Un scénario cauchemardesque que redoutent de nombreux propriétaires : que des squatteurs s'introduisent dans leurs locaux commerciaux, s'y installent et refusent de les quitter sans décision de justice.
De nombreux squatteurs savent souvent très bien ce qu’ils font et connaissent leurs droits. Les propriétaires peuvent constater que les squatteurs ont apposé sur la porte une sorte d’avis indiquant ‘IL S'AGIT D'UN IMMEUBLE NON RÉSIDENTIEL – L'article 144 de la loi LAPSO ne s'applique PAS’ – et ils auraient raison.
Quelles sont les options qui s'offrent aux propriétaires ?
La première démarche de la plupart des propriétaires consiste naturellement à appeler la police. Cependant, la plupart constatent que la police n’interviendra pas à moins qu’une ‘ ordonnance provisoire de reprise de possession ’ (“ IPO ”) n’ait été obtenue auprès du tribunal. Une IPO est assortie d’un avis pénal qui autorise la police à expulser les squatteurs s’ils n’ont pas quitté les lieux dans les 24 heures suivant la délivrance et la signification de l’ordonnance. Les squatteurs pourraient donc être arrêtés et encourir des sanctions pénales, telles que des amendes, voire une peine d’emprisonnement, s’ils ne quittent pas les lieux.
Ainsi, un propriétaire peut soit engager une procédure d'expulsion à l'encontre des squatteurs selon la procédure ‘ classique ’, soit, s'il remplit les conditions requises, demander une ordonnance d'expulsion immédiate (IPO). S'il opte pour cette dernière solution, il doit agir rapidement, car la demande doit être déposée dans les 28 jours suivant la prise de connaissance du squat.
Le critère juridique
Une introduction en bourse ne peut être autorisée que si :
(1) le demandeur ne sollicite que la restitution du bien. Un demandeur ne peut solliciter une ordonnance de restitution si une autre mesure de réparation (par exemple, des dommages-intérêts) est demandée ; et
(2) le demandeur dispose d'un droit immédiat à la jouissance du bien et a bénéficié de ce droit pendant toute la durée de l'occupation illicite ; et
(3) les prévenus sont entrés dans les lieux sans y être autorisés.
On croit souvent à tort que les critères juridiques à remplir par les propriétaires de biens immobiliers commerciaux pour obtenir une ordonnance de possession initiale (IPO) sont les mêmes que ceux requis pour obtenir une ordonnance de possession standard à l'encontre d'intrus – après tout, un squatteur est un intrus, et pour obtenir une IPO, les personnes en question doivent avoir pénétré dans le bien en tant qu'intrus (comme indiqué ci-dessus).
Or, ce n'est pas le cas. Pour obtenir une ordonnance de reprise de possession standard à l'encontre d'occupants illégaux (qui n'entraîne pas les mêmes sanctions pénales en cas de non-respect), il suffit que le propriétaire dispose d'un droit de reprise de possession (et non d'un droit immédiat). Ce n'est pas le cas pour l'obtention d'une ordonnance de reprise de possession immédiate (IPO).
Droit immédiat à la prise de possession et problèmes potentiels
Un droit de jouissance immédiat signifie qu'une personne peut revendiquer un droit de jouissance intégral et qu'aucun intérêt juridique prépondérant ne s'y oppose.
Lacunes dans l'enregistrement
Un problème tout à fait prévisible auquel un propriétaire peut être confronté est le suivant : il achète un bien immobilier et entreprend immédiatement des travaux de démantèlement et de réaménagement avant de le relouer. Les locaux commerciaux vacants faisant l'objet de travaux de démantèlement, qui ressemblent à des chantiers et ne sont pas entièrement sécurisés, constituent des cibles de choix pour les squatteurs.
Le problème auquel un propriétaire peut être confronté est que le HMLR peut mettre de très nombreux mois à traiter la demande d'enregistrement de sa propriété. Pendant cette période, appelée « délai d'enregistrement », le propriétaire est le bénéficiaire effectif du bien immobilier et ne dispose pas d'un droit immédiat de jouissance, jusqu'à ce que l'enregistrement soit finalisé (et que le délai d'enregistrement prenne fin), moment auquel il devient le propriétaire légal enregistré.
Dans ce cas précis, le tribunal exigera probablement que l'enregistrement soit effectif ; il est donc essentiel que les demandeurs accélèrent toute procédure d'enregistrement et soient prêts à produire des copies à jour issues du registre foncier (HMLR) au plus tard le jour de l'audience. À défaut, ils risquent que le juge considère que le propriétaire inscrit est la seule partie ayant droit à la possession immédiate, ce qui pourrait entraîner le rejet de la demande.
Contrats de location
La remise du bail précède souvent la remise des clés. De même, en cas de lacunes dans l'enregistrement, le HMLR peut mettre plusieurs mois à traiter une demande de radiation du bail du registre. Dans ce cas, le tribunal peut considérer que le bailleur n'a pas le droit à la possession immédiate et que c'est en réalité le locataire qui détient ce droit. Là encore, il est essentiel que le bailleur accélère toute demande visant à radier le bail du titre de propriété, sous peine de voir le juge adopter ce point de vue.
Conclusion
Les IPO constituent des outils très efficaces pour expulser rapidement les squatteurs ; toutefois, les propriétaires doivent agir sans tarder et veiller à respecter toutes les exigences procédurales. En raison des sanctions pénales que les IPO entraînent, les juges adoptent souvent une approche encore plus prudente que dans le cadre des demandes de reprise de possession classiques ; les propriétaires doivent donc s’assurer que tout est en ordre et qu’ils sont convaincus de leur droit immédiat à la reprise de possession.
De plus, l’IPO n’est (de par sa dénomination) qu’une ordonnance provisoire, et l’ordonnance de restitution ne devient définitive qu’à la date d’audience. Dans le cadre du formulaire de demande et de la déclaration sous serment prescrits, les propriétaires prendront un certain nombre d’engagements – ce qui constitue une autre différence notable par rapport à la procédure standard de reprise de possession – parmi lesquels l’engagement de ne pas relouer ni endommager le bien jusqu’à ce qu’une décision ait été rendue concernant la demande de reprise de possession. Les propriétaires doivent donc veiller à ne pas manquer à l’un des engagements qu’ils ont pris pendant cette période provisoire, et il leur est conseillé de mener la procédure jusqu’à l’ordonnance définitive afin d’éviter toute ambiguïté, même dans le cas où les squatteurs quitteraient les lieux à la suite de l’IPO.
Pour toute information complémentaire, ou si vous êtes propriétaire et que des squatteurs se sont installés dans votre logement, n'hésitez pas à contacter notre équipe : Harry Medway à l'adresse h.medway@rfblegal.co.uk, Rudi Ramdarshan à l'adresse r.ramdarshan@rfblegal.co.uk, Ben Frost à b.frost@rfblegal.co.uk ou Victoria Huxley à l'adresse v.huxley@rfblegal.co.uk.
Écrit par Harry Medway.
Harry Medway
Avocat associé
