En un acontecimiento significativo para el sector de la propiedad comercial, el Tribunal Superior ha concedido permiso para apelar en London Trocadero (2015) LLP contra Picturehouse Cinemas Ltd. El equipo jurídico de Ronald Fletcher Baker LLP, asistido Nicholas Trompeter KC de Selborne Chambers, para defender con éxito el recurso, que ahora se tramitará ante el Tribunal de Apelación. El caso se enfrenta a una sorprendente decisión del Tribunal Superior que cuestiona décadas de práctica establecida en el mercado en relación con las primas de seguros y las comisiones retenidas por los propietarios.
El recurso, dirigido por los socios Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley y la asociada Nii-Amaa Ollennu, del bufete Ronald Fletcher Baker LLP, aportará una claridad decisiva sobre prácticas que han sido piedra angular del mercado inmobiliario comercial británico desde al menos los años setenta.
La decisión del Alto Tribunal
La sentencia inicial del Tribunal Superior se basó en una interpretación restrictiva de la palabra "prima" en un contrato de arrendamiento concedido en 1994. El Tribunal sostuvo que las comisiones retenidas por un arrendador no formaban parte de la "prima pagadera... por mantener asegurado el Centro".
Esta conclusión, sin embargo, es contraria a la opinión compartida por los peritos de seguros de ambas partes en el caso, que coincidieron en que, en la terminología del sector asegurador, la comisión se considera parte de la prima bruta.
La percepción y retención de comisiones de seguros era una característica generalizada y de larga data del mercado inmobiliario comercial del Reino Unido, en particular en la época en que se concedió el arrendamiento original en 1994.
Era habitual que los grandes propietarios institucionales organizaran la comisión a través de una "póliza en bloque" que cubriera múltiples propiedades. Esta escala proporciona una importante capacidad de negociación que un inquilino individual nunca podría alcanzar. Los propietarios pueden acceder a aseguradoras especializadas, obtener condiciones más favorables y conseguir primas netas potencialmente más competitivas. Los propietarios pueden aprovechar la escala de su cartera para ofrecer un producto de seguros superior a sus inquilinos.
Aunque los inquilinos contribuyen a la comisión, el paquete global -que incluye la prima neta, la amplitud de la cobertura y la comisión- representa en muchos casos una propuesta de mejor valor que la que el inquilino podría obtener de forma independiente en el mercado abierto. Este puede ser el caso, en particular, de los emplazamientos complejos y de alto riesgo en el primer distrito de Londres.
El llamamiento
El tribunal abordará si la "prima", tal como se entendía en el mercado y por las partes en el momento en que se concedió el contrato de arrendamiento, incluye la totalidad de la prima bruta, que incluye las comisiones, compartidas o no.
Además, el Tribunal de Apelación examinará si es apropiado incluir una "cláusula implícita Havenridge" en los contratos de arrendamiento redactados por profesionales y, en caso afirmativo, cuál debe ser su alcance. Una cuestión importante que debe responderse es si es necesario realizar una investigación contrafáctica sobre lo que un arrendador podría recibir en una negociación "normal" en condiciones de igualdad en virtud de dicha cláusula implícita.
Además, el Tribunal de Apelación abordará cuál era la base de los pagos que se habían efectuado históricamente y el alcance adecuado de la reclamación de restitución de un arrendatario.
La sentencia del Tribunal Superior sorprendió a muchos en el sector, ya que cuestionaba una práctica de mercado que ha estado en vigor desde al menos la década de 1970. Por tanto, es acertado que el Tribunal de Apelación aborde ahora estas importantes cuestiones sobre el significado de "prima", las cláusulas implícitas y el alcance de cualquier reclamación en restitución. Nicholas Trompeter KC contribuyó decisivamente a obtener la autorización para este recurso, instruido por Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley y Nii- Amaa Ollennu, de Ronald Fletcher Baker LLP.
Rudi Ramdarshan
Socio Principal de Litigios
Victoria Huxley
Socio de Litigios
Nii-Amaa Ollennu
Abogado asociado
