Introduced at the end of World War II, at a time when commercial propriedade was at a premium, the Lei do Arrendador e do Arrendatário de 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord e comercial tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act.
Um inquilino comercial tem de sair no fim do contrato de arrendamento?
Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’.
At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act.
Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament vontade adopt this recommendation remains to be seen.
Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice.
Em que fundamentos posso basear-me quando um inquilino comercial comete violações graves do seu contrato de arrendamento?
Embora a lei preveja sete motivos, basta que um deles se verifique para que o senhorio possa opor-se com sucesso à renovação do contrato de arrendamento do inquilino.
Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant.
A alínea c) estabelece que o senhorio pode opor-se à renovação com base no facto de…
“não deve ser concedido ao inquilino um novo contrato de arrendamento, tendo em conta outras violações graves das suas obrigações decorrentes do contrato de arrendamento em vigor, ou por qualquer outro motivo relacionado com a utilização ou gestão do imóvel por parte do inquilino“.
Ao invocar o fundamento (c), o senhorio pode optar por duas bases de pedido diferentes;
(i) incumprimentos graves do contrato de arrendamento em vigor; e/ou
(ii) qualquer outro motivo relacionado com a utilização ou a gestão da exploração.
The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord.
Que tipo de incumprimento pode um senhorio invocar para se opor à renovação do contrato de arrendamento por parte do seu inquilino?
The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act.
In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c).
O que constitui uma ‘violação substancial’ para efeitos de uma reclamação ao abrigo da alínea c)?
Para efeitos da alínea c), a(s) violação(ões) não deve(m) ser de natureza trivial. A questão de saber se a(s) violação(ões) que fundamentam a oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento são ‘substanciais’ é uma questão de facto.
A alínea c) é frequentemente invocada quando as disposições do contrato de arrendamento relativas à utilização das instalações pelo inquilino foram violadas.
Em Youssefi contra Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of Recurso considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Decreto de 1987 sobre Ordenamento do Território (Classes de Utilização)). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years.
O Tribunal de Recurso considerou que a violação da cláusula de acesso constituía uma violação substancial para efeitos da alínea c). O Tribunal de Recurso considerou ainda que, nas circunstâncias especiais deste caso, o juiz tinha o direito de considerar que a violação da cláusula de utilização era substancial e prejudicial aos interesses legítimos do senhorio. Notavelmente, não foi exigido ao senhorio que demonstrasse qualquer perda contínua ou quantificável para ter sucesso com base neste fundamento.
Um senhorio de um imóvel comercial pode opor-se à renovação do contrato de arrendamento de um inquilino devido a má gestão?
Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner e Bell contra Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act.
O âmbito de aplicação da disposição foi esclarecido mais detalhadamente em Horne & Meredith Properties contra Cox e outro [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles:
- Que não é necessário que haja uma violação do contrato de arrendamento para que o senhorio possa invocar qualquer outro motivo relacionado com a utilização ou gestão do imóvel por parte do inquilino;
- Que os fundamentos invocados não têm de estar diretamente relacionados com a relação entre as partes enquanto senhorio e inquilino, uma vez que a formulação é suficientemente ampla para permitir ao Tribunal ter em conta tudo o que considere relevante no que diz respeito à posse do imóvel pelo inquilino;
- Que o litígio entre as partes decorria de uma questão relacionada com a utilização e a gestão da propriedade, na medida em que se referia aos direitos conferidos pelo contrato de arrendamento;
- O facto de a conduta irrazoável do inquilino no âmbito do processo judicial implicar que não lhe devia ser concedida a renovação do contrato de arrendamento ao abrigo do fundamento (c).
O Tribunal esclareceu que, mesmo que tenha havido um litígio entre o senhorio e o inquilino, tal não justifica automaticamente a recusa de um novo contrato de arrendamento ao abrigo da alínea c). Em vez disso, o mecanismo de controlo consiste no julgamento de valor do Tribunal sobre se, à luz da conduta passada do inquilino, seria justo obrigar o senhorio a restabelecer uma relação jurídica com o inquilino.
Um tribunal pode conceder a renovação do contrato de arrendamento a um inquilino, mesmo que tenham sido comprovadas violações do contrato por parte deste?
Resumindo: sim.
A expressão ‘não deve’ constante da alínea c) do n.º 1 do artigo 30.º demonstra que o Tribunal mantém poderes discricionários ao determinar se deve conceder ou recusar a renovação do contrato de arrendamento ao abrigo do fundamento c). Isto estabelece que a violação dos termos do contrato de arrendamento por parte do arrendatário não implica automaticamente a recusa da renovação.
Como é que o tribunal decide se deve conceder ao inquilino um novo contrato de arrendamento quando o senhorio se opõe à renovação com base no motivo (c)?
Ao decidir se concede ou não um novo contrato de arrendamento, o Tribunal exerce ampla discricionariedade, tendo em conta fatores que incluem…
1) As circunstâncias específicas de qualquer(s) incumprimento(s);
2) A forma como ambas as partes agiram em relação à(s) violação(ões);
3) O impacto cumulativo das violações (caso haja várias violações envolvidas);
4) Se as violações tiverem sido sanadas até à data do julgamento;
5) As consequências prováveis da concessão da renovação;
6) Se seria possível incluir cláusulas de proteção em qualquer novo contrato de arrendamento para evitar futuras violações.
O âmbito do poder discricionário do Tribunal foi analisado em Harmohinder Singh Gill (na qualidade de administrador do Plano de Pensões Gillcrest UK) contra Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal.
Em Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches.
Qual é a data relevante para a avaliação das infrações ao abrigo da alínea c)?
The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty’s Cafes Ltd contra Phillips Furnishing Stores Ltd (N.º 1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration.
Foram apresentados mais esclarecimentos em Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited, em que o Tribunal de Recurso rejeitou a ideia de que os factos que fundamentam a oposição do senhorio devam ser avaliados num único momento. O inquilino alegou que o juiz só deveria examinar o estado do imóvel na data do julgamento.
No entanto, o Tribunal de Recurso adotou uma abordagem mais abrangente, analisando a forma como o inquilino tinha mantido o imóvel ao longo do período de arrendamento. Concordaram com o senhorio em que o tribunal não deveria limitar-se a uma “imagem instantânea”.
O tribunal reconheceu que o facto de o inquilino ter realizado as obras de reparação em questão entre a data da notificação ao abrigo do artigo 25.º e a data do julgamento era relevante; no entanto, deixou claro que tal facto, por si só, não conferia ao inquilino o direito à renovação do contrato de arrendamento. O tribunal declarou:
“Se o inquilino tiver um historial lamentável em termos de cumprimento das suas obrigações e só corrigir a situação à última da hora, isso é, na minha opinião, algo que o tribunal pode legitimamente ter em conta.” (LJ Lewison, n.º 39)
Isto esclareceu que a data para determinar os fundamentos (a) a (c) não é simplesmente a data em que a notificação de oposição do senhorio foi entregue, nem a data do julgamento. Em vez disso, o tribunal deve ter em conta a situação existente desde o momento em que a notificação foi entregue ao inquilino até à data do julgamento.
By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment.
O tribunal tem em conta o desempenho passado e futuro ao exercer o seu poder discricionário para decidir se concede ao inquilino um novo contrato de arrendamento?
Os senhorios devem apresentar provas que demonstrem tanto as infrações cometidas como o comportamento do inquilino ao longo do prazo do contrato de arrendamento em vigor, enquanto os inquilinos devem apresentar provas que contestem essas alegações. É fundamental referir que o papel do Tribunal vai além da avaliação do comportamento passado, estendendo-se à avaliação das probabilidades futuras, caso seja concedida a renovação. Provas de que o inquilino corrigiu as violações antes da audiência podem influenciar favoravelmente a decisão do Tribunal. No entanto, o Tribunal exige provas convincentes de que violações semelhantes não se repetirão durante qualquer arrendamento renovado.
O tribunal avalia o conjunto das circunstâncias que rodeiam qualquer incumprimento. Caso o inquilino não demonstre qualquer intenção de corrigir os incumprimentos, é provável que a oposição do senhorio seja deferida.
Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express confisco rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate.
Caso o senhorio renuncie ao contrato de arrendamento, em vez de se opor à renovação com base no motivo (c)?
Quando a violação por parte do inquilino dá origem a um direito de rescisão, o senhorio deve ponderar cuidadosamente se deve proceder à rescisão ou opor-se à renovação do contrato de arrendamento com base no Motivo (c), uma vez que as duas medidas interagem de forma diferente, dependendo da natureza da violação.
If the breach is a once-and-for-all breach, serviço a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach.
O inquilino encontra-se, em geral, numa posição mais forte quando se opõe a um pedido de rescisão do contrato do que quando se opõe a um pedido de renovação do contrato de arrendamento. Nos processos de rescisão, o Tribunal concederá normalmente a suspensão da rescisão ou recusará ordenar a rescisão se o inquilino sanar a violação até à data da audiência. No entanto, num pedido de oposição à renovação do contrato de arrendamento ao abrigo do Motivo (c), o Tribunal tem em conta a conduta futura potencial do inquilino ao decidir se deve rescindir o contrato de arrendamento e pode ainda recusar a concessão de um novo contrato, mesmo que o inquilino tenha sanado a violação.
Se o senhorio tiver sucesso num pedido de rescisão, o contrato de arrendamento será rescindido e o inquilino deixará de ter direito a um novo contrato de arrendamento. No entanto, se o senhorio não tiver sucesso no pedido de rescisão, poderá ainda ter uma segunda oportunidade de pôr termo ao arrendamento através de um pedido de oposição à renovação do contrato de arrendamento ao abrigo do Motivo (c), desde que tal ocorra dentro do prazo de prescrição previsto na Lei.
Como é que um senhorio dá início ao seu processo de oposição à renovação com base no motivo (c)?
The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c).
Todos os fundamentos de oposição devem ser indicados na notificação ou na contra-notificação prevista no artigo 25.º, uma vez que o senhorio não está autorizado a invocar fundamentos adicionais posteriormente. O senhorio deve especificar cada motivo de oposição de boa-fé, embora possa legitimamente abandonar um motivo numa fase posterior, embora tal possa ter implicações em termos de custos.
E se o senhorio e o inquilino não chegarem a acordo sobre a concessão de um novo contrato de arrendamento após a notificação nos termos da secção 25 ou do pedido nos termos da secção 26?
If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date.
Quem paga as custas judiciais nos processos de renovação de arrendamento ao abrigo da alínea c)?
If the assunto is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party.
Quando é que o contrato de arrendamento cessa se o senhorio tiver ganho o processo com base no fundamento (c)?
Se o senhorio se opuser com sucesso à renovação com base no Motivo (c), o contrato de arrendamento continuará em vigor durante, pelo menos, três meses após a decisão do Tribunal. Em quase todos os casos, o contrato de arrendamento em vigor será mantido e terminará nos termos do artigo 64.º da Lei, três meses após a decisão final sobre o pedido. A decisão final sobre o pedido ocorre após o termo do prazo para recorrer da decisão do tribunal, que é atualmente de 21 dias após a prolação da decisão ou outro prazo que o tribunal possa especificar. Por conseguinte, se tiver sido apresentado um pedido ao Tribunal, o contrato de arrendamento atual expirará geralmente três meses e 21 dias após a prolação da decisão. No entanto, se a notificação ao abrigo da secção 25 ou o pedido ao abrigo da secção 26 tivessem posto termo ao arrendamento mais de três meses após a data em que o Tribunal decidir o pedido, o arrendamento atual terminará na data especificada na notificação ao abrigo da secção 25 ou no pedido ao abrigo da secção 26, embora seja improvável que este cenário ocorra na prática. O inquilino deve desocupar o imóvel na data em que o contrato de arrendamento terminar ou antes dessa data.
O inquilino tem direito a uma indemnização se o senhorio tiver ganho o processo com base no fundamento (c)?
O inquilino não terá direito a indemnização prevista na lei se o senhorio se opuser com sucesso à renovação com base no Motivo (c). No entanto, o Tribunal concederá uma indemnização se considerar que o senhorio apresentou alegações falsas na sua oposição e se se tiver verificado qualquer uma das seguintes situações:
1) O Tribunal proferiu uma decisão que põe termo ao contrato de arrendamento;
2) O inquilino não apresentou um pedido ao tribunal solicitando um novo contrato de arrendamento em consequência de falsas declarações ou ocultação de factos por parte do senhorio;
3) O inquilino desistiu de reclamar um novo contrato de arrendamento devido a declarações falsas ou à ocultação de factos por parte do senhorio.
Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal.
De que forma a Ronald Fletcher Baker LLP pode ajudar na tramitação de um pedido ao abrigo da alínea c) para a renovação de um contrato de arrendamento?
Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court.
Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk
Katie El-Gamal
Advogado
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
Ben Frost
Sócio de contencioso
Ben Lewis
Solicitador associado
