Impagos de préstamos puente y consideraciones reglamentarias (FSMA y CCA) 

Los préstamos puente ocupan una posición única en las finanzas del Reino Unido: son productos de préstamo a corto plazo, con intereses elevados y basados en garantías, diseñados para “salvar” un déficit temporal de financiación, a menudo en transacciones inmobiliarias. Su rapidez y flexibilidad los hacen atractivos para compras en subasta, rupturas de cadena, proyectos de reforma y adquisiciones de inversión. Sin embargo, las mismas características que los hacen útiles también los convierten en productos de alto riesgo. Cuando los prestatarios incumplen sus obligaciones, la ejecución suele ser rápida y estar muy estructurada en torno a la garantía (normalmente el inmueble).

Una complejidad clave a la hora de entender los impagos de préstamos puente en el Reino Unido es que estos préstamos no se ajustan claramente a un único régimen regulador. Dependiendo de su estructura y finalidad, un préstamo puente puede regirse por FSMA 2000, regulado por la Ley de crédito al consumo de 1974, o completamente sin regular.

Dado que el objetivo primordial es la rapidez, los préstamos puente suelen ser más caros que las hipotecas tradicionales y exigen una estrategia de salida clara y viable.

La estrategia de salida -el método mediante el cual el prestatario pretende devolver el préstamo- es el punto central de cualquier crédito puente. Las estrategias de salida habituales incluyen la venta de la propiedad garantizada o la refinanciación del préstamo puente mediante una hipoteca a largo plazo. Si esta estrategia fracasa o se retrasa, el prestatario incurre en impago. Dada la naturaleza implacable y a corto plazo de la financiación puente, los impagos pueden aumentar rápidamente. Los prestatarios se enfrentan a una creciente presión financiera, mientras que los prestamistas deben navegar por un estricto panorama legal y reglamentario para hacer valer su garantía.

Comprender los impagos de los préstamos puente

Para comprender plenamente las implicaciones reglamentarias del impago, primero hay que entender qué constituye un impago en el contexto de la financiación puente. Aunque el impago de una mensualidad es un desencadenante obvio, “impago” es un término amplio que va mucho más allá del impago. Las circunstancias exactas que constituyen un impago se describen en el contrato de crédito y en los documentos de garantía.

Entre los supuestos habituales de impago se incluyen:

• Expiración del plazo: No reembolsar el saldo total del préstamo en la fecha de vencimiento acordada del préstamo puente es la causa más común de impago.
• Infracciones técnicas: Incumplimiento de cláusulas específicas del préstamo, como la realización de reformas estructurales sin el consentimiento previo del prestamista, o cambios no autorizados en el uso u ocupación de la propiedad.
• Acontecimientos de insolvencia: El prestatario entra en quiebra, liquidación o acuerdo voluntario individual (IVA).
• Incumplimientos cruzados: El impago de otro préstamo u obligación financiera del prestatario que afecte negativamente a su situación financiera.
• Tergiversación: Descubrir que el prestatario facilitó información falsa o engañosa durante el proceso de solicitud.

Consecuencias inmediatas

Una vez que se produce un impago, los prestamistas suelen actuar con rapidez para proteger sus intereses comerciales, lo que a menudo desencadena una rápida escalada de la deuda del prestatario.

• Tipos de interés de demora: En caso de impago, los prestamistas suelen aplicar un tipo de interés considerablemente más alto. En ocasiones, los prestamistas agravan estos intereses, lo que hace que la deuda aumente exponencialmente en un corto periodo de tiempo.
• Tasas por impago: Los prestamistas suelen cobrar gastos de administración, costes legales y honorarios del administrador judicial asociados a la ejecución del préstamo.
• Acción de ejecución: El prestamista puede tomar posesión del bien, iniciar un procedimiento judicial o nombrar a un administrador judicial para que tome el control del bien y lo venda para recuperar la deuda.

El marco normativo: FSMA y CCA

El sector británico de la financiación puente no está sujeto a un marco regulador único y general. En su lugar, la regulación se bifurca en dos regímenes principales: los préstamos regulados por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) en virtud de la FSMA, y los préstamos regulados por la CCA. El estatus regulatorio de un préstamo dicta el nivel de protección legal que recibe el prestatario, especialmente en caso de impago.

