Het begin van een nieuw tijdperk: een uitgebreide gids over de wet inzake huurdersrechten

De particuliere huursector in Engeland ondergaat momenteel de ingrijpendste verandering in bijna veertig jaar. De Wet op de rechten van huurders van 2025, die op 27 oktober 2025 koninklijke goedkeuring kreeg, heeft de traditionele regelingen voor huurovereenkomsten officieel afgeschaft. De belangrijkste bepalingen van deze wetgeving zijn op 1 mei 2026 in werking getreden en zorgen voor een fundamentele herverdeling van de verhoudingen tussen de 11 miljoen particuliere huurders en de meer dan 2 miljoen verhuurders in het land. 

Door uitzettingen op grond van artikel 21 af te schaffen, contractvoorwaarden te herzien en strenge sancties op te leggen bij niet-naleving, beoogt de wet de particuliere huursector ingrijpend te veranderen. Dit artikel biedt een uitgebreide, gedetailleerde analyse van de bepalingen van de Wet op de huurdersrechten en onderzoekt wat deze betekenen voor huurders, verhuurders en de woningmarkt in het algemeen. 

1. De afschaffing van artikel 21 inzake ‘no-fault’-uitzettingen 

De absolute hoeksteen van de Wet op de huurdersrechten is de volledige afschaffing van de Section 21-kennisgevingen. Voorheen konden verhuurders op grond van de Woningwet van 1988 een huurder aan het einde van een vaste looptijd – of tijdens een doorlopende huurovereenkomst – uitzetten zonder opgave van een juridische reden, met een opzegtermijn van slechts twee maanden. Dit mechanisme werd door liefdadigheidsinstellingen op het gebied van huisvesting vaak genoemd als een van de belangrijkste oorzaken van onzekerheid onder huurders en dakloosheid. 

Volgens de nieuwe wet zijn alle uitzettingen “zonder schuld” onwettig. Verhuurders die hun woning willen terugkrijgen, moeten uitsluitend gebruikmaken van de herziene Section 8-procedure voor ontruiming. Dit houdt in dat de verhuurder voor de rechter een specifieke, juridisch geldige grond moet aanvoeren en de rechtmatigheid daarvan moet aantonen. 

Overgangsregels voor artikel 21 

• Om een plotselinge opstopping te voorkomen, heeft de regering nauwkeurige overgangsbepalingen ingevoerd: 

• Verhuurders hadden tot 30 april 2026 de tijd om op rechtmatige wijze een ‘Section 21’-kennisgeving volgens de oude regeling te betekenen. 

• Voor elke geldige kennisgeving die vóór 1 mei 2026 is betekend, moet uiterlijk op 31 juli 2026 een gerechtelijke ontruimingsprocedure zijn gestart. 

• Na 31 juli 2026 wordt de regeling zonder schuld definitief beëindigd en vallen alle lopende huurovereenkomsten volledig onder de nieuwe wettelijke bepalingen. 2.

2. Het einde van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd 

Naast het verbod op uitzettingen zonder geldige reden heeft de wet ook een einde gemaakt aan de „Assured Shorthold Tenancies” (AST’s) en contracten voor bepaalde tijd. Vroeger tekenden huurders contracten die hen voor periodes van zes, twaalf of vierentwintig maanden vastlegden. Hoewel dit voor verhuurders een voorspelbare inkomstenstroom opleverde, kon het tot gevolg hebben dat huurders vastzaten in ondermaatse woonomstandigheden, waardoor het ongelooflijk moeilijk werd om aan gevaarlijke woonomstandigheden te ontsnappen of zich aan te passen aan onverwachte veranderingen in hun leven. 

Met ingang van 1 mei 2026 zijn alle particuliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd, doorlopende “assured periodic”-huurovereenkomsten. 

Belangrijke structurele wijzigingen in contracten 

Automatische conversie: Elke huurovereenkomst voor bepaalde tijd die vóór 1 mei 2026 van kracht was, werd op die datum automatisch omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Geen van beide partijen hoefde iets te ondernemen om deze overgang in gang te zetten. 

Flexibiliteit voor huurders: Huurders kunnen op elk moment – zelfs vanaf de eerste dag van de overeenkomst – hun huurovereenkomst beëindigen door de verhuurder hiervan schriftelijk minimaal twee maanden van tevoren in kennis te stellen. Deze kennisgeving kan via moderne communicatiemiddelen worden verzonden, waaronder e-mail en sms. 

Ongeldige onderbrekingsclausules: Alle reeds bestaande “opzeggingsclausules” die bedoeld zijn om verhuurders in staat te stellen contracten willekeurig op te zeggen, zijn nu wettelijk nietig en niet afdwingbaar. 

3. Hervorming van de gronden voor ontruiming op grond van artikel 8 

Aangezien verhuurders niet langer een beroep kunnen doen op artikel 21, zijn de gronden voor ontruiming op grond van artikel 8 in de wet grondig herzien en uitgebreid, om ervoor te zorgen dat eigenaren van onroerend goed hun eigendommen onder redelijke omstandigheden nog steeds kunnen terugvorderen.  

Daadwerkelijk intrekken of de woning verkopen 

Als een verhuurder van plan is het pand te verkopen of er zelf in te gaan wonen (of een direct familielid daartoe toestemming te geven), kan hij zich beroepen op de herziene gronden van artikel 8. Hiervoor gelden echter de volgende strikte beperkingen: 

• De beschermingsperiode van 12 maanden: Het is verhuurders bij wet verboden om deze gronden aan te voeren tijdens de eerste 12 maanden van een nieuwe huurovereenkomst.  

• Verlengde kennisgevingstermijnen: Verhuurders moeten minimaal 4 maanden van tevoren schriftelijk opzeggen wanneer zij zich beroepen op de grond van verkoop of eigen bewoning, zodat huurders ruimschoots de tijd hebben om een andere woning te vinden. 

Omgaan met huurachterstanden en asociaal gedrag 

Om verhuurders te beschermen tegen onwillige huurders, behoudt de wet de op schuld gebaseerde gronden: 

• Drempel voor huurachterstanden: Voor een dwingend uitzettingsbevel is de drempel voor ernstige huurachterstand verhoogd van twee maanden naar drie maanden onbetaalde huur. De opzegtermijn waarbinnen verhuurders maatregelen moeten nemen tegen huurachterstand bedraagt 4 weken. 

• Asociaal gedrag: Gronden die verband houden met ernstig antisociaal gedrag of opzettelijke vernieling van eigendommen blijven van kracht, waardoor kortere opzegtermijnen mogelijk zijn om gemeenschappen en de integriteit van eigendommen te beschermen. 

De uitzondering voor de HMO-markt voor studenten 

De sector voor studentenhuisvesting voerde krachtig aan dat doorlopende huurovereenkomsten de natuurlijke academische cyclus zouden verstoren. Als reactie hierop bevat de definitieve wet Grond 4A, een specifiek mechanisme voor studentenwoningen met meerdere bewoners (HMOs). 

Verhuurders kunnen studentengroepen aan het einde van het academisch jaar uit de woning zetten om deze vrij te maken voor de volgende lichting studenten, op voorwaarde dat zij een opzegtermijn van vier maanden in acht nemen, die moet aflopen tussen 1 juni en 30 september. Verhuurders waren verplicht om hun huidige studenthuurders uiterlijk op 31 mei 2026 op de hoogte te stellen van dit voornemen. 

4. Hard optreden tegen biedingswedstrijden bij huurwoningen en financiële limieten 

De extreem competitieve situatie op de huurmarkt in het afgelopen decennium leidde tot het ontstaan van “biedoorlogen”, waarbij wanhopige potentiële huurders honderden ponden boven de vraagprijs boden om een appartement te bemachtigen. De Wet op de rechten van huurders verbiedt deze praktijk systematisch om buitensporige kosten bij aanvang te beperken. 

Toegangsbeperkingen tot de markt en prijstransparantie 

• Verbod op biedoorlogen: Verhuurders en verhuurmakelaars zijn wettelijk verplicht om in alle vastgoedadvertenties een specifieke, transparante vraagprijs te vermelden. Het is strafbaar om aanbiedingen of biedingen boven die vermelde vraagprijs uit te lokken, aan te moedigen of te accepteren. 

• Maximale bedragen voor vooruitbetaalde huur: Verhuurders mogen niet eisen dat meerdere maanden huur vooraf worden betaald als voorwaarde voor het verkrijgen van een huurovereenkomst. De wet wijzigt de Tenant Fees Act 2019 en schrijft voor dat verhuurders maximaal één maand huur vooraf mogen vragen. 

• Betalingstermijn: Het is verhuurders en makelaars verboden om vooruitbetalingen van de huur te accepteren of in bewaring te houden voordat een formele huurovereenkomst fysiek of digitaal is ondertekend. 

5. Huurverhogingen in toom houden en verhogingen aanvechten 

De regels voor de jaarlijkse huurherziening 

• Frequentie: De huurprijs mag slechts één keer per kalenderjaar worden verhoogd. Verhuurders mogen de huurprijs niet verhogen binnen de eerste 12 maanden van een nieuwe huurovereenkomst. 

• De verplichting inzake formulier 4A: Alle huurverhogingen moeten worden doorgevoerd met behulp van het officiële Formulier 4A van de overheid. Eventuele vroegere “huurherzieningsclausules” die in bestaande contracten zijn opgenomen, zijn juridisch nietig en kunnen niet worden ingeroepen. 

• Kennisgevingsvereisten: Verhuurders moeten huurders ten minste twee maanden van tevoren een formele schriftelijke kennisgeving sturen voordat een huurverhoging wettelijk van kracht kan worden. 

• Beroepen bij het First-Tier Tribunal: Als een huurder van mening is dat een voorgestelde huurverhoging hoger is dan het werkelijke markttarief voor vergelijkbare woningen in zijn of haar omgeving, behoudt hij of zij het recht om tegen de verhoging in beroep te gaan bij een onafhankelijke First-Tier Tribunal. Het tribunaal zal de lokale gegevens beoordelen en de huur vaststellen op een juiste marktwaarde, waarbij wraakzuchtige prijsstijgingen worden uitgesloten. 

6. Het uitbannen van algemene discriminatie 

De Wet op de rechten van huurders voorziet in strenge antidiscriminatiemaatregelen: 

Beschermde groep	Onder de wet verboden praktijken
Gezinnen met kinderen	Verhuurders en verhuurmakelaars mogen niet weigeren een woning te laten bezichtigen, een aanvraag in behandeling te nemen of een huurovereenkomst te sluiten op grond van het feit dat een kandidaat-huurder kinderen heeft.
Ontvangers van sociale uitkeringen	“Een ”No DSS’-beleid is uitdrukkelijk verboden. Sollicitanten die Universal Credit of huursubsidie gebruiken om hun huur te betalen, moeten op dezelfde manier worden beoordeeld als sollicitanten met een vast inkomen.

Verhuurders mogen nog steeds de gebruikelijke financiële haalbaarheidscontroles uitvoeren en referenties opvragen, maar ze mogen aanvragen niet langer automatisch afwijzen op basis van gezinssituatie of inkomstenbron. 

7. Het recht om huisdieren aan te vragen 

De wet brengt een veelbesproken structurele verandering met zich mee op het gebied van huisdieren. Huurders hebben nu het wettelijke recht om toestemming te vragen om een huisdier in hun woning te houden. 

Na ontvangst van een schriftelijk verzoek van een huurder moet de verhuurder binnen 28 dagen reageren. Het is hem wettelijk verboden zijn toestemming “op onredelijke gronden te weigeren”. Als een verhuurder besluit het verzoek af te wijzen, moet hij daarvoor schriftelijk een steekhoudende, gerechtvaardigde reden opgeven (zoals bouwvoorschriften of beperkingen in de hoofdhuurovereenkomst die huisdieren strikt verbieden). 

Om verhuurders te beschermen tegen mogelijke financiële schade veroorzaakt door dieren, staat de wet verhuurders toe om van huurders te eisen dat zij een huisdierenverzekering afsluiten, of dat zij de redelijke kosten van de verhuurder vergoeden voor het afsluiten van een verzekering die materiële schade veroorzaakt door een huisdier dekt. 

8. Naleving, handhaving en toekomstige fasen 

De Wet op de rechten van huurders voorziet lokale huisvestingsinstanties van uitgebreidere handhavingsbevoegdheden en aanzienlijke financiële sancties. De lokale instanties hebben een eerste bedrag van 18,2 miljoen pond aan specifieke financiering ontvangen om hun handhavingscapaciteit uit te breiden. 

Oplopende boetes en financiële sancties 

Verhuurders die zich niet aan de regels houden, krijgen te maken met hoge civielrechtelijke boetes die rechtstreeks door de gemeenten worden opgelegd. Zo riskeert een verhuurder die het verplichte „Government Tenant Information Sheet” niet vóór de oorspronkelijke deadline van 31 mei 2026 aan zijn huidige huurders overhandigt, een civielrechtelijke boete van maximaal 7.000 pond. 

Bij ernstige of aanhoudende overtredingen – zoals het uitvoeren van onrechtmatige uitzettingen, het deelnemen aan huurveilingpraktijken of het negeren van uitspraken van de huurcommissie – kunnen lokale overheden geldboetes opleggen tot maximaal 40.000 pond. Bovendien kunnen rechtbanken ‘Rent Repayment Orders’ (RRO’s) opleggen, waarbij malafide verhuurders worden verplicht om tot 24 maanden huur rechtstreeks aan de huurder terug te betalen. 

Depositobescherming als voorwaarde 

Cruciaal is dat de waarborgbescherming een harde voorwaarde is geworden voor het bezit van de woning. Een rechtbank zal de Section 8-aanvraag van een verhuurder stelselmatig afwijzen als de waarborgsom van de huurder niet correct is geregistreerd bij een erkende beschermingsregeling, of als de verplicht voorgeschreven informatie niet formeel is meegedeeld bij het begin van de huurovereenkomst. 

Het stappenplan voor de gefaseerde implementatie (2026–2035) 

Hoewel de ingrijpende hervormingen van het huurrecht in mei 2026 van kracht werden, voorziet de wetgeving in een gestructureerd, meerjarig implementatieplan: 

[mei 2026] -> Afschaffing van artikel 21 en vaste looptijden; inwerkingtreding van het biedingsverbod 

[Eind 2026] -> Lancering van de nationale database voor de particuliere huursector 

[Medio 2027] -> Digitalisering van het huisvestingsrechtssysteem; uitrol in de sociale sector 

[2028] -> Inwerkingtreding van de verplichte ombudsman voor verhuurders in de particuliere huursector 

[2035] -> Volledige invoering van de norm voor fatsoenlijke woningen en de wet van Awaab in de particuliere huursector 

• Eind 2026 (de PRS-database): Er wordt een centraal nationaal register opgezet. Alle verhuurders van woningen moeten zichzelf en hun woningen registreren. Verhuurders die niet geregistreerd zijn, mogen geen advertenties voor woningen plaatsen of juridische vorderingen tot ontruiming instellen. 

• Medio 2027 (digitalisering van de rechtbanken): De regering streeft naar een volledige end-to-end-digitalisering van de huisvestingsrechtbanken om de behandeling van legitieme Section 8-zaken te versnellen. 

• 2028 (De PRS-ombudsman): Verhuurders zullen verplicht worden zich aan te sluiten bij een nieuwe, onafhankelijke regeling van de Ombudsman voor Verhuurders. Hierdoor kunnen huurders geschillen over onderhoud en communicatie kosteloos oplossen, waardoor dure gerechtelijke procedures worden vermeden. 

• De langetermijnvisie (de wet van Awaab en de norm voor fatsoenlijke woningen): De regering zal de ‘Decent Homes Standard’ en de ‘Awaab’s Law’ uitbreiden naar de particuliere huurmarkt, waardoor verhuurders wettelijk verplicht worden om gevaarlijke vocht- en schimmelproblemen binnen duidelijk omschreven, korte en wettelijk bindende termijnen te onderzoeken en te verhelpen. 

Conclusie: De balans vinden 

De Wet op de rechten van huurders betekent een ingrijpende paradigmaverschuiving voor de woningmarkt in Engeland.  

Voor verhuurders stelt de wet onmiskenbaar hogere operationele eisen, vereist zij een vlekkeloze administratie en vraagt zij om proactieve naleving van de wetgeving. Critici stellen dat het afschaffen van vaste huurtermijnen en het vergroten van de vrijheden van huurders kan leiden tot een hoger verloop en hogere kosten. Uiteindelijk zullen verhuurders een professionelere aanpak moeten hanteren in het licht van de ingrijpende veranderingen die de Wet op de huurdersrechten met zich meebrengt.  

Senior partner procesvoering, David Burns – Neem contact met ons op  

David Burns, senior partner procesvoering bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft ruime ervaring met het behandelen van geschillen op het gebied van residentieel vastgoed. Voor vragen over dit onderwerp kunt u per e-mail contact opnemen met David Burns via D.Burns@rfblegal.co.uk  of telefonisch op 0207 467 5751.