Köprü Kredisi Veren Kurumların Tasfiye Memurluğu Atamaları: Soru-Cevap Kılavuzu

Bridging lenders often appoint receivers pursuant to statutory and contractual powers to quickly recover outstanding debts when borrowers default on their loans. 

This article sets out some of the frequently asked questions around the appointment process, constitutional frameworks, and recovery mechanisms governing fixed-charge and Law of Mülkiyet Act (LPA) receiverships. 

1. Yasal Temeller ve Anayasal Yetki 

S: Bir ara finansman sağlayıcısı, hangi yasal hükümler uyarınca bir tasfiye memuru atama yetkisini elde eder? 

A: Tasfiye memurlarını atama konusundaki yasal yetki, aşağıdakilerden kaynaklanmaktadır: 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun (LPA) 101. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (iii) bendi. This section implies a power to appoint a receiver into any mortgage or charge executed by deed. 

However, because statutory powers under the LPA 1925 are restrictive, bridging lenders usually tend to explicitly expand these provisions via the express terms of their tahvil veya yasal ipotek belgeleri. Bu durum, operasyonel yetkileri LPA’nın temel yasal çerçevesini çok aşan, sözleşmeye dayalı bir “sabit ücretli alıcı” yaratmaktadır. 

S: Bir tasfiye memurunu atama konusundaki yasal yetki ne zaman ortaya çıkar ve ne zaman kullanılabilir hale gelir? 

A: Altında 1925 tarihli LPA Kanunu’nun 103. maddesi, the statutory power of sale—and by extension, the power to appoint a receiver—arises as soon as the mortgage debt becomes due (typically the contractual maturity date). 

Ancak, bu ancak uygulanabilir Aşağıdaki yasal kriterlerden biri karşılandığında: 

• İpotek borcunun ödenmesini talep eden tebligat, ipotek borçlusuna tebliğ edilmiş ve tebligattan itibaren üç ay boyunca bu borcun bir kısmı veya tamamı ödenmemiştir. 

• Some interest under the mortgage is in arrears and unpaid for two weeks after becoming due. 

• There has been a breach of some provision contained in the mortgage deed or in the LPA 1925, other than a covenant to pay the mortgage money or interest. 

Importantly, almost all modern bridging loan agreements contractually modify or exclude Section 103. This allows the lender’s powers to become immediately exercisable the moment a contractually defined Event of Default occurs, without waiting for the statutory periods to lapse. 

2. Temsilcilik Statüsü ve Sorumluluk Muafiyeti İlkesi 

S: LPA kapsamında bir tasfiye sürecinde “vekalet varsayımı” ilişkisinin önemi nedir? 

A: Altında 1925 tarihli LPA Kanunu’nun 109. maddesinin (2) numaralı fıkrası, ipotek senedinde aksi açıkça belirtilmedikçe, ipotek alıcısı, ipotek verenin (borçlunun) temsilcisi olarak kabul edilir. 

This creates a deliberate legal construct with significant ticari consequences: 

• Kredi Veren Koruması: Because the receiver is the borrower’s agent, the bridging lender avoids the liabilities of a “mortgagee in possession.” A mortgagee in possession owes a strict duty of strict accountability to the borrower and faces potential liability for physical mismanagement or waste. 

• Borçlunun Sorumluluğu: Borçlu, tasfiye süreci boyunca tasfiye memurunun eylemleri, ihmalleri, sözleşmeleri ve ihmallerinden tek başına sorumludur. 

• Temsilcilik Sözleşmesinin Feshi: If the borrower enters into compulsory liquidation, the receiver’s status as an agent of the company ceases. However, the receiver’s power to hold and dispose of the secured asset survives, and they effectively act as a principal with respect to the property. 

3. Atama Sürecinin İşleyişi 

S: Bir kredi verenin, bir tasfiye memurunu geçerli bir şekilde atayabilmesi ve atamanın geçersiz olduğu iddiasıyla karşılaşmamak için hangi somut hukuki adımları atması gerekir? 

A: Çünkü geçersiz bir atama, dava konusu olabilecek bir durum oluşturabileceğinden mülk ve araziye izinsiz girme, lenders must strictly adhere to a precise procedural sequence: 

1. Temerrüt Durumunun Ortaya Çıkması: Sözleşmede tanımlanan bir temerrüt durumunun fiilen mevcut olması gerekir (örneğin, vade sonunda itfa edilmemesi, giderilmemiş finansal taahhüt ihlali). 

2. Resmi Talebin Tebliği: The lender must serve a contractually compliant formal demand for immediate repayment. If the charge document requires a specific notice period, that period must expire. If the loan is repayable “on demand,” the lender will often provide the borrower a reasonable window to implement the payment transfer. 

3. Randevu: The appointment must be in writing, generally taking the form of a deed. It must explicitly name the receiver and clearly state that the power of appointment under the security document has arisen. If the appointment is via deed then the deed must be executed validly by the appointer (e.g., the lender). For companies, this typically requires signing by two directors, or one director and the company secretary. If signed by an individual, it must be signed in the presence of an independent witness 

4. Göreve Başlama: The appointment is legally ineffective until the receiver signs the deed or formally accepts the office. Under the İflas Rules, this acceptance must occur before the end of the business day following receipt of the instrument. 

5. Yasal Bildirimler: 

• Şirketler Sicili: If the borrower is a corporate entity, form RM01 Şirketler Sicil Memuruna en geç 7 gün 2006 tarihli Şirketler Kanunu’nun 859K maddesi uyarınca yapılan atama ile ilgili olarak. 

• Tapu Sicili: Başvuru, ilgili form kullanılarak yapılmalıdır RX1 ve AP1 kayıtlı tapuya bir kısıtlama kaydı yapmak veya atamayı kayda geçirmek. 

4. Yetki Kapsamı ve Varlık Yönetimi Stratejileri 

S: Alıcının varlık elden çıkarma stratejileri, standart sabit masraf durumunda ile sadece yasal LPA yetkileri kapsamında olduğunda nasıl farklılık gösterir? 

A: Yalnızca kanuni yetkilerle donatılmış bir LPA kayyımı, sınırlı yetkilere sahiptir; bu yetkiler esas olarak kira tahsilatı, mülkün sigortalanması ve temel onarımların gerçekleştirilmesiyle sınırlıdır. Bu kayyımların kanuni satış yetkisi bulunmamaktadır; bu yetki, kredi verenin elinde kalır. 

Buna karşılık, sözleşmeyle yetkilendirilmiş bir sabit ücretli alıcı ipotek senedinde açıkça belirtilen kapsamlı bir yetki listesi çerçevesinde faaliyet göstermektedir. Bu durum, farklı tahsilat stratejilerinin uygulanmasına imkân tanır: 

5. Mali Öncelik ve Fonların Dağıtımı 

S: Tasfiye memurunun elde ettiği gelirlerin dağıtımında yasal öncelik sırası nasıldır? 

A: Bir LPA kayyımı tarafından alınan paranın kullanımı aşağıdaki hükümlere tabidir: 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun 109. maddesinin 8. fıkrası. Gelirler, aşağıdaki kesin sırayla dağıtılmalıdır: 

1. Kira, Ücretler ve Vergiler: İpotekli gayrimenkulü etkileyen tüm giderlerin, harçların, vergilerin ve tahakkukların ödenmesi. 

2. Önceki Yükümlülükler: Keeping down all annual sums or other payments, and the interest on all principal sums, having priority to the mortgage in right whereof he is receiver. 

3. Alıcının Komisyonu ve Masrafları: Alıcının yasal komisyonunun, sigorta primlerinin ve kredi verenin talimatıyla yapılan onarım masraflarının ödenmesi. 

4. İkincil/Birincil Faiz: İpotek kapsamında ödenmesi gereken herhangi bir anapara tutarı ile ilgili olarak tahakkuk eden faizin ödenmesi. 

5. Ana Borç: İpotek kapsamında ödenmesi gereken anapara tutarının (sözleşmeye göre temerrüt ücretleri dahil olmak üzere geçici sermaye borcu) ödenmesi. 

6. Fazla Kalıntı: Varsa, kalan son bakiyenin, tasfiye memurunun el koyması olmasaydı ipotekli mülkün gelirini alma hakkına sahip olacak kişiye (örneğin, ikincil ipotek sahipleri veya borçlu) ödenmesi. 

6. Risk Azaltma ve Borçlunun Alacağı Önlemler 

S: Bir borçlu, tasfiye işlemine itiraz etmek veya bu işlemi engellemek için hangi hukuki yollara başvurabilir? 

A: Borçlular genellikle üç temel hukuki alanda itirazda bulunurlar: 

• İhtiyati Tedbir: Seeking an interim injunction to restrain the appointment or a proposed asset sale. To succeed, the borrower must satisfy the American Cyanamid principles, demonstrating there is a serious issue to be tried and that damages would not be an adequate remedy.  

• Claims for Breach of Duty: Alıcılar, borçlulara karşı satış için mutlak en uygun zamanı seçme konusunda genel bir özen yükümlülüğü taşımamakla birlikte, adil bir iyi niyet yükümlülüğü altındadırlar. Onlar, makul olarak elde edilebilecek en iyi fiyatı elde etmek için makul adımlar at the time of the sale. If a receiver dumps an asset via a fire-sale without proper marketing, the borrower may bring a claim for the shortfall. 

• İflas Moratoryumu: Borçlu, uygun bir tüzel kişilik ise, başvuruda bulunmak için Yönetim 1986 tarihli İflas Kanunu’nun B1 Ek’i uyarınca, otomatik ve kanuni bir moratoryum. This prevents a fixed-charge or LPA receiver from commencing or continuing enforcement actions without the consent of the administrator or the permission of the court. 

Bize Ulaşın – Dava İşleri Kıdemli Ortağı David Burns  

Senior Davalar Partner David Burns has extensive experience acting on behalf of borrowers where lenders have appointed receivers.  For enquiries on this topic, please contact David Burns via email d.burns@rfblegal.co.uk ya da 0207 467 5751 numaralı telefonu doğrudan arayabilirsiniz.