Préstamos puente regulados (FSMA)

En virtud de la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (Orden de Actividades Reguladas) de 2001 (‘RAO’), un préstamo puente se considera un “contrato hipotecario regulado” si cumple unos criterios específicos. Por lo general, esto se aplica cuando el préstamo se concede a un particular o a un fideicomisario, y la propiedad que se utiliza como garantía está ocupada actualmente, o se pretende que lo esté, por el prestatario o un familiar directo.

La FCA regula estos préstamos puente regulados para garantizar una protección rigurosa del consumidor. Entre los principales requisitos normativos se incluyen:

• Evaluaciones de asequibilidad: Los prestamistas están legalmente obligados a realizar comprobaciones exhaustivas de los ingresos y la asequibilidad antes de conceder el préstamo.
• Principios de la FCA para las empresas: Los prestamistas deben tratar a los clientes con equidad y tener debidamente en cuenta sus intereses.
• Hipotecas y financiación de viviendas: Guía de conducta empresarial (MCOB): Los prestamistas deben cumplir normas estrictas en materia de divulgación, ilustraciones precontractuales y gestión de los atrasos.

Cuando se produce el impago de un préstamo puente regulado, el prestamista está sujeto a las estrictas directrices de la FCA sobre tolerancia y trato justo a los clientes con dificultades financieras. El embargo debe utilizarse como último recurso, y los prestamistas deben trabajar de forma proactiva con los prestatarios para explorar acuerdos de reembolso alternativos.

Préstamos conforme a la Ley de Crédito al Consumo (LCC)

La Ley de Crédito al Consumo de 1974 (Consumer Credit Act, CCA), en términos generales, se aplica principalmente a los préstamos puente de menor cuantía, no garantizados o de segunda carga, que quedan fuera de la definición de contrato hipotecario regulado, generalmente cuando el préstamo no se destina total o predominantemente a fines comerciales. La CCA otorga derechos legales a los prestatarios, incluidos procedimientos específicos que los prestamistas deben seguir a la hora de ejecutar el préstamo o imponer cargos por impago.

Históricamente, los préstamos puente a entidades corporativas (por ejemplo, Sociedades Limitadas o Vehículos de Propósito Especial) no estaban regulados en gran medida. Sin embargo, la línea divisoria es cada vez más difusa; algunos prestamistas intentan exigir a los prestatarios que constituyan sociedades para clasificar el préstamo como no regulado y evitar las restricciones de la CCA o la FSMA. Sin embargo, si el préstamo se considera en esencia un crédito al consumo, los tribunales pueden mirar más allá del velo corporativo, y las protecciones reglamentarias de la CCA pueden seguir aplicándose.

Consideraciones reglamentarias para los prestamistas: La prohibición general

Una consideración normativa fundamental para todos los prestamistas que operan en el Reino Unido es la “Prohibición General” establecida en virtud del Artículo 19 de la FSMA 2000. Esta prohibición establece que ninguna persona puede ejercer una “actividad regulada” en el Reino Unido a menos que sea una persona autorizada o una persona exenta.

La celebración de un contrato hipotecario regulado es una actividad regulada. Si un prestamista no autorizado emite un préstamo que debería haber estado regulado por la FSMA, las consecuencias son graves:

• Inoponibilidad: En Artículo 26A de la FSMA 2000, el contrato de préstamo puede quedar completamente sin efecto frente al prestatario. El prestamista puede perder el derecho a recuperar el principal o los intereses.
• Órdenes de reembolso: El tribunal puede ordenar al prestamista que indemnice al prestatario, pudiendo exigir la devolución de todos los intereses y reembolsos de capital ya efectuados.
• Responsabilidad penal: El incumplimiento de la prohibición general es un delito punible con multa o prisión ilimitadas.

Exención para empresas y consumidores

Un área común de disputa es si un préstamo puente se tomó con “fines empresariales”, lo que a menudo exime al préstamo de la regulación de la CCA. Artículo 60C(5) de la Orden de Actividades Reguladas establece la presunción de que un préstamo se destina a fines empresariales si el prestatario presenta una declaración a tal efecto.

Sin embargo, según Artículo 60C, apartado 6, Si el prestamista sabía o tenía motivos razonables para sospechar que el préstamo no se destinaba total o predominantemente a fines empresariales, la declaración podría considerarse inválida. En caso de impago, los prestatarios suelen impugnar la validez de su declaración de finalidad empresarial, alegando que el préstamo tenía en realidad una finalidad de consumo (por ejemplo, financiar una deuda personal o la compra de una vivienda) y que el prestamista no realizó las comprobaciones reglamentarias oportunas.

