Procédures de possession et délais : Où en sommes-nous après l'affaire Brent LBC c. Hajan ?

 Dans le droit des propriétaires et des locataires, peu de mots ont eu autant de poids pratique que le mot "commencé". Les lois sur le logement de 1985 et 1988 exigent que les procédures de possession soient "entamées" dans des délais légaux stricts après la signification d'une notification. Pendant des décennies, l'interprétation conventionnelle était claire : la procédure est "entamée" lorsque le tribunal délivre le formulaire de demande, comme le prévoient les règles de procédure civile et comme l'a confirmé la Cour d'appel dans l'affaire Conseil municipal de Salford contre Garner. 

Cette certitude a été ébranlée en Brent London Borough Council c. Hajan. La Cour d'appel a estimé qu'une procédure pouvait également être considérée comme "entamée" lorsqu'un propriétaire modifie une réclamation existante, à condition que la modification respecte le délai légal dans un avis ultérieur.  

Un an après, Hajan continue d'influencer la pratique de la possession, et ses ramifications se déploient encore, soulignant la nécessité d'un conseil juridique solide  

Le cadre statutaire : L'importance du calendrier 

Les principales voies légales d'accès à la possession imposent des délais stricts : 

• Section 21 (4D), loi sur le logement de 1988La procédure doit être engagée dans un délai de six mois à compter de la notification (ou dans un délai de quatre mois à compter de la date spécifiée dans la notification, si elle est postérieure). 

• Section 8(3), loi sur le logement de 1988 : La procédure doit être entamée dans les douze mois suivant la notification de l'avis. 

• Section 83A(2), loi sur le logement de 1985La procédure doit être entamée après la date indiquée dans l'avis et pendant que l'avis est encore en vigueur (normalement 12 mois).  

Le RPC prévoit également : 

• RPC 7.2(1) : La procédure est engagée lorsque la juridiction délivre un formulaire de demande à la demande du demandeur. 

• CPR PD 7A para 6.1L'article 5, paragraphe 1, de la loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (LIPR) établit une distinction entre les procédures "engagées" et "commencées". 

Traditionnellement, cela signifiait que si le tribunal n'avait pas émis une demande dans le délai légal, la procédure était hors délai et risquait d'être rejetée. Cette interprétation a posé des problèmes particuliers dans le cadre de l'article 21, où, dans la pratique, les propriétaires ne disposaient que de quatre mois après l'expiration de l'avis pour assurer l'émission, ce qui pouvait entraîner la nécessité d'un mandat d'expulsion.  

Les faits dans l'affaire Brent LBC contre Hajan 

• Le 30 novembre 2022, Brent a notifié une demande de prise de possession en vertu de la loi sur la protection de l'environnement. article 83 de la loi sur le logement de 1985La Commission a décidé de ne pas donner suite à cette demande, en invoquant des motifs de comportement antisocial (motifs 1 et 2 de l'annexe 2). 

• Le 21 décembre 2022, le conseil a entamé une procédure de prise de possession en vertu de cet avis. 

• Le 4 mai 2023, à la suite de la condamnation du locataire pour un délit grave, Brent a signifié une nouvelle notification en vertu de la loi sur la protection de l'environnement. Article 83ZA (le motif "absolu" obligatoire introduit par le Loi de 2014 sur le comportement antisocial, la criminalité et le maintien de l'ordre (Anti-social Behaviour, Crime and Policing Act)).  

• Le 6 juin 2023, le conseil a demandé à modifier ses conclusions dans la procédure existante afin d'invoquer le motif obligatoire. L'amendement a été accepté par un juge de district adjoint le 5 juillet 2023. 

• Le locataire a fait appel, arguant que la procédure n'avait pas été "entamée" après la date indiquée dans l'avis de l'article 83ZA et qu'elle était donc viciée.  

 
Le raisonnement de la Cour d'appel 

La Cour d'appel a rejeté le recours du locataire. Son raisonnement peut être résumé comme suit : 

1. La règle littérale est insuffisante : Alors que RPC 7.2 Si la directive prévoit que la procédure est engagée lorsque la juridiction émet un formulaire de demande, cette disposition ne peut pas être appliquée directement aux procédures modifiées. Il en résulterait une duplication inutile.  

2. Interprétation ciblée : Les protections substantielles du régime statutaire, exigeant un délai entre la notification et la procédure de possession, et offrant aux locataires la possibilité d'une révision, ont été respectées. Il serait contraire à l'objectif du régime que les propriétaires soient contraints d'abandonner les procédures en cours et de les rééditer.  

3. Procédure "entamée" par un amendement : Lorsque la juridiction autorise une modification et fixe une date d'entrée en vigueur, la procédure peut être considérée comme "entamée" à cette date aux fins des délais légaux.  

La Cour a mis en garde, de manière mémorable, contre le fait que "la queue de la procédure ne devrait pas être autorisée à remuer le chien de la substance".  

Qu'en est-il de Garner ? 

En Salford CC v Garnerla Cour d'appel avait semblé régler le sens du terme "commencé" conformément à l'article 7.2 des RPC, c'est-à-dire l'émission du formulaire de demande d'indemnisation. C'est intéressant, Hajan n'a pas expressément pris en considération Garner. Au lieu de cela, elle a contourné le problème en affirmant que l'article 7.2 des RPC "ne peut pas être appliqué" dans les cas de modification.  

