Dans un développement significatif pour le secteur de la propriété commerciale, la Haute Cour a accordé l'autorisation de faire appel dans l'affaire London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd. L'équipe juridique de Ronald Fletcher Baker LLP, assistée d'un avocat de l'Université de Londres, s'est prononcée en faveur de l'appel. Nicholas Trompeter KC de Chambres de SelborneL'affaire est confrontée à une décision surprenante de la Haute Cour qui remet en cause des décennies de pratiques établies sur le marché en ce qui concerne les primes d'assurance et les commissions conservées par les propriétaires. L'affaire est confrontée à une décision surprenante de la Haute Cour qui remet en cause des décennies de pratiques établies sur le marché en ce qui concerne les primes d'assurance et les commissions conservées par les propriétaires.
L'appel, mené par les associés Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley et le collaborateur Nii-Amaa Ollennu de Ronald Fletcher Baker LLP, apportera des éclaircissements essentiels sur des pratiques qui constituent la pierre angulaire du marché de l'immobilier commercial au Royaume-Uni depuis au moins les années 1970.
La décision de la Haute Cour
La conclusion initiale de la High Court reposait sur une interprétation étroite du mot "prime" dans un bail accordé en 1994. La Cour a estimé que les commissions retenues par un propriétaire ne faisaient pas partie de la "prime payable... pour maintenir le Centre assuré".
Cette conclusion va toutefois à l'encontre du point de vue partagé par les experts en assurance des deux parties, qui ont convenu que, dans la terminologie du secteur de l'assurance, la commission est considérée comme faisant partie de la prime brute.
Recevoir et conserver des commissions d'assurance était une caractéristique répandue et de longue date du marché britannique de l'immobilier commercial, en particulier à l'époque où le bail initial a été accordé en 1994.
Il était courant pour les grands propriétaires institutionnels d'organiser des commissions par le biais d'une "politique de bloc" couvrant plusieurs propriétés. Cette échelle offre un levier de négociation important qu'un locataire individuel ne pourrait jamais espérer atteindre. Les propriétaires peuvent accéder à des assureurs spécialisés, obtenir des conditions plus favorables et potentiellement des primes nettes plus compétitives. Les propriétaires sont en mesure de tirer parti de la taille de leur portefeuille pour proposer à leurs locataires un produit d'assurance de qualité supérieure.
Bien que les locataires contribuent à la commission, l'offre globale - comprenant la prime nette, l'étendue de la couverture et la commission - représente souvent une meilleure proposition de valeur que ce que le locataire pourrait obtenir indépendamment sur le marché libre. Cela peut être particulièrement le cas pour les sites complexes et à haut risque situés dans le centre de Londres.
L'appel
Le tribunal examinera si la "prime", telle qu'elle est comprise sur le marché et par les parties au moment où le bail a été accordé, comprend la totalité de la prime brute, qui inclut les commissions, qu'elles soient partagées ou non.
En outre, la Cour d'appel examinera s'il est approprié d'inclure une "clause implicite Havenridge" dans les baux rédigés par des professionnels et, dans l'affirmative, quelle devrait être sa portée. Une question importante à laquelle il faudra répondre est celle de savoir s'il est nécessaire de procéder à une enquête contrefactuelle pour déterminer ce qu'un propriétaire pourrait recevoir dans le cadre d'une négociation "normale" dans des conditions de concurrence normale en vertu d'une telle clause implicite.
En outre, la Cour d'appel se penchera sur la question de savoir quelle était la base des paiements effectués par le passé et sur l'étendue de la demande de restitution d'un locataire.
La conclusion de la Haute Cour a surpris de nombreux acteurs du secteur, car elle remet en cause une pratique du marché en vigueur depuis au moins les années 1970. C'est donc à juste titre que la Cour d'appel va maintenant se pencher sur ces questions importantes concernant la signification du terme "prime", les clauses implicites et la portée d'une éventuelle demande de restitution. Nicholas Trompeter KC a joué un rôle déterminant dans l'obtention de l'autorisation d'interjeter appel, sous la direction de Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley et Nii- Amaa Ollennu du cabinet Ronald Fletcher Baker LLP.
Rudi Ramdarshan
Associé principal en charge des litiges
Victoria Huxley
Partenaire en contentieux
Nii-Amaa Ollennu
Avocat associé
