O fim da Section 21: o que os senhorios e inquilinos devem esperar

For over three decades, Section 21 of the Housing Act 1988 has allowed landlords of assured shorthold tenancies (ASTs) to recover possession without proving tenant fault. The landscape is about to change. The Government’s Renters’ Rights Bill (“the Bill”) is in its final parliamentary stages and, once commenced, vontade abolish Section 21 and move the sector to a single system of periodic tenancies with strengthened possession grounds under Section 8.

Before we look ahead, it’s vital to be clear about today’s law. As at 22 August 2025, Section 21 remains in force. The Bill completed its House of Lords Third Reading on 21 July 2025 and will return to the House of Commons for consideration of Lords’ amendments after summer recess in early September. Royal Assent is widely expected this autumn, with commencement likely in early 2026, but the exact start date has not yet been set.

Situação atual: como funciona a Secção 21 (legislação atual)

A valid Section 21 notice (Form 6A) still gives a landlord a paperwork-led route to possession, often via the accelerated procedure (no hearing unless directed). To be valid, landlords must meet a checklist of statutory pre-conditions and time limits, including:

• Aviso prévio mínimo: pelo menos dois meses.
• Serviço mais antigo: não nos primeiros 4 meses do arrendamento.
• Em geral, é necessário intentar uma ação no prazo de 6 meses a contar da notificação (ou 4 meses a contar da data de expiração do aviso, se for necessário um aviso mais longo).
• Depósito: proteger o depósito e fornecer as informações prescritas.
• Documents: serve a valid gas safety certificate, EPC, and the current How to Rent guide (at the start/ renewal, per the 2015 Regulations). Courts can still accept a late gas safety certificate provided it’s given before the Section 21 notice (see Casa Trecarrel).
• Licenciamento: ser titular de qualquer licença exigida.

On the accelerated track, a hearing only occurs if the judge directs one; otherwise the claim is determined on the papers. If landlords also seek rent arrears, they must use the standard route.

Porque é que a Secção 21 está a ser abolida

 The policy driver is security of tenure: to remove the threat of arbitrary “no-fault” eviction, empower tenants to challenge poor practice, and modernise renting standards. The Government’s guide confirms the Bill abolishes Section 21 and replaces fixed terms with a single periodic system.

O que substitui a Secção 21 na Lei dos Direitos do Arrendatário

• One system of periodic tenancies: all assured tenancies will be periodic. Tenants can end the tenancy by giving two months’ notice and landlords must rely on Section 8 grounds to recover possession. The Government intends to implement this in one stage, rather than phasing.
• Fundamentos alargados e clarificados da Secção 8: o projeto de lei mantém uma abordagem baseada em fundamentos (obrigatórios e discricionários), mas actualiza-a e alarga-a. As principais propostas incluem:

1. Venda/mudança do senhorio: motivos expressos para recuperar a posse para vender ou para o senhorio (ou família próxima) se mudar. Existe um período protegido de 12 meses no início do arrendamento em que estes motivos não podem ser utilizados, e os senhorios devem avisar com quatro meses de antecedência quando os invocam.
2. Serious rent arrears (ground 8): threshold increased to three months’ arrears and the notice period for arrears grounds extended to four weeks.
3. Atrasos repetidos: um novo motivo obrigatório para os inquilinos que tenham tido dois meses de atrasos em três ocasiões distintas num período de três anos, mesmo que tenham sido ilibados pela audiência.
4. Back-door evictions: safeguards against using above-market rent increases to force tenants out, with Tribunal oversight

• Wider reforms alongside possession: the Bill also introduces a PRS Ombudsman, a Private Rented Sector Database, restrictions on rental bidding, strengthened Decent Homes obligations, and pet requests that cannot be unreasonably refused (with permitted pet-damage insurance).

Note-se que estas medidas ainda não estão em vigor e que os pormenores finais podem ainda mudar antes do consentimento real e da entrada em vigor.

Calendário: Quando terminará efetivamente a Secção 21?

