Résidentiel leaseholders frequently wish to improve, modernise or reconfigure their homes. Whether it is removing an internal wall, installing wooden flooring, or re-positioning a kitchen or bathroom, such works are often seen as a natural incident of home ownership. However, in leasehold properties, the right to carry out alterations is often restricted by the terms of the lease.
Les modifications non autorisées sont l'une des sources les plus courantes de litiges dans les propriétés résidentielles louées à bail. Les titulaires de baux procèdent souvent sans consentement en supposant que les travaux sont mineurs, purement internes ou qu'ils ne risquent pas d'attirer l'attention. En réalité, selon la nature des modifications, l'exécution de travaux sans le consentement ou la licence du propriétaire peut exposer les titulaires de baux à des risques juridiques et financiers importants.
This article explains how alteration covenants operate in residential leases, what constitutes an alteration in law, the consequences of proceeding without consent, and how breaches may be resolved.
La propriété locative et le rôle du bail
Unlike freehold ownership, a leasehold interest is a contractual right to occupy property for a fixed term, subject to the covenants set out in the lease. The lease governs what a leaseholder may and may not do with the property and typically includes detailed restrictions on alterations.
Les conventions de modification existent pour de bonnes raisons. Les immeubles résidentiels impliquent souvent des structures, des services et des accords d'assurance communs. Des travaux non autorisés peuvent affecter l'intégrité structurelle du bâtiment, compromettre la sécurité incendie, augmenter la transmission du bruit ou invalider la couverture d'assurance. Les propriétaires et les sociétés de gestion conservent donc le contrôle des modifications afin de protéger l'immeuble dans son ensemble et les intérêts des autres titulaires de baux.
Failure to comply with an alteration covenant va amount to a breach of lease and can expose the leaseholder to enforcement action and costs.
Types de clauses de modification dans les baux d'habitation
Le point de départ de tout litige concernant des modifications est la formulation précise du bail. Toutes les clauses de modification ne sont pas identiques et les conséquences juridiques dépendent de la manière dont elles sont rédigées.
Some leases contain absolute covenants, which prohibit alterations entirely. If a covenant is absolute, the landlord is under no obligation to grant consent, and the leaseholder has no right to carry out the works at all. Often, such absolute covenant relate to alterations of a structural nature but depending on the wording of the clause sometimes relatively minor non-structural works may fall within such a prohibition.
Les baux contiennent souvent des clauses restrictives qui n'autorisent les modifications qu'avec l'accord préalable du propriétaire. Dans ce cas, le consentement doit être obtenu avant le début des travaux. Lorsque la convention est assortie d'une clause restrictive mais ne mentionne pas le caractère raisonnable, le propriétaire peut refuser son consentement, sous réserve de certains contrôles légaux.
Some leases contain a fully qualified covenant which provides that consent is not to be unreasonably withheld. In these circumstances, the landlord must have proper and reasonable grounds for refusal. However, even where a landlord is obliged to act reasonably, consent must still be sought in advance, and the leaseholder cannot assume that consent will inevitably be granted.
Les litiges surviennent souvent parce que les titulaires de baux se concentrent sur la nature des travaux plutôt que sur le libellé du bail. Dans la pratique, même des travaux mineurs peuvent nécessiter une autorisation s'ils entrent dans le champ d'application de la convention.
Qu'est-ce qu'une “modification” ?
La question de savoir si certains travaux constituent une modification est un point de désaccord fréquent. Les baux définissent rarement le terme de manière exhaustive et les litiges portent souvent sur l'interprétation.
En général, une modification implique un changement du caractère physique de la propriété. Les travaux structurels, tels que la suppression de murs ou la modification d'éléments porteurs, entrent presque toujours en ligne de compte. Toutefois, les travaux non structurels peuvent également constituer des modifications s'ils affectent le tissu, l'agencement ou les services de l'appartement.
Parmi les exemples courants de travaux qui nécessitent souvent une autorisation, on peut citer l'enlèvement ou le déplacement de murs intérieurs, l'installation de revêtements de sol durs, les modifications de la plomberie ou des systèmes électriques, et les changements d'agencement des cuisines et des salles de bains. Même les travaux d'apparence cosmétique peuvent être soumis à autorisation, en fonction de leur permanence et de leur impact.
En revanche, les travaux purement décoratifs, tels que la peinture ou le remplacement des tapis, sont moins susceptibles d'être considérés comme des modifications, bien que cela dépende à nouveau du libellé du bail.
Leaseholders should be cautious about assuming that internal works are exempt from the requirement for prior consent. The fact that works are not visible externally does not mean that they fall outside the scope of an alteration covenant.
Permis de modification et nécessité d'un consentement formel
Lorsque le consentement est requis, il est généralement accordé sous la forme d'une licence officielle de modification. Le permis est un document juridique qui consigne le consentement du propriétaire et fixe les conditions dans lesquelles les travaux peuvent être effectués.
Les licences comprennent généralement des spécifications détaillées des travaux, des exigences en matière de supervision professionnelle, des obligations de se conformer aux réglementations en matière de planification et de construction, ainsi que des engagements à remettre le bien en état à la fin du bail, si nécessaire. En outre, le titulaire du bail est généralement tenu de payer les frais de justice et d'expertise du propriétaire.
Il est risqué de procéder sur la base de discussions informelles, de courriels ou d'assurances verbales. Le consentement doit toujours être correctement documenté. En l'absence d'une licence officielle, le titulaire d'un bail peut avoir du mal à prouver que le consentement a été accordé, en particulier si la propriété libre change de mains ou si les modalités de gestion sont modifiées.
Exécution de travaux sans autorisation
Les modifications non autorisées surviennent le plus souvent lorsque les titulaires d'un bail agissent sans autorisation en raison de contraintes de temps, de coûts ou d'une mauvaise compréhension de leurs obligations. Dans certains cas, les travaux peuvent avoir été effectués par un propriétaire précédent, et le locataire actuel hérite du problème.
Quelle que soit la manière dont la situation se présente, l'exécution de travaux sans le consentement requis place le titulaire du bail en situation de rupture de bail. Cette violation existe même si les travaux sont bien exécutés, conformes à la réglementation ou bien accueillis par les voisins.
Conséquences juridiques des modifications non autorisées
Les conséquences juridiques des modifications non autorisées peuvent être graves. Un propriétaire peut être en droit d'exiger que le bien soit remis dans son état d'origine, même si les travaux ont amélioré l'appartement. Cela peut entraîner des dépenses importantes, en particulier en cas de modifications structurelles.
Les propriétaires peuvent également demander des dommages-intérêts pour rupture de bail, y compris une compensation pour toute perte subie et le recouvrement des frais professionnels liés à l'enquête sur les travaux. De nombreux baux permettent aux propriétaires de récupérer leurs frais de justice et d'expertise en tant que frais administratifs, même si aucune procédure n'est engagée.
In urgent cases, a landlord may apply for an injunction to prevent works from continuing or to compel remedial action. Injunctive relief is discretionary, but the courts will often intervene where unauthorised works pose a risk to the building or other occupiers.
Unauthorised alterations can also cause practical difficulties when a leaseholder seeks to sell or remortgage the property. Buyers’ solicitors routinely raise enquiries about alterations, and lenders may refuse financer if works have been carried out without consent. Resolving the issue at that stage can be costly and time-consuming.
Déchéance et protection des baux d'habitation
Confiscation is often raised in discussions of lease breaches, but it is important to understand how it operates in residential leases. While forfeiture remains a legal remedy for breach of covenant, it is subject to significant statutory protection.
Before forfeiture can be pursued, the landlord must generally establish the breach. The tenant must have admitted the breach, or the Residential Property division of the First-tier Tribunal (Property Chamber) in England, a leasehold valuation tribunal in Wales, a court or arbitral tribunal must have finally determined that a breach has occurred.
Le propriétaire doit signifier au locataire une mise en demeure en vertu de l'article 146, lui demandant de remédier aux modifications non autorisées.
Les titulaires de baux ont également le droit de demander à être déchargés de leurs biens, et les tribunaux sont réticents à priver les occupants de leur logement lorsqu'il est possible de remédier aux infractions.
In practice, forfeiture is rare in cases involving unauthorised alterations alone. However, the court does have the power to make an order for forfeiture of a long residential lease in circumstances where the landlord has followed the statutory procedures and the court considers it appropriate to make such an order. The possibility of forfeiture can be a powerful negotiating tool, and leaseholders should not dismiss it as an empty threat.
Consentement rétroactif et régularisation des infractions
Dans certains cas, les modifications non autorisées peuvent être résolues en obtenant un consentement rétrospectif. Il s'agit de demander une licence après l'achèvement des travaux.
Les propriétaires ne sont pas obligés d'accorder un consentement rétrospectif, même s'ils auraient pu approuver les travaux à l'avance si le consentement avait été demandé en temps utile avant le début de toute modification. Lorsque le consentement est accordé, il est souvent soumis à des conditions, notamment le paiement de frais plus élevés, la fourniture d'études ou de certifications et, dans certains cas, la réalisation de travaux correctifs.
Leaseholders should be aware that applying for retrospective consent does not eliminate the breach unless and until a licence is granted. Strategic advice is often required to manage negotiations and minimise exposure to enforcement action.
L'importance d'un conseil juridique précoce
Les situations impliquant des modifications non autorisées sont rarement simples et les risques sont souvent sous-estimés. Un conseil juridique précoce peut aider les titulaires de baux à comprendre leurs obligations, à évaluer la gravité d'une infraction et à identifier la manière la plus efficace de résoudre le problème.
For landlords and managing agents, timely advice can assist in enforcing covenants proportionately and avoiding unnecessary escalation.
Conclusion
Apporter des modifications à un bien loué sans le consentement requis peut avoir de lourdes conséquences. Ce qui peut sembler être une amélioration mineure peut entraîner une violation du bail, des mesures d'exécution et des dépenses importantes.
Les titulaires de baux doivent toujours vérifier les termes de leur bail et obtenir le consentement approprié avant d'effectuer des travaux. Lorsque des modifications ont déjà été apportées sans consentement, l'avis rapide d'un professionnel peut souvent éviter que la situation ne s'aggrave et aider à régulariser la situation dans des conditions acceptables.
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Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation department.
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Ben Lewis
Avocat associé
