In uno sviluppo significativo per il settore della proprietà commerciale, l'Alta Corte ha concesso l'autorizzazione all'appello nella causa London Trocadero (2015) LLP contro Picturehouse Cinemas Ltd. Il team legale di Ronald Fletcher Baker LLP, assistito da Nicholas Trompeter KC di Camere SelborneIl legale ha sostenuto con successo l'appello, che ora sarà sottoposto alla Corte d'Appello. Il caso affronta una sorprendente decisione dell'Alta Corte che mette in discussione decenni di prassi di mercato consolidate in materia di premi assicurativi e commissioni trattenute dal locatore.
L'appello, guidato dai soci Rudi Ramdarshan e Victoria Huxley e dall'associato Nii-Amaa Ollennu di Ronald Fletcher Baker LLP, farà chiarezza su pratiche che sono state una pietra miliare del mercato immobiliare commerciale britannico almeno dagli anni Settanta.
La decisione dell'Alta Corte
La conclusione iniziale dell'Alta Corte si basava su un'interpretazione restrittiva del termine "premio" in un contratto di locazione concesso nel 1994. La Corte ha ritenuto che le commissioni trattenute da un locatore non facessero parte del "premio da pagare... per mantenere il Centro assicurato".
Questa conclusione, tuttavia, è in contrasto con l'opinione condivisa dai periti assicurativi di entrambe le parti in causa, che concordano sul fatto che nella terminologia del settore assicurativo la provvigione è considerata parte del premio lordo.
Ricevere e trattenere commissioni assicurative era una caratteristica diffusa e di lunga data del mercato immobiliare commerciale del Regno Unito, in particolare al momento della concessione del contratto di locazione originale nel 1994.
Era comune che i grandi proprietari istituzionali organizzassero le commissioni attraverso una "polizza di blocco" che copriva più proprietà. Questa scala offre un'importante leva negoziale che un singolo locatario non potrebbe mai sperare di ottenere. I locatori possono accedere ad assicuratori specializzati, assicurarsi condizioni più favorevoli e potenzialmente ottenere premi netti più competitivi. I locatori sono in grado di sfruttare le dimensioni del loro portafoglio per offrire un prodotto assicurativo superiore ai loro inquilini.
Anche se i locatari contribuiscono alla commissione, il pacchetto complessivo, che comprende il premio netto, l'ampiezza della copertura e la commissione, in molti casi rappresenta una proposta di valore migliore di quella che il locatario potrebbe ottenere autonomamente sul mercato libero. Questo può essere il caso, in particolare, di siti complessi e ad alto rischio nella prima zona di Londra.
L'appello
Il tribunale valuterà se il "premio", così come inteso sul mercato e dalle parti al momento della concessione del contratto di locazione, comprende l'intero premio lordo, che include le commissioni, condivise o meno.
Inoltre, la Corte d'Appello valuterà se sia appropriato inserire una "clausola implicita di Havenridge" nei contratti di locazione redatti professionalmente e, in caso affermativo, quale debba essere la sua portata. Una questione importante da risolvere è se sia necessario effettuare un'indagine controfattuale su quanto il locatore riceverebbe in una "normale" trattativa di mercato in base a tale clausola implicita.
Inoltre, la Corte d'Appello si occuperà di quali fossero le basi dei pagamenti storicamente effettuati e della corretta portata della richiesta di restituzione da parte di un inquilino.
La sentenza dell'Alta Corte ha sorpreso molti operatori del settore, in quanto ha messo in discussione una prassi di mercato in vigore almeno dagli anni Settanta. È quindi giusto che la Corte d'appello affronti ora queste importanti questioni sul significato di "premio", sulle clausole implicite e sulla portata di qualsiasi richiesta di risarcimento. Nicholas Trompeter KC è stato determinante per ottenere l'autorizzazione al ricorso, su incarico di Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley e Nii- Amaa Ollennu di Ronald Fletcher Baker LLP.
Rudi Ramdarshan
Partner senior per il contenzioso
Victoria Huxley
Partner per il contenzioso
Nii-Amaa Ollennu
Avvocato associato
