Boundary disputes are among the most common and emotionally charged özellik disputes encountered by homeowners, EV SAHİPLERİ, developers, and ti̇cari̇ mülk owners. What may begin as a disagreement over a fence, hedge, wall, or driveway can quickly escalate into a costly and stressful legal dispute.
At Ronald Fletcher Baker, our Mülkiyet Davaları team regularly advises clients on all aspects of boundary disputes, from early negotiation and mediation through to court proceedings where necessary. Understanding your legal position from the outset can help protect your property rights and avoid unnecessary expense.
Sınır Anlaşmazlığı Nedir?
A boundary dispute arises when neighbouring landowners disagree about the konum of the legal boundary separating their properties. Common examples include:
- Çitlerin, duvarların, çit bitkilerinin veya kapıların konumuna ilişkin anlaşmazlıklar;
- Binalar, ek binalar, barakalar veya müştemilatların araziye tecavüz etmesi;
- Ulaşım yolları ve geçiş hakları konusundaki anlaşmazlıklar;
- Zaman aşımı yoluyla mülkiyet edinimi ile ilgili davalar;
- Tapu sicil kayıtları ile tapu planı arasındaki uyuşmazlıklar; ve
- Komşu mülkler arasındaki arazi şeritlerinin mülkiyeti.
Birçok mülk sahibi, Tapu Sicili’ndeki tapu planlarının sınırları tam olarak gösterdiğini varsaysa da, genellikle durum böyle değildir.
Genel Sınırlar Kuralı
2002 Tapu Kayıt Kanunu uyarınca, kayıtlı tapuların çoğu “genel sınır kuralı”na tabidir. Bu, tapu planlarının bir sınırın kesin hukuki çizgisini değil, genel konumunu belirlediği anlamına gelir. Dolayısıyla, tapu planında gösterilen kırmızı kenarlık, genellikle kesin sınır konumunun kesin kanıtı olarak kabul edilemez. HM Tapu Sicili Rehberi, tescilli tapu planlarının kesin sınır çizgilerini belirlemeyi amaçlamadığını ve anlaşmazlıkların ortaya çıkması durumunda genellikle ek kanıtların gerekli olduğunu açıkça belirtmektedir.
Sonuç olarak, bir sınır anlaşmazlığının çözülmesi genellikle tarihsel tapu kayıtları, devir planları, tapular, arazi ölçümleri, hava fotoğrafları ve sahadaki fiziki özelliklerin ayrıntılı bir şekilde incelenmesini gerektirir.
Sınırlar Nasıl Belirlenir?
When assessing a disputed boundary, the courts will typically consider:
- Tarihi tapu senetleri ve devir belgeleri;
- Devir ve planlarda kullanılan ifadeler;
- Duvarlar, çitler, çalı çitleri ve hendekler gibi fiziksel unsurlar;
- Arazinin tarihsel olarak işgal edilmesi ve kullanımı;
- Uzman bilirkişinin ifadesi; ve
- Komşu mülk sahipleri arasında daha önce varılan her türlü anlaşma.
Çoğu durumda, deneyimli bir yetkili arazi ölçüm mühendisinin yardımı vazgeçilmezdir. Ölçüm bulguları, davalarda sıklıkla belirleyici bir rol oynar.
Sınır Anlaşmaları
Komşular bir sınırın yeri konusunda anlaşmaya varabildiklerinde, bu anlaşmayı genellikle yazılı bir sınır anlaşmasıyla resmileştirmek mümkündür.
Düzgün bir şekilde hazırlanmış bir sınır anlaşması, kesinlik sağlayabilir, gelecekteki anlaşmazlık olasılığını azaltabilir ve ilgili Tapu Sicili kayıtlarına işlenebilir. HM Land Registry, her iki tarafın da işbirliği yapmaya istekli olduğu durumlarda, sınır anlaşmalarını belirsizliği gidermenin pratik bir yolu olarak kabul etmektedir.
Herhangi bir sözleşme imzalamadan önce hukuki danışmanlık almak, menfaatlerinizin tam olarak korunmasını sağlamak açısından önemlidir.
Belirlenmiş Sınırlar
Daha yüksek bir kesinlik gerektiğinde, HM Tapu Sicili’ne “belirlenmiş sınır” için başvuruda bulunulabilir.
Standart bir tapu planında gösterilen genel bir sınırdan farklı olarak, kesinleştirilmiş bir sınır, sınırın tam yasal çizgisini kaydeder. Bu tür başvurular, ayrıntılı planlar ve destekleyici kanıtlar gerektirir ve genellikle komşu mülk sahiplerine bildirim yapılmasını içerir. İtirazda bulunulması halinde, konu karar verilmesi için Birinci Derece Mahkemesi’ne (Mülkiyet Dairesi) sevk edilebilir.
