Le Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (loi sur la réforme du droit de bail et du droit de francisation) (LFRA 2024) a été introduite avec la promesse de transformer la propriété locative en Angleterre et au Pays de Galles. Pendant des décennies, le système a été critiqué pour sa complexité, son déséquilibre et son coût. En supprimant la valeur de mariage, en plafonnant le traitement du loyer foncier et en réduisant les charges financières, le Parlement a cherché à rendre les extensions de bail et l'émancipation plus abordables et plus accessibles.
Pourtant, à peine un an plus tard, les réformes les plus importantes de la loi font l'objet d'un formidable défi devant la Haute Cour. En juillet 2025, six grands propriétaires et associations caritatives ont lancé une procédure de révision judiciaire. Le résultat déterminera si les piliers centraux de la réforme du bail survivent intacts ou s'ils sont réduits au moment même où ils devaient entrer en vigueur.
Pourquoi la réforme du droit de bail était-elle nécessaire ?
Le bail est depuis longtemps un sujet de controverse. Les titulaires d'un bail sont propriétaires de leur logement pour une durée de plusieurs années, mais restent tenus de payer un loyer foncier et des charges, et doivent se plier à des règles complexes s'ils souhaitent prolonger leur bail ou acheter la pleine propriété. Les critiques ont affirmé que le système favorisait de manière disproportionnée les propriétaires, en particulier dans les zones urbaines de grande valeur où les primes peuvent être très élevées.
L'un des éléments les plus contestés est la valeur de mariage, une somme supplémentaire payable lorsqu'un bail passe en dessous de 80 ans, reflétant le "mariage" entre la valeur du freehold et celle du leasehold. Les détenteurs de baux ont fait valoir qu'il s'agissait d'une aubaine injuste pour les propriétaires. À l'inverse, les titulaires de baux libres y voyaient la reconnaissance d'un véritable intérêt financier.
Les appels à la réforme se sont multipliés après que la tragédie de Grenfell a révélé les faiblesses de la protection des titulaires de baux et la prise de conscience par le public de l'escalade des frais de service. Les commissions parlementaires ont insisté à plusieurs reprises sur la nécessité d'une réforme en profondeur, qui a abouti à la loi de 2024.
Principales dispositions du Leasehold and Freehold Reform Act 2024 (loi sur la réforme du bail et de la propriété franche)
La loi vise à résoudre trois problèmes structurels : l'évaluation, la durée du mandat et les coûts.
1. L'évaluation
- Abolition de la valeur du mariage ;
- Le loyer foncier sera traité sur une base plafonnée (0,1% de la valeur de la possession libre) lors du calcul des primes ;
- De nouveaux taux prescrits seront fixés par la législation secondaire, afin de rendre les évaluations plus prévisibles et moins coûteuses pour les titulaires de baux.
2. Durée du bail
- Les droits de prolongation pour les appartements et les maisons sont portés à 990 ans.
3. Les coûts
- Règle générale selon laquelle chaque partie supporte ses propres frais non contentieux dans les demandes d'émancipation et de prolongation de bail, avec des exceptions très limitées ;
- Modifications du droit de gérer afin de limiter le recouvrement des coûts des propriétaires auprès des détenteurs de baux.
4. Autres réformes
- Simplification de l'éligibilité au droit de gestion ;
- Dispositions relatives à la transparence des frais de gestion des biens immobiliers ;
- Suppression de la condition de propriété de deux ans pour l'exercice des droits statutaires.
Certaines mesures, comme la suppression de la règle des deux ans de propriété (en vigueur depuis janvier 2025), sont déjà entrées en vigueur. D'autres, comme la durée de 990 ans et les nouveaux taux d'évaluation, doivent encore faire l'objet d'une législation secondaire.
Le contrôle judiciaire
En juillet 2025, la Divisional Court (Holgate LJ et Foxton J) a entendu un contrôle judiciaire de quatre jours introduit par six demandeurs, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity et The Portal Trust. Ensemble, ils contrôlent ou gèrent environ 390 000 droits de bail. Leur contestation vise directement les réformes de l'évaluation.
Arguments des propriétaires fonciers
Les requérants soutiennent que :
- La valeur du mariage est un droit de propriété protégé par l'article 1, protocole 1 de la Convention européenne des droits de l'homme. Son abolition constitue une privation illégale de propriété.
- Le plafonnement du loyer foncier les prive injustement de la véritable valeur économique de leurs biens.
- Le nouveau régime des coûts les empêche de recouvrer des dépenses légitimes, ce qui constitue une nouvelle ingérence dans les droits de propriété.
- Dans l'ensemble, les réformes sont disproportionnées, entraînant des pertes qui se chiffrent en centaines de millions de livres sterling, tout en ne parvenant pas à trouver un juste équilibre entre l'intérêt public et les droits privés.
La défense du gouvernement
Le secrétaire d'État défend les réformes comme une mesure légitime de politique sociale destinée à redresser des décennies de déséquilibre. Selon lui, le Parlement est habilité à légiférer pour assurer l'accessibilité et l'équité du marché du logement. Le gouvernement soutient également que la valeur du mariage n'est pas en soi une "possession" au sens de la CEDH, mais plutôt une construction législative susceptible d'être réformée.
Que s'est-il passé lors de l'audition ?
Les rapports du tribunal suggèrent que les juges ont fait preuve de scepticisme à l'égard de l'idée de la valeur du mariage en tant que droit de propriété. Ils se sont également demandé si les pertes financières revendiquées par les détenteurs de biens immobiliers, bien qu'importantes, l'emportaient sur l'intérêt public de la réforme. Le jugement a été mis en délibéré et la décision devrait être rendue dans le courant de l'année 2025.
En particulier, les demandes d'intervention des groupes de campagne des titulaires de baux ont été refusées plus tôt dans l'année. Les critiques soutiennent que cela a laissé les titulaires de baux, les personnes mêmes qui devaient en bénéficier, sans voix directe dans les procédures.
La réforme est retardée
Certains éléments de la LAFRA sont déjà entrés en vigueur. Les titulaires de baux n'ont plus besoin d'attendre deux ans avant de demander une prolongation de bail, et les conditions d'éligibilité au Right to Manage ont été élargies.
Toutefois, d'autres réformes importantes restent en suspens. La prolongation prévue des baux de 990 ans et les contrôles supplémentaires sur les frais de gestion des biens immobiliers dépendent de la législation secondaire. Ces mesures sont maintenant retardées pendant que le contrôle judiciaire se poursuit.
Pour de nombreux titulaires de baux, l'incertitude est grande. Une récente enquête d'Opinium, rapportée par le Times en juillet 2025, a révélé que près de 60% des titulaires de baux avaient du mal à vendre leur logement, tandis qu'environ trois quarts d'entre eux avaient vu leurs frais de service augmenter au cours de l'année écoulée. Le manque de clarté de la réforme a laissé les ménages face à des contraintes financières et pratiques.
Que se passe-t-il ensuite ?
Le jugement mis en délibéré déterminera si les dispositions les plus importantes de la LFRA 2024 restent intactes. Trois grands résultats sont possibles :
1. Des réformes confirmées dans leur intégralité
- Les titulaires de baux obtiennent des prolongations de baux moins chères et plus longues, avec des coûts réduits.
- Les propriétaires perdent la valeur de leur mariage et sont confrontés à une baisse du loyer foncier.
2. Succès partiel pour les propriétaires de biens immobiliers
- La Cour peut faire droit à certaines contestations (par exemple sur le recouvrement des coûts) tout en autorisant d'autres à rester en l'état.
3. Le défi est entièrement relevé
- Le Parlement pourrait être amené à réexaminer la législation, ce qui retarderait encore la réforme et laisserait les titulaires de baux dans l'incertitude.
Implications pratiques en 2025
- Pour les propriétaires : L'incertitude concernant l'évaluation des actifs persiste. Les portefeuilles d'affranchissement peuvent être réévalués en fonction de l'issue de la procédure.
- Pour les titulaires de baux : Les négociations et les ventes restent difficiles, les acheteurs se montrant prudents jusqu'à ce que les choses soient plus claires.
- Pour les prêteurs : Les fournisseurs de prêts hypothécaires surveillent de près l'évolution de la situation, car la disponibilité des financements pour les baux de courte durée dépend de la prévisibilité de l'évaluation.
- Pour le marché du logement : Le retard dans la réforme sape la confiance, ce qui a un effet d'entraînement sur la mobilité et l'accessibilité financière.
Conclusion
Le contrôle judiciaire du Leasehold and Freehold Reform Act 2024 est un moment crucial pour le droit de la propriété. Pour le gouvernement, il s'agit de vérifier si le Parlement peut mener à bien la réforme du bail promise depuis longtemps pour des raisons d'équité. Pour les détenteurs de biens immobiliers, il s'agit d'une lutte pour protéger des milliards de livres sterling en valeur d'actifs. Pour les titulaires de baux, il s'agit de la différence entre la possibilité d'étendre ou d'affranchir dans des conditions équitables, ou de rester enfermé dans un système longtemps critiqué comme étant obsolète et déséquilibré.
Dans l'attente d'un jugement dans le courant de l'année, les propriétaires et les locataires doivent se préparer à vivre quelques mois d'incertitude. La seule certitude est que l'issue de la procédure remodèlera l'avenir du droit de bail pour les décennies à venir.
Prolongations de bail et affranchissement : Nous contacter
Ben Lewis est avocat associé au sein du département de contentieux et d'émancipation de RFB. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par courrier électronique à l'adresse suivante B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.
Ben Lewis
Avocat associé