21 de julho de 2025: Projeto de lei concluído na terceira leitura dos Lordes

Início de setembro de 2025: Regressa aos Comuns para apreciação das alterações dos Lordes

Aprovação real: Previsto para o outono de 2025 (não confirmado)

Início: Início único previsto para o início de 2026 (o Governo indica uma fase de implementação, mas não fixou a data)

Até à entrada em vigor, os senhorios podem ainda recorrer à Secção 21, desde que todos os requisitos sejam cumpridos.

O que isto significa na prática

Para senhorios

• No more Section 21: plan to proceed under Section 8. The accelerated Section 21 route will fall away and most claims will run on the standard track with evidence and (usually) a hearing.
• Nova via de venda/mudança: se tenciona vender ou mudar de casa, o projeto de lei prevê motivos para tal, mas apenas após 12 meses e com um pré-aviso de quatro meses. Estabeleça prazos em função destas limitações.
• Arrears strategy: ensure ledgers are meticulous. The higher Ground 8 threshold (3 months) and repeated-arrears ground will shape case selection and timing.
• Compliance: expect sharper scrutiny of licensing and documents once live.

Para os inquilinos

• Greater security: a default periodic tenancy and the end of “no-fault” eviction.
• Aviso e salvaguardas: mais tempo quando os senhorios pedem a posse para vender ou mudar de casa. Possibilidade de contestar aumentos excessivos da renda com o objetivo de forçar a saída.
• A posse continua a ser possível: os atrasos graves ou persistentes nas rendas, o comportamento antissocial e outros motivos podem continuar a justificar o despejo.

Medidas práticas a tomar agora

Proprietários

1. Audit paperwork on every AST: deposit compliance, gas safety, EPC, How to Rent Guide, licences. Defects derail Section 21 under current legislation, and weaken credibility under Section 8.
2. Planear a alienação: se vender, inclua no seu calendário o período de proteção de 12 meses e o pré-aviso de quatro meses.
3. Protocolos relativos aos pagamentos em atraso: atuar rapidamente em caso de pagamentos em atraso, documentar exaustivamente e calibrar os pedidos em função do limiar de 3 meses/novo limiar de pagamentos repetidos.
4. Espera-se mais trabalho de posse contestada: organizar provas, registos de inspeção e registos de reparação.

Inquilinos

1. Mantenha registos: comunique os problemas de reparação por escrito e mantenha um registo em papel.
2. Saber o que fazer: se receber a Secção 21 antes do início do processo, continuam a aplicar-se as regras actuais em matéria de notificação, prazos e defesas. Procure aconselhamento rapidamente.
3. Budget: arrears will remain a strong ground post-reform. Get apoio early if you’re struggling.

Perguntas mais frequentes

A secção 21 já desapareceu?

Não, continua em vigor atualmente. A abolição ocorre na data de entrada em vigor do projeto de lei, que ainda não foi fixada.

Haverá um caminho rápido para a posse?

A via acelerada é específica da Secção 21. Após a abolição, espera-se a via normal de posse ao abrigo da Secção 8 (baseada em provas, geralmente com uma audiência).

Os senhorios podem ainda recuperar a posse para vender ou habitar?

Sim, através de um novo terreno com guarda-corpos: não pode ser utilizado nos primeiros 12 meses e é necessário um pré-aviso de quatro meses.

O que muda para as rendas em atraso?

O motivo obrigatório 8 passa para três meses de atraso. O pré-aviso é de quatro semanas e existe um novo motivo de atraso repetido (obrigatório) em determinadas circunstâncias. A redação final será confirmada no início do processo.

O nosso ponto de vista

Abolition of Section 21 is a structural reset. For landlords, success will turn on compliance and evidence under Section 8, particularly for arrears and sale/ move-in grounds. For tenants, the reforms offer greater stability but do not remove the prospect of eviction where grounds are made out.

At Ronald Fletcher Baker, our Contencioso imobiliário team advises both landlords and tenants through possession strategy, now (under Section 21/ Section 8) and post-commencement. If you need to plan a sale, defend a claim or re-shape your arrears processes ahead of the change, we can help you get it right.

Assuntos de senhorio e inquilino: Contacte-nos

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk ou pelo telefone 0203 947 8892.