Determined boundary applications can be highly effective where parties require certainty for future development, extensions, sales, or yeniden finansman.
Zamanla Kazanılan Mülkiyet Hakkı ve Sınır Anlaşmazlıkları
Sınır anlaşmazlıklarında sık sık zilyetlik yoluyla mülkiyet edinimi iddiaları gündeme gelir.
Zorla zilyetlik, bir kişinin başkasına ait bir araziyi izinsiz olarak işgal etmesi ve bu araziyi zilyetlik niyetiyle fiilen elinde bulundurduğunu kanıtlayabilmesi durumunda ortaya çıkar.
2002 tarihli Tapu Kayıt Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle hukuki durum önemli ölçüde değişmiştir. Tescilli arazilerde, bir araziyi on yıl boyunca işgal etmiş olan kişi, tescilli malik olmak için başvuruda bulunabilir. Ancak, tescilli malik genellikle bu durumdan haberdar edilir ve itirazda bulunabilir. Sınırlı sayıdaki yasal istisnalardan biri geçerli olmadığı sürece, çoğu durumda yapılan itiraz başvuruyu geçersiz kılar. Bazı hükümler, gerçek sınır hatalarını içeren durumları özel olarak ele almaktadır.
Zaman aşımı yoluyla mülkiyet hakkı taleplerinin karmaşıklığı göz önüne alındığında, mümkün olduğunca erken bir aşamada uzman bir hukuk danışmanından tavsiye alınmalıdır.
Alternatif Uyuşmazlık Çözümü
Sınır anlaşmazlıklarını çözmek için dava açmak her zaman en etkili yol değildir.
Courts increasingly expect parties to consider Alternative Uyuşmazlık Çözümü (“ADR”) before commencing proceedings. Mediation, without prejudice negotiations, and expert determination can often achieve a practical resolution more quickly and at a significantly lower cost than court action.
In many cases, preserving a workable relationship with neighbouring property owners is an important consideration that ADR can help facilitate.
Sınır Anlaşmazlığı Davaları
Müzakereler sonuçsuz kalırsa, mahkeme süreci gerekli hale gelebilir.
Sınırlarla ilgili gayrimenkul davaları, aşağıdaki başvuruları içerebilir:
- Yasal sınırın konumu ile ilgili beyanlar;
- Emirnameler preventing encroachment or interference;
- Yapıların yıkılmasını gerektiren siparişler;
- Mülkiyet ihlali nedeniyle tazminat; ve
- Zaman aşımı yoluyla mülkiyet hakkı taleplerine ilişkin kararlar.
Sınır davaları, olguların büyük önem taşıdığı davalardır ve genellikle kapsamlı belge delilleri ile uzman tanıklıkları gerektirir. Erken aşamada hukuki danışmanlık alınması, hukuki masrafları etkin bir şekilde yönetirken, lehte bir sonuç elde etme olasılığını önemli ölçüde artırabilir.
Nasıl Yardımcı Olabiliriz?
Kıdemli Dava Ortağı David Burns ve gayrimenkul davaları ekibi, İngiltere ve Galler genelinde sınır anlaşmazlıklarının her yönüyle ilgili olarak ev sahiplerine, ev sahiplerine, inşaat firmalarına ve işletmelere düzenli olarak danışmanlık hizmeti vermektedir.
Aşağıdaki konularda size yardımcı olabiliriz:
- Tapu senetleri ve Tapu Sicil belgelerinin incelenmesi;
- Uzman ölçüm mühendislerine talimat vermek ve onlarla irtibat kurmak;
- Anlaşmaların ve sınır anlaşmalarının müzakeresi;
- Arabuluculuk ve alternatif uyuşmazlık çözümü;
- Belirlenmiş sınır başvuruları; ve
- Dava açılması gerektiğinde mahkeme ve yargı organları nezdinde yürütülen yargılama süreçleri.
Bir sınır anlaşmazlığı yaşıyorsanız veya mülkünüzün sınırlarının konumu konusunda endişeleriniz varsa, uzman dava ekibimiz durumunuza özel, net ve pratik tavsiyelerde bulunabilir.
Dava İşleri Kıdemli Ortağı, David Burns – Bize Ulaşın
Sınır anlaşmazlığı, zilyetlik iddiası, izinsiz giriş sorunu veya kesin sınır belirleme başvurusu konusunda danışmanlığa ihtiyacınız varsa, Kıdemli Dava Ortağı David Burns ile iletişime geçin; kendisi, müvekkillerini ihtilaflı sınır anlaşmazlıklarında başarıyla yönlendirme konusunda engin deneyime sahiptir. David'e d.burns@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 0207 467 5751 numaralı direkt hattan ulaşabilirsiniz.
David Burns
Kıdemli Dava Ortağı
