Se está a comprar ou a vender um imóvel, é comum perguntar: Os notários realizam vistorias? A resposta curta é não: os notários especializados em transações imobiliárias não costumam realizar vistorias físicas do imóvel. A função do notário é tratar da vertente jurídica da transação, enquanto a vistoria é uma inspeção separada do estado do imóvel. Ambas são importantes, mas desempenham funções diferentes.
Na RFB Legal, os nossos advogados especializados em imóveis residenciais explicam regularmente esta diferença aos clientes, uma vez que pode influenciar a sua confiança ao avançar com uma compra, quer esteja a adquirir uma casa, um apartamento, um imóvel em regime de arrendamento ou a investir num imóvel para arrendamento. Compreender o que faz um advogado especializado em transações imobiliárias e o que envolve uma avaliação técnica pode ajudá-lo a evitar surpresas dispendiosas mais tarde.
Qual é a diferença entre um notário e um agrimensor?
Um especialista em transferência de propriedade ou um advogado especializado em imóveis residenciais trata das questões jurídicas relacionadas com a transferência da propriedade de um imóvel. Isso inclui a análise dos documentos de titularidade, a realização de consultas, a verificação de registos, o tratamento dos contratos e a assistência na conclusão da transferência legal.
Um técnico de inspeção, por outro lado, verifica o estado físico do imóvel. Uma inspeção pode identificar defeitos como humidade, deformações estruturais, problemas no telhado, problemas de drenagem ou sinais de assentamento. Uma inspeção não aborda a titularidade legal nem os direitos legais sobre o imóvel.
Em termos simples:
- Notário: verifica a situação jurídica.
- Topógrafo: verifica o estado físico.
Ambos podem ser importantes numa transação imobiliária residencial, especialmente se estiver a tomar uma das decisões financeiras mais importantes da sua vida.
Os advogados especializados em transações imobiliárias providenciam as inspeções?
Alguns advogados especializados em transações imobiliárias podem indicar-lhe um perito ou explicar-lhe que tipo de avaliação pode ser adequada, mas normalmente não são eles próprios que organizam ou realizam a avaliação. Um advogado especializado em transações imobiliárias não tem, normalmente, formação nem está habilitado para inspecionar a estrutura, os materiais de construção ou o estado do imóvel da mesma forma que um perito o faria.
Dito isto, o seu advogado especializado em transações imobiliárias pode ainda desempenhar um papel importante. Se os documentos legais ou os resultados da pesquisa revelarem um potencial problema que possa afetar o valor ou a utilização do imóvel, o seu advogado poderá sugerir que considere a realização de um levantamento ou de uma inspeção especializada antes de avançar.
Por exemplo, se o seu notário detetar indícios de alterações anteriores nos documentos de titularidade, ou se os resultados da pesquisa local sugerirem problemas relacionados com inundações ou drenagem, um levantamento topográfico poderá ajudá-lo a compreender os riscos práticos antes da assinatura do contrato.
Por que razão é importante realizar uma inspeção técnica na compra de um imóvel
Uma inspeção fornece-lhe uma opinião especializada sobre o estado do imóvel. Isto pode ajudá-lo a decidir se deve renegociar o preço, pedir ao vendedor que faça reparações ou até mesmo reconsiderar a compra, caso o problema seja grave.
Exemplos comuns incluem:
- Uma casa vitoriana com manchas de humidade e instalação elétrica envelhecida.
- Um apartamento com possíveis problemas de manutenção decorrentes do contrato de arrendamento que afetam o telhado ou a estrutura.
- Um imóvel recente em que as obras de construção causaram fissuras ou deixaram defeitos por resolver.
- Uma casa rural onde possam ser relevantes questões relacionadas com a drenagem, o acesso ou os limites da propriedade.
Sem uma inspeção, só poderá descobrir esses problemas após a conclusão da transação, quando já serão da sua responsabilidade. Embora um notário possa alertá-lo para os riscos legais, não lhe poderá dizer se as paredes estão em bom estado ou se o telhado precisa de ser substituído.
O que faz um notário durante o processo de compra
Ao tratar de uma compra, um especialista em transações imobiliárias da RFB Legal normalmente:
- Analise o rascunho do contrato e as informações relativas ao título de propriedade.
- Realizar pesquisas sobre o imóvel, tais como pesquisas junto das autoridades locais, sobre o sistema de esgotos e abastecimento de água e pesquisas ambientais.
- Verifique se o vendedor tem o direito de vender o imóvel.
- Investigar direitos de passagem, cláusulas contratuais, restrições e outras questões jurídicas que afetem o imóvel.
- Informá-lo sobre a titularidade legal e quaisquer questões detetadas.
- Ajudá-lo a assinar os contratos e a concluir a transação.
Este trabalho jurídico é essencial, mas é distinto de um levantamento topográfico. Mesmo que a titularidade legal esteja em ordem, o imóvel pode ainda apresentar defeitos físicos que só um levantamento topográfico consegue identificar.
Que tipos de inquéritos estão disponíveis?
Embora o seu advogado especializado em transações imobiliárias normalmente não preste aconselhamento detalhado sobre a inspeção, é útil conhecer as opções básicas. O tipo de inspeção que escolher depende frequentemente da idade, do tipo e do estado do imóvel.
- Relatório do estado: uma visão geral básica dos problemas visíveis, geralmente adequada para imóveis mais recentes ou em bom estado de conservação.
- Relatório do comprador de imóveis: uma inspeção mais detalhada, frequentemente escolhida para casas ou apartamentos comuns em bom estado.
- Inspeção do edifício: um levantamento mais detalhado, normalmente recomendado para imóveis mais antigos, de maiores dimensões, que tenham sofrido alterações ou que sejam invulgares.
Se não tiver a certeza de qual é o levantamento topográfico mais adequado, deve consultar um topógrafo qualificado. O seu notário também poderá explicar-lhe se os documentos legais sugerem alguma precaução adicional.
Como o processo funciona normalmente na prática
Numa transação imobiliária residencial típica, a vistoria é marcada numa fase inicial do processo, geralmente após a aceitação da sua oferta, mas antes da troca de contratos. Este momento é importante porque, uma vez trocados os contratos, fica, em geral, obrigado a concluir a compra.
Uma abordagem prática costuma ser assim:
- Faz uma oferta pelo imóvel.
- Contrata um notário e marca uma inspeção.
- O seu advogado especializado em transações imobiliárias dá início ao trabalho jurídico e faz as necessárias averiguações.
- O avaliador inspeciona o imóvel e elabora um relatório.
- Analise os resultados do levantamento juntamente com o relatório jurídico do seu notário.
- Se forem detetados problemas, cabe-lhe a si decidir se pretende renegociar, fazer perguntas ou avançar.
Esta abordagem combinada ajuda-o a tomar uma decisão mais informada. Tanto as verificações jurídicas como as inspeções físicas fazem parte de um processo de due diligence sensato na compra de um imóvel.
Problemas comuns que os compradores tendem a ignorar
Um dos erros mais comuns é pensar que a avaliação imobiliária para efeitos de crédito hipotecário é o mesmo que uma inspeção técnica. Não é. A avaliação realizada pela entidade credora destina-se principalmente a servir os interesses desta e pode não identificar defeitos de forma pormenorizada. Não se deve considerar que constitui uma verificação completa do estado do imóvel.
Outros problemas comuns incluem:
- Não marcar uma visita porque o imóvel “parece estar em bom estado”.
- Pensar que o notário irá inspecionar a estrutura ou detetar humidade.
- Ignorar os resultados do inquérito porque a compra parece urgente.
- Não verificar as responsabilidades relativas às reparações nos apartamentos e duplexes.
- Prosseguir sem fazer perguntas complementares sobre defeitos ou relatórios de especialistas.
Mesmo quando uma inspeção revela problemas, isso nem sempre significa que deva desistir da compra. Em alguns casos, a situação pode ser resolvida, o vendedor pode concordar em baixar o preço ou uma investigação mais aprofundada pode esclarecer a gravidade do problema. O importante é estar ciente disso antes de concluir a compra.
Um especialista em transferência de propriedade pode ajudar se a inspeção revelar algum problema?
Sim. Embora o seu notário não avalie normalmente o próprio estado do imóvel, pode ajudá-lo a compreender as implicações jurídicas e transacionais dos resultados da inspeção. Por exemplo, pode:
- Envie quaisquer outras questões ao advogado do vendedor.
- Peça cópias das garantias, licenças de construção ou aprovações relativas aos regulamentos de construção.
- Verifique se o defeito poderá afetar a titularidade, o seguro ou a futura revenda.
- Explique se a questão tem consequências jurídicas, tais como a ausência de direitos de acesso ou alterações não resolvidas.
Isto é especialmente útil em questões relacionadas com imóveis residenciais que envolvam apartamentos em regime de arrendamento, casas remodeladas, propriedade partilhada ou imóveis que tenham sofrido ampliações ou obras estruturais anteriores.
E quanto aos vendedores e às renovações de hipotecas?
Normalmente, os vendedores não providenciam uma inspeção para o comprador, mas podem ser questionados sobre as conclusões do relatório de inspeção, especialmente quando se trata de reparações ou alterações anteriores. O seu notário pode ajudá-lo a responder a essas perguntas de forma clara e precisa.
No caso de refinanciamentos, nem sempre é necessária uma inspeção, mas a entidade credora pode solicitar uma avaliação ou inspeção por conta própria. Se estiver a refinanciar e quiser saber se existem questões relacionadas com a titularidade, problemas com o arrendamento ou questões de planeamento, o seu notário pode ajudá-lo a analisar os documentos legais e aconselhá-lo sobre os próximos passos.
Perguntas mais frequentes
Os notários especializados em transações imobiliárias realizam vistorias aos imóveis?
Não. Os notários tratam das questões jurídicas. As inspeções são realizadas por técnicos qualificados que verificam o estado do imóvel.
Devo mandar fazer uma inspeção mesmo tendo um advogado especializado em transações imobiliárias?
Sim, em muitos casos, faz sentido recorrer a uma inspeção técnica, bem como a aconselhamento jurídico em matéria de transferência de propriedade. Ambos servem objetivos diferentes e, em conjunto, proporcionam-lhe uma visão global mais completa.
O meu advogado especializado em transações imobiliárias dir-me-á se é necessário realizar uma vistoria?
O seu advogado especializado em transações imobiliárias poderá assinalar questões jurídicas ou relacionadas com a pesquisa que sugiram que seria sensato realizar uma avaliação, mas a decisão cabe normalmente a si, após consulta com um avaliador.
Basta uma avaliação imobiliária para o empréstimo hipotecário?
Normalmente, não. Uma avaliação destina-se principalmente à entidade credora e não constitui uma inspeção completa do estado do imóvel.
Se pretende comprar, vender, refinanciar ou transferir o valor acumulado da sua casa e deseja aconselhamento claro sobre os aspetos jurídicos da transação, a RFB Legal pode ajudá-lo a orientar-se ao longo do processo. Se não tem a certeza se deve solicitar uma avaliação ou se deseja compreender como as questões jurídicas e práticas se interligam, fale com um dos nossos advogados especializados em imóveis residenciais para obter aconselhamento baseado na sua situação específica.
Aviso legal: Este artigo é fornecido apenas para fins de informação geral e não constitui aconselhamento jurídico. A legislação pode ter sofrido alterações desde a data de publicação, e as informações aqui contidas podem não ser aplicáveis à sua situação específica. Não deve basear-se neste artigo como substituto da obtenção de aconselhamento jurídico adaptado à sua situação individual. A leitura, o acesso ou a ação com base nas informações aqui contidas não criam qualquer relação advogado-cliente. Embora a Ronald Fletcher Baker LLP envide esforços razoáveis para garantir que as informações sejam precisas e atualizadas no momento da publicação, não é dada qualquer garantia, expressa ou implícita, quanto à sua exatidão, integridade ou adequação. A Ronald Fletcher Baker LLP não aceita qualquer responsabilidade por quaisquer perdas decorrentes da confiança nas informações contidas neste artigo. Se necessitar de aconselhamento jurídico relativamente às suas circunstâncias específicas, contacte um membro qualificado da nossa equipa.”
