecek bir durum oluşturabileceğinden mülk ve araziye izinsiz girme, kredi verenler kesin bir usul sırasına harfiyen uymak zorundadır: 

1. Temerrüt Durumunun Ortaya Çıkması: Sözleşmede tanımlanan bir temerrüt durumunun fiilen mevcut olması gerekir (örneğin, vade sonunda itfa edilmemesi, giderilmemiş finansal taahhüt ihlali). 

2. Resmi Talebin Tebliği: Kredi veren, sözleşmeye uygun şekilde derhal geri ödeme yapılması için resmi bir talepte bulunmalıdır. Kredi sözleşmesinde belirli bir bildirim süresi öngörülmüşse, bu sürenin dolması gerekir. Kredi “talep üzerine” geri ödenecek nitelikteyse, kredi veren genellikle borçluya ödeme işlemini gerçekleştirebilmesi için makul bir süre tanır. 

3. Randevu: Atama yazılı olarak yapılmalı ve genellikle bir senet şeklinde olmalıdır. Atamada, alıcının adı açıkça belirtilmeli ve teminat belgesine dayalı atama yetkisinin doğduğu açıkça ifade edilmelidir. Atama tapu senedi yoluyla yapılıyorsa, tapu senedi atamayı yapan kişi (örneğin, kredi veren) tarafından geçerli bir şekilde imzalanmalıdır. Şirketler için bu, genellikle iki yöneticinin veya bir yönetici ile şirket sekreterinin imzasını gerektirir. Bir birey tarafından imzalanıyorsa, bağımsız bir tanığın huzurunda imzalanmalıdır. 

4. Göreve Başlama: Tasfiye memurunun senedi imzalaması veya görevi resmen kabul etmesi, atamanın hukuki olarak geçerlilik kazanması için gereklidir. İflas Kuralları uyarınca, bu kabul, belgenin alınmasını takip eden iş gününün sonuna kadar gerçekleşmelidir. 

5. Yasal Bildirimler: 

• Şirketler Sicili: Borçlu bir tüzel kişilik ise, form RM01 Şirketler Sicil Memuruna en geç 7 gün 2006 tarihli Şirketler Kanunu’nun 859K maddesi uyarınca yapılan atama ile ilgili olarak. 

• Tapu Sicili: Başvuru, ilgili form kullanılarak yapılmalıdır RX1 ve AP1 kayıtlı tapuya bir kısıtlama kaydı yapmak veya atamayı kayda geçirmek. 

4. Yetki Kapsamı ve Varlık Yönetimi Stratejileri 

S: Alıcının varlık elden çıkarma stratejileri, standart sabit masraf durumunda ile sadece yasal LPA yetkileri kapsamında olduğunda nasıl farklılık gösterir? 

A: Yalnızca kanuni yetkilerle donatılmış bir LPA kayyımı, sınırlı yetkilere sahiptir; bu yetkiler esas olarak kira tahsilatı, mülkün sigortalanması ve temel onarımların gerçekleştirilmesiyle sınırlıdır. Bu kayyımların kanuni satış yetkisi bulunmamaktadır; bu yetki, kredi verenin elinde kalır. 

Buna karşılık, sözleşmeyle yetkilendirilmiş bir sabit ücretli alıcı ipotek senedinde açıkça belirtilen kapsamlı bir yetki listesi çerçevesinde faaliyet göstermektedir. Bu durum, farklı tahsilat stratejilerinin uygulanmasına imkân tanır: 

Uygulama Stratejisi	Hukuki/Operasyonel Mekanizma	Temel Hukuki Amaç
Anında Gerçekleşme	Sözleşmede açıkça belirtilen satış yetkileri uyarınca, açık artırma veya özel anlaşma yoluyla elden çıkarılması.	Dalgalı piyasa koşullarında öncelikli borcu kapatmak amacıyla varlığın hızlı bir şekilde tasfiyesi.
Aktif Varlık Yönetimi	İşyeri kiralamalarının düzenlenmesi, yapısal sınır anlaşmazlıklarının çözülmesi veya imar ihlallerinin giderilmesi.	Brüt satış değerini en üst düzeye çıkarmak amacıyla, pazarlanabilirliği olumsuz etkileyen riskleri azaltmak.
Geliştirme Çalışmalarının Tamamlanması	Fon temin etmek, ana yüklenicilerle sözleşme yapmak ve tamamlanmamış işleri bitirmek için olağanüstü yetkilerden yararlanmak.	Piyasanın tamamlanmamış veya durmuş inşaat sahalarına uyguladığı yüksek değerleme indirimlerinden kaçınmak.

