In einer für den gewerblichen Immobiliensektor bedeutsamen Entwicklung hat der High Court die Berufung in der Sache London Trocadero (2015) LLP gegen Picturehouse Cinemas Ltd. zugelassen. Das Anwaltsteam von Ronald Fletcher Baker LLP, unterstützt von Nicholas Trompeter KC von Selborne Kammernum erfolgreich für die Berufung zu plädieren, die nun an das Berufungsgericht weitergeleitet wird. Der Fall ist mit einer überraschenden Entscheidung des Obersten Gerichtshofs konfrontiert, die eine jahrzehntelange Marktpraxis in Bezug auf Versicherungsprämien und vom Vermieter einbehaltene Provisionen in Frage stellt.
Die Berufung, die von den Partnern Rudi Ramdarshan und Victoria Huxley sowie dem Associate Nii-Amaa Ollennu von Ronald Fletcher Baker LLP geleitet wird, wird entscheidende Klarheit über Praktiken schaffen, die seit mindestens den 1970er Jahren ein Eckpfeiler des britischen Gewerbeimmobilienmarktes sind.
Die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs
Die erste Feststellung des High Court beruhte auf einer engen Auslegung des Wortes "Prämie" in einem 1994 abgeschlossenen Mietvertrag. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass die vom Vermieter einbehaltenen Provisionen nicht Teil der "Prämie für die Versicherung des Zentrums" sind.
Diese Feststellung steht jedoch im Widerspruch zu der übereinstimmenden Auffassung der Versicherungsexperten beider Seiten, die sich einig waren, dass in der Terminologie der Versicherungsbranche die Provision als Teil der Bruttoprämie angesehen wird.
Der Erhalt und die Einbehaltung von Versicherungsprovisionen war ein weit verbreitetes und langjähriges Merkmal des britischen Gewerbeimmobilienmarktes, insbesondere zu der Zeit, als der ursprüngliche Mietvertrag im Jahr 1994 abgeschlossen wurde.
Für große institutionelle Vermieter war es üblich, die Provisionen über eine "Blockpolice" zu vereinbaren, die mehrere Objekte abdeckt. Diese Größenordnung bietet einen erheblichen Verhandlungsspielraum, den ein einzelner Mieter niemals erreichen könnte. Vermieter können auf spezialisierte Versicherer zugreifen, sich günstigere Bedingungen sichern und potenziell wettbewerbsfähigere Nettoprämien erzielen. Vermieter sind in der Lage, die Größe ihres Portfolios zu nutzen, um ihren Mietern ein besseres Versicherungsprodukt anzubieten.
Die Mieter tragen zwar zur Provision bei, aber das Gesamtpaket - bestehend aus der Nettoprämie, dem Umfang des Versicherungsschutzes und der Provision - bietet in vielen Fällen ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als das, was der Mieter unabhängig davon auf dem freien Markt erzielen könnte. Dies kann insbesondere bei komplexen und risikoreichen Objekten in Prime London der Fall sein.
Die Berufung
Das Gericht wird sich mit der Frage befassen, ob der Begriff "Prämie", so wie er auf dem Markt und von den Parteien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags verstanden wurde, die gesamte Bruttoprämie umfasst, also auch die Provisionen, unabhängig davon, ob sie geteilt werden oder nicht.
Darüber hinaus wird der Court of Appeal prüfen, ob es angemessen ist, eine "Havenridge Implied Term" in professionell verfasste Mietverträge aufzunehmen, und wenn ja, welchen Umfang sie haben sollte. Eine wichtige Frage, die es zu beantworten gilt, ist, ob eine kontrafaktische Untersuchung darüber angestellt werden muss, was ein Vermieter in einer "normalen" Verhandlung zu marktüblichen Bedingungen unter einer solchen stillschweigenden Klausel erhalten würde.
Darüber hinaus wird sich das Berufungsgericht mit der Frage befassen, auf welcher Grundlage die in der Vergangenheit geleisteten Zahlungen erfolgten und welchen Umfang der Rückforderungsanspruch des Mieters haben sollte.
Das Urteil des High Court hat viele in der Branche überrascht, da es eine Marktpraxis in Frage stellt, die mindestens seit den 1970er Jahren besteht. Es ist daher richtig, dass sich das Berufungsgericht nun mit diesen wichtigen Fragen zur Bedeutung des Begriffs "Prämie", zu stillschweigenden Klauseln und zum Umfang eines etwaigen Rückerstattungsanspruchs befassen wird. Nicholas Trompeter KC war maßgeblich an der Zulassung dieser Berufung beteiligt und wurde von Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley und Nii- Amaa Ollennu von Ronald Fletcher Baker LLP beauftragt.
Rudi Ramdarshan
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
Victoria Huxley
Partner für Rechtsstreitigkeiten
Nii-Amaa Ollennu
Rechtsanwaltsanwärterin
