Introduzido no final da Segunda Guerra Mundial, numa altura em que os imóveis comerciais eram muito procurados, o Lei do senhorio e do inquilino 1954 ("a Lei") foi concebida para dar resposta às preocupações dos senhorios e dos inquilinos comerciais e encontrar um equilíbrio de interesses. O governo conservador da altura, liderado por Winston Churchill, respondeu concedendo aos inquilinos comerciais "segurança de posse", o direito de permanecerem no local após o termo do seu contrato de arrendamento, também conhecido como "holding over", através da Lei.
Um inquilino comercial tem de sair no fim do prazo do contrato de arrendamento?
A não ser que os termos do contrato de arrendamento indiquem explicitamente que o contrato de arrendamento deve ser subtraído à Lei e que o procedimento correto de "subcontratação" seja seguido, um arrendatário comercial tem geralmente direito à "segurança da posse".
No termo do prazo contratual, o contrato de arrendamento comercial com segurança de posse não termina automaticamente. O arrendamento mantém-se nas mesmas condições até ser rescindido pelo senhorio ou pelo arrendatário, em conformidade com a lei.
Atualmente, os arrendamentos comerciais até seis meses estão excluídos do benefício da segurança da posse. Em junho de 2025, a Comissão de Direito "concluiu provisoriamente que o limiar de seis meses deve ser aumentado e, no seu segundo documento de consulta, espera consultar sobre o aumento do limiar para 2 anos". Resta saber se e quando o Parlamento adoptará esta recomendação.
A lei prevê sete motivos que um senhorio pode invocar para se opor à renovação do contrato de arrendamento de um inquilino comercial e apresentar um aviso "hostil" s25.
Que fundamento posso invocar quando um inquilino comercial cometeu infracções graves ao seu contrato de arrendamento?
Embora a lei preveja sete motivos, apenas um tem de ser satisfeito para que um senhorio se oponha com êxito à renovação do contrato de arrendamento de um inquilino.
A alínea c) dá aos senhorios a possibilidade de se oporem a uma renovação do contrato de arrendamento se o arrendatário tiver cometido violações substanciais das suas obrigações nos termos do contrato, ou por qualquer razão relacionada com a utilização ou gestão da "exploração" pelo arrendatário. Nos termos da lei, a "exploração" é definida como uma parte das instalações ocupadas para fins comerciais pelo arrendatário.
A alínea c) estabelece que o senhorio pode opor-se à renovação com o fundamento de que...
“o arrendatário não deve obter um novo arrendamento devido a outras violações substanciais das obrigações que lhe incumbem por força do atual arrendamento, ou por qualquer outro motivo relacionado com a utilização ou gestão da exploração por parte do arrendatário“.
Ao invocar o fundamento (c), existem dois tipos de acções alternativas que o senhorio pode escolher;
(i) violações substanciais do contrato de arrendamento atual; e/ou
(ii) qualquer outro motivo relacionado com a utilização ou gestão da exploração.
A primeira exige que o senhorio prove que houve uma infração ou infracções ao contrato de arrendamento. A segunda exige que o senhorio apresente uma razão para que não seja concedido um novo contrato de arrendamento relacionado com a utilização ou gestão das instalações por parte do arrendatário. O Tribunal procurará então que o arrendatário apresente uma refutação sobre se as alegadas violações do contrato de arrendamento são aceites e, se forem, por que razão o Tribunal deve conceder um contrato de arrendamento apesar das razões apresentadas pelo senhorio.
Que tipo de infração pode um senhorio invocar para se opor a uma renovação do contrato de arrendamento do seu inquilino?
O primeiro pedido do fundamento (c), relativo a violações substanciais, é aplicável a todas as violações do contrato de arrendamento, exceto se o arrendatário tiver rendas em atraso ou não cumprir as obrigações de reparação da propriedade, de acordo com o contrato de arrendamento, uma vez que estas violações são abrangidas pelos fundamentos (a) e (b) da Lei.
Ao contrário de outros fundamentos encontrados na s30(1), como o fundamento (a), este primeiro fundamento não se limita à "exploração". Isto significa que se ocorrer uma infração em qualquer parte das instalações cedidas pelo arrendamento, a infração continua a ser motivo para o senhorio invocar o fundamento (c). Por exemplo, se um contrato de arrendamento for concedido para a totalidade de um edifício e o arrendatário ocupar o rés do chão para fins comerciais mas arrendar o primeiro andar, o primeiro andar não é considerado parte da "exploração". No entanto, se o arrendatário do primeiro andar permitir que essa parte da propriedade fique degradada e não cumprir as suas obrigações de reparação, o senhorio pode, dependendo das provas, opor-se à concessão de um novo arrendamento ao arrendatário ao abrigo da alínea c).
O que é que equivale a uma violação "substancial" para efeitos de uma ação ao abrigo do fundamento (c)?
Para efeitos da alínea c), o(s) incumprimento(s) não deve(m) ser de natureza trivial. O facto de a(s) infração(ões) que constitui(em) a oposição do senhorio a uma renovação do contrato ser(em) "substancial(is)" é uma questão de facto.
O fundamento (c) é frequentemente utilizado quando as disposições relativas ao utilizador contidas no contrato de arrendamento foram violadas pela utilização das instalações pelo arrendatário.
Em Youssefi contra Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885O Tribunal de Recurso considerou, entre várias outras questões, se as violações de um pacto de acesso e de um pacto de utilização eram substanciais para efeitos do critério da alínea c). O Tribunal considerou que o inquilino tinha violado o primeiro por ter sido obstrutivo quando o senhorio tentou aceder à propriedade para uma inspeção, o que prejudicou o funcionamento eficaz da relação senhorio-inquilino. O inquilino também violou o acordo de utilização que exigia que as instalações fossem utilizadas para comércio a retalho (dentro das classes A1 ou A3 da Ordem de 1987 relativa ao planeamento urbano e rural (classes de utilização)). O inquilino não estava a exercer qualquer atividade comercial nas classes de utilização relevantes e não tinha qualquer intenção de o fazer, apesar de ter sido notificado do incumprimento durante três anos.
O Tribunal de Recurso considerou a violação do pacto de acesso como uma violação substancial para efeitos da alínea c). O Tribunal de Recurso também considerou que, nas circunstâncias especiais deste caso, o juiz tinha o direito de considerar que a violação do pacto de utilização era substancial e prejudicial para os interesses legítimos do senhorio. Nomeadamente, não foi exigido ao senhorio que demonstrasse qualquer perda contínua ou quantificável para ser bem sucedido neste fundamento.
Pode um senhorio comercial opor-se à renovação do contrato de arrendamento de um inquilino por má gestão?
Ao contrário do primeiro fundamento, o segundo fundamento de recusa do fundamento (c) não exige que o arrendatário esteja a violar o contrato de arrendamento. Em vez disso, abrange circunstâncias relacionadas com a utilização ou gestão da exploração por parte do arrendatário que não se enquadram em violações específicas do contrato de arrendamento. Os tribunais adoptaram uma interpretação ampla desta disposição, como ilustrado em Turner e Bell contra Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Neste caso, a utilização do arrendatário não violava as disposições de utilização do contrato de arrendamento, mas a autoridade local tinha notificado o arrendatário de um aviso de planeamento que exigia a interrupção da utilização. O Tribunal de Recurso recusou a concessão de um novo contrato de arrendamento para uma utilização ilegal, considerando que o utilizador ilegal pretendido constituía "outra razão relacionada com a utilização do arrendatário" das instalações, justificando assim a recusa ao abrigo da lei.
O âmbito de aplicação da disposição foi clarificado em Horne & Meredith Properties v Cox e outros [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, que envolveu dezasseis anos de litígio entre o senhorio e o inquilino sobre alegadas obstruções aos direitos de passagem do inquilino, concedidos pelo contrato de arrendamento. O inquilino ocupava o estabelecimento comercial desde 1981, ao abrigo de um contrato de arrendamento renovado posteriormente, que lhe concedia dois direitos de passagem e o direito de estacionar em seis lugares de estacionamento privados. O arrendatário iniciou todos os procedimentos e fez alegações infundadas de fraude contra o senhorio, tendo ambas as partes incorrido em custos legais substanciais durante o prolongado litígio. O Court of Appeal confirmou a decisão do High Court, estabelecendo vários princípios importantes:
- Que não é necessária uma violação do contrato de arrendamento para que o senhorio possa invocar qualquer outro motivo relacionado com a utilização ou gestão da exploração por parte do arrendatário;
- Que as razões invocadas não têm de estar diretamente relacionadas com a relação entre as partes enquanto senhorio e inquilino, uma vez que os termos são suficientemente amplos para permitir ao Tribunal de Justiça considerar tudo o que considere relevante em relação à exploração do inquilino;
- Que o litígio entre as partes era um motivo relacionado com a utilização e a gestão da exploração, na medida em que dizia respeito aos direitos concedidos pelo contrato de arrendamento;
- O facto de o inquilino ter conduzido o litígio de forma injustificada não lhe permitia obter a renovação do arrendamento ao abrigo da alínea c).
O Tribunal esclareceu que, mesmo que tenha havido litígio entre o senhorio e o arrendatário, esse facto não justifica automaticamente a recusa de um novo arrendamento ao abrigo da alínea c). Em vez disso, o mecanismo de controlo é o juízo de valor do Tribunal sobre se, à luz do comportamento anterior do arrendatário, seria justo obrigar o senhorio a reatar uma relação jurídica com o arrendatário.
Pode um tribunal conceder a renovação de um contrato de arrendamento a um inquilino, mesmo que tenha sido provada a existência de infracções ao contrato por parte do inquilino?
Em suma, sim.
A frase "não deve" na secção 30(1)(c) demonstra que o Tribunal mantém poderes discricionários ao determinar se concede ou recusa uma renovação do arrendamento ao abrigo da alínea c). Isto estabelece que a violação dos termos do arrendamento por parte do arrendatário não resulta automaticamente na recusa da renovação.
Como é que o tribunal decide se deve conceder ao arrendatário um novo contrato de arrendamento quando o senhorio se opõe à renovação ao abrigo da alínea c)?
Ao decidir sobre a concessão de um novo contrato de arrendamento, o Tribunal exerce um amplo poder discricionário, considerando factores como...
1) As circunstâncias específicas da(s) infração(ões);
2) A forma como ambas as partes se comportaram em relação à(s) infração(ões);
3) O impacto cumulativo das infracções (se estiverem em causa várias infracções);
4) Se as infracções foram sanadas até à data do julgamento;
5) As consequências prováveis da concessão da renovação;
6) Se podem ser incluídas disposições de proteção em qualquer novo contrato de arrendamento para evitar futuras violações.
A amplitude do poder discricionário do Tribunal de Justiça foi examinada no processo Harmohinder Singh Gill (na qualidade de Trustee of the Gillcrest UK Pension Scheme) contra Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 em que o Tribunal de Recurso confirmou que todas as circunstâncias relevantes devem ser tidas em conta. É importante notar que, quando um senhorio invoca vários fundamentos de oposição, o Tribunal decidiu que cada fundamento não deve ser examinado separadamente. Em vez disso, o Tribunal deve analisar o comportamento do inquilino, como um todo, em todos os fundamentos. Isto significa que, mesmo que as infracções individuais possam não justificar a recusa da renovação quando consideradas isoladamente, o efeito cumulativo do comportamento global do inquilino pode ser suficiente para justificar a recusa.
Em Harmohinder Singh Gill contra Lees News LimitedO Tribunal de Recurso negou provimento ao recurso do senhorio e confirmou a decisão do juiz de primeira instância de que o inquilino tinha direito a um novo arrendamento, com base no facto de o inquilino ter tomado medidas para remediar as suas várias infracções.
Qual é a data relevante para avaliar as infracções previstas na alínea c)?
A Câmara dos Lordes abordou a questão do momento para estabelecer os motivos de oposição em Betty's Cafes Ltd contra Phillips Furnishing Stores Ltd (No.1) [1959] A.C. 20. Embora esse caso dissesse respeito principalmente à alínea f) e às intenções de remodelação do senhorio, a Câmara dos Lordes forneceu orientações aplicáveis a outros motivos. O acórdão indicou que deve existir uma violação substancial ou um motivo alternativo no momento da notificação da secção 25 ou da contra-notificação. No entanto, os factos subsequentes à notificação da notificação também são considerados pelo Tribunal.
Foram feitas mais clarificações em Harmohinder Singh Gill contra Lees News Limitedem que o Tribunal de Recurso rejeitou a noção de que os factos que sustentam a oposição de um senhorio devem ser avaliados num único momento. O arrendatário alegou que o juiz só devia examinar o estado das instalações na data do julgamento.
No entanto, o Tribunal de Recurso adoptou uma abordagem mais ampla, avaliando a forma como o inquilino manteve as instalações durante o arrendamento. Concordaram com o senhorio que o tribunal não deve ficar preso a uma "fotografia única".
O tribunal reconheceu que o facto de o inquilino ter efectuado as obras de reparação relevantes entre a data do aviso s.25 e o julgamento era relevante, mas deixou claro que isso, por si só, não daria ao inquilino o direito a uma renovação do contrato de arrendamento. O tribunal declarou:
"Se o inquilino tem um registo lamentável de desempenho e só corrige as coisas no último minuto, isso é, na minha opinião, algo que o tribunal pode legitimamente ter em conta." (LJ Lewison, parágrafo 39)
Isto clarificou a posição de que a data para estabelecer os fundamentos (a) a (c) não é simplesmente a data em que a notificação de oposição do senhorio foi notificada, nem a data do julgamento. Em vez disso, o tribunal deve considerar a situação no momento em que a notificação foi entregue ao arrendatário até à data do julgamento.
Por exemplo, se um inquilino reparar a degradação que serviu de base a uma ação ao abrigo do fundamento (c), mas só o fizer pouco antes da data do julgamento, o Tribunal terá em conta este comportamento ao determinar se o inquilino "não deve" obter a renovação do seu contrato de arrendamento. Deve notar-se, no entanto, que a retificação das violações não resulta automaticamente na anulação do pedido; em vez disso, as acções e o calendário do arrendatário serão tidos em conta pelo Tribunal na sua avaliação.
O tribunal tem em conta o desempenho passado e futuro quando exerce o seu poder discricionário para decidir se concede ao inquilino um novo contrato de arrendamento?
Os senhorios devem apresentar provas que demonstrem tanto as infracções cometidas como o comportamento do arrendatário durante o período de arrendamento existente, enquanto os arrendatários devem apresentar provas que contestem estas afirmações. Crucialmente, o papel do Tribunal estende-se para além da avaliação do comportamento histórico, avaliando as probabilidades futuras caso a renovação seja concedida. A prova de que um arrendatário rectificou as infracções antes da audiência pode influenciar favoravelmente a decisão do Tribunal. No entanto, o Tribunal exige provas convincentes de que não se repetirão infracções semelhantes durante a renovação do contrato de arrendamento.
O tribunal avalia a totalidade das circunstâncias que envolvem qualquer infração. Quando o inquilino não demonstra qualquer tentativa de corrigir as infracções, é provável que a oposição do senhorio seja bem sucedida.
Por outro lado, quando um arrendatário demonstra uma vontade genuína de retificar as infracções e honrar as obrigações decorrentes de um novo contrato de arrendamento, o Tribunal pode rejeitar a oposição do senhorio e conceder a renovação. Os inquilinos podem reforçar a sua posição propondo, no novo contrato de arrendamento, cláusulas de proteção adicionais que tratem especificamente do incumprimento, incluindo direitos expressos de caducidade em caso de recorrência do incumprimento. Além disso, os inquilinos podem oferecer ao Tribunal compromissos para remediar as infracções, se necessário.
Deverá o senhorio perder o contrato de arrendamento, em vez de se opor à renovação ao abrigo da alínea c)?
Quando o incumprimento do arrendatário dá origem a um direito de caducidade, o senhorio deve ponderar cuidadosamente se deve prosseguir com a caducidade ou opor-se a uma renovação do contrato de arrendamento ao abrigo da alínea c), uma vez que as duas soluções interagem de forma diferente consoante a natureza do incumprimento.
Se a infração for uma infração única, a apresentação de um aviso ou contra-aviso nos termos da secção 25 consideraria o contrato de arrendamento como contínuo e, por conseguinte, provavelmente renunciaria ao direito de confisco do senhorio. Inversamente, se a infração for contínua, a apresentação de um aviso ou contra-aviso nos termos da secção 25 renunciaria ao direito de confisco relativamente às infracções cometidas até esse momento, mas surgiria imediatamente a seguir um novo direito de confisco relativamente a qualquer infração contínua.
O inquilino está geralmente numa posição mais forte quando resiste a um pedido de caducidade do que quando se opõe a um pedido de renovação do contrato de arrendamento. Nos processos de caducidade, o Tribunal concederá, normalmente, uma dispensa de caducidade ou recusará ordenar a caducidade se o arrendatário reparar a infração até à data da audiência. No entanto, num pedido de oposição a uma renovação do arrendamento ao abrigo do fundamento (c), o Tribunal considera o potencial comportamento futuro do arrendatário ao decidir se deve terminar o arrendamento e pode ainda recusar a concessão de um novo arrendamento mesmo que o arrendatário tenha reparado a infração.
Se o senhorio for bem sucedido num pedido de caducidade, o contrato de arrendamento será rescindido e o inquilino deixará de ter direito a um novo contrato de arrendamento. No entanto, se o senhorio não for bem sucedido no pedido de caducidade, pode ainda ter uma segunda oportunidade para terminar o arrendamento através de um pedido de oposição à renovação do arrendamento ao abrigo do Ponto (c), desde que esteja dentro do período de limitação prescrito pela Lei.
Como é que um senhorio inicia a sua oposição a uma renovação ao abrigo da alínea c)?
O senhorio deve iniciar a sua oposição ao direito legal do arrendatário a uma renovação do contrato de arrendamento através da notificação da secção 25 ou de uma contra-notificação que se oponha à renovação com base no fundamento (c). Se o arrendatário tiver apresentado um pedido nos termos da secção 26, a contra-notificação do senhorio deve ser apresentada no prazo de dois meses a contar da receção desse pedido. O senhorio deve considerar se é necessário opor-se à renovação por vários motivos. Por exemplo, se o inquilino tiver rendas em atraso, para além de cometer outras infracções, as queixas devem ser apresentadas ao abrigo da alínea b) e da alínea c). Do mesmo modo, se a exploração estiver degradada, devem ser apresentadas queixas ao abrigo dos fundamentos (a) e (c).
Todos os fundamentos de oposição devem ser apresentados na notificação ou contra-notificação da secção 25, uma vez que o senhorio não está autorizado a apresentar fundamentos adicionais posteriormente. O senhorio deve especificar cada fundamento de oposição de boa fé, embora possa legitimamente abandonar um fundamento numa fase posterior, embora com potenciais implicações em termos de custos.
O que acontece se o senhorio e o inquilino não chegarem a acordo sobre a concessão de um novo contrato de arrendamento após a notificação de um aviso da secção 25 ou de um pedido da secção 26?
Se o senhorio e o inquilino não conseguirem chegar a acordo sobre a concessão de um novo contrato de arrendamento após a notificação de um aviso da secção 25 ou de um pedido da secção 26, qualquer uma das partes pode apresentar um pedido ao Tribunal para que este determine se deve ser concedido um novo contrato de arrendamento ao inquilino. O procedimento para apresentar tal pedido está definido na Regra de Processo Civil 56. É importante notar que, se não for apresentado um pedido ao Tribunal até à data de cessação especificada na notificação da secção 25 ou no pedido da secção 26 (que pode ser prorrogada por acordo escrito), o contrato de arrendamento existente terminará nessa data e o arrendatário deixará de ter direito a uma renovação do contrato. Se o inquilino pretender contestar a oposição do senhorio, a ação deve ser intentada antes dessa data.
Quem paga as custas judiciais nos processos de renovação de contratos de arrendamento do ponto c)?
Se a questão for resolvida sem ir a julgamento, o senhorio e o inquilino são livres de acordar quem deve suportar os custos do litígio e o montante a pagar. Se a questão for levada a julgamento, o tribunal tem poder discricionário para determinar a forma como as custas devem ser pagas. A regra geral é que a parte vencida será condenada a pagar as despesas da parte vencedora.
Quando é que o contrato de arrendamento termina se o senhorio for bem sucedido ao abrigo da alínea c)?
Se o senhorio se opuser com êxito à renovação ao abrigo da alínea c), o arrendamento manter-se-á durante pelo menos três meses após a decisão do tribunal. Em quase todos os casos, o arrendamento atual será mantido e terminará ao abrigo da secção 64 da Lei três meses após a decisão final do pedido. A decisão final do requerimento ocorre após o termo do período para recorrer da decisão do Tribunal, que é atualmente de 21 dias após a decisão ser proferida ou outro período que o Tribunal possa especificar. Por conseguinte, se tiver sido apresentado um requerimento ao Tribunal, o arrendamento atual expirará geralmente três meses e 21 dias após a decisão. No entanto, se o aviso da secção 25 ou o pedido da secção 26 puserem termo ao arrendamento mais de três meses após a data em que o Tribunal decidir o pedido, o atual arrendamento terminará na data especificada no aviso da secção 25 ou no pedido da secção 26, embora seja pouco provável que este cenário ocorra na prática. O inquilino deve desocupar as instalações na data ou antes da data em que o arrendamento termina.
O inquilino tem direito a indemnização se o senhorio for bem sucedido ao abrigo da alínea c)?
O inquilino não terá direito a indemnização legal se o senhorio se opuser com êxito à renovação ao abrigo da alínea (c). No entanto, o Tribunal atribuirá uma indemnização se considerar que o senhorio apresentou incorretamente a sua oposição e que se verificou uma das seguintes situações
1) O tribunal proferiu uma decisão que põe termo ao contrato de arrendamento;
2) O inquilino não apresentou um requerimento em tribunal solicitando um novo contrato de arrendamento em resultado da deturpação ou ocultação de factos por parte do senhorio;
3) O inquilino abandonou o pedido de um novo arrendamento em resultado da deturpação ou ocultação de factos por parte do senhorio.
Se o senhorio tiver deturpado a situação, o inquilino será indemnizado pelo prejuízo sofrido devido à decisão de rescisão ou pelas consequências de abandonar o local e não tentar renovar o contrato de arrendamento.
Como é que Ronald Fletcher Baker LLP pode ajudar a navegar num pedido de renovação de um contrato de arrendamento Ground (c)?
Quer se trate de um senhorio que pretende opor-se à renovação de um contrato de arrendamento com base em infracções substanciais ou de um inquilino que enfrenta uma oposição ao Ponto (c), é essencial um aconselhamento especializado precoce. As decisões tomadas no início destes litígios - desde a recolha de provas de infracções até à adoção da abordagem estratégica correta - determinam muitas vezes o resultado. O atraso na procura de aconselhamento resulta frequentemente em oportunidades perdidas, posições de negociação mais fracas e custos evitáveis. Nalguns casos, pode ser do interesse de ambas as partes negociar uma renúncia ao contrato de arrendamento ou explorar discussões de acordo, em vez de avançar para tribunal.
A nossa equipa de contencioso pode ajudar a avaliar as suas circunstâncias, delinear as opções disponíveis e aconselhar sobre o melhor caminho a seguir. David Burns é o Sócio Sénior de Contencioso da empresa. Para questões relacionadas com este tópico, contacte David Burns através do e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk
Katie El-Gamal
Advogado
David Burns
Sócio Sénior de Contencioso
Ben Frost
Sócio de contencioso
Ben Lewis
Solicitador associado