Intereses de demora, comisiones y relaciones abusivas (CCA)

Uno de los aspectos más litigiosos de los impagos de préstamos puente es la imposición de intereses de demora y comisiones de penalización. Dada la brevedad de los plazos y los elevados riesgos de la financiación puente, los prestamistas suelen incluir en sus contratos tasas y comisiones de impago elevadas. Sin embargo, los prestatarios han cuestionado que estas tasas sean legalmente exigibles.

Derecho sancionador

En virtud de la prueba histórica de Makdessi, una cláusula es una penalización inaplicable si se trata de una obligación accesoria que impone al incumplidor del contrato un perjuicio desproporcionado con respecto a cualquier otra obligación. interés legítimo de la parte inocente en la ejecución de la obligación principal. 

En el mercado de créditos puente, los prestamistas suelen justificar los elevados tipos de interés de demora (por ejemplo, de (3%) a (4%) al mes) argumentando que compensan el elevado riesgo de que el capital quede inmovilizado en un préstamo moroso.

Los tribunales no han establecido un porcentaje fijo que constituya una sanción, sino que depende de si el tipo es “extravagante” o “desproporcionado” en el contexto comercial. Si bien los aumentos de intereses son justificables, los tipos excesivos que imponen un perjuicio desproporcionado pueden tratarse como una sanción no ejecutable.

• Factores que deben tener en cuenta los prestatarios:
  Cuando se impugna un préstamo puente / tasa de impago, la atención se centra en si la provisión es “de naturaleza ”penal desproporcionada a cualquier interés legítimo de la parte inocente, lo que significa que su objetivo principal es castigar al prestatario en lugar de proteger los intereses legítimos del prestamista. Algunos puntos a tener en cuenta son:
  • La carga de la prueba: Corresponde al prestatario demostrar que el tipo es “desproporcionado” con respecto al interés del prestamista. El prestamista no tiene por qué justificar matemáticamente el tipo concreto elegido.
  • Clasificación reglamentaria errónea: Si un prestamista clasifica incorrectamente un préstamo como “no regulado” (por ejemplo, se firmó una declaración de “finalidad comercial” cuando el prestatario tenía intención de residir en el inmueble), el prestatario puede tener protecciones mucho más fuertes en virtud de la Ley de Mercados y Servicios Financieros de 2000 (FSMA) y Manual de la FCA, lo que puede hacer que las cláusulas de intereses sean “abusivas” independientemente de la norma sancionadora.
  • La trampa de la “obligación principal”: Si el tipo más alto está estructurado de forma que se active en un supuesto de “no incumplimiento”, los prestamistas pueden argumentar que se trata de una obligación principal (no de una penalización). Sin embargo, los tribunales tendrán en cuenta el fondo sobre la forma para ver si se trata efectivamente de una sanción por demora en el pago. 
• Zueco sobre la equidad de la redención: Un prestatario tiene el derecho equitativo a devolver su préstamo y recuperar su propiedad. Cualquier cláusula que dificulte injustificadamente el reembolso o actúe como un “obstáculo” a este derecho -como comisiones de salida exorbitantes o condiciones de reembolso excesivamente onerosas- puede ser impugnada por inaplicable.
• Influencia indebida o coacción: Si un prestatario fue presionado para obtener el préstamo en circunstancias ilegítimas o sin asesoramiento jurídico independiente, el acuerdo (o las garantías personales asociadas al mismo) podría ser anulado.
• Negligencia profesional: En algunos casos, el litigio puede recaer sobre los profesionales implicados. Por ejemplo, si un abogado no asesoró adecuadamente sobre los riesgos de los intereses de demora elevados o los impagos “técnicos”, el prestatario puede presentar una demanda por negligencia profesional para recuperar las pérdidas.

A la hora de impugnar la ejecutabilidad de los préstamos puente en un litigio, se pueden considerar varios argumentos jurídicos y reglamentarios más allá de la “regla de la sanción”, pero es importante obtener asesoramiento lo antes posible.

Relaciones desleales con arreglo a la Ley de crédito al consumo

En s140A del CCA 1974, Los tribunales pueden revisar los acuerdos considerados abusivos debido a factores como costes totales excesivos del crédito, mala conducta del prestamista o aplicación opresiva. Si se constata la existencia de una relación abusiva, el artículo 140B faculta a los tribunales para reestructurar el contrato, reducir los tipos de interés u ordenar la devolución de los pagos.

David Burns, Socio Principal de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, cuenta con una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con impagos y litigios sobre préstamos puente./ Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.