Il en résulte une tension désagréable : d'un côté, les gens ont l'impression d'être en train de se faire des amis, Garner reste une bonne loi, mais seulement pour les demandes d'indemnisation nouvellement émises. Hajan crée effectivement une catégorie distincte dans laquelle les amendements peuvent eux-mêmes marquer le moment où la procédure est "entamée".  

Implications pratiques (un an après) 

Pour les propriétaires 

• Hajan offre une bouée de sauvetage potentielle lorsque les notifications sont postérieures à l'ouverture de la procédure. Au lieu de devoir recommencer, les propriétaires peuvent être en mesure de modifier leur demande et de la maintenir en vie.  

• Particulièrement utile lorsque les retards dans la délivrance sont dus à l'engorgement des tribunaux plutôt qu'aux actions du propriétaire.  

• Cependant, l'autorisation d'amender est discrétionnaire. Les propriétaires ne peuvent pas supposer que les modifications seront toujours accordées, en particulier si les conditions légales (par exemple, les déclencheurs limités dans le temps en vertu de l'article 83ZA) ont déjà expiré.  

Pour les locataires 

• L'arrêt peut être considéré comme une dilution de la protection stricte des délais légaux.  

• Un locataire peut désormais faire l'objet d'une procédure modifiée même si la demande initiale était considérée comme "tardive".  

• En revanche, les protections substantielles, telles que le délai de préavis et les droits de recours, restent intactes.  

Pour les praticiens 

• Il faut s'attendre à un plus grand nombre de demandes de modification des revendications dans les procédures de possession, en particulier lorsque les propriétaires ont signifié des avis ultérieurs.  

• Les tribunaux pourraient se montrer plus enclins à autoriser des modifications lorsque cela permet d'éviter la duplication des coûts et des efforts.  

• Néanmoins, les praticiens devraient continuer à conseiller aux propriétaires d'émettre en temps utile afin d'éviter de s'en remettre à la discrétion du tribunal.  

Les revendications "mortes" peuvent-elles être relancées ? 

L'un des aspects les plus controversés de la Hajan est de savoir si des procédures qui étaient "mortes" dès le départ, parce que la demande initiale a été émise en dehors du délai légal, pourraient être "ravivées" par amendement, ce qui pourrait avoir un impact sur la délivrance d'une ordonnance de possession suspendue. 

Bien que la Cour n'ait pas expressément tranché ce point, son raisonnement suggère que, dans certains cas, l'amendement pourrait redonner vie à des demandes autrement défectueuses. Cela est particulièrement important pour les demandes fondées sur l'article 21 et l'article 8, pour lesquelles les délais ont toujours été serrés, en particulier dans les cas d'arriérés de loyers.  

La situation en 2025 

Un an plus tard, Hajan a commencé à se traduire dans la pratique, en particulier pour les propriétaires privés :  

• Les tribunaux de comté sont de plus en plus souvent confrontés à des demandes d'amendement invoquant Hajan. 

• Il existe des preuves anecdotiques d'une diminution du nombre de licenciements purs et simples pour cause de "dépassement de délai", et d'un plus grand nombre de décisions de gestion de cas axées sur l'opportunité d'une modification.  

• L'affaire n'a pas encore été examinée par la Cour suprême, et son interaction avec la loi sur les droits de l'homme n'a pas encore été examinée. Garner n'est pas résolue.  

Perspectives d'avenir 

• Expansion potentielle : pendant Hajan Si la Cour européenne des droits de l'homme a été saisie en vertu de l'article 83ZA, son raisonnement peut s'étendre aux plaintes déposées en vertu de l'article 8 et de l'article 21. Cela pourrait représenter un assouplissement plus large des délais légaux. 

• L'incertitude demeure : jusqu'à ce qu'une juridiction supérieure se penche à nouveau sur la question, les praticiens doivent gérer la tension entre Garner et Hajan.  

• Implications politiques : l'arrêt reflète une volonté judiciaire de donner la priorité à l'efficacité plutôt qu'à des règles de procédure strictes. La question de savoir s'il s'agit d'un juste équilibre entre la flexibilité des propriétaires et la protection des locataires restera probablement controversée.  

Conclusion  

Brent LBC contre Hajan a redessiné la carte des procédures de possession. En estimant que les demandes modifiées peuvent être considérées comme "commencées", la Cour d'appel a introduit à la fois de la flexibilité et de l'incertitude dans un domaine que l'on croyait réglé, ce qui pourrait affecter l'interprétation des contrats de location.  

Pour les propriétaires, cette décision constitue un outil précieux pour éviter les coûts inutiles. Pour les locataires, elle représente un assouplissement des garanties statutaires strictes. Pour les tribunaux, elle reflète une approche pragmatique à une époque où les ressources sont limitées.  

Un an après, Hajan reste une affaire à suivre. Ses implications ne deviendront claires qu'au fur et à mesure que les tribunaux l'appliqueront à l'ensemble des demandes de possession.   

Questions relatives aux propriétaires et aux locataires : Nous contacter 

Ben Lewis est avocat associé au sein du département contentieux de RFB. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par courrier électronique à l'adresse suivante B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.