Morosidad de los prestatarios de créditos puente: Riesgos y realidades jurídicas

El sector de los préstamos puente sigue registrando una gran demanda y continúa creciendo, pero el riesgo de impago sigue siendo elevado. 

Como socio principal de litigios, veo con frecuencia casos de impago. Los préstamos puente dependen de una estrategia de salida estricta, como la venta de una propiedad o la refinanciación, que puede verse afectada por un mercado lento.  

Los préstamos puente son soluciones de financiación rápidas y a corto plazo diseñadas para “salvar” un déficit de financiación, normalmente para transacciones inmobiliarias. Sin embargo, su naturaleza especializada los convierte en productos implacables en los que el impago puede producirse rápidamente. 

1. ¿Qué constituye un impago? 

En el mercado de los créditos puente, “impago” es un término amplio que va mucho más allá de la falta de pago de una mensualidad. Las circunstancias que equivalen a un impago dependerán de las condiciones concretas de cada préstamo puente, pero entre los ejemplos más comunes de impago de préstamos puente se incluyen los siguientes: 

• Vencimiento del plazo: No reembolsar la totalidad del saldo del préstamo en la fecha de vencimiento acordada del préstamo puente (la causa más común). 

• Incumplimientos técnicos: Incumplimiento de condiciones específicas del préstamo, como iniciar reformas sin consentimiento o vivir en una propiedad destinada al alquiler. 

• Condición Precedente Fallo: No presentar la documentación requerida, como las licencias urbanísticas, dentro del plazo establecido en la documentación del préstamo puente. 

• Pactos financieros: Atrasarse en el pago de los intereses mensuales del préstamo puente si éste no se “renueva”. 

2. Consecuencias inmediatas del impago 

Una vez que se produce el impago de un préstamo puente, los prestamistas pueden actuar con rapidez para proteger sus intereses, lo que puede provocar una rápida escalada de la deuda. 

• Tipos de interés de demora: Los prestamistas suelen aplicar un tipo de interés significativamente más alto inmediatamente después del impago. Algunos prestamistas tratan de agravar este interés, lo que puede hacer que la deuda aumente exponencialmente.  

• Aceleración de préstamos: El prestamista puede exigir el reembolso inmediato de todo el saldo pendiente. 

• Tasas adicionales: Los prestamistas puente pueden tratar de añadir al saldo cargos tales como penalizaciones por demora en el pago, comisiones por “revisión de cuenta” y cuantiosas tasas de renovación. 

• Daños crediticios: Los impagos se comunican a las agencias de referencia de crédito, por lo que permanecen en el historial hasta seis años y pueden dificultar futuros préstamos. 

3. Acciones de ejecución: Administración judicial y recuperación 

Si no se llega a una resolución, es probable que el prestamista puente tome medidas para recuperar la deuda a través de los instrumentos y mecanismos de garantía previstos en la carta de crédito y los documentos de garantía adjuntos, como: 

• Nombramiento de síndicos: El administrador de cargas fijas suele ser designado por un prestamista puente para recuperar las deudas de un prestatario que ha incumplido el pago de un préstamo garantizado con una propiedad o un terreno. La función del administrador judicial es tomar el control y gestionar la propiedad gravada para proteger los intereses del prestamista y recuperar la mayor parte posible de la deuda pendiente. 

Los poderes típicos que una Carga Legal probablemente otorgaría a un Receptor de Carga Fija incluyen: 

• La facultad de vender la propiedad 

• Tomar posesión de la propiedad 

• Completar cualquier desarrollo de la propiedad 

• La facultad de arrendar y gestionar la propiedad. 

Es habitual que las cargas legales incluyan una disposición que permita a un Administrador Judicial hacer cualquier cosa que pueda hacer el propietario del Bien, pero no siempre es así. Es importante tener en cuenta que, aunque el administrador es nombrado por el prestamista, es el agente del prestatario, no del prestamista.  

• Procedimiento de posesión: Los prestamistas pueden solicitar al tribunal una orden de posesión para vender una propiedad garantizada mediante una carga legal.  

• Garantías personales: Si la venta de una propiedad o propiedades no cubre la deuda, los prestamistas puente pueden perseguir a cualquier garante personal por el déficit. 

4. Factores a tener en cuenta para evitar el impago 

Para mitigar el riesgo, los prestatarios que consideren la posibilidad de suscribir un préstamo puente deben llevar a cabo un proceso exhaustivo de diligencia debida antes de suscribir un acuerdo de crédito y los documentos de seguridad y garantías personales que lo acompañan.  

Factor	Descripción
Estrategia de salida	Un plan de reembolso realista y ejecutable (por ejemplo, venta de la propiedad o refinanciación).
Plan B	Una estrategia de salida de emergencia en caso de que falle la principal, como una venta forzosa o la enajenación alternativa de activos.
Relación préstamo-valor (LTV)	Mantener una relación préstamo-valor más baja amortigua las fluctuaciones del valor de la propiedad.
Plazo del préstamo	Asegúrese de que el plazo es suficiente; subestimar los plazos del proyecto es una de las principales causas de impago.
Estructura de intereses	Elija entre pagos mensuales con servicios o intereses “refinanciados” para gestionar la tesorería.

5. Posibles motivos de impugnación de los préstamos puente 

• Relación desleal (Ley de crédito al consumo de 1974):En virtud del artículo 140A de la Ley de Crédito al Consumo de 1974, un tribunal puede reconsiderar un préstamo si la relación entre el prestamista y el prestatario es “injusta”. Se trata de una prueba amplia que tiene en cuenta la conducta del prestamista, el historial de la relación y cualquier acto u omisión antes o después del acuerdo. Si se considera injusta, el tribunal tiene amplias facultades discrecionales para reducir los tipos de interés o anular las cláusulas. 

• Clasificación reglamentaria errónea:Los prestatarios impugnan a menudo préstamos que se presentaron como “préstamos comerciales no regulados” cuando deberían haber sido “contratos hipotecarios regulados”. Si un prestatario o un familiar cercano reside en la propiedad, el préstamo suele estar sujeto a la regulación de la FCA. No regular un préstamo de este tipo puede hacer que sea potencialmente inaplicable sin una orden judicial específica. 

• Falsedad y conducta:Si un prestamista o sus agentes hicieron declaraciones falsas para inducir al prestatario a contraer el préstamo, como falsas promesas sobre la estrategia de salida o la naturaleza de las comisiones, el prestatario puede presentar una demanda por falsedad. En el caso deHoussein & others v London Credit Ltd & others [2025] EWHC 2749 (Ch), inicialmente se alegó que los agentes del prestamista utilizaron fotos para afirmar falsamente que una propiedad estaba desocupada. 

• Zueco sobre la equidad de la redención:Un prestatario tiene el derecho equitativo a devolver su préstamo y recuperar su propiedad. Cualquier cláusula que dificulte injustificadamente el reembolso o actúe como un “obstáculo” a este derecho -como comisiones de salida exorbitantes o condiciones de reembolso excesivamente onerosas- puede ser impugnada por inaplicable. 

• Influencia indebida o coacción:Si un prestatario fue presionado para obtener el préstamo en circunstancias ilegítimas o sin asesoramiento jurídico independiente, el acuerdo (o las garantías personales asociadas al mismo) podría ser anulado. 

• Negligencia profesional:En algunos casos, el litigio puede recaer en los profesionales implicados. Por ejemplo, si un abogado no asesoró adecuadamente sobre los riesgos de unos intereses de demora elevados o de impagos “técnicos”, el prestatario puede presentar una demanda por negligencia profesional para recuperar las pérdidas. 

Cuadro recapitulativo de los motivos de impugnación 

Motivos de impugnación	Base jurídica principal	Ámbito prioritario
Relación desleal	Ley de crédito al consumo s.140A	Equidad general de la conducta y las condiciones del prestamista.
Clasificación errónea	FSMA (Orden sobre actividades reguladas)	Si un préstamo empresarial era en realidad una hipoteca de vivienda regulada.
Cláusulas penales	Common Law (Makdessiprueba)	Si el interés de demora es “extravagante, exorbitante o desproporcionado” en comparación con el interés legítimo.
Zueco sobre la redención	Principios equitativos	Cláusulas que impiden o dificultan injustamente al prestatario el reembolso de la deuda.
Tergiversación	Ley de falsedades de 1967	Declaraciones falsas realizadas por prestamistas o intermediarios antes del acuerdo.

