Verzug von Kreditnehmern bei Überbrückungsdarlehen: Risiken und rechtliche Realitäten

Die Branche für Überbrückungskredite verzeichnet weiterhin eine hohe Nachfrage und wächst stetig, doch das Ausfallrisiko bleibt hoch. 

Als Senior-Partner im Bereich Prozessführung habe ich häufig mit Zahlungsausfällen zu tun. Überbrückungskredite basieren auf einer strengen Ausstiegsstrategie, wie beispielsweise dem Verkauf einer Immobilie oder einer Refinanzierung, die durch einen schwachen Markt beeinträchtigt werden kann.  

Überbrückungskredite sind schnelle, kurzfristige Finanzierungslösungen, die dazu dienen, eine Finanzierungslücke zu “überbrücken”, typischerweise bei Immobilientransaktionen. Aufgrund ihres speziellen Charakters sind sie jedoch sehr risikobehaftete Produkte, bei denen es schnell zu Zahlungsausfällen kommen kann. 

1. Was gilt als Zahlungsverzug? 

Auf dem Überbrückungskreditmarkt ist “Zahlungsausfall” ein weit gefasster Begriff, der weit über die Nichtzahlung einer monatlichen Rate hinausgeht. Welche Umstände einen Zahlungsausfall darstellen, hängt von den genauen Bedingungen der jeweiligen Überbrückungskreditfazilität ab; zu den gängigen Beispielen für Zahlungsausfälle bei Überbrückungskrediten zählen jedoch: 

• Laufzeitende: Die Nichtrückzahlung des gesamten Darlehensbetrags bis zum vereinbarten Fälligkeitstermin des Überbrückungskredits (der häufigste Grund). 

• Technische Verstöße: Verstöße gegen bestimmte Darlehensbedingungen, wie beispielsweise die Aufnahme von Renovierungsarbeiten ohne Genehmigung oder das Bewohnen einer Immobilie, die zur Vermietung bestimmt ist. 

• Nichterfüllung einer aufschiebenden Bedingung: Die Nichtvorlage erforderlicher Unterlagen, wie beispielsweise Baugenehmigungen, innerhalb der in den Unterlagen zum Überbrückungskredit festgelegten Frist. 

• Finanzielle Auflagen: Rückstände bei den monatlichen Zinszahlungen für das Überbrückungsdarlehen, sofern das Darlehen nicht “verlängert” wird. 

2. Die unmittelbaren Folgen eines Zahlungsausfalls 

Sobald es bei einem Überbrückungskredit zu einem Zahlungsausfall kommt, können Kreditgeber rasch handeln, um ihre Interessen zu schützen, was möglicherweise zu einer raschen Verschärfung der Verschuldung führen kann. 

• Verzugszinssätze: Kreditgeber wenden oft unmittelbar nach einem Zahlungsausfall deutlich höhere Zinssätze an. Einige Kreditgeber berechnen diese Zinsen zudem verzinslich, was dazu führen kann, dass die Schulden exponentiell ansteigen.  

• Vorzeitige Rückzahlung des Darlehens: Der Kreditgeber kann die sofortige Rückzahlung des gesamten ausstehenden Betrags verlangen. 

• Zusätzliche Gebühren: Überbrückungskreditgeber können versuchen, dem Restbetrag Gebühren wie Verzugsgebühren, Gebühren für die “Kontoüberprüfung” und erhebliche Verlängerungsgebühren hinzuzurechnen. 

• Bonitätsbeeinträchtigung: Zahlungsausfälle werden an Kreditauskunfteien gemeldet, bleiben dort bis zu sechs Jahre lang gespeichert und können künftige Kreditaufnahmen erschweren. 

3. Vollstreckungsmaßnahmen: Zwangsverwaltung und Rücknahme 

Wird keine Einigung erzielt, wird der Überbrückungskreditgeber voraussichtlich Maßnahmen ergreifen, um die Forderung mithilfe der im Kreditvertrag und den dazugehörigen Sicherungsunterlagen vorgesehenen Sicherungsinstrumente und -mechanismen einzutreiben, wie zum Beispiel: 

• Bestellung von Insolvenzverwaltern: Ein „Fixed Charge Receiver“ wird in der Regel von einem Überbrückungskreditgeber bestellt, um Forderungen gegenüber einem Kreditnehmer einzutreiben, der mit der Rückzahlung eines durch Immobilien oder Grundstücke besicherten Kredits in Verzug geraten ist. Die Aufgabe des Zwangsverwalters besteht darin, die Kontrolle über die belastete Immobilie zu übernehmen und diese zu verwalten, um die Interessen des Kreditgebers zu schützen und so viel wie möglich von den ausstehenden Forderungen einzutreiben. 

Zu den typischen Befugnissen, die ein „Legal Charge“ einem „Fixed Charge Receiver“ wahrscheinlich einräumen würde, gehören: 

• Die Befugnis, die Immobilie zu verkaufen 

• Die Immobilie in Besitz nehmen 

• Die Erschließung des Grundstücks vollständig abschließen 

• Die Befugnis, die Immobilie zu vermieten und zu verwalten. 

Häufig enthalten Grundpfandrechtsurkunden eine Bestimmung, die es einem Zwangsverwalter erlaubt, alles zu tun, was auch der Eigentümer der Immobilie tun darf; dies ist jedoch nicht immer der Fall. Es ist wichtig zu beachten, dass der Zwangsverwalter zwar vom Kreditgeber bestellt wird, jedoch als Beauftragter des Kreditnehmers und nicht des Kreditgebers handelt.  

• Räumungsverfahren: Kreditgeber können beim Gericht einen Antrag auf Erlass eines Besitzurteils stellen, um eine durch eine gesetzliche Belastung gesicherte Immobilie zu veräußern.  

• Persönliche Bürgschaften: Falls der Verkauf einer oder mehrerer Immobilien die Schulden nicht deckt, können Überbrückungskreditgeber etwaige persönliche Bürgen für den Fehlbetrag in Anspruch nehmen. 

4. Zu berücksichtigende Faktoren zur Vermeidung eines Zahlungsausfalls 

Um Risiken zu minimieren, sollten Kreditnehmer, die den Abschluss eines Überbrückungskredits in Erwägung ziehen, vor Unterzeichnung eines Kreditvertrags sowie der dazugehörigen Sicherungsdokumente und persönlichen Bürgschaften eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchführen.  

Faktor	Beschreibung
Ausstiegsstrategie	Ein realistischer, umsetzbarer Plan zur Rückzahlung (z. B. Verkauf einer Immobilie oder Umschuldung).
Plan B	Eine Ausstiegsstrategie für den Fall, dass die primäre Strategie scheitert, wie beispielsweise ein Notverkauf oder eine alternative Veräußerung von Vermögenswerten.
Belastungsquote (LTV)	Ein niedrigerer LTV-Wert bietet einen Puffer gegen Schwankungen des Immobilienwerts.
Laufzeit des Darlehens	Stellen Sie sicher, dass die Laufzeit ausreichend ist; die Unterschätzung von Projektzeitplänen ist eine der Hauptursachen für Zahlungsausfälle.
Zinsstruktur	Wählen Sie zwischen monatlichen Tilgungsraten oder “aufgelaufenen” Zinsen, um Ihren Cashflow zu steuern.

5. Mögliche Gründe für die Anfechtung von Überbrückungskrediten 

• Unfaire Vertragsbedingungen (Verbraucherkreditgesetz von 1974): Gemäß § 140A des Verbraucherkreditgesetzes von 1974 kann ein Gericht einen Kreditvertrag überprüfen, wenn das Verhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer “unfair” ist. Dabei handelt es sich um einen weit gefassten Prüfmaßstab, bei dem das Verhalten des Kreditgebers, der Verlauf der Geschäftsbeziehung sowie alle Handlungen oder Unterlassungen vor oder nach Vertragsabschluss berücksichtigt werden. Wird eine Unfairness festgestellt, verfügt das Gericht über einen weiten Ermessensspielraum, um Zinssätze zu senken oder Vertragsbedingungen aufzuheben. 

• Fehleinstufung durch die Aufsichtsbehörden: Kreditnehmer fechten häufig Kredite an, die als “nicht regulierte Geschäftskredite” präsentiert wurden, obwohl es sich eigentlich um “regulierte Hypothekenverträge” hätte handeln müssen. Wenn ein Kreditnehmer oder ein naher Verwandter in der Immobilie wohnt, fällt der Kredit in der Regel unter die Aufsicht der FCA. Wird ein solcher Kredit nicht reguliert, kann er ohne einen entsprechenden Gerichtsbeschluss möglicherweise nicht vollstreckt werden. 

• Falschangaben und Verhalten: Wenn ein Kreditgeber oder dessen Beauftragte unwahre Angaben gemacht haben, um den Kreditnehmer zum Abschluss des Kreditvertrags zu bewegen – beispielsweise falsche Versprechungen bezüglich der Ausstiegsstrategie oder der Art der Gebühren –, hat der Kreditnehmer möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz wegen falscher Angaben. Im Falle vonHoussein u. a. gegen London Credit Ltd u. a. [2025] EWHC 2749 (Ch), Zunächst wurde behauptet, dass Vertreter des Kreditgebers Fotos verwendet hätten, um fälschlicherweise zu behaupten, eine Immobilie sei unbewohnt. 

• Hindernis bei der Rückkaufsberechtigung: Ein Kreditnehmer hat ein billigkeitsrechtliches Recht darauf, seinen Kredit zurückzuzahlen und sein Eigentum zurückzuerhalten. Jede Klausel, die die Rückzahlung “unangemessen erschwert” oder dieses Recht “behindert” – wie beispielsweise exorbitante Ausstiegsgebühren oder übermäßig strenge Rückzahlungsbedingungen –, kann möglicherweise als nicht durchsetzbar angefochten werden. 

• Unzulässige Beeinflussung oder Nötigung: Wurde ein Kreditnehmer unter unrechtmäßigen Umständen oder ohne unabhängige Rechtsberatung zur Aufnahme des Kredits gedrängt, könnte der Vertrag (oder die damit verbundenen persönlichen Bürgschaften) für nichtig erklärt werden. 

• Berufliche Fahrlässigkeit: In manchen Fällen kann die Streitigkeit bei den beteiligten Fachleuten liegen. Hat beispielsweise ein Rechtsanwalt es versäumt, ordnungsgemäß über die Risiken hoher Verzugszinsen oder “technischer” Zahlungsausfälle zu beraten, kann ein Kreditnehmer einen Anspruch wegen beruflicher Fahrlässigkeit geltend machen, um seine Verluste auszugleichen. 

Übersichtstabelle der Anfechtungsgründe 

Anfechtungsgründe	Primäre Rechtsgrundlage	Schwerpunktbereich
Unfaire Beziehung	Verbraucherkreditgesetz § 140A	Allgemeine Angemessenheit des Verhaltens und der Bedingungen des Kreditgebers.
Fehleinstufung	FSMA (Verordnung über regulierte Tätigkeiten)	Ob es sich bei einem Geschäftskredit tatsächlich um eine regulierte Hypothek handelte.
Vertragsstrafen	Gewohnheitsrecht (Makdessi Test)	Ob die Verzugszinsen im Vergleich zu den berechtigten Zinsen “überhöht, exorbitant oder unzumutbar” sind.
Hindernis bei der Einlösung	Grundsätze der Gerechtigkeit	Bedingungen, die den Kreditnehmer in ungerechtfertigter Weise daran hindern oder ihm die Rückzahlung der Schulden erschweren.
Falschangabe	Gesetz über irreführende Angaben von 1967	Falsche Angaben von Kreditgebern oder Vermittlern vor Vertragsabschluss.

Anfechtung von Verzugszinsen und Vertragsstrafen 

Die Durchsetzbarkeit von Verzugszinssätzen 

Die Durchsetzbarkeit eines hohen Verzugszinssatzes (wie beispielsweise 4% pro Monat) hängt davon ab, ob es sich bei der Bestimmung um eine “Strafklausel” handelt. Nach dem wegweisenden Test ausMakdessi, eine Klausel stellt eine nicht durchsetzbare Vertragsstrafe dar, wenn es sich um eine Nebenverpflichtung handelt, die dem Vertragsbrecher einen Nachteil auferlegt, der in keinem Verhältnis zu einem etwaigenberechtigtes Interesse der unschuldigen Partei bei der Durchsetzung der Hauptverpflichtung. 

Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts inHoussein: 
Das Berufungsgericht stellte klar, dass ein Kreditgeber ein“berechtigtes Interesse an der Erfüllung des Vertrags” (d. h. die fristgerechte Rückzahlung des Darlehens), und nicht nur darin, für einen Vertragsbruch entschädigt zu werden. Das Gericht entschied, dass eine Verzugsgebühr nur dann eine Vertragsstrafe darstellt, wenn sie“extravagant, überhöht oder unzumutbar” im Vergleich zu diesen Zinsen. Entscheidend war, dass das Berufungsgericht feststellte, der High Court habe einen Fehler begangen, indem er sich zu sehr darauf konzentriert habe, ob der Kreditgeber den Zinssatz von 4% durch den Nachweis konkreter Kosten “begründet” habe; stattdessen liege die Beweislast beim Kreditnehmer, der nachweisen müsse, dass der Zinssatz “überhöht” sei.” 

Die Bedeutung des Kontexts: 
Der Gerichtshof betonte, dass es keine “feste” Regel oder einen bestimmten Prozentsatz gebe, der eine Strafzahlung darstelle. Ob ein Satz “überhöht” sei, müsse im Rahmen dergeschäftlicher Kontext des jeweiligen Darlehens. Bei risikoreichen, kurzfristigen Überbrückungsfinanzierungen kann ein Zinsaufschlag im Falle eines Zahlungsausfalls wirtschaftlich gerechtfertigt sein, um das Interesse des Kreditgebers an einer raschen Wiederverwendung des Kapitals zu schützen. Das Gericht verwies den Fall an den High Court zurück, damit dieser diesen Maßstab ordnungsgemäß anwendet, und stellte fest, dass der 4%-Satz nicht “automatisch” gültig oder ungültig sei. 

Faktoren, die Kreditnehmer berücksichtigen sollten: 
Bei der Anfechtung eines Verzugssatzes steht die Frage im Mittelpunkt, ob die Bestimmung“strafrechtlicher” Natur—was bedeutet, dass ihr Hauptzweck darin besteht, den Kreditnehmer zu bestrafen, anstatt die berechtigten Interessen des Kreditgebers zu schützen. Zu den wichtigsten Streitpunkten gehören: 

• Die Beweislast: Es obliegt dem Kreditnehmer nachzuweisen, dass der Zinssatz in keinem “angemessenen Verhältnis” zu den Interessen des Kreditgebers steht. Der Kreditgeber muss nicht zwangsläufig eine mathematische Begründung für den gewählten Zinssatz vorlegen. 

• Fehleinstufung durch die Aufsichtsbehörden: Wenn ein Kreditgeber einen Kredit fälschlicherweise als “nicht reguliert” eingestuft hat (z. B. wenn eine Erklärung über den “geschäftlichen Verwendungszweck” unterzeichnet wurde, obwohl der Kreditnehmer beabsichtigte, die Immobilie zu Wohnzwecken zu nutzen), genießt der Kreditnehmer möglicherweise wesentlich stärkeren Schutz gemäß dem Gesetz über Finanzdienstleistungen und -märkte von 2000 (FSMA) und FCA-Handbuch, was die Zinsbedingungen unabhängig von der Strafklausel als “unfair” erscheinen lassen kann. 

• Die Falle der “primären Verpflichtung”: Ist der höhere Zinssatz so gestaltet, dass er bei einem Ereignis “ohne Vertragsverletzung” greift, könnten die Kreditgeber argumentieren, dass es sich um eine Hauptverpflichtung (und nicht um eine Vertragsstrafe) handelt. Die Gerichte werden jedoch dieInhalt vor Form um zu prüfen, ob es sich dabei tatsächlich um eine Strafe für verspätete Zahlung handelt. 

Wenn im Rahmen eines Rechtsstreits die Durchsetzbarkeit von Überbrückungskrediten angefochten wird, können neben der “Strafklausel” noch weitere rechtliche und aufsichtsrechtliche Argumente herangezogen werden; es ist jedoch wichtig, so früh wie möglich rechtlichen Rat einzuholen.  

Anwälte für Streitigkeiten im Zusammenhang mit Überbrückungskrediten – Kontakt  

David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung im Umgang mit Fragen im Zusammenhang mit Zahlungsausfällen bei Überbrückungskrediten und damit verbundenen Streitigkeiten. Bei Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 0207 467 5751.