Lo que todo arrendador de locales comerciales debe saber sobre los incumplimientos del contrato por parte del inquilino

Navegar por el mundo de la propiedad comercial puede ser una tarea compleja, sobre todo cuando se trata de gestionar las relaciones con los inquilinos y los contratos de arrendamiento. Como propietario comercial, comprender los matices de los incumplimientos de los contratos de arrendamiento por parte de los inquilinos es crucial para salvaguardar su inversión y garantizar un flujo constante de ingresos. Cuando se enfrente a problemas como el impago del alquiler por parte de un inquilino o el incumplimiento de las condiciones del contrato, es imprescindible que conozca sus derechos y las consecuencias de las medidas que adopte. Esta guía profundiza en las consideraciones jurídicas que los arrendadores comerciales deben tener en cuenta a la hora de hacer frente a los incumplimientos del contrato de arrendamiento. Con los conocimientos y el enfoque adecuados, podrá proteger los intereses de su propiedad y mantener una relación armoniosa entre propietario e inquilino.

Entender los contratos de arrendamiento comercial

Comprender los entresijos de los contratos de arrendamiento comercial es fundamental para cualquier arrendador comercial. Un contrato de arrendamiento comercial bien redactado suele contener disposiciones exhaustivas sobre los derechos y responsabilidades del arrendador y del arrendatario. En este artículo se analizan algunos componentes importantes de un contrato de arrendamiento, los incumplimientos más comunes y las consideraciones jurídicas que los arrendadores deben tener en cuenta antes de decidir qué pasos dar.

Componentes clave de un contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento comercial es un contrato vinculante que establece las condiciones de la relación entre propietario e inquilino. Elementos importantes de un contrato de arrendamiento comercial incluyen plazo de arrendamiento, si el arrendamiento tiene seguridad de tenencia en virtud de la Ley de arrendamientos de 1954El importe del alquilerel uso permitido de la propiedad y los pactos del inquilino.

En primer lugar, el plazo de arrendamiento es importante, ya que determina la duración contractual del arrendamiento. El arrendatario puede tener un derecho automático a renovar el contrato al vencimiento del plazo contractual si se trata de un arrendamiento que se beneficia de la protección de las disposiciones sobre seguridad de la tenencia de la propiedad de la UE. Ley de arrendamientos de 1954.

En segundo lugar, la importe del alquiler y fechas de pago suelen estar claramente estipuladas, así como las consecuencias y opciones para el Arrendador en caso de que el inquilino no pague el alquiler de acuerdo con los términos del contrato.

La mayoría de los contratos de arrendamiento comercial modernos contienen disposiciones detalladas sobre pactos del inquilino relativas a diversos aspectos, como las obligaciones de reparación y mantenimiento, el uso de la propiedad, las alteraciones, la cesión, las consecuencias del incumplimiento de los pactos y la cesión de la propiedad al final del plazo.

Incumplimientos habituales del contrato de arrendamiento

Los incumplimientos del contrato de arrendamiento se producen cuando los inquilinos no respetan las condiciones y cláusulas estipuladas en el contrato. Infracciones comunes incluyen el impago del alquiler, las alteraciones no autorizadas y el incumplimiento de las cláusulas de uso permitido del contrato de arrendamiento.

• Impago del alquiler es quizás el incumplimiento más frecuente. Puede afectar significativamente a los ingresos de un arrendador comercial, por lo que es necesario actuar con rapidez, pero con detenimiento.
• Modificaciones no autorizadas suele surgir cuando un inquilino comercial realiza cambios o alteraciones en la propiedad sin consentimiento previo. Estas alteraciones no autorizadas pueden afectar al valor del inmueble o a su integridad estructural.
• Incumplimiento de la cláusula de usuario autorizado suelen producirse cuando los inquilinos utilizan los locales para fines no acordados o no permitidos por las condiciones del contrato de arrendamiento.

Para gestionar adecuadamente estos incumplimientos, los propietarios deben ser proactivos a la hora de identificar cualquier infracción del contrato de arrendamiento y abordar los problemas de una manera que proteja su posición y salvaguarde su inversión.

Obligaciones legales del arrendador de locales comerciales

Como arrendador de locales comerciales, es probable que tenga ciertas pactos / obligaciones que deben cumplirse. Estas obligaciones podrían incluir el mantenimiento de las partes externas / estructurales y las partes comunes de la propiedad, garantizar las normas de seguridad contra incendios y respetar el derecho del inquilino al disfrute tranquilo del contrato de arrendamiento.

• Mantenimiento de las partes externas, estructurales o comunes de la propiedad a veces puede ser responsabilidad del arrendador y es importante que el arrendador cumpla con tales pactos, ya que el incumplimiento podría dejar al arrendador expuesto a una reclamación por parte de un inquilino por incumplimiento de dichas obligaciones.
• Normas de seguridad contra incendios Los propietarios de locales comerciales tienen la responsabilidad legal de garantizar la seguridad contra incendios de inquilinos y visitantes en virtud de la Orden de reforma reglamentaria (seguridad contra incendios) de 2005. Esto incluye la realización periódica de evaluaciones del riesgo de incendio, la adopción de medidas de prevención y la adopción de precauciones.
• Respeto del derecho de los inquilinos a disfrutar de la tranquilidad incluye minimizar las molestias causadas por cualquier obra en la propiedad, evitar interrumpir el uso de la Propiedad por parte del inquilino, avisar antes de entrar en la propiedad de acuerdo con el contrato de arrendamiento y garantizar el mantenimiento de la privacidad.

Cumplir con estas obligaciones no sólo ayuda a evitar disputas legales, sino que también fomenta una relación positiva con los inquilinos.

Identificación de los incumplimientos del contrato de arrendamiento

Detectar a tiempo posibles incumplimientos del contrato de arrendamiento puede evitar a los arrendadores comerciales litigios prolongados y pérdidas económicas. Esta sección destaca los principales signos de incumplimiento, las formas de controlar su cumplimiento y la importancia de llevar un registro meticuloso.

Señales de posibles infracciones

Detectar a tiempo los signos de incumplimiento del contrato es crucial para los arrendadores comerciales. Indicadores Algunos de los posibles problemas son el retraso en el pago del alquiler, los cambios en el uso de la propiedad, el mantenimiento descuidado de los locales arrendados o la gestión descuidada de los residuos.

• Impago o retraso en el pago del alquiler podría significar dificultades financieras por parte del inquilino o negligencia por parte del mismo, lo que justificaría una atención inmediata.
• Cambios en el uso de la propiedad puede suponer un incumplimiento no sólo de la cláusula de usuario autorizado, sino que puede indicar un subarriendo sin consentimiento o permiso.
• Mantenimiento descuidado o daños a la propiedad pueden reflejar una falta de responsabilidad del inquilino y de cumplimiento de las condiciones del contrato.

Inspeccionar periódicamente la propiedad, incluidas las zonas comunes, y mantener una comunicación abierta con los inquilinos puede ayudar a identificar estos signos con prontitud.

Control del cumplimiento de los inquilinos

Supervisar el cumplimiento por parte del inquilino garantiza que se respetan las condiciones del contrato, reduciendo el riesgo de incumplimientos. Control eficaz implica inspecciones periódicas, comunicación abierta y utilización de la tecnología.

1. Realizar inspecciones periódicas: Programar visitas periódicas para asegurarse de que la propiedad se mantiene y se utiliza adecuadamente.
2. Mantener una comunicación abierta: Establecer líneas claras de comunicación para abordar las preocupaciones de los inquilinos y aclarar las condiciones del contrato.
3. Utilizar la tecnología: Implantar soluciones informáticas para realizar el seguimiento de los pagos de alquiler y documentar las interacciones con los inquilinos.

Estas medidas pueden ayudar a los propietarios a mantenerse informados sobre las actividades de los inquilinos, garantizando el cumplimiento y reduciendo la probabilidad de litigios.

Documentación y registros

Mantener una documentación exhaustiva es importante para los arrendadores comerciales. Registros precisos puede respaldar / corroborar cuestiones relacionadas con incumplimientos del contrato de arrendamiento y puede ser inestimable en procedimientos judiciales.

• Conserve copias de los contratos de arrendamiento: Guarde copias firmadas de todos los contratos de arrendamiento para referencia y verificación del cumplimiento.
• Documentar las interacciones con los inquilinos: Registra las comunicaciones relativas a litigios, inspecciones y cualquier cambio acordado en las condiciones del contrato.
• Seguimiento de pagos y reparaciones: Mantener registros de los pagos de alquiler y de cualquier mantenimiento realizado para demostrar el cumplimiento o identificar problemas.

Una documentación exhaustiva ayuda a proteger los intereses de los propietarios y puede ser una prueba crucial en litigios o acciones legales.

Lucha contra el incumplimiento de los contratos de arrendamiento comercial

Cuando se incumple un contrato de arrendamiento comercial, es vital que el arrendador actúe con rapidez y eficacia. Esta sección ofrece orientación sobre los pasos iniciales, explora los recursos legales y destaca la importancia de contratar a profesionales del Derecho.

Pasos iniciales y comunicación

Cuando se detecta un incumplimiento del contrato de arrendamiento, es imperativo actuar con rapidez. Primeros pasos .

1. Identifique el tipo de infracción: Es importante determinar si se trata de un incumplimiento "de una vez por todas" o de un incumplimiento "continuado". El tipo de incumplimiento repercutirá en los recursos de que disponen los arrendadores.
2. Documente la infracción: Es importante obtener pruebas claras de la infracción. Esto puede incluir la contratación de un profesional, como un perito, si las infracciones implican alteraciones no autorizadas.
3. Hable con un asesor jurídico: Es importante hablar con un asesor jurídico y comprender plenamente su posición antes de comunicarse con el inquilino para tomar medidas de ejecución. A menudo es aconsejable aplazar cualquier comunicación hasta que el propietario tenga una idea clara de los pasos a seguir.
4. Documentar las interacciones: Registre todas las comunicaciones y acuerdos alcanzados para protegerse de futuras disputas.

Recursos legales en caso de infracción

Cuando un inquilino incumple las condiciones de su contrato de arrendamiento comercial, el arrendador dispone de varios recursos potenciales, dependiendo de la naturaleza del incumplimiento, las condiciones del contrato y los objetivos finales del arrendador, entre ellos: 

• Decomiso 
• Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparación 
• Declaración judicial / Cumplimiento específico 
• Daños y perjuicios 
• Medidas cautelares

Decomiso 

La caducidad, o reentrada, es el derecho del arrendador a rescindir el contrato cuando el arrendatario incumple alguno de sus pactos en el contrato o al producirse determinados hechos especificados en el contrato, como la insolvencia. 

El propietario de un local comercial debe plantearse si le interesa recuperar el inmueble. Si el arrendador cree que podría concederse un nuevo arrendamiento en condiciones similares o superiores, es posible que desee recuperar la propiedad. Sin embargo, si es probable que el inmueble permanezca desocupado durante algún tiempo, o si el mercado ya no admite condiciones de alquiler similares, el arrendador puede preferir mantener el arrendamiento existente y buscar soluciones alternativas que puedan compensar el incumplimiento y garantizar el cumplimiento futuro de los pactos del arrendatario. 

El derecho del arrendador a embargar la vivienda está sujeto a una serie de limitaciones, por lo que es importante contar con asesoramiento jurídico antes de tomar cualquier medida para recuperar la propiedad. Si se equivoca en la confiscación, se trataría de una confiscación ilegal y el inquilino podría reclamarle daños y perjuicios.  

Cuando se plantee la caducidad del contrato de arrendamiento y haya surgido el derecho de caducidad en virtud de los términos del contrato, el arrendador debe asegurarse de que no hace nada que le haga renunciar a ese derecho. 

La renuncia al derecho de caducidad se produce cuando el arrendador, con conocimiento del incumplimiento del arrendatario, realiza un acto inequívoco que reconoce la subsistencia del contrato y lo comunica al arrendatario. 

Para proteger su derecho de caducidad, los propietarios suelen cesar toda comunicación con el inquilino y aplicar una suspensión del pago del alquiler para evitar cualquier argumento de que se ha renunciado al derecho de caducidad. Exigir o aceptar el alquiler, por ejemplo, supondría renunciar a este derecho. 

La mayoría de los arrendamientos comerciales modernos imponen a los inquilinos pactos relacionados con el uso de los locales, seguros, reparaciones, reformas, alquileres, otras cantidades adeudadas, el derecho a ceder o subarrendar, insolvencia, planificación, uso ilegal o inmoral y cumplimiento de las leyes de concesión de licencias. 

Ejemplos de incumplimientos "de una vez por todas" son la falta de pago del alquiler, el incumplimiento de un pacto de reparación de los locales, el incumplimiento de las disposiciones sobre enajenación y los casos de insolvencia. Como ejemplos de incumplimientos continuados cabe citar los incumplimientos del pacto de mantener la propiedad en buen estado, los incumplimientos de un pacto de usuario y los incumplimientos de un pacto de seguro. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un incumplimiento "de una vez por todas", perderá el derecho a caducar el contrato por ese incumplimiento. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un "incumplimiento continuado", el incumplimiento surge de nuevo cada día, lo que permite al arrendador caducar incluso después de haber renunciado previamente al derecho. 

Notificación del artículo 146 

Si el inquilino incumple una cláusula del contrato de arrendamiento, salvo el impago del alquiler, el propietario debe determinar si el incumplimiento es subsanable antes de notificar al inquilino en virtud del artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925 (Notificación del artículo 146). 

Si el incumplimiento es subsanable, la notificación conforme al artículo 146 debe exigir al inquilino que lo subsane en un plazo razonable. Si no se concede al inquilino un plazo razonable para subsanar el incumplimiento y el propietario toma medidas para ejecutar el contrato de arrendamiento, es probable que la notificación del artículo 146 quede invalidada y el propietario se exponga a una demanda por confiscación ilegal o ilícita. 

En el caso de infracciones relacionadas con el impago del alquiler, no es necesario presentar una Notificación en virtud del artículo 146 antes de la confiscación. Para obtener más información sobre los recursos del arrendador comercial cuando el inquilino no paga el alquiler, consulte nuestro artículo "Qué hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler". 

Involucrar a los profesionales del Derecho

Recurrir a profesionales del Derecho puede ser muy valioso para hacer frente a los incumplimientos del contrato de arrendamiento y comprender su responsabilidad legal. Socio principal de litigios David Burns puede proporcionar asesoramiento y representación expertos.

La orientación profesional garantiza que los propietarios se desenvuelvan con eficacia en las complejidades jurídicas, protegiendo sus intereses.

Consecuencias financieras para los propietarios

Los incumplimientos del contrato de arrendamiento pueden tener importantes repercusiones financieras para los arrendadores comerciales. Esta sección examina el impacto en los ingresos por alquiler de propiedades comerciales, los costes de los procedimientos judiciales y las estrategias para mitigar las pérdidas.

Impacto en los ingresos por alquiler

Los incumplimientos de contrato, especialmente el impago del alquiler, pueden afectar gravemente a los ingresos de un arrendador comercial. Tensiones financieras surgen cuando los inquilinos incumplen sus obligaciones.

• Pérdida de ingresos por alquiler: Los impagos reducen el flujo de caja, lo que afecta a la estabilidad financiera del propietario.
• Aumento de las tasas de vacantes: Los incumplimientos que dan lugar a desahucios o confiscaciones pueden provocar periodos prolongados sin inquilinos. Esto dependerá a menudo de las condiciones del mercado.
• Devaluación de la propiedad: Las alteraciones no autorizadas o la negligencia pueden disminuir el valor de mercado de la propiedad.

Para mitigar estos efectos, los propietarios deben actuar con rapidez para hacer frente a las infracciones y mantener una comunicación coherente con los inquilinos.

Estrategias de mitigación para arrendadores comerciales

Para reducir los riesgos financieros, los propietarios pueden aplicar medidas eficaces estrategias de mitigación. Estas medidas contribuyen a garantizar la estabilidad financiera y salvaguardar las inversiones.

• Exigir fianzas de alquiler: Recaudar depósitos para cubrir posibles daños o alquileres impagados.
• Garantías personales: Los propietarios podrían exigir garantías personales a los inquilinos.
• Examinar a fondo a los inquilinos: Realiza comprobaciones de antecedentes para asegurarse de que los inquilinos son económicamente estables.
• Redactar contratos de arrendamiento claros: Crear contratos de arrendamiento exhaustivos para minimizar las ambigüedades y los posibles litigios.

Aplicar estas estrategias a su propiedad comercial puede ayudar a los propietarios a minimizar las pérdidas y mantener un flujo de ingresos estable.

Prevención de futuras infracciones

Prevenir futuros incumplimientos del contrato es crucial para mantener una relación satisfactoria entre propietario e inquilino. En esta sección se analiza la elaboración de contratos de arrendamiento sólidos, la realización de evaluaciones de los inquilinos y el fomento de interacciones positivas.

Redacción de contratos de arrendamiento sólidos

Un contrato de arrendamiento bien redactado es la primera línea de defensa contra los incumplimientos. Elementos clave incluyen la claridad, la aplicabilidad y la exhaustividad de los términos.

• Garantizar la claridad: Utilizar un lenguaje claro para describir los derechos, las responsabilidades y las consecuencias de las infracciones.
• Abordar los problemas comunes: Anticiparse a los posibles problemas y abordarlos dentro de los plazos del contrato de arrendamiento.

Un contrato de alquiler sólido reduce los malentendidos y proporciona una base sólida para resolver conflictos.

Evaluaciones periódicas de los inquilinos

Las evaluaciones periódicas ayudan a los propietarios a valorar la idoneidad de los inquilinos y a detectar posibles problemas a tiempo. Procesos de evaluación incluyen la comprobación del crédito, la verificación de referencias y la inspección de la propiedad.

• Realizar comprobaciones de crédito: Evaluar la estabilidad financiera y el historial de pagos.
• Verificar las referencias: Póngase en contacto con anteriores propietarios o empleadores para obtener información sobre la fiabilidad de los inquilinos.
• Realizar inspecciones de la propiedad: Inspeccionar periódicamente los locales para garantizar el cumplimiento de las condiciones del contrato de arrendamiento.

Estas evaluaciones ayudan a los propietarios a tomar decisiones con conocimiento de causa, reduciendo el riesgo de futuras infracciones.

Establecer relaciones positivas entre propietarios e inquilinos

Fomentar una relación positiva con los inquilinos puede prevenir infracciones y fomentar la cooperación. Estrategias incluyen la comunicación abierta entre propietario e inquilino, la capacidad de respuesta y el establecimiento de una buena relación.

• Mantener una comunicación abierta: Fomente el diálogo para abordar las preocupaciones y aclarar las expectativas.
• Sea receptivo: Abordar con prontitud los problemas de mantenimiento y las consultas de los inquilinos.
• Entablar relaciones: Comprométase con los inquilinos para crear un ambiente amistoso y cooperativo.

Una relación sólida puede redundar en una mayor satisfacción del inquilino, reduciendo la probabilidad de que se produzcan incumplimientos del contrato y conflictos.

David BurnsDavid Burns, Socio Principal de Litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con inquilinos comerciales que han incumplido las condiciones de su contrato de arrendamiento. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns a través del correo electrónico D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.