Impugnación de intereses de demora y sanciones 

La exigibilidad de los tipos de interés de demora 

La aplicabilidad de un tipo de interés de demora elevado (como 4% al mes) depende de si la cláusula es una “cláusula penal”. Según la prueba histórica deMakdessi, una cláusula es una penalización inaplicable si se trata de una obligación accesoria que impone al incumplidor del contrato un perjuicio desproporcionado con respecto a cualquier otra obligación.interés legítimode la parte inocente en la ejecución de la obligación principal. 

La posición del Tribunal de Apelación enHoussein: 
El Tribunal de Apelación aclaró que un prestamista tiene una“interés legítimo en la ejecución del contrato”(es decir, la devolución puntual del préstamo), no sólo en ser compensado por un incumplimiento. El tribunal sostuvo que una tasa de impago sólo es una penalización si es“extravagante, desorbitado o desmedido”en comparación con ese interés. Fundamentalmente, el Tribunal de Apelación consideró que el Tribunal Superior se había equivocado al centrarse demasiado en si el prestamista había “justificado” el tipo 4% con pruebas de costes específicos; en su lugar, la carga recae en el prestatario para demostrar que el tipo es “extravagante”.” 

La importancia del contexto: 
El Tribunal subrayó que no existe una norma “rígida” ni un porcentaje específico que constituya una sanción. El carácter “extravagante” de una tasa debe apreciarse en lacontexto comercialdel préstamo específico. En el caso de la financiación puente a corto plazo y de alto riesgo, un aumento de los intereses en caso de impago puede estar comercialmente justificado para proteger el interés del prestamista en el rápido reciclaje del capital. El Tribunal devolvió el caso al Tribunal Superior para que aplicara correctamente esta prueba, señalando que el tipo 4% no era “automáticamente” válido o nulo. 

Factores que deben tener en cuenta los prestatarios: 
Cuando se impugna un porcentaje de impago, la atención se centra en si la disposición es“de naturaleza ”penal-lo que significa que su objetivo principal es castigar al prestatario en lugar de proteger los intereses legítimos del prestamista. Las principales áreas de controversia son: 

• La carga de la prueba:Corresponde al prestatario demostrar que el tipo es “desproporcionado” con respecto al interés del prestamista. El prestamista no tiene por qué justificar matemáticamente el tipo concreto elegido. 

• Clasificación reglamentaria errónea:Si un prestamista clasifica incorrectamente un préstamo como “no regulado” (por ejemplo, se firmó una declaración de “finalidad comercial” cuando el prestatario tenía intención de residir en el inmueble), el prestatario puede tener protecciones mucho más fuertes en virtud de laLey de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (FSMA) y Manual de la FCA, lo que puede hacer que las cláusulas de intereses sean “abusivas” independientemente de la norma sancionadora. 

• La trampa de la “obligación principal”:Si el tipo más alto está estructurado de forma que se active en un supuesto de “no incumplimiento”, los prestamistas pueden argumentar que se trata de una obligación principal (no de una penalización). Sin embargo, los tribunales tendrán en cuentael fondo sobre la formapara ver si se trata efectivamente de una sanción por demora en el pago. 

A la hora de impugnar la ejecutabilidad de los préstamos puente en un litigio, se pueden considerar varios argumentos jurídicos y reglamentarios más allá de la “regla de la sanción”, pero es importante obtener asesoramiento lo antes posible.  

Abogados para litigios sobre préstamos puente - Contacte con nosotros  

David Burns, Socio Principal de Litigios de Ronald Fletcher Baker LLP, cuenta con una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con impagos y litigios sobre préstamos puente. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns por correo electrónico en la dirección D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono al 0207 467 5751.