Structurele hervorming van de particuliere huursector: verdere ontwikkelingen in het kader van de Wet op de huurdersrechten 2025

In ons vorige artikel ging het specifiek over de afschaffing van ‘uitzettingen op grond van artikel 21’ na de Wet op de rechten van huurders 2025 (de “Wet”) en de gevolgen daarvan voor het bezit. In dit artikel wordt ingegaan op verdere hervormingen die door de wet zijn ingevoerd en op hervormingen die in de toekomst zullen worden doorgevoerd. Deze hebben het kader waarin verhuurders en huurders opereren veranderd en zullen dat ook in de toekomst blijven doen.  

Kortlopende huurovereenkomsten voor woningen 

In de afgelopen 30 jaar waren de meeste kortlopende huurovereenkomsten voor woningen gestructureerd als een Assured Shorthold Tenancy (“AST”). Deze hadden een vastgestelde, beperkte looptijd (waarbij verlengingen heel gebruikelijk waren).  

De bepalingen van de wet hebben de AST’s met ingang van 1 mei 2026 afgeschaft. Standaard hebben huurders nu een Assured Periodic Tenancy (“APT”). Deze wijziging geldt met terugwerkende kracht. Dit betekent dat AST’s die vóór 1 mei 2026 zijn aangegaan, automatisch worden omgezet in een APT. Dit heeft tot gevolg dat:  

• Het verkrijgen van het bezit hangt volledig af van de gronden op grond van ‘artikel 8’ (van de Woningwet van 1988, zoals gewijzigd bij de wet); en, 

• Er gelden geen vaste looptijden; huurders hebben de vrijheid om de overeenkomst eenzijdig op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn (doorgaans 2 maanden).  

Bepalingen inzake huurherziening 

Vanaf 1 mei 2026 mogen verhuurders, op enkele zeer beperkte uitzonderingen na, geen clausules voor automatische huurherziening meer opnemen en mogen zij de huur alleen verhogen volgens de regeling in artikel 13 van de Woningwet van 1988.   

Het regime hanteert drie belangrijke beperkingen: 

• De beperking van huurverhogingen tot één keer per periode van 12 maanden door middel van een kennisgeving op grond van artikel 13; 

• Een opzegtermijn van ten minste twee maanden voor elke huurverhoging; en  

• Afstemming van een eventuele huurverhoging op het begin van een huurperiode. 

De wet geeft een huurder bovendien het recht om bezwaar te maken tegen een huurverhoging bij het First-Tier Tribunal (“FTT”) op grond van het feit dat deze boven de marktwaarde ligt. Belangrijk is dat de FTT nu geen huurprijs kan vaststellen die hoger is dan de door de verhuurder voorgestelde huurprijs, zelfs als de door de verhuurder voorgestelde huurprijs als onder de marktwaarde werd beschouwd.  

Dit zal waarschijnlijk leiden tot een toename van het aantal geschillen bij de FTT – aangezien hiermee een eerdere afschrikkende factor wordt weggenomen, namelijk dat de FTT een hogere huurprijs zou vaststellen dan de door de verhuurder voorgestelde huurprijs.  

Aangezien, wanneer de huurder bezwaar maakt, de herziene huurprijs pas van kracht wordt vanaf de datum waarop de FTT de huurprijs vaststelt, in plaats van de datum die in de kennisgeving op grond van artikel 13 is vermeld, vormt dit een extra stimulans voor huurders die de periode waarin zij hun huur (vóór de verhoging) betalen, willen verlengen.   

Het valt nog te bezien hoe de FTT deze toegenomen vraag zal kunnen opvangen, aangezien ze nu al te kampen hebben met een achterstand. 

Vooruitbetalingen voor huur 

Betalingen vóór het begin van de huurovereenkomst  

Vanaf 1 mei 2026 mogen verhuurders en hun makelaars geen huur vragen, daartoe aanzetten of deze aanvaarden, noch een aanbod tot betaling daarvan aannemen voordat een huurovereenkomst is gesloten.  

Vooruitbetalingen na het aangaan van de huurovereenkomst 

Vanaf 1 mei 2026 mag de verhuurder bij het aangaan van een huurovereenkomst maximaal één maand huur vooruit vragen. De maximale vooruitbetaling bedraagt één maand (het is niet langer toegestaan om 3 of 6 maanden vooruit te vragen).   

Hoewel verhuurders niet mogen vragen of eisen dat er meer dan één maand huur vooraf wordt betaald, mogen huurders na ondertekening van de overeenkomst wettelijk gezien vrijwillig kiezen om huur vooruit te betalen.  

Verbod op biedingswedstrijden bij verhuur 

Vanaf 1 mei 2026 moeten verhuurders en makelaars ervoor zorgen dat bij woningen die in het kader van een APT te huur worden aangeboden, een huurprijs wordt vermeld. Zodra deze is vastgesteld, mogen verhuurders geen aanbiedingen vragen of accepteren die hoger zijn dan het geadverteerde bedrag.  

Daarom kunnen huurders niet langer een hoger bedrag bieden in een poging een woning te bemachtigen. Het zou kunnen dat woningen voortaan tegen een hogere huurprijs worden geadverteerd, met de bedoeling ze uiteindelijk tegen een lagere prijs te verhuren, zodat huurders die bereid zijn een hogere huur te betalen, zich kunnen melden. 

Speciaal voor studenten ontworpen huurwoningen  

Verhuurders moeten zich ervan bewust zijn dat huurovereenkomsten die worden gesloten voor speciaal voor studenten gebouwde woonruimte (“PBSA”), die na 1 mei 2026 zijn aangegaan, worden niet als een APT beschouwd. Dit is een belangrijke uitzondering. Het gaat in plaats daarvan om huurovereenkomsten op basis van het gewoonterecht, die na een vaste looptijd kunnen aflopen. Een particuliere PBSA komt echter alleen in aanmerking voor de uitzondering als deze volledig is geregistreerd bij en voldoet aan een door de overheid goedgekeurde gedragscode voor woningbeheer. Hieronder valt ook de ANUK/Unipol-gedragscode.  

PBSA-huurovereenkomsten die vóór 1 mei 2026 van kracht waren, zijn omgezet in APT’s. Er zijn aangepaste gronden voor ontruiming (grond 4A) om deze huurovereenkomsten te beëindigen.   

Verhuur van niet-PBSA-woningen  

Huurcontracten voor studenten voor woningen die geen PBSA zijn, ongeacht of deze vóór of na 1 mei 2026 zijn aangegaan, zijn APT’s en vallen onder de nieuwe ontruimingsgrond 4A, die verhuurders van huizen met meerdere bewoners een gerichte procedure biedt om het bezit terug te krijgen in de periode van 1 juni tot en met 30 september van elk jaar. Dit valt samen met het einde/begin van het academisch jaar.   

Wijzigingen in de (schriftelijke) informatie die aan huurders wordt verstrekt 

Vanaf 1 mei 2026 moet aan huurders, voordat een APT wordt aangegaan, de voorgeschreven informatie worden verstrekt, waaronder de belangrijkste aspecten van de wet en verklaringen over de verplichtingen van de verhuurder.   

Verbod op discriminatie bij verhuur 

Vanaf 1 mei 2026 verbiedt de wet directe of indirecte discriminatie van huurders die kinderen hebben of een uitkering ontvangen.  

Volgende fase van de veranderingen  

De wet van Awaab  

De wet bepaalt dat de Awaab-wet van toepassing is op huurovereenkomsten in de particuliere sector.  De wet van Awaab verplicht verhuurders om binnen vastgestelde termijnen maatregelen te nemen om gemelde gezondheids- en veiligheidsrisico’s (met name vocht en schimmel) te verhelpen. De vroegste schattingen voor de invoering liggen in 2027/2028, aangezien hiervoor secundaire wetgeving nodig is.   

De nieuwe database met verhuurders  

Vanaf eind 2026 zal er een nieuwe database worden gelanceerd. De lancering zal in twee fasen plaatsvinden. In de eerste fase moeten verhuurders hun gegevens per gebied registreren, waarna het publiek toegang krijgt tot de database.  

Het is de bedoeling dat de openbare informatie ten minste de gegevens van de verhuurder, het type woning, het aantal slaapkamers, informatie over gas- en elektriciteitsveiligheid en de energieprestatie omvat.  

Conclusies 

Er heerst algemene overeenstemming over het feit dat de sector steeds “huurdersvriendelijker” wordt. Belangrijk is dat huurders nu meer prikkels hebben om de huurprijs aan te vechten, vooral omdat de datum waarop een eventuele hogere huurprijs verschuldigd is, de datum is waarop de FTT een uitspraak doet. Aangezien beslissingen van de FTT soms enkele maanden in beslag nemen, profiteert een huurder gedurende die periode ook van de lagere huurprijs. De toename van het aantal zaken kan bovendien de druk op de toch al drukbezette FTT nog verder verhogen. 

Bij Ronald Fletcher Baker zijn wij uitstekend toegerust om zowel verhuurders als huurders die in deze regio actief zijn te adviseren en hen te begeleiden bij de veranderingen in het marktlandschap. Mocht u vragen hebben of advies nodig hebben, neem dan contact op met:  B.Frost@rfblegal.co.uk en V.Goulielmos@rfblegal.co.uk .