Nota: il caso è stato successivamente trattato dalla Corte d'appello. Potete leggere l'esito della sentenza della Corte d'Appello nel nostro nuovo articolo "Prestiti ponte - Il tasso di interesse di mora di un prestatore costituisce una penale non applicabile?".
In un caso recente, la High Court ha ritenuto che un tasso di interesse di mora del 4% in un contratto di prestito a breve termine garantito da una proprietà residenziale costituisse una penale e non fosse applicabile.
La garanzia e le condizioni del prestito
L'istituto di credito (L) ha concesso un prestito di 1,9 milioni di sterline a un'altra società, di proprietà di H e N, garantito da ipoteche su varie proprietà, tra cui la loro casa di famiglia e cinque proprietà in buy-to-let.
Il contratto di prestito prevedeva che, in caso di violazione sostanziale, L avrebbe potuto nominare un curatore fallimentare, vendere le proprietà e imporre un'ammenda per la perdita della proprietà. 4% al mese tasso di interesse di mora in caso di violazione sostanziale.
Valutare se un tasso di interesse di mora è una penale
Il tasso di interesse di mora mensile del 4%, a quadruplo di un salto rispetto al tasso standard, si è rivelata una sanzione inapplicabile. Applicando ti principi del caso di El Makdessi contro Cavendish Square Holdings BVLa questione centrale per valutare se un tasso di interesse di mora sia una sanzione è se l'entità della maggiorazione ha una spiegazione soddisfacente per la tutela di un interesse legittimoSebbene, in linea di principio, l'applicazione di un tasso più elevato in caso di inadempienza possa essere giustificata dal punto di vista commerciale a causa di un maggiore rischio di credito per il mutuatario, non è certo che L. possa rivendicare questo aspetto.
Perché i tassi di default più elevati non sono giustificati
I problemi di credito di H e N avrebbero potuto legittimamente indurre un finanziatore a considerarli un rischio maggiore. Tuttavia, c'erano altri fattori da considerare:
L aveva precedentemente previsto un aumento per riflettere il rischio di credito aggiuntivo, spostando il tasso da 0,7% a 1% per riflettere una sentenza contro N. L non ha fornito alcuna prova del perché i ritardi di pagamento giustificassero un aumento di ulteriori 3% quando un aumento di 0,3% era stato sufficiente rispetto al tasso standard per adeguarsi al merito di credito.
2. Lo stesso livello di interessi di mora viene applicato indipendentemente dalla natura della violazione.
3. Il tasso di inadempienza è stato fissato centralmente da L, il che significa che non poteva essere stabilito in riferimento ai rischi specifici del mutuatario o del particolare prestito. Le prove peritali hanno suggerito che il tasso di insolvenza tipico all'epoca del prestito era inferiore al tasso di insolvenza in questo caso.
Il punto di vista legale
Il caso di sottolinea due principi critici:
1. Tariffe personalizzate: I tassi d'interesse devono essere adattati in base alle singole operazioni per proteggere il "legittimo interesse" del prestatore.
2. Sanzioni proporzionate: Il tasso deve essere proporzionato ai rischi che il prestatore deve affrontare in caso di inadempienza.
Contatto
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- Notizie Autore:David Burns
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