Investimento imobiliário no Reino Unido por parte de iranianos
London is home to a large Iranian community, and investment in UK properties has historically been one of the safest ways to secure assets. Therefore, after the lifting of secondary US sanctions in January 2016, Iranians were expected to become major investors in London’s residencial property market.
‘O levantamento das sanções contra o Irão poderá resultar num investimento de 6 mil milhões de libras em imóveis no estrangeiro nos próximos 5 a 10 anos, de acordo com um novo estudo da» Rokstone e Riqueza do Novo Mundo,’, noticiou o Ham High. 1 Chegou mesmo a ser defendido que ‘os iranianos poderiam salvar o mercado imobiliário de luxo de Londres’. 2 No entanto, esta expectativa não se concretizou devido a um grande obstáculo para os investidores iranianos: a transferência dos seus fundos legítimos do Irão para o Reino Unido para a compra.
Processo de transferência de propriedade
Normally, the process of purchasing a property begins with estate agents. These agents introduce a buyer to a property which the buyer can consider. Should the buyer decide to proceed with the purchase, (s)he vontade make an offer. Thereafter, if the seller accepts the offer, the conveyancing process begins and each party instructs a solicitor to see that process through.
At the time of purchase, most buyers have access to the whole of their funds and it is a assunto of a simple bank transfer to pay for the property. However, for Iranians, in most cases, the funds are in Iran and they need to transfer their funds from Iran to the UK and there is no direct banking relationship between Iran and the UK. This is an added complication for Iranian investors.
Método de transferência de fundos para investidores iranianos
There is no law that prohibits British banks from working with Iran and facilitating Iran-related transfers. In fact, many British officials have encouraged the reinstatement of UK-Iran banking relationship and the Bank of England reactivated licenses for UK-based Iranian banks in London in January 2016. 3 However, nearly two years later, no direct banking channels (SWIFT) exist between Iran and UK, and British banks do not welcome Iran-related funds for two main reasons.
First, while secondary US sanctions on Iran were lifted in January 2016, primary US sanctions on Iran remain in place and many British banks have ties to the United States. Therefore, they need extremely detailed and costly compliance plans to facilitate Iran-related transactions in order to avoid heavy US penalties. As a result, many British banks have made a business decision that it is more profitable for them avoid Iran-related funds.
Em segundo lugar, o sistema bancário iraniano está a recuperar de sanções devastadoras e ainda não ‘cumpre as normas bancárias internacionais’. 4 Por conseguinte, a maioria dos bancos britânicos considera os bancos iranianos como parceiros de alto risco que ainda não estão preparados para estabelecer uma relação bancária.
Consequentemente, os iranianos não dispõem de opções bancárias diretas para transferir os seus fundos do Irão para o Reino Unido com vista à aquisição de imóveis britânicos, sendo obrigados a recorrer a empresas de câmbio. As empresas de câmbio dispõem normalmente de moeda em ambos os lados da transação, ou seja, no Irão e no Reino Unido. Por conseguinte, recebem riais (moeda iraniana) no Irão e depositam libras na conta bancária britânica em questão. Na maioria dos casos, o depósito de libras é efetuado numa conta bancária no Reino Unido através de vários pagamentos em dinheiro e de terceiros. Esta situação é considerada suspeita pelos bancos e resulta frequentemente no congelamento ou encerramento da conta bancária no Reino Unido. Restrições e encerramentos de contas bancárias Os depósitos em dinheiro e de terceiros numa conta constituem um bom motivo para os bancos reverem a conta e solicitarem uma explicação. Caso um banco não realize uma investigação adequada ou ignore a explicação e proceda ao encerramento de uma conta apenas pelo facto de esta ter recebido fundos relacionados com o Irão, poderá estar a agir de forma discriminatória. Na maioria dos casos, os investidores iranianos dispõem de documentação completa e clara sobre a origem dos fundos e podem explicar a atividade da sua conta.
Se o banco agir de forma discriminatória, através de uma ação judicial, podemos reativar a sua conta bancária e reclamar, em seu nome, uma indemnização por danos morais e custas judiciais. Na maioria dos casos, isto é conseguido antes de se dar início a um processo judicial, uma vez que a maioria dos bancos não quer a publicidade que advém de ser alvo de uma queixa por discriminação racial.
Dicas úteis
Enquanto se prepara para adquirir um imóvel, pode seguir os passos abaixo para minimizar o risco de complicações bancárias:
1. Recorra a uma empresa de câmbio autorizada sediada no Reino Unido para facilitar as suas transferências de dinheiro.
These companies can receive rials from you in Iran and then deposit pound into your UK bank account from their UK business account. Therefore, you can avoid multiple cash and third party payments into your UK bank account. It is not illegal to receive funds in this way but it triggers a review of your account and can lead to your account being closed or restricted. In addition, if the third party sender of the funds has complicated legal issues, you can be dragged into them.
If you need a list of UK-based money exchange companies, please contact our Iran Desk.
2. Prepare toda a documentação relativa à sua origem de fundos.
Regardless of the method of transfer, you should have complete documentation to prove your source of funds such as a translated sales contract, tax returns, or rental agreements. If you are unsure of what documents you need to prepare, please contact our Iran Desk and we will be happy to guide you.
3. Notify your bank in advance about any expected sudden increases or decreases in your account balance.
Os bancos costumam monitorizar as contas para detetar aumentos e diminuições repentinas no saldo e podem restringir uma conta ou transação quando isso acontece. Por conseguinte, se previr receber ou efetuar uma transação de montante elevado, deve notificar o seu banco por escrito com antecedência.
4. Tenha sempre duas contas bancárias.
This will allow you to manage your finances if one account is suddenly restricted. The downside is that you are likely to recover less compensation for your injury to feelings since you will be less stressed and anxious but this will allow you to pay your bills and continue your life in the meantime.
5. Contacte-nos imediatamente caso o banco faça alguma consulta relativa à sua conta, a restrinja ou a encerre.
É importante que forneça respostas corretas e claras ao banco para evitar quaisquer problemas com a sua conta. Por isso, deve certificar-se de que dispõe da documentação correta relativa à origem dos fundos e, quanto mais cedo contactar a nossa empresa, melhor poderemos ajudá-lo. Assim, aconselhamos que contacte o nosso Departamento do Irão sem demora.
Aviso legal
This article provides only general information and does not constitute legal advice. Every case is different and has to be evaluated on its own merit. To learn more about your rights and the options available to you, please contact our Iran Desk.
1 ‘Hampstead and St John’s wood are tipped to be top localizações for wealthy Iranians looking to buy in the capital post the lifting of EU sanctions’ available at: http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 ‘Como os iranianos poderiam salvar o mercado imobiliário de luxo de Londres’, disponível em http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 ‘As entidades reguladoras britânicas ajudam os bancos iranianos a sair do isolamento’, disponível em https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 ‘ Iran’s Rouhani faces challenge of bank reform’ available at https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