5. Mali Öncelik ve Fonların Dağıtımı 

S: Tasfiye memurunun elde ettiği gelirlerin dağıtımında yasal öncelik sırası nasıldır? 

A: Bir LPA kayyımı tarafından alınan paranın kullanımı aşağıdaki hükümlere tabidir: 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun 109. maddesinin 8. fıkrası. Gelirler, aşağıdaki kesin sırayla dağıtılmalıdır: 

1. Kira, Ücretler ve Vergiler: İpotekli gayrimenkulü etkileyen tüm giderlerin, harçların, vergilerin ve tahakkukların ödenmesi. 

2. Önceki Yükümlülükler: Tüm yıllık tutarları veya diğer ödemeleri ve tüm anapara tutarlarının faizlerini kayda geçirmek; bu hak kapsamında ipotek üzerinde öncelik hakkına sahip olan kişi, bu hak uyarınca tahsildardır. 

3. Alıcının Komisyonu ve Masrafları: Alıcının yasal komisyonunun, sigorta primlerinin ve kredi verenin talimatıyla yapılan onarım masraflarının ödenmesi. 

4. İkincil/Birincil Faiz: İpotek kapsamında ödenmesi gereken herhangi bir anapara tutarı ile ilgili olarak tahakkuk eden faizin ödenmesi. 

5. Ana Borç: İpotek kapsamında ödenmesi gereken anapara tutarının (sözleşmeye göre temerrüt ücretleri dahil olmak üzere geçici sermaye borcu) ödenmesi. 

6. Fazla Kalıntı: Varsa, kalan son bakiyenin, tasfiye memurunun el koyması olmasaydı ipotekli mülkün gelirini alma hakkına sahip olacak kişiye (örneğin, ikincil ipotek sahipleri veya borçlu) ödenmesi. 

6. Risk Azaltma ve Borçlunun Alacağı Önlemler 

S: Bir borçlu, tasfiye işlemine itiraz etmek veya bu işlemi engellemek için hangi hukuki yollara başvurabilir? 

A: Borçlular genellikle üç temel hukuki alanda itirazda bulunurlar: 

• İhtiyati Tedbir: Bir atamayı veya önerilen bir varlık satışını durdurmak amacıyla geçici tedbir kararı talep edilmesi. Talebin kabul edilmesi için borçlunun aşağıdaki şartları yerine getirmesi gerekir: American Cyanamid ilkeler, yargılanması gereken ciddi bir meselenin varlığını ve tazminatın yeterli bir çözüm olmayacağını ortaya koymaktadır.  

• Görev İhlali Nedeniyle Yapılan Talepler: Alıcılar, borçlulara karşı satış için mutlak en uygun zamanı seçme konusunda genel bir özen yükümlülüğü taşımamakla birlikte, adil bir iyi niyet yükümlülüğü altındadırlar. Onlar, makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etmek için makul adımlar satış anında. Eğer bir tasfiye memuru, uygun bir pazarlama süreci yürütmeden bir varlığı acil satış yoluyla elden çıkarırsa, borçlu, ortaya çıkan eksiklik nedeniyle tazminat talebinde bulunabilir. 

• İflas Moratoryumu: Borçlu, uygun bir tüzel kişilik ise, başvuruda bulunmak için Yönetim 1986 tarihli İflas Kanunu’nun B1 Ek’i uyarınca, otomatik ve kanuni bir moratoryum. Bu, sabit ücretli veya LPA alıcısının, idarecinin onayı veya mahkemenin izni olmadan icra işlemlerini başlatmasını veya sürdürmesini engeller. 

Bize Ulaşın – Dava İşleri Kıdemli Ortağı David Burns  

Dava İşleri Kıdemli Ortağı David Burns, kredi verenlerin tasfiye memuru atadığı durumlarda borçlular adına hareket etme konusunda geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile e-posta yoluyla iletişime geçiniz. d.burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefonu doğrudan arayabilirsiniz.