O que é uma retenção na transmissão de propriedade

O que é uma retenção na transferência de propriedade?

Uma retenção no processo de transferência de propriedade é uma quantia em dinheiro que é retida do produto da venda ou dos fundos de compra após a conclusão da transação. Normalmente, é retida por um agente imobiliário ou advogado durante um curto período, uma vez que existe uma questão que ainda não foi totalmente resolvida, mas a transação tem de prosseguir na mesma. Em termos simples, funciona como uma garantia financeira.

As retenções são comuns nas transações imobiliárias residenciais e podem ocorrer tanto na compra como na venda de imóveis. São frequentemente utilizadas quando existe incerteza relativamente a uma reparação, a uma taxa de serviço, à conclusão de obras ou a uma questão jurídica pendente. Na RFB Legal, os nossos advogados especializados em imóveis residenciais lidam regularmente com retenções no âmbito da transferência de propriedade para compradores, vendedores, senhorios e investidores imobiliários em toda a Inglaterra e no País de Gales.

Por que razão se utilizam retentores?

Uma retenção ajuda a reduzir o risco de uma das partes vir a sofrer uma perda após a conclusão da transação. Proporciona a ambas as partes uma forma prática de concluir a transação sem atrasos desnecessários.

Entre os motivos mais comuns para uma retenção na transferência de propriedade contam-se:

• Reparações ou obras de recuperação: Quando um imóvel necessita de obras que não foram concluídas antes da entrega.
• Questões relacionadas com o arrendamento: Nos casos em que as contas relativas às despesas de condomínio, ao direito de superfície ou aos custos de construção ainda não estejam finalizadas.
• Informações em falta: Nos casos em que ainda se aguarda a emissão de um título, pacote de gestão ou certificado de conclusão.
• Questões relacionadas com limites ou acesso: Quando existe um possível litígio que possa afetar o valor ou a utilização do imóvel.
• Refinanciamento ou libertação de capital: Quando uma entidade credora exige que o dinheiro seja retido até que uma condição seja cumprida.

Por exemplo, se um vendedor concordar em concluir as reparações após a entrega do imóvel, mas os trabalhos não estiverem concluídos na data de entrega, o advogado do comprador poderá solicitar a retenção de uma parte do preço de venda para proteger o comprador, caso o vendedor não execute os trabalhos de forma adequada.

Como funciona uma retenção?

O processo exato depende da transação, mas o princípio básico é o mesmo. Uma quantia em dinheiro é retida no momento da conclusão e liberada posteriormente, assim que a condição acordada for cumprida.

Normalmente, os passos são os seguintes:

• O problema é identificado durante o processo de transferência de propriedade.
• O advogado do comprador, o advogado do vendedor ou a entidade credora concordam que é adequado aplicar uma retenção.
• O montante a reter é negociado e documentado.
• A transação é concluída, mas a retenção não é liberada imediatamente.
• Assim que a questão for resolvida, os fundos retidos são pagos à parte em causa.

Por exemplo, numa venda de um imóvel em regime de arrendamento, parte do produto da venda pode ser retida até que o agente gestor emita um recibo final das despesas de condomínio ou confirme que não há mais despesas a pagar. Numa compra, pode ser retida uma quantia até que o vendedor conclua as reparações acordadas no telhado e apresente provas da conclusão dos trabalhos.

Quem é o responsável pela retenção?

Normalmente, o advogado do comprador ou do vendedor mantém o depósito numa conta de cliente, embora, em alguns casos, possa estar envolvido um credor, um promotor imobiliário ou um agente de gestão. O acordo deve ser definido de forma clara para que todos compreendam:

• o montante retido;
• que condições devem ser cumpridas antes da libertação;
• o prazo para o lançamento;
• o que acontece se a condição não for cumprida; e
• quem decide se a condição foi cumprida.

É importante que a formulação seja clara. Sem isso, existe um risco maior de surgirem divergências mais tarde sobre se o dinheiro deve ou não ser liberado.

Quais são os principais tipos de retenção na transmissão de propriedade?

Retenção de compras

Esta cláusula é utilizada quando o comprador tem dúvidas relativamente a um problema conhecido do imóvel. Pode ser acordada nos casos em que ainda existem reparações por realizar ou quando há incerteza quanto a um custo específico. A retenção protege o comprador caso o vendedor não conclua os trabalhos conforme acordado.

Retenção de vendas

Esta opção pode ser utilizada quando um vendedor pretende garantir que quaisquer reclamações, deduções ou responsabilidades futuras possam ser atendidas. Um exemplo comum é a venda de um imóvel arrendado em que as contas relativas às despesas de condomínio ou à renda fundiária ainda não estão finalizadas.

Manutenção do direito de arrendamento

Os imóveis em regime de arrendamento envolvem frequentemente acordos financeiros complexos. Pode ser necessário constituir uma retenção para repartições, encargos de equilíbrio ou estimativas de despesas de condomínio. Isto é particularmente comum nos casos em que a empresa gestora não tenha apresentado os valores finais antes da conclusão do processo.

Retenção de refinanciamento

Ao renovar o crédito hipotecário, uma entidade credora pode concordar em libertar os fundos sujeito a uma condição, como a apresentação de um comprovativo de seguro, a conclusão de obras ou a regularização de uma questão relativa ao título de propriedade. O montante retido é então libertado assim que a condição for cumprida.

Como é acordada uma retenção?

A retenção não é automática. Normalmente, deve ser negociada entre as partes ou exigida por uma entidade credora. Os termos devem ser consignados no contrato, na escritura de transferência, na declaração de conclusão ou num acordo de retenção separado.

Os profissionais especializados em transferência de propriedade costumam ter em conta:

• se a questão é real e mensurável;
• o custo provável da sua resolução;
• se a transação pode prosseguir sem demora;
• por quanto tempo o dinheiro poderá ter de ficar retido; e
• se o acordo é justo para ambas as partes.

Na RFB Legal, a nossa equipa de transações imobiliárias tem como objetivo resolver estas questões de forma prática, contribuindo para o bom andamento das transações e, ao mesmo tempo, protegendo os interesses dos nossos clientes.

Riscos comuns e erros a evitar

As retenções podem ser úteis, mas também podem causar problemas se não forem geridas com cuidado.

Entre os problemas mais comuns encontram-se:

• Termos pouco claros: Se o acordo de retenção for vago, as partes poderão vir a discordar posteriormente quanto à liberação.
• Sobrestimar ou subestimar o montante: Se for retida uma quantidade insuficiente, a proteção poderá ser inadequada. Se for retida uma quantidade excessiva, a conclusão poderá ser injustamente atrasada ou complicada.
• Sem data prevista para o lançamento: O dinheiro pode ficar retido por mais tempo do que o previsto, caso não seja acordado um prazo.
• Não documentação do motivo da libertação: Deve ficar claro que tipo de documentação é necessária, como faturas, certificados ou uma confirmação da administração do imóvel.
• Ignorar os requisitos do credor: Se houver uma hipoteca, a entidade credora poderá ter as suas próprias regras em matéria de retenções.

É igualmente importante ter em conta que uma retenção não substitui um aconselhamento jurídico adequado nem uma investigação detalhada do imóvel. Trata-se apenas de uma ferramenta utilizada para gerir o risco durante uma transação imobiliária.

Durante quanto tempo é mantida uma retenção?

Isso depende do motivo da retenção. Algumas são liberadas poucos dias ou semanas após a conclusão, enquanto outras podem permanecer em vigor durante meses. Por exemplo, uma retenção para pequenas reparações pode ser liberada assim que o vendedor apresentar comprovativos dos trabalhos realizados. Uma retenção relativa a um arrendamento poderá ter de permanecer em vigor até que as contas finais sejam elaboradas pelo agente gestor, o que pode demorar mais tempo.

Se a questão não for resolvida num prazo razoável, o advogado responsável pela retenção poderá ter de seguir os termos do acordo, solicitar novas instruções ou, em alguns casos, obter o consentimento de todas as partes envolvidas antes de proceder à liberação.

Como é que um especialista em transações imobiliárias pode ajudar?

Um especialista em transações imobiliárias ou um advogado especializado em imóveis residenciais pode determinar se uma cláusula de retenção é adequada, negociar os termos e garantir que a documentação seja clara e executória. Isto é especialmente importante em transações mais complexas, tais como a compra de imóveis em regime de arrendamento, investimentos imobiliários para arrendamento e imóveis afetados por questões relacionadas com a titularidade ou a gestão.

Um advogado pode ajudar ao:

• explicando se é provável que uma retenção proteja a sua posição;
• negociar o montante a reter;
• garantir que o contrato reflete os termos acordados;
• prestação de aconselhamento sobre os requisitos dos credores;
• verificar se o gatilho está solto é prático e claro; e
• reduzir o risco de litígios após a conclusão.

Para os compradores, isto pode significar a tranquilidade de saber que há dinheiro disponível caso as obras não sejam concluídas. Para os vendedores, pode ajudar a evitar atrasos desnecessários e a garantir o bom andamento da transação. Para os senhorios e investidores, pode constituir uma solução viável nos casos em que seja necessário resolver questões relacionadas com despesas de condomínio ou reparações após a conclusão da obra.

O que deve fazer se lhe for sugerida uma retenção?

Se for proposta uma retenção durante o processo de compra e venda da sua casa, não pense que isso é um problema ou um sinal de que a transação irá fracassar. Em muitos casos, trata-se simplesmente de uma forma prática de avançar.

Deve:

• pergunte ao seu notário por que razão é necessária essa retenção;
• verificar qual é o montante retido e se este é razoável;
• confirmar o que tem de acontecer antes de o dinheiro ser libertado;
• certifique-se de que os termos estão claramente escritos; e
• peça conselho se tiver dúvidas sobre as consequências.

Se estiver a contrair um empréstimo junto de uma instituição de crédito hipotecário, o seu advogado deverá também confirmar se a retenção é aceitável para a instituição de crédito e se se aplicam quaisquer condições adicionais.

Perguntas mais frequentes

Uma retenção é o mesmo que um depósito?

Não. Normalmente, o sinal é pago no momento da assinatura do contrato, como parte do preço de compra. A retenção é o montante retido após a conclusão da transação para cobrir uma questão específica.

É possível recusar uma retenção?

Sim. Uma das partes pode recusar uma retenção se considerar que esta não é necessária ou justa. Nesse caso, os advogados poderão ter de prosseguir com as negociações ou procurar outra solução.

Quem fica com o dinheiro se o problema não for resolvido?

Isso depende dos termos acordados. O contrato de retenção deve indicar se os fundos são devolvidos, pagos ao comprador, pagos ao vendedor ou utilizados para cobrir os custos da emissão pendente.

Todas as transações imobiliárias envolvem retenções?

Não. Muitas transações imobiliárias residenciais são concluídas sem qualquer retenção. Estas são utilizadas apenas quando existe uma questão específica que precisa de ser resolvida.

Fale com a RFB Legal sobre o seu processo de transferência de propriedade

Se estiver a comprar, a vender, a refinanciar ou a transferir o valor acumulado da sua casa e tiver sido imposta uma retenção, é aconselhável procurar aconselhamento claro desde o início. A equipa de transferência de propriedade da RFB Legal pode explicar a situação em linguagem simples e ajudá-lo a compreender as implicações práticas para a sua transação. Cada caso é diferente, pelo que o aconselhamento deve ser sempre adaptado às suas circunstâncias específicas.

Quer o seu caso diga respeito a um apartamento em regime de arrendamento, a uma casa de família, a um imóvel destinado ao arrendamento ou a uma transação residencial mais complexa, a RFB Legal está aqui para lhe prestar um apoio ágil e especializado ao longo de todo